[合肥贷款]合肥投资40年公寓，绝大多数都是坑！

在合肥的房地产市场上，关于公寓的咨询和广告，从来都没有断过。

一方面是公寓单价低，不限购，容易把购房者给忽悠。比如，政务某公寓产品，50来万一套，租金可抵贷款，以租养贷，你值得拥有。

来源：朋友圈

另一方面，则是不得不佩服某些中介的营销能力，比如“公寓商业性质不占名额”、“将来出租绝对稳赚”、“首付××万就能在合肥安个家”、“低总价，不限购，首付只需要××起”等。

但我在这里想说的是，合肥投资40年公寓，绝大多数都是坑。

一、公寓交易税费高

众所周知，40年公寓的转售税费高，这点恐怕很多人或多或少都有点了解。但究竟高到什么程度，并没有具体概念。

以上文朋友圈所阐述的，总价50万在政务区购买一套小公寓，假设每年以5%的速度升值，5年后升值为63.8万。

表面来看，轻轻松松赚13.8万的差价。但交易时，需要交纳的税费，仅增值税及其附加税、土地增值税、印花说等几项，就达到了7.7万左右。

这也就是说，花50万买套公寓，就算苦等5年后升值13.8万，转售时需要交纳的税费就达到了收益的一半还多，算下来5年收益只有6.1万元。

这还不算5年时间产生的货币膨胀、货币贬值等因素，折腾下来基本赚不到什么钱。一个字：坑。

更坑的还在后面，高额的税费造成的结果是：二次交易赔钱，三次交易赔钱，越往后公寓就像个烫手山芋一样，越转手越赔钱。

02、以租养贷？至少20年才能回本

当然，有人会说，投资公寓本来就不是通过转售来赚钱，吃租金坐当包租婆才是王道。

事实真是如此吗？以合肥最繁华的政务区为例，高档品牌小区凯旋门的小公寓，租金约为2500元/月。事实上，政务区这个价格的公寓，总价绝对都不止50万。

来源：58同城

暂且以这个来计算，按一年公寓出租率80%来看，年收益为：12个月*2500元/月*80%出租率=2.4万/年。成本回收时间为;50万元除以2.4万/年=20.8年。

这也就是说，购买一套一套40年公寓，至少20年才能收回成本，这还不算出租之前，购置家具家电等所需要的费用。

来源：网络

03、合肥绝大多数银行都不做公寓贷款

此外，公寓看着成本低，但是首付至少5成，只能贷款10年。再加上，合肥绝大多数的银行，都不做40年公寓的贷款，很多购买40年公寓的朋友，只能选择全款购买。

04、合肥公寓产品严重过剩

与此同时，合肥40年公寓产品，现在也严重过剩。金刚石的数据显示，3月份合肥商办市场的存量为759.78万方，需要91.37个月才能卖完。想想看，这是一个多么恐怖的数字。.

来源：金刚石

05、公寓居住体验相对较差

还有一点要说的是，公寓尤其是小户型的公寓，居住体验性真的是很一般。

先说钱，商水商电，物业费也比住宅高得多，每个月一次的缴费，绝对会让你痛彻心扉。

再说邻居，你的隔壁可能是美容店，可能是皮包公司，对面也可能是电竞宾馆，各路牛鬼蛇神出没，晚上睡觉都不带消停的。

最让人崩溃的是电梯，几十户共用两三部电梯，每天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的冲动。

结语：现如今，合肥市面上的40年公寓产品，太乱太杂，各区域分布不均，一线房企、本土房企等全部在做。

如果要买，想投资，一定要记得：未来市场上大量公寓堆积，真正的租客需求在哪里，又有多少需求量？

还有，自己购买公寓，未来是打算做什么用，符不符合自身的需求？

最后，还要说一句，相对于公寓、商铺等非住宅产品，置业合肥的首要选择，依旧是住宅，住宅，住宅！