[怎样贷款]谢逸枫：2020年中国房价能否从容上涨？

文/谢逸枫

对于中国未来房价走势的判断根据，笔者一直强调，短期看政策，中期看政策，长期看政策。不是所谓的短期看金融，中期看土地、长期看人口。更不是短期看供求，中期看地价，长期看发钞。原因很简单，短期的金融、供需关系，受到政策的影响大。而中期的土地，地价一样受到政策的配置。长期的人口、发钞还是受到政策的限制或影响的。除非房地产市场的市场化，市场决定资源配置，否则中国房价走势未来的风向标就是政策。

当前最值得关注的疫情之后中国房地产何去何从，房价能否容上涨？深圳的房价在过去一月领涨全国之后，成为众矢之的。如今2020年一季度全国房价同比上涨2.2%、住宅房价同比上涨4.1%，3月70城房价环比上涨0.13%、同比上涨5.4%，说明房价涨幅回落、增速下降趋势非常明显。一方面是销售面积大下降，库存量不断上升。另一方面是住宅竣工、土地购置面积大幅度下降。最关键是房企到位资金降幅大，影响到供需关系的扩大。

按照目前的楼市政策、货币、信贷、利率、财政、投资政策来看，房价上涨的大概率。其一是楼市限制政策放松或者调整是大方向，取消与全面放开是大趋势。其二是货币宽松的时刻已经到了，三次降准一次降息之后，意味着就等货币刺激计划到来。其三是利率下降到过去30年新底。其四是信贷的扩容已经来了，必须放水，拯救实体经济。其五是财政全面下降，财政赤字一定会扩大。其六是投资的再次启动，债务扩容不可避免的。

最近看到深圳市房协给深圳住建部门的一份建议书，里面列举了此轮房价涨幅的原因，主要是土地供应不足、住宅用地比例低、容积率问题，以及人口增加与供地矛盾、扩大都市圈问题。这份建议书显示，从长期看深圳土地资源稀缺、人口密度持续加大，2018年新入户50万人，2019年新入户41万人，入户门槛低，加大了需求，住宅供给不足是不争的事实。建议对外扩容增加住宅类土地供应、推进新建住宅入市等。这些意见都说到了关键之处。

为什么深圳二手房猛涨，是因为只有少量房子进入到流通市场。自2018年“7·31”政策之后，已经约有18万套房源被锁定，不能参与到流通市场（深圳现有住宅在二手市场流通的仅为6万-8万套），市场供应量是严重不足的。因此深圳房协建议，取消限售政策或降低限售年限。实际上，深圳现下的情况并不是它一家的问题，各个城市都有供地“量少而结构差”的情况，土地供应总量少，而且住宅供地占比低，很多时候是在刻意压低住宅供地比例，人为造成住宅供地价格上涨，面粉贵了面包定然要涨价。

如果全球放水，什么类资产未来会上涨，中国是看房地产，美国看股市，这就是经济结构决定的。中国房价长期上涨是大趋势，过去在中国买房的都赚到钱了，因为看看数据就能够证明。1990年到2019年，我国新房销售均价从702元/平米上涨至9310元/平米，年均涨幅为8.7%。期间只有过两次短期的横盘时期，一次是从1997年到2003年，期间房价从2000元/平米涨至2360元/平米，年均涨幅仅为2.8%。说明即使是1997的金融危机之下，房价还是上涨了。

从2007年到2008年，期间房价从3864元/平米降至3800元/平米，下降了1.7%，这个还是首次下降，但是幅度非常的小。实际上，中国买房能够赚钱的一个重要原因，在于房价的整体涨幅比较稳定。假设在过去的任何一年以新房销售均价买房，并且持有到2019年末以新房销售均价出售，不考虑折旧和利息成本，都是非常赚钱的。但是在不同的区域和时间买房，结果会差别很大。这就是所谓的时间与区域及城市差别大，买房是存在投资技巧与方法的。

在中国，买股票是很难赚钱的。因为事实上，1990年到2019年，上证指数的年均涨幅为11.6%。按照这个涨幅来看，股票的上涨幅度要比房市工高，可惜的就是不赚钱。股市不赚钱的真正原因，不在于股市存在变数大、波动大、持有时间短，最关键是股市到处都是收割机。所以，中国股市的波动极其剧烈，牛市买入很容易亏钱，熊市中买入才能赚钱。即使是熊市，有都存在亏钱的，因为你不知道买什么股票存在上涨反弹与什么时间卖出才是最好时机。

按照股市大熊市年份看，2005年、2008年、2013年，都是著名大熊市。2005年上证指数，跌破1000点，2008年、2013年，跌破2000点。如果你在这三年的年末买入上证指数，持有到2019年末卖出，年化回报率分别为7%、5%和4%，依然是可以赚钱的。如果买的是质量更好的沪深300指数，同期的年化回报率分别为11.2%、7.7%和9.9%。关键是你是否能够选到好股票与把握好买入及卖出时机。而股市大牛市年份看，2007年和2015年，都是著名大牛市，上证指数突破6000点、5000点。如持有到2019年年末卖出，累计亏损分别为42%和14%。

如何帮助这些陷入困境的居民和企业，避免债务危机？只能靠政府举债和央行印钞。一是美国，已经出台了3轮财政刺激政策，合计的刺激规模超过2.1万亿美元，而第四轮4840亿美元财政刺激即将推出，前4轮财政刺激总额将达到2.6万亿美元，占到美国19年GDP的12%。如何来为这2.6万亿美元的财政刺激买单？美揭不开锅，因而只能靠美联储印钞来发钱。3月美联储宣布了不限量的量化宽松货币政策，按照法律美联储只能购买国债和政府机构债。

但美联储很快就发明了绕道的方式，开始大量购买风险资产，包括垃圾级的企业债。在过去的1个多月内，美联储的总资产增加了2万多亿美元，比去年末增长了超50%，其中大部分是国债，但也有很多是风险资产。二是日本，其政府推出了108万亿日元的刺激计划，相当于日本19年GDP的20%。如何来为这108万亿日元融资？也只能是靠日本央行。在过去的23年，日本一共发行了750万亿日元的国债，相当于日本当前GDP的1.4倍，其中的绝大部分都被日本央行买走了，这次应该也不会例外。

三是在欧元区，同样遭遇了疫情的重创。而且欧元区早已债台高筑，其政府和企业部门债务率都超过100%。为了避免欧债危机重演，欧元区只能默许各国政府突破财政赤字率上限，大量增发国债，以维持经济运行和债务的滚动，而这些新发的国债，最后也只能靠欧央行买单。截止4月17日，欧央行今年以来已经新购了6000亿欧元的资产，相当于欧元区去年GDP的5%。从道义上来说，为了拯救生命，帮助居民和企业免受疫情之苦，这些巨额的财政和货币刺激都有无比的正当性。

1季度末，全国房地产贷款余额为46万亿元，同比增长13.9%其实是房地产贷款包括房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款。而房地产开发贷款包括房产开发贷款和地产开发贷款。其中，房产开发贷款指金融机构发放的房屋建设贷款，包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其它房产开发贷款。而地产开发贷款包括金融机构发放的专门用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。另外是购房贷款包括个人商业用房贷款和个人住房贷款。

全国房贷市场降温，和房地产市场降温有密切关联。根据国家统计局的数据，今年1季度全国房地产开发投资同比增速为-7.7%，房屋新开工面积同比增速为-27.2%，商品房销售面积同比增速为-26.3%。此类数据说明无论是房企投资端还是个人消费端，都出现了明显的降温。这也会使得房贷数据受影响，进而出现增速收窄的现象。1季度末，全国房贷占比为28.8%，意味着金融机构所有贷款余额中，有28.8%的信贷资金是投向房地产领域的。2019年房贷占比季度数据呈现攀升态势，但均处于30%以下的水平。

即使是按照所谓的供需关系与土地供应、地价、发钞、人口五项指标看，房价上涨是大趋势。尽管库存创下新的高，关键是新建商品住宅的库存并不高。最担心的是住宅竣工、土地购置面积大幅度下降，严重影响到未来的市场供应量。而地价的快速上涨，势必会拉动房价上涨的预期，人口的加速增长，供求关系已变成供小于求。不可思议的是货币放水，贬值的背景之下，市场的流动性与放出的货币，房地产已经成为最大的赢家。

警惕当前房地产市场八大风险给中国经济带来重创，这一直是最需要注意的。其一是1-3月全国房地产开发投资额同比增速为-7.7%，尽管比前2月跌幅出现了比较明显的收窄，却是存在数据的滞后性。其二是1-3月全国房地产开发企业新开工数据同比增速为-27.2%，该数据和开发投资指标是类似的，出现了跌幅快速收窄的现象。其三是1-3月全国房屋竣工数据同比增速为-15.8%。在2019年的时候房屋竣工数据首次转正，但今年1-2月份开始重新进入负增长区间。

其四是1-3月全国房企土地购置面积同比增速为-22.6%。土地购置数据继续保持负增长的态势，但跌幅在明显收窄。其五是1-3月全国商品房销售面积同比增速为-26.3%。该数据的降温，通俗来说，即相比去年同期跌了三成。其六是1-3月全国商品房待售面积同比增速为2.1%。在连续35个月同比下跌的情况下，2月库存数据首次由负转正，三月同比增速继续扩大。其七是1-3月份全国房地产开发企业到位资金同比增速为-13.8%。其八是1-3月地均价为4962元/平方米，同比涨幅为5.7%。