[养猪贷款]农村养猪贷款-创业小能手

[养猪贷款]农村养猪贷款-据了解，农户小额信用贷款是指农村信用社为了提高农村信用合作社信贷服务水平，加大支农信贷投入，简化信用贷款手续，更好的发挥农村信用社在支持农民、农业和农村经济发展中的作用而开办的基于农户的信誉，在核定的额度和期限内向农户发放的不需要抵押、担保的贷款。它适用于主要从事农村土地耕作或者其他与农村经济发展有关的生产经营活动的农民、个体经营户等。

[养猪贷款]农村养猪贷款

贷款的发放与管理

对已核定贷款额度的农户，在期限和额度内农户凭贷款证、户口簿或身份证到信用社办理贷款，或由信用社信贷人员根据农户要求到农户家中直接发放，逐笔填写借据。

信用社要以户为单位设立登记台账，并根据变更情况更换台账。

贷款证的记录必须与信用社的台账保持一致。不一致时，以借据为准。

对随意改变贷款用途、出租、出借和转让贷款证的农户，应立即取消其小额信用贷款资格。

贷款发放后，信贷员要经常深入农户，了解和掌握农户的生产经营情况和贷款使用情况，加强贷后管理。信贷员要对提供给资信评定小组的考察材料真实性负责。

【1】贷款对象：从事合法生产、经营的自然人。

【2】贷款额度：授信总额度最低额度5万元，最高额度300万元。

【3】贷款期限：授信额度的有效期限最长为三年，额度项下单笔贷款期限不超过两年。

【4】贷款利率：按人民银行和总行有关规定执行。

【5】担保方式：担保采取抵押、质押和保证方式，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。

【6】需要提供的申请材料：

借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件;

借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料;

从事生产经营的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件;

生产经营活动的纳税证明;

借款人配偶承诺共同还款的证明;

借款人获得质押、抵押贷款额度所需的质押权利凭证、抵押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件;

肉鸡养殖三文鱼林业休闲农业岩棉迷迭香冬枣青皮核桃柠檬彩色苗木乳业农牧产品

建设银行二级分行以上认可的评估部门出具的抵押物估价报告。

养猪是个风险投资，一般银行不想做这方面在业务，不过你要是有一定的规模，建立有猪舍，进有猪仔，申请帮扶贷款是应该较容易，或者有东西抵押，再者有人替你担保也可以。

不过说到底这个贷款政府不是随便就给贷的，主要看你的养猪创业的可行性报告，如果能给当地政府带来税收，能够增加当地的就业岗位，而且是绿色环保的项目，这几点很重要。

目前，部分省正在进行贫困村村民互助资金试点，你可以咨询村委，当地是否有这样的试点。这种贷款额度比较小，一般不高于5000元，而且不是无息贷款。或者咨询当地金融部门，咨询是否有这方面的农村养猪贷款优惠政策。

可以选择小额或者是创业！一般主要有2种方式：

如果你在没有工作的情况下申请贷款的方法有2种：一是利用你亲人朋友的名义贷款；或者用你的房产做抵押贷款获取贷款；

如果你有稳定的工作和收入的话，那么你可以申请个人信用贷款（无抵押无担保）。一般这种贷款申请要求你有稳定的工作和收入，信用状况良好，每月工资打卡（或者你的银行账户每月有存款存入）即可，可以贷到你的月收入的5-10倍，如果是公务员性质的工作可以贷更多。

农村养殖贷款政策的贷款必须由当地政府出面承诺或者担保。所谓无息贷款，就是贴息贷款，不是不交利息，而是由政府为鼓励扶持当地某一项目的发展，解决资金问题，政府有关部门向银行出面承诺：替农户分担或直接帮交银行贷款利息的贷款。

各地养猪贷款不一样，办理方法也不一样，以前养猪获得贷款很难，毕竟猪属于活物，不属于固定资产，现在国家放宽了政策，加大了对养猪业的扶持。

养猪贷款办理案例：

问：我现在因为生猪养殖无本钱急需资金周转，我有房产可抵押想要向银行贷款，但是因为我有不良记录所以银行不给我贷款，请问我是否可以把本人的房产土地证过户给我配偶然后办理贷款？

答：银行在对借款人贷款条件审核的过程中，对于借款人征信的审核是以家庭为单位的，由于您是已婚的状态所以即使房产过户到您配偶的名下，银行也是会审核您的征信记录。

对于此事建议您与银行进行商议看看是否可以通过减低贷款成数或是提高贷款利率的方式来解决您的资金问题，另外各银行机构对于借款人的征信审核标准并不是都一样，所以建议您多咨询几家银行机构也许会出现转机，还有就是了解一下本地的金融机构对于创业贷款是否存在优惠政策也许可以规避征信记录的审核。

农村养猪可以贷款吗？金投贷款网小编表示，农村养猪当然可以办理贷款了，一般来说，养猪是个风险投资，一般银行不想做这方面在业务，不过你要是有一定的规模，建立有猪舍，进有猪仔，申请帮扶贷款是应该较容易，或者有东西抵押，在者有人替你担保也可以。现在银行都可以进行小规模贷款。

国家目前对养猪的补助政策有：

1、对年出栏牲猪500头以上，年存栏母猪25头以上的养殖场，且符合国家规定的标准化规模的养殖场立项条件，每个项目给予20万元以上不等的项目资金。

2010年此类项目已上报完毕。

2、能繁母猪保险，每头交保费60元，其中国家补助48元/头，养殖户自己出12元/头，每头母猪的保额为1000元。另外，对于国家强制性免疫的疫病，如猪瘟、蓝耳病、口蹄疫等疫病的预防，国家是免费的。

贷款手续流程具体是怎么样的?

1、个人或企业养猪贷款

办贷款证，办证条件：需有房屋或其他固定资产作为低压办证;需有成年人一名做为担保人;在与信贷员或信贷主任沟通后，报材料到中国信合上级部门报批，只要批下来了，就可以办贷款手续了。

申请报表注意这几个方面：1、项目的课操作性。2、项目的市场前景。3、项目给周边地区带来的辐射效应。

4、政府税收等。5、环保方面。

2、大学生创业养猪贷款

大学生创业贷款是国家政府针对大学生创业推出的一项政策，既然是国家针对大学生创业推出的政策那肯定跟直接在银行贷款不一样，创业基金是没有利息的，也无抵押。但是有年限，贷款一般5年内有效!带齐学生的证件、身份证去你户口所在地的当地政府就进行申报，等你所在的当地政府给你开出证明，你就可以去政府指定银行去贷款了。

农户小额信用贷款用途及安排次序：

（一）种植业、养殖业等农业生产费用贷款；

（二）为农业生产服务的个体私营经济贷款；

（三）农机具贷款；

（四）小型农田水利基本建设贷款。

农户养猪需要小额信用贷款，其具体的办理方法是：已评定为信用户的农户，可以在授信额度内，随时凭已经评出的“优秀”、“较好”、“一般”等三个等级的信用证到当地的农村信用社进行贷款。

信用贷款额度不足的可采取信用户之间几家几户联保贷款的形式，到信用社申请贷款。

如果没有被评上信用户的农户也想进行养猪小额贷款，还可以采取担保、抵押、质押等方式，携带本人的身份证和有关抵押和质押的证明向当地农村信用社进行申请贷款。

1、养殖业贷款申请条件

请养殖业贷款的条件要求，申请者年龄在18–65周岁之间，在当地居住满一年以上，具有有效的身份证明。

农村养猪贷款同时要求，养殖者身体健康，拥有合法的养殖手续，拥有一定的养殖规模和养殖场地，至少有2年的养殖经验。

此外，申请者个人征信记录良好，具有良好的还款能力。在满足以上条件以后，申请者即可申请养殖业贷款。

2、养殖业贷款申请流程

1、贷款申请：应填写《养殖业贷款申请书》，提交本人身份证复印件以及结婚证、三（五）联保户或担保人等相关资料。

2、贷款调查：贷款银行可以对借款人资料及还款能力进行调查，核实担保人的担保能力、信用状况;并实地调查抵押物的产权归属、地理位置、变现能力等情况，提出调查意见，送交贷款审查。

3、贷款审查：贷款银行对借款人的相关手续进行核实，对贷款的使用效益和偿还本息的可靠性进行认定后，提出贷与不贷的意见，并提出贷款方式、金额、期限利率、还款方式等建议，提交审贷会批准。

4、贷款审批：贷款银行根据调查、审查意见，最终作出是否贷款及贷款方式、金额、期限、利率、还款方式的决策。

5、签订合同：同意发放贷款的，贷款人与借款人当面签订借款合同。

（备注：借款人夫妻双方必须到场确定签字。）

6、贷款发放：农村养猪贷款银行在合同规定的期限内向借款人发放贷款，将贷款转入借款人在银行开立的存款账户或信用卡账户。

7、贷后管理：信贷员至少每个月到现场一到两次，严格审查贷款使用情况，以及担保人的资产是否还在。

本人黄丹，今年21岁，家住梳子铺乡车头源村5组。

我于2000年开始从事种植业，本人于2000年在车头源承包了60亩山，租期30年，主要种植水桐木，长势很好预计10年就能卖，一棵树最低能卖50元，一共种植了5000棵左右。预计可卖25万元。该水桐木主要种植成本为：租金80元/亩，种子1.5元/棵，化肥0.4元/棵/年，人工第一年大概5000，3年后基本不要。其中种子80到100棵/亩，需4800到6000棵，化肥需2000元/年，第一年员工5人，3年1万元，其他支出5000元，10年投资：山租金元，种子8000元左右，化肥2万元，人工1.5万元，其他1万元预计10年后总收入25万，纯利14.9万元今年，药材市场行情较好，本人准备种植药材50亩，主要种植黄栀子。

黄栀子的介绍：黄栀子挂果期为25年，但是3年后才有收入。亩产3-5年为______斤/棵，最低______元/斤，年收入______元。5-30年最低______斤/棵以上______元/斤，年收入______元，主要用途用于医药和天然色素等。黄栀子苗______元/棵，一亩______棵，化肥______元/棵/年。三年总投入：山租金______元/亩共______元，苗______元，化肥______元，人工加机械加其他费大概在______万（共______元）以后一年投入在______万元左右。

由于资金都用于种植水桐木了，自身只有______万元左右。所以现在我向贵行申请贷款______万元，期限4-6年，主要用途为购买种苗，化肥和支付人工费等，以养殖收入和其他收入偿还利息。4-6年还本金。

请贵社予以审批。

村里证明：

乡政府证明：年月日

农村养殖能贷款吗？农村养殖贷款凭个人身份证即可申请农村养殖贷款!

但是，目前在农村，养殖户贷款还是比较难的，特别是一些小养殖户。 “农村人都没有固定工作，也没有房产证，找担保人谈何容易。”面对目前的困境，贷款人显得很无奈。

下面，我们再了解一下信用社小额信用贷款划款人条件：

（一）社区内的农户或个体经营户，具有完全民事行为能力；

（二）信用观念强、资信状况良好；

（三）从事土地耕作或其他符合国家产业政策的生产经营活动，并有可靠收入；

（四）家庭成员中必须有具有劳动生产或经营管理能力的劳动力。

贷款额度：申请的养殖业贷款额度最低在1000元，最高不超过养殖品种总价的50%

贷款期限：申请时间不超过3年；

贷款利率：由于其享有一定的国家政策，因此养殖业贷款的贷款利率一不高于于国家规定的基准利率。

目前，部分省正在进行贫困村村民互助资金试点，你可以咨询村委，当地是否有这样的试点。这种贷款额度比较小，一般不高于5000元，而且不是无息贷款。或者咨询当地金融部门，咨询是否有这方面的优惠政策。

可以选择小额或者是创业！一般主要有2种方式：

如果你在没有工作的情况下申请贷款的方法有2种：一是利用你亲人朋友的名义贷款；或者用你的房产做抵押贷款获取贷款；

如果你有稳定的工作和收入的话，那么你可以申请个人信用贷款（无抵押无担保）。

一般这种贷款申请要求你有稳定的工作和收入，信用状况良好，每月工资打卡（或者你的银行账户每月有存款存入）即可，可以贷到你的月收入的5-10倍，如果是公务员性质的工作可以贷更多。

农村信用社养殖贷款如何申请，具体的手续要办理哪些呢，农村信用社养殖贷款办理流程具体是怎样的？

据悉，目前农村信用社可以办理养殖贷款，具体的流程为：

1、借款人提出贷款申请，提交相关资料；

2、贷款机构审核资料；

3、资料审核通过，双方签订借款协议；

4、贷款机构发放贷款，借款人按照合同约定内容进行还款。

养殖贷款面向以盈利为目的、从事畜牧业养殖的农户发放的用于弥补其自有生产资金不足部分的人民币银行贷款。

养殖贷款申请：

（1）借款申请人年龄18周岁（含）以上，年龄加借款期限不超过60周岁。

（2）有合法养殖的相关手续（包括养殖协会或畜牧小区管理部门出具的证明）。

（3）享受国家及地方有关部门相应养殖业补贴政策。

（4）借款申请人一般应具备3年以上相关畜禽产品的养殖经验，且连续经营2年以上。

（5）借款申请人一般应具有与贷款金额相匹配的养殖规模，并具有与养殖规模相匹配的养殖场地和养殖设备。

（6）有为其服务的畜牧兽医技术人员，有能力按照防疫部门的有关规定，做好养殖品种的疫病防治工作。

（7）有明确的生产经营计划、可行的发展方案及稳定、畅通的产品销售渠道。

（8）原则上借款申请人须为养殖品种或相关设施进行保险，贷款行为保险第一受益人和被保险人。

我国“三农”事业能在过去30多年里高速发展，无疑要拜改革所赐。如今，农民对资金的需求超过了以往任何时候，而且，农民到银行贷款，都是到了迫不得已的地步。更需要银行的“雪中送炭”。没有抵押物就不能贷款，并不符合现阶段农村、农民发展的实际情况，在很大程度上制约了农村经济的发展。

养殖业无息贷款是国家专门针对养殖户在养殖过程中出现资金不足时提供的贷款。国家在养殖业贷款上进行了一定的扶持，因此申请养殖业贷款的用户可享一定的优惠。

申请农村养殖业贷款的条件要求，申请者年龄在18–65周岁之间，在当地居住满一年以上，具有有效的身份证明。同时要求，养殖者身体健康，拥有合法的养殖手续，拥有一定的养殖规模和养殖场地，至少有2年的养殖经验。此外，申请者个人征信记录良好，具有良好的还款能力。在满足以上条件以后，申请者即可申请养殖业贷款。

申请者在申请时，可根据自己情况选择贷款方式(抵押或担保)。

同时，申请者需将所需资料准备齐全，具体包括申请表、身份证明、居住证明、营业执照、经营企业的财务报表、担保所需的证明文件和个人的收入证明等等。申请的养殖业贷款额度最高不超过养殖品种总价的50%。申请时间不超过3年，由于其享有一定的国家政策，因此养殖业贷款的贷款利率一不高于于国家规定的基准利率。

1、企业法人执照或营业执照有效；

2、在信用社开立了基本账户或一般账户；

3、企业持有人民银行颁发的《贷款卡》；

4、服从信用社管理，如实向信用社提供有关经营情况，按时报送报表和经营计划；

5、有固定的经营场地和设施；

6、财务管理制度健全，企业管理规范。

1、企业从事的经营活动符合国家法律规定；

2、贷款对象必须符合人民银行和农村信用社信贷支持对象要求；

3、在其它银行或信用社没有贷款关系。企业必须在一个信用社贷款，不存在多头贷款问题；

4、企业在发放贷款的信用社辖区内经营，不得跨地区贷款。

1、原材料有来源，原材料供应有意向性协议；

2、产品质量合格，有长期稳定的市场，产品销路有意向性协议；

3、有可观利润，经济效益好；

4、企业有生产技术保障；

5、企业对外负债占资产总额的比例小于70%。对于流动资金借款，企业自有资产占总资产的比例必须大于30%；对于固定资产贷款，企业自有资产占总资产的比例必须大于50%；

6、新建项目自筹资金必须在50%以上，要有注册资金证明；

7、新建项目必须要有有关部门批准文件。

1.4 ? 贷款的安全性

1、担保人必须具有足够的经济实力和代替偿贷的能力，必须是具备法人资格的企业、其它经济组织、个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人；

2、抵押物必须是地上定着物，易变现，贷款额必须控制在抵押物的70%以内；

3、质押物、证、权真实清楚，票据合规合法有效。

有明确可靠的偿还贷款本息的渠道，企业每年结清利息后，能拿出一定的资金偿还贷款本金。

企业的诚信度

企业无逃债、废债行为，不存在恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款和货款的历史。

1、信用社自身组织的资金在满足支农的前提下，有充足的富余资金用于发放此笔贷款。

每5000万元富余资金最多只能发放1000万元企业贷款。不得用拆借资金或人民银行再贷款发放企业贷款；

2、若发放此笔贷款，此企业贷款占信用社总贷款的比例不能超过10%；信用社最大十户贷款占总贷款的比例不能超过50%。

3、市州联社、信合办必须有贷款可行性论证报告，有充足的可贷理由，对存在的不足要有改进措施；

4、市州联社、信合办审贷委多数同意，其中：理事长、主任必须同时同意，分别鉴有“同意”字样；

5、市州联社、信合办主要负责人必须对上报的全部贷款资料签有“真实无误”字样。

6、贷款责任人（信用社、县联社、市联社信贷员、分管信贷的领导、主要负责人等有关人员）应承担的责任。

申请农村小额无抵押贷款需要具备以下这些基本条件：

1、社区内的农户或个体经营户，具有完全民事行为能力;

2、信用观念强、资信状况良好;

3、从事土地耕作或其他符合国家产业政策的生产经营活动，并有可靠收入;

4、家庭成员中必须有具有劳动生产或经营管理能力的劳动力。

简单来说就是具有农村户口，主要从事农村土地耕作或者其他与农村经济发展有关的生产经营活动的农户。

另外，需要提醒大家的是，成功办理农村小额无抵押贷款还需要提前进行信用等级评定。

农户信用等级评定主要根据农户基本情况、生产经营状况、信誉程度等指标进行测评。根据农户信用等级评定结果、农户资金需求情况及信用额度申请，由农村信用社核定相应等级的农村小额无抵押贷款限额。

相关贷款知识：农村信用社贷款的条件

1、企业法人执照或营业执照有效；

2、在信用社开立了基本账户或一般账户；

3、企业持有人民银行颁发的《贷款卡》；

4、服从信用社管理，如实向信用社提供有关经营情况，按时报送报表和经营计划；

5、有固定的经营场地和设施；

6、财务管理制度健全，企业管理规范。

农村户口贷款政策个人贷款基本条件是提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关明; 提供个人身份证明，可以是身份证，居住证，户口本，结婚证等信息; 提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。

贷款的途径有三条：

1、如果你在市镇上有产权房，可以抵押贷款；贷款数是房屋价值的六道七折。

而农村自住的房子没有产权，不能抵押的。

2、如果没有产权房或固定资产抵押，就写一个申请贷款的报告，请求村镇政府同意做保证人，然后到农村信用社去贷款。估计2万以内是可以的。

3、如果以上两条路都走不通，就只有这条路了。写一个准备养殖什么经济动物的项目报告，请求贷款支持，现在都鼓励小额贷款支持。可以贷款5-8万，抽出一万经营小店。

利息是按国家银行统一的贷款利率计算的。如果一两年就归还的，加上管理费手续费啥的，利率不超过10%，因为这种相当于是有政策补贴，比普通商业贷款便宜；如果借期长利率就高一些。如果到期不还，还要处罚滞纳金，并记录不良信誉，下次就贷款不到了。

（一）社区内的农户或个体经营户，具有完全民事行为能力；

（二）信用观念强、资信状况良好；

（三）从事土地耕作或其他符合国家产业政策的生产经营活动，并有可靠收入；

（四）家庭成员中必须有具有劳动生产或经营管理能力的劳动力。

授信评定

（一）农户向信用社提出评定申请。

（二）客户经理 (信贷员)对申请评定信用等级的农户进行详细调查，内容包括：

1、查验申请人有效身份证件，审查申请人是否系本辖区农户，是否具有完全民事行为能力；

2、申请人或家庭成员是否具备劳动生产或经营管理能力；

3、核实财产、综合收入情况；

4、借款需求是否合理；

5、申请人在农村信用社和其他金融机构有无不良信用记录；

6、向村两委及村民代表咨询该户的资信情况；

7、其他有关情况。

客户经理 (信贷员)要依靠村两委、村民代表，采取评议方式认真评定农户信用等级，并依据调查内容填写《农户经济档案》，提出信用状况评定初审意见。

（三）客户经理 (信贷员)将签注意见后的《农户经济档案》提交信贷业务审批小组，由信贷业务审批小组依据客户经理 (信贷员)的初审意见和评定标准对申请人进行信用等级评定。

（四）信贷业务审批小组定期或不定期召开农户信用等级评定会议，对上报的农户进行评定，按照评定结果核发《农户贷款证》，明确标明信用等级和贷款限额。核定的贷款限额不得超过农户当年综合收入（剔除当年需偿还的其他债务）的70%。《农户贷款证》应加盖信用社公章，并由评定小组组长签字。

（五）信贷业务审批小组将《信用户评定记录》交信贷内勤人员凭以登记《农户经济档案》。

（一）已被评为信用户的农户持本人身份证和《农户贷款证》到信用社办理贷款，填写《农户借款申请书》。

（二）信贷内勤人员认真审核《农户借款申请书》、《农户贷款证》及身份证等有效证件，与《农户经济档案》进行核实。

（三）信贷内勤人员核实无误后，办理借款手续，与借款人签订《农村信用社农户信用借款合同》，交给信用社会计主管审核无误后，发放贷款。

（四）信贷内勤人员同时登记《农户贷款证》和《农户经济档案》。

（五）借款人必须在《农户借款申请书》、《农村信用社农户信用借款合同》、《借款借据》上签字并加按手印。

【案例】农业贷款的基本程序：

一、借款单位（个人）提出申请，填写借款申请书。

二、银行对借款单位（个人）和要求贷款的项目进行调整，签署意见。对比较大的项目要评估论证，按项目管理。对符合贷款条件的，按贷款审批权限履行审批手续。

三、经批准发放的贷款，借贷双方依法签订借款协议书和办理借款契约。必要时要办理公证手续。公证费由借款单位（个人）负担。

四、按借款协议和契约支付贷款，定期检查贷款的使用情况。

五、按期收贷和结息。需要时，按规定办理延期手续。

对逾期贷款加收利息。

六、总结评价贷款使用效果，建立工作档案。

为鼓励和扶持农村优质企业和项目的发展，国家政府部门推出了农村贷款业务。为了让农村贷款业务的作用落到实处，相关部门对办理农村贷款业务进行了门槛限制，只有符合农村贷款申请条件者才可以享受该项金融服务。那么办理农村贷款条件是什么呢？

1.办理农村贷款的融资者必须具备按期还本付息的能力。

原应付贷款利息和到期贷款已基本清偿;没有清偿的，已经作了贷款人认可的偿还计划。

2.除自然人和不须经工商部门核准登记的事业法人外，应经过工商部门办理年检手续。

3.农村在贷款社已开立基本账户或一般存款账户，并在该账户内保留有一定数额的支付保证金;自愿接受贷款社的信贷及结算的监督检查，能够保证定期向贷款社报送经营计划和相关业务、财务报表。

4.农村在贷款社已开立基本账户或一般存款账户，并在该账户内保留有一定数额的支付保证金;自愿接受贷款社的信贷及结算的监督检查，能够保证定期向贷款社报送经营计划和相关业务、财务报表。

5.农村借款人的资产负债率不得高于70%。

6.申请固定资产、房地产等项目贷款的，借款人的所有者权益、自筹资金比例必须达到国务院规定的要求，同时必须按项目管理的要求，提交完整、规范、有效的文件资料。

7.农村借款人必须按中国人民银行规定办理贷款卡，并按要求办理年检手续。

目

录

农民专业合作社贷款是指农村信用社向辖内农民专业合作社及其成员发放的贷款。“农民专业合作社”是指按照《中华人民共和国农民专业合作社法》规定，经工商行政管理部门核准登记的农民专业合作社。针对农民专业合作社组织形式的特点和经营管理水平，采取“宜社则社，宜户则户”的办贷方式。

信用社贷款的条件

农民专业合作社向农村信用社申请贷款应具备以下条件：

☆ 经工商行政管理部门核准登记，取得农民专业合作社法人营业执照；

☆ 有固定的生产经营服务场所，依法从事农民专业合作社章程规定的生产、经营、服务等活动，自有资金比例原则上不低于30%；

☆ 具有健全的组织机构和财务管理制度，能够按时向农村信用社报送有关材料；

☆ 在农村信用社开立存款账户，自愿接受信贷监督和结算监督；

☆ 信用等级在A级以上。具有偿还贷款本息的能力，无不良贷款及欠息；

☆ 持有中国人民银行颁发并经过年鉴的贷款卡；

☆ 信用社规定的其他条件；

社员贷款的条件

农民专业合作社成员贷款应具备的条件：

☆ 年满18周岁，具有完全民事行为能力、劳动能力或经营能力的自然人；

☆ 户口所在地或固定住所（固定经营场所）必须在信用社的服务辖区内；

☆ 有合法稳定的收入，具备按期偿还贷款本息的能力；

☆ 在信用社开立存款账户；

☆ 信用等级A级（含）以上；

☆ 信用社规定的其他条件。

农民专业合作社及其成员的贷款额度分别根据信用状况、资产负债情况、综合还款能力和经营效益等情况合理确定。农民专业合作社的贷款额度原则上不超过其净资产的70%；对农民专业合作社的贷款期限原则上不超过1年，对农民专业合作社成员的贷款原则上不超过2年；

农民专业合作社及其成员贷款实行优惠利率，具体优惠幅度由县（市、区）联社、农村合作银行根据中国人民银行的利率政策及有关规定结合当地情况确定。农民专业合作社成员经营项目超出其所属农民展业合作社章程规定的经营范围的，不享受规定的优惠利率；

农民专业合作社贷款采取保证、抵押或质押的担保方式，农民专业合作社成员贷款采取“农户联保+互助金担保”、“农户联保+农民展业合作社担保”、“农户联保+互助金担保+农民专业合作社担保”或其他担保方式。

1、购买大、中型农业机具；

2、专业合作社统一采购社员从事种植业、养殖业所需物资的资金；

3、专业合作社统一收购、销售社员农产品；

4、专业合作社建设标准化生产基地、建造产品分级仓储场所、购买各类包装和加工设施、购置冷藏保鲜设施和运输设备等；

5、专业合作社用于生产经营的其他需求；

6、其他合法用途。

《中华人民共和国农民专业合作社法》是2006年10月31日在全人大十届常委会第24次会议上通过的，自2007年7月1日起施行。作为社会主义新农村建设的新生事物，农民合作社作为对提高农民发家致富促进农村经济发展起了重要的作用，并已成为一种新型的农村生产经营方式，农村中小金融机构在扶持这一新生事物过程中发挥了主力军作用，取得了一定的成效，促进了当地农村经济的发展。

但在对有贷款的农民合作社走访调查中，我们发现农村中小金融机构在给各种农民合作社贷款的过程中出现了一些认识和操作方面误区，亟待引起改进和关注。

1、关注农民专业合作社成立的合法合规性，谨防“空壳社”

这种披着合法外衣的有名无实的合作社实际上等同与“空壳社”，其成立的目的就是获取国家优惠政策补贴，套取项目资金和银行贷款，其行为已严重影响到其他正规合作社的诚信经营和健康发展，威胁到中小金融机构的信贷安全，因此农村中小金融机构要密切关注农民专业合作社的合法合规性，在积极支持正规合作社经营发展的同时，要坚决将披着合法外衣的“空壳社”阻隔在银行信贷资金支持体系之外。

2、关注农民专业合作社运作的有效性，慎防问题严重无发展前景的合作社

尽管大部分合作社制定了章程，设立了理事会、监事会和社员大会等必要机构，但由于成立时间晚，经验不足，不少合作社在具体运作和发挥效能方面存在许多严重问题，归纳起来主要表现在以下几方面：

①合作意识薄弱，缺乏为社员服务精神。

②缺乏实质性的民主管理。

③内控制度不完善。

④盈利模式和盈余的分配方式存在不足，部分合作社利益分配混乱，股金分红和利润返随意性大，不能按成员的出资额、成员与本社的交易量进行盈余分配。

⑤抗风险能力弱。主要表现为：经营规模小，注册资金不足；会员以个人身份接触市场，市场适应能力弱，经营风险大；内部合作不紧密，缺乏凝聚力，形不成利益共同体；资金缺乏，项目资金及优惠补助不能及时到位；社会保障体系不健全，各种风险保障措施（如农业保险）不能及时跟上，阻碍了合作社发展壮大。

3、防止农民专业合作社挤占挪用会员贷款和变相套取银行贷款

如某养牛合作社所辖牧业园，银行承诺向牧业园内每个农户贷款30万元，贷款取得后作为进入园区的条件，农户要将其中的 10万元贷款交给园区进行固定资产投资，其余20万元农户才能用于买牛及在园区内养牛的费用支出；又如某养鹿合作社，前身是以养鸭为主的村集体组织，在前些年套取某银行贷款后，养鸭产业化为乌有，银行的养鸭贷款成了呆死帐，现在摇身一变又成了养鹿合作社，该合作社现已取得部分贷款，并还要银行增加信贷支持。

4、及时总结经验教训，审慎发放农民合作社贷款

面对众多合作社的发展现状，农村中小金融机构要及时总结经验教训，在积极扶持的同时，采取多种措施审慎发放贷款：

一要严格做好贷前调查工作，对农民合作社合法合规性及运作的有效性进行严格贷前调查，包括成立的合法性（机构场所、会员构成、章程、营业执照情况）、运作的合规性（入社退社情况、民主管理情况、为社员服务情况、盈余分配方式等）、发展前景、诚信状况、市场风险等进行详细的贷前摸底调查，形成详尽的贷前调查报告，对不具备规定条件的“空壳社”、有严重问题的合作社和变相套取银行贷款的合作社要坚决排除在外；

二要高度重视农民合作社存在的信用风险和市场风险，成立或聘请相应的评估机构，对其进行贷前信用和市场风险评估，对不具备实力、不诚信的高风险合作社要审慎贷款；

三要严格把好审核关，成立专门的合作社贷款审核机构对合作社贷款进行多方审核，审核的重点是农民合作社的合法合规性、运作的有效性、是否存在信用风险和市场风险，以及是否存在变相套取银行贷款和挤占挪用会员贷款的问题等等；

四是做好贷后检查和后期帮扶工作，积极防范贷后资金风险；

五是树立农村中小金融机构支持合作社发展的典型，对有一定实力、合法合规经营、内部管理完善、运行良好、有发展前景的合作社在信贷资金方面给予大力支持，并以点带面。

1、农民专业合作社贷款是什么意思

农民专业合作社贷款是指农村信用社向辖内农民专业合作社及其成员发放的贷款。

2、农民专业合作社贷款条件

合作社向信用社申请贷款应当同时具备下列条件：

(一)经工商行政管理部门注册登记，取得《农民专业合作社营业执照》、农业行政主管部门认定为规范化的合作社；

(二)有固定的生产经营服务场所，自有资金比例不低于30%，开展正常的生产经营活动；

(三)具有健全的财务管理制度，能按时向信用社报送有关资料；

(四)依法从事合作社章程规定的生产、经营、服务活动，生产经营有效益；

(五)信用等级在A级（含）以上，能够提供信用社认可的担保；

(六)在信用社开立基本账户，新成立的合作社必须把注册资本金存入所开立的基本账户；

(七)资信良好，具有清偿贷款本息能力，无不良信用记录。主要管理人员遵纪守法，信誉良好，无不良嗜好，无逃废信用社债务的行为；

(八)具有与合作社经营相适应的熟知养殖、种植等技术的专业人员或能够持续、稳定地获得相适应的养殖、种植等技术支持；

(九)主要经营管理人员具有2年以上（含）与合作社经营业务相关的从业经历；

(十)信用社要求的其它条件。

合作社社员贷款应具备的条件：

(一)年满18周岁（含）以上，60岁（含）以下或年龄加借款期限之和最长不超过60岁（含），具有完全民事行为能力、劳动能力或经营能力的自然人；

(二)户口所在地或固定住所（固定经营场所）必须在信用社的服务辖区内；

(三)有合法稳定的收入，具备按期偿还贷款本息的能力；

(四)在信用社开立存款账户；

(五)信用等级“三级”（含）以上；

(六)信用社规定的其他条件。

合作社及社员贷款的种类包括：

(一)购买大、中型农业机具贷款；

(二)合作社统一采购社员从事种植业、养殖业所需物资的农业投入贷款;

(三)合作社统一收购、销售社员农产品时的流动资金贷款；

(四)合作社建设标准化生产基地、建造产品分级仓储场所、购买各类包装和加工设施、购置冷藏保鲜设施和运输设备等贷款；

(五)合作社及社员用于生产经营的贷款。

3、农民专业合作社贷款方式、额度、期限和利率

合作社及社员贷款方式分为信用贷款和担保贷款。担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

按照“宜社则社、宜户则户”原则，合作社符合规定贷款条件的，可办理合作社贷款；社员符合贷款条件的，可办理社员贷款。合作社及社员符合贷款条件的可以同时申请贷款。

信用贷款。合作社及社员信用贷款是指通过对合作社及社员资金实力、经济效益、经营管理以及偿债能力等指标的评估，确认其信用优良，能履约清偿债务而发放的信用贷款。信用贷款额度不得超过所从事生产经营项目投入资金总额的30%。

担保贷款。

（一）以保证方式申请合作社贷款的，应当提供与信用社已签署合作协议的担保机构的第三方连带责任保证或合作社成员提供的连带责任保证。

社员成员间可采取联保方式，联保体必须控制在五户以内，并签署联保协议。

（二）以抵押方式和质押方式申请合作社及社员贷款的，必须符合《中华人民共和国担保法》以及信用社贷款担保管理的有关规定。

（三）合作社及社员贷款额度不得超过其净资产的70%。

对合作社及社员的贷款期限，按照生产周期等因素合理确定。

合作社及社员贷款可以展期一次，展期按《流动资金贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》等规定办理。

合作社及社员贷款利率实行差别定价。

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凡实行自主经营、单独核算，以单个农户家庭组建，从事规模化、集约化、商品化农业生产经营的各种家庭农场，均可向信用社申请家庭农场贷款。

（一）持有经工商行政管理部门核准的家庭农场营业执照，已取得环保、特种行业经营许可证等合法经营手续；

（二）家庭农场主具备一定的素质水平，包括文化水平、经营管理能力或从事经验；

（三）家庭农场具有一定的技能劳动力，经营者受过一定的技能培训；对专业性、技术性较强的项目有稳定的技术支撑；

（四）家庭农场主及其主要成员讲求诚信，无不良嗜好和不良信用记录;

（五）生产经营项目产品符合国家产业政策，属于信用社信贷支持范畴，产品有市场、有销路、有效益；

（六）能够向信用社提供生产、经营、财务等基本情况的资料;

（七）在信用社开立基本结算账户，并能提供合法有效的担保。

合作社贷款的对象是依法登记、运行规范、合法合规、正常经营的合作社及其社员。

合作社向信用社申请贷款应当同时具备下列条件：

(一) 经工商行政管理部门注册登记，取得《农民专业合作社营业执照》、农业行政主管部门认定为规范化的合作社；

(二) 有固定的生产经营服务场所，自有资金比例不低于 30%，开展正常的生产经营活动；

(三) 具有健全的财务管理制度，能按时向信用社报送有关资料；

(四) 依法从事合作社章程规定的生产、经营、服务活动，生产经营有效益；

(五) 信用等级在A级（含）以上，能够提供信用社认可的担保；

(六) 在信用社开立基本账户，新成立的合作社必须把注册资本金存入所开立的基本账户；

(七) 资信良好，具有清偿贷款本息能力，无不良信用记录。主要管理人员遵纪守法，信誉良好，无不良嗜好，无逃废信用社债务的行为；

(八) 具有与合作社经营相适应的熟知养殖、种植等技术的专业人员或能够持续、稳定地获得相适应的养殖、种植等技术支持；

(九) 主要经营管理人员具有2年以上（含）与合作社经营业务相关的从业经历；

(十) 信用社要求的其它条件。

合作社社员贷款应具备的条件：

(一) 年满 18 周岁（含）以上，60 岁（含）以下或年龄加借款期限之和最长不超过 60岁（含），具有完全民事行为能力、劳动能力或经营能力的自然人；

(二) 户口所在地或固定住所（固定经营场所）必须在信用社的服务辖区内；

(三) 有合法稳定的收入，具备按期偿还贷款本息的能力；

(四) 在信用社开立存款账户；

(五) 信用等级“三级”（含）以上；

(六) 信用社规定的其他条件。

合作社及社员贷款的种类包括：

(一) 购买大、中型农业机具贷款；

(二) 合作社统一采购社员从事种植业、养殖业所需物资的农业投入贷款;

(三) 合作社统一收购、销售社员农产品时的流动资金贷款；

(四) 合作社建设标准化生产基地、建造产品分级仓储场所、购买各类包装和加工设施、购置冷藏保鲜设施和运输设备等贷款；

(五) 合作社及社员用于生产经营的贷款。

农民专业合作社贷款是指贷款人向辖区内农民专业合作社发放的人民币贷款，旨在满足符合《农民专业合作社法》规定的农民专业合作社在组织产、供、销及服务过程中所产生的资金需求。

专业合作社贷款适用客户：

符合《农民专业合作社法》规定，在辖区内依法登记、规范运作、有发展潜力的农民专业合作社。

专业合作社贷款产品特点：

1、贷款期限：原则上流动资金贷款不超过一年，建造仓储及生产基地的贷款不超过3年。

2、对市政府重点扶持的农民专业合作社优先给予贷款额度支持。

专业合作社贷款申请条件：

1、经工商行政管理部门注册登记，取得《农民专业合作社法人营业执照》。

2、固定的生产经营服务场所，开展正常的生产经营活动，且具备一定比例的自有资金。

农业合作社贷款品种包括：消费贷款、住房贷款以及农户贷款等等，如果您想办理农业合作社贷款，那么，不妨看看下面的示例：

申请人需具有中华人民共和国国籍，年龄在18周岁（含）以上60周岁以下，身体健康，具有完全民事行为能力，且符合人民银行和银监会界定的农户身份。

根据监管要求，农户是指长期（一年以上）居住在乡镇（不包括城关镇）行政管理区域内的住户，还包括长期居住在城关镇所辖行政村范围内的住户和户口不在本地而在本地居住一年以上的住户，国有农场的职工和农村个体工商户。

本行的农户贷款分为生产经营类贷款和消费类贷款。生产经营类贷款主要用于满足广大农户在生产经营、自主创业、扩大规模过程中必要的资金需求；消费类贷款主要支持农户购房、购车。借款人应按照约定用途使用农户贷款，不得挪作他用。

您可以向本行营业网点或客户经理咨询相关业务，并提出书面申请，填写《北京农商银行农户贷款申请表》。

目前，本行办理农户贷款的基本流程为：客户申请、受理、调查、审查、审批、签订合同、发放贷款。

以出让方式取得的土地使用权在有效期内是可以转让的，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

目

录

农村土地永久转让协议书

甲方：

乙方： ? ? ? ?

经甲、乙双方友好协商，甲方同意将甲方 ? ? ? ? 亩地转让给乙方。并达成以下规定； ?

一、转让土地四至

东至 ? ? ? ? 为界，西至 ? ? ? ? 为界 ? ? ? ? ? ? ? ?

南至 ? ? ? ? 为界，北至 ? ? ? ? 为界。

二、转让土地面积 ?

甲方转让给乙方的土地面积为 ? ? ? ? 亩。

三、转让金额

本次转让金额按每亩（ ? ? ?）计算，共计 ? ? ? ? 元整，作为征地补偿费。由乙方一次性付给甲方。

四、其他规定

1、乙方在付清协议规定款项后，所取得的土地所有权自行转让给他人，甲方不得干预。 ?

2、若乙方需要办理土地所有权手续时，甲方须无条件协助办理，并不再向乙方收取其他任何费用。

3、若国家或政府等其他部门占用该地块时，由于乙方已经付给甲方征地补偿费，所以因土地所得的一切补偿费及其他收入全部归乙方所有，与甲方无关。

五、转让期限

由于本次转让，乙方已一次性付给甲方土地补偿费，因此，转让期限永久。

六、违约责任

甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或单方解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方双倍损失。

七、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?甲方：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?乙方：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 公证人：

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ? ?月 ? ?日

土地转让协议书

甲方： ? ? ? ? ? ? 身份证号：?

住址：

乙方： ? ? ? ? ? ? 身份证号：

住址：

经甲乙双方根据合同法等相关规定。

公平合理，相互自愿的前提下，双方签订以下协议。

该地块位于威宁县海边村安置区，集体土地证号为：威集用（2014）第X003号，土地使用权人：耿昆，使用权面积为300平方米，地类（用途）：住宅，该宗地四至：西至A205，东至A203，南至威双大道，北至广聚路。（注：该宗土地是由耿昆转让给马关志所有，现将该宗土地转让给赵正国所有。）

1、甲方把该地块转让给乙方，土地转让总价为人民币柒拾捌万陆仟元整（￥：.00元整），乙方将房屋转让款一次性付给甲方（以银行打款凭条为证）。

2、甲方确保该宗土地转让前无任何纠纷，无任何建筑物。

3、甲方负责提供相关依据并配合乙方办理相关建房手续和证件。

4、如乙方要求过户，甲方应提供所有相关手续，过户费用由乙方支付。如因甲方原因不能办理过户手续，甲方应退还所有购买土地的转让款，并且赔偿乙方按转让款的总额千分之五/每日计算。

5、甲方需把原政府规划的安置协议，规划许可证，集体使用证，身份证复印件等证件交给乙方，以便办理相关手续。

6、甲方积极帮助乙方解决有关土地手续办理事宜，该宗土地转让后产权由乙方所有。

1、本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补

充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

2、执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

3、本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式两份，甲乙各执一份。

甲方(签字)： ? ? ? ? ? ? ? ? ?乙方(签字)：

身份证号： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?身份证号： ?

证明人： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?证明人： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 年 ?月 ?日

《土地登记办法》(2007年12月30日国土资源部令第40号)第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转移的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如果受让方不改变土地用途的，按该条例第二十一条的规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。如果受让方要改变土地用途的，按该条例第十八条的规定，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。可以由出让方与原土地使用权人调整土地使用权出让金后，再办理转让登记手续。

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第一条为规范征收集体土地及房屋等附着物补偿安置行为，维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《吉林省土地管理条例》等相关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条除榆树市、农安县、德惠市、九台市、双阳区的本市行政区范围内征收集体土地及房屋等附着物，进行补偿安置的，适用本办法。

第三条征收集体土地及房屋等附着物应当遵循公平补偿、程序正当、结果公开的原则，保证被征收土地集体经济组织成员享有知情权、参与权和监督权。

第四条市人民政府负责本行政区域集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。各部门按照职责分工做好相关工作。

(一)市国土部门组织实施本行政区域集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。

(二)市国土部门可以委托城区人民政府、开发区管委会具体实施本辖区内集体土地及房屋等附着物的征收补偿工作。

(三)市、区(开发区)农业部门负责指导征地补偿安置费的具体分配工作。

(四)市、区(开发区)人社部门负责办理农村集体经济组织成员社会基本养老保险。

(五)市、区(开发区)财政部门负责征地报批、征地补偿、地上房屋等附着物征收补偿安置经费的拨付和管理。

(六)市、区(开发区)监察部门负责对集体土地及房屋等附着物补偿安置工作的监督。

(七)市、区(开发区)其他部门按照各自的职责，做好相关工作。

(八)被征收集体土地所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及村(居)民委员会，应当协助城区人民政府、开发区管委会做好集体土地及房屋等附着物征收实施工作，并负责做好补偿登记。

被征收土地的农村集体经济组织负责征地补偿安置费发放。

第五条集体土地征收依法报批前，市政府向被征收农村集体经济组织发布拟征地通知书。拟征地通知书内容包括征收土地位置、范围、面积等。没有按通知书规定的期限实施征地给被征收土地的所有者或者使用者造成损失的，市、区人民政府(开发区管委会)、用地单位应当予以补偿。

第六条《拟征地通知书》发布后，受委托的城区人民政府、开发区管委会应对拟征收范围勘测定界和土地权属、地类、房屋等附着物进行调查和登记。调查结果应当经被征收土地的农村集体经济组织或所有权人确认，并在被征收集体土地所在的村、组公布。

第七条在调查和登记同时，被征收集体土地所在地的城区人民政府、开发区管委会组织人社部门，做好被征收土地的农村集体经济组织成员社会养老保险调查、登记和报批工作，国土、财政部门、乡镇人民政府、街道办事处配合做好相关工作。

第八条征地报批前，受委托的城区人民政府、开发区管委会应当将土地补偿费和安置补助费、征地报批相关税费以及被征收土地的农村集体经济组织成员社会基本养老保险费存入指定的财政账户。

第九条受委托的城区人民政府、开发区管委会拟定集体土地征收方案，市国土部门负责审查，经市人民政府同意后上报有批准权的人民政府批准。

第十条收到征收土地批准文件后，受委托的城区人民政府、开发区管委会在10个工作日内发布征地方案公告。同时拟定征地补偿安置方案，在征地方案公告之日起45日内公告，公告应在被征收土地的农村集体经济组织显著位置张贴，同时在市国土部门网站上予以发布，接受监督。

(一)征地方案公告内容包括：

1.征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;

2.被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

3.征地补偿标准和集体经济组织成员的安置途径;

4.办理征地补偿登记的期限、地点。

(二)征地补偿安置方案公告内容包括：

1.被征收土地的位置、地类、面积和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口数量;

2.土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

3.安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

4.房屋等地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

5.其他有关征地补偿安置的具体措施。

土地征收补偿标准由土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费和青苗补偿费构成。

一、农村集体土地征收补偿费用项目

1、土地补偿费

用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。

2、青苗补偿费

用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。

3、附着物补偿费

用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。

4、安置补助费

用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。

二、2017最新征地补偿新标准

1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。

3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。

政府征收农民土地，应有合法项目，按照法定程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。

土地征收补偿标准,农村集体土地征收补偿条例推荐阅读?

现行法律规定，按照被征收土地的原用途给予补偿，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的30倍。

然而在现实中，时常出现招拍挂交易后的土地出让金，远远高于征地补偿款的情况，也正是巨大的价差，导致了征地矛盾的频发。

集体土地征收，是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。

现行法律规定，按照被征收土地的原用途给予补偿，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的30倍。然而在现实中，时常出现招拍挂交易后的土地出让金，远远高于征地补偿款的情况，也正是巨大的价差，导致了征地矛盾的频发。

不过，据新华社昨日（25日）晚间消息，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同价同权的问题，有望得到解决。

有观点指出，修法后，村里的土地可能更值钱，而部分城市房价也可能不那么高了。

土地管理法将修改哪些条款？

土地管理法的修改，已经进行了多年筹备。

全国人大环资委认为，近年来，全国人大代表提出了大量有关修改土地管理法的议案，其中征地补偿标准、补偿方式、土地征用范围、征地程序、集体建设用地使用权流转等方面的问题是代表议案中反映较为集中和强烈的，也是现行土地管理法亟待解决的突出问题。

今年两会期间，清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明曾告诉媒体记者：

《土地管理法》的修订此前已经酝酿了四五年，其中涉及到对农民集体所有土地征收补偿标准的修订。按照现行法律规定，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征收前三年平均年产值的30倍。

但是，一旦征收，招拍挂交易后的土地出让金远远高于征地补偿款。正是因为巨大的价差，才导致了征地矛盾的频发。

根据环资委建议，国务院有关部门应全面总结试点经验，积极吸收近年来土地管理改革实践和制度创新成果，充分吸收代表议案建议，抓紧完成法律起草工作。

在多方人士看来，土地管理法的修改完善，应与我国土地制度改革的目标、方向相一致。

“在土地管理法修改中，应当明确‘公益征收’法律属性，严格禁止‘经营性征收’的出现，对于经营性建设用地的需求尝试完全通过市场机制解决”，北京在明律师事务所主任杨在明律师认为：

应当大幅提高征地补偿标准，明确对征地中房屋的补偿标准和方式，确保房屋补偿能够按时足额发放到房屋所有权人手中，缓和当前紧张的土地征收矛盾，规定征地“事前补偿”制度，彻底改变当前事中、事后补偿的现状。

补偿不到位，则不得对房屋实施强制搬迁，在程序规定方面与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，明确“先补偿，后征收”的原则。

修法后，村里的土地会更值钱吗？

根据多名全国人大代表议案对修改土地管理法的建议，都指出要“兼顾土地的资源与资产双重属性原则，坚持物权平等保护原则，提高征收补偿标准”。

全国人大环资委关于第十二届全国人民代表大会第四次会议主席团交付审议的代表提出的议案的审议意见指出， 2015年，全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点，对实践证明可行的，修改完善有关法律。目前，国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

那么，修改后的土地管理法，能给农村土地带来什么呢？

蔡继明说，“根据十八届三中全会的精神，是要建立城乡统一的建设用地市场，那也就是说，农村集体建设用地，现在主要强调的是经营型的建设用地，只要符合规划用途管制，就应该和城市国有的土地是同等入市，同价同权”。

中国农科院农经所副研究员郭静利告诉媒体记者，“土地制度的改革并不是要让农民变成地主，但同等入市、同价同权意味着首先要构建归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村集体产权制度，进而促进农村资源要素的商品化，其中，土地便是农村最重要的资源要素，在此情况下，客观上将帮助农民分享到更多的财产红利，实质上，这是更加公平的财产权带来的红利”。

而另一方面，农村土地与国有土地同等入市、同价同权，又会给城市人带来什么？

国务院发展研究中心原副主任刘世锦指出，“我们做一个假设，比如北京的小产权房、北京周围的集体土地、建设用地，包括宅基地能够入市交易了，北京的房价还会这么高吗？”

在刘世锦看来，“如果把城乡结合部的土地要素、资金要素打通，打破垄断性行业，将带来很大的增长潜力，当前，中国下一步要创新，这些都可以进一步讨论，这些是供给侧改革要解决的问题”。

合同编号：

甲方(发包村组)：

乙方(承包户主)：

根据《物权法》、《农村土地承包法》等法律政策规定，依据甲方依法制定的土地承包(调整)方案，按集体经济组织成员权利将土地承包给乙方家庭经营。

为保护和合理使用土地，维护双方权益，订立本合同。

一、承包主体

乙方分配承包土地的家庭成员共人，名单为：

二、承包土地情况注:地类栏是基本农田的填基本农田，非基本农田填一般耕地，水田同时注明。

三、承包期限

乙方承包期限为年，自年月日起至年月日止。甲方应于年月日前将承包土地交付乙方。

四、土地用途

乙方承包土地限于从事种植业、林果业、畜牧业等农业用途，对土地进行改造和建长期建筑物，应征得甲方书面同意。

五、甲方的权利义务

1.监督乙方按照合同约定用途合理利用和保护土地。

2.有权制止乙方损害承包地和农业资源的行为。

3.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更或解除合同。?

4.尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5.依照约定为乙方提供生产、技术、信息等服务。

6.执行土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。

六、乙方的权利义务

1.依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。

2.享有在剩余承包期内依法流转土地承包经营权的权利。

3.承包地被依法征收、占用时，有权依法获得相应补偿。

4.依据法律政策享受国家有关土地和种植作物的补贴。

5.维持土地的农业用途，不得用于非农建设。

6.依法保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒土地，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。

7.依据法律法规和国家政策规定承担经济责任。

七、承包地流转

乙方转包、出租、互换承包地，或者承包方之间以土地入股合作，均应告知甲方，转让承包地应书面申请并征得甲方同意。土地流转合同或者入股合作章程应报甲方备案。

乙方若自愿放弃承包经营权将土地交回，应提前半年以书面形式通知甲方，并在本合同承包期内不得再要求承包土地。除转让以外，乙方以其他方式转出承包地，仍应履行本合同。

八、合同的变更和解除

1.本合同签订后，任何一方不得单方面变更或解除本合同。

2.不得因代表人或户主变动而变更或者解除本合同。

3.因不可抗力致使本合同无法履行时，可以变更或解除本合同，双方互不承担责任。

九、违约责任

1.甲方违法收回乙方承包地，或者干预乙方生产经营活动，使乙方遭受损失的，应承担赔偿责任。

2.乙方未按规定用途使用承包地、改变农业用途，或者造成土地永久性损害、土地荒芜的，甲方劝阻制止无效时可依法解除合同，并由乙方承担土地恢复费用。

3.其他违法违约行为依据国家法律、法规和政策规定处理。

十、其它约定

1.本合同如发生纠纷由双方协商解决;协商不成时，可申请乡村相关机构调解解决;不愿调解或调解不成的，按下列第项处理：⑴向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁;⑵向人民法院起诉。

2.本合同双方签字之日起生效。

未尽事宜双方协商一致可订立补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

3.本合同一式份，双方各执一份，报乡镇农村土地承包管理机构备案一份。

甲方(盖章)：代表人(签名或盖章)：

乙方(签字)：

签约日期：年月日

签约地点：

2017年土地流转合同范本怎么写

第一章　总则

第一条　本合同当事人双方：

出让人：中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________;

受让人：______________________________________________________________________________________________。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条　出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章　出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条　出让人出让给受让人的宗地位于________________________，宗地编号为__________，宗地总面积大写________________________平方米(小写_____________平方米)，其中出让土地面积为大写__________________________平方米(小写___________平方米)。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条　本合同项下出让宗地的用途为____________________________________________。

第五条　出让人同意在___年___月___日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件：

(一)达到场地平整和周围基础设施___通，即通_______________________________。

(二)周围基础设施达到___通，即通____________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：______________________________________。

(三)现状土地条件。

第六条　本合同项下的土地使用权出让年期为_________________，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条　本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写_____________________元(小写___________元);总额为人民币大写_____________________元(小写____________________元)。

第八条　本合同经双方签字后___日内，受让人须向出让人缴付人民币大写____________________元(小写__________元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条　受让人同意按照本条第____款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

(一)本合同签订之日起___日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

(二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。

第一期　人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。

第二期　人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。

第　期　人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。

分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

第三章　土地开发建设与利用

第十条　本合同签订后___日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条　受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质___________________;

附属建筑物性质___________________;

建筑容　积　率___________________;

建　筑　密　度___________________;

建　筑　限　高___________________;

绿　地　比　例___________________;

其他土地利用要求_______________________________________。

第十二条　受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

(1)_______________________;

(2)_______________________;

(3)_______________________。

第十三条　受让人同意在___年___月___日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条　受让人在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条　受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条　受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。

第十七条　在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条　政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条　出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。

第四章　土地使用权转让、出租、抵押

第二十条　受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、交换和赠与)剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第__款规定之条件：

(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;

(二)按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条　土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同;土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条　土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十三条　土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押;地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条　土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章　期限届满

第二十五条　本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条　土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条　土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条　土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

第六章　不可抗力

第二十九条　任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条　遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章　违约责任

第三十一条　受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。

如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的___‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条　受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的___‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十三条　受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权;但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条　出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

第八章　通知和说明

第三十五条　本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。

第三十六条　当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条　在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。

第九章　适用法律及争议解决

第三十八条　本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条　因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第___款规定的方式解决：

(一)提交___________仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人民法院起诉。

第十章　附则

第四十条　本合同依照本条第___款之规定生效。

(一)本合同项下宗地出让方案业经_________人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

(二)本合同项下宗地出让方案尚需经_________人民政府批准，本合同自_________人民政府批准之日起生效。

第四十一条　本合同一式___份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执___份。

第四十二条　本合同和附件共___页，以中文书写为准。

第四十三条　本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条　本合同于___年___月___日在中华人民共和国_____________省(自治区、直辖市)_________市(县)签订。

第四十五条　本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人(章)：　　　　　　　　　受让人(章)：

住所：　　　　　　　　　　　　　住所：

法定代表人(委托代理人)　　　　法定代表人(委托代理人)

(签字)：　　　　　　　　　　　 (签字)：

电话：　　　　　　　　　　　　　电话：

传真：　　　　　　　　　　　　　传真：

电报：　　　　　　　　　　　　　电报：

开户银行：　　　　　　　　　　　开户银行：

帐号：　　　　　　　　　　　　　帐号：

邮政编码：　　　　　　　　　　　邮政编码：

二○　　年　　月　　日

甲方（流出方）：__________________________

乙方（流入方）：__________________________

双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。

一、流转标的

甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事______________________________________生产经营。

二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。

四、流转土地的种类、面积、等级、位置

甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于____________________________________。

五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间

（一）乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。

六、土地交付、收回的时间与方式

甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。

? 交付、交回方式为_____________。并由双方指定的第三人 ___________________予以监证。

七、甲方的权利和义务

（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。

（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

八、乙方的权利和义务

（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。

（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。

履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。

（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。

九、合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。

(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

(三)一方违约，使合同无法履行的；

(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

(五)因不可抗力使合同无法履行的。

十、违约责任

（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。

（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金________元。

（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。

（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。

（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。

1.不按合同规定用途使用土地的；

2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的；

3.不按时交纳土地流转费的。

十一、特别约定

（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。

1. 甲方收取；

2. 乙方收取；

3. 双方各自收取________﹪；

4. 甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。

（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。

（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。

1. 归甲方所有，甲方不作补偿；

2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；

3. 由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。

（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。

十二、争议的解决方式

在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向________________________人民法院起诉。

十三、其它约定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份, 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份,自双方签字或盖章之日起生效。

如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。

本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

双方约定的其他事项_________________________________。

甲方：

乙方:

? ? ? 年月日

农村集体经济组织，是指对土地拥有所有权的经济组织，产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动。

它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。

农村集体经济组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。农村集体经济组织是除国家以外对土地拥有所有权的唯一的一个组织。

农村集体经济组织在人民公社解体后，生产队一级组织仍按原规模延续下来，但名称有的已变化，各地称谓不一；其经营方式，已由原来的集体经营按劳分配变为现在的家庭经营了。

农村集体经济组织最初由解放后的合作化运动，农户将自己的生产资料（土地、较大型农具、耕畜）交出来形成集体，从而组建成以生产队为单位的集体经济组织。

深刻地理解农村集体经济组织的法律与实践现状的基础是须清晰地认识中国农村集体经济组织的历史变迁。而要理清中国农村集体经济组织的历史变迁，则有必要从人民公社谈起。

农村集体经济组织，产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动。它是为实行社会主义公有制改造，在自然乡村范围内，更多是在一个生产队范围内，由农民自愿联合，将其各自所有的生产资料，土地、较大型农具、耕地（不包括农村宅基地，也即是农村集体建设用地），投入集体所有，由集体组织农业生产经营，农民进行集体劳动，各尽所能，按劳分配的农业社会主义经济组织。

人民公社是中国农村集体所有制经济的一种组织形式。产生于1957年冬季以兴修水利为中心的农田基本建设高潮及稍后农村兴办集体工业的过程中。1958年8月中共中央作出的《关于在农村建立人民公社问题的决议》，号召将高级农业合作社合并转为人民公社，实行同乡基层政权相结合的“政社合一”体制，人民公社同时也是农村社会的基层单位。因此，人民公社既是生产组织，也是基层政权。

人民公社是以“政社合一”（“政社合一”其实就是“政经合一”）和集体统一经营为特征，是当时计划经济体制下农村政治经济制度的主要特征，代表着农村计划经济时代。1958底，全国基本上实现了一乡一社。人民公社初建阶段，一般实行全社统一核算、分级管理。下设生产大队（其范围相当于高级社），生产大队基本以地理意义上的自然村落为基础而设置，生产大队以下设生产队。普遍情况下，生产队为基本核算单位。

也有以区建社的，则按乡设管理区，以下建制相同。分配上曾实行口粮供给制。社员的大型牲畜、农具、耕地、自留地等一切与农业生产相关的生产资料转归集体经营。

1961年后，中共中央提出《农村人民公社工作条例（草案）》供各地试行；同年秋，又决定将基本核算单位基本上下放到生产队。1962年9月，《农村人民公社工作条例修正草案》正式颁布，明确规定人民公社的基本核算单位是生产队，实行“三级所有，队为基础”，即生产资料分别归公社、生产大队和生产队三级所有，而以生产队所有制为基础。

除公社和生产大队不同程度地拥有一些大型农业机械和水利设施、举办一些集体企业外，土地、耕畜和农具归生产队所有。生产队实行独立核算、自负盈亏，直接组织生产和收益的分配。按劳动工分计酬，恢复社员自留地。

十一届三中全会之后，随着改革开放的深入，在农村家庭承包责任制逐步建立。原交由集体统一生产经营的大型牲畜、农具、耕地等生产资料全部分配到以家庭为单位的农户，随之，农业经营形式转为一家一户模式，集体从事农业生产经营基本不复存在。因此，人民公社时代的以集体统一经营为特征的各级经济组织名存实亡。

换句话讲，公社的经济职能、生产大队和生产队从此进入了有名无实状态。为了适应这一经济形势的变化，1982年《宪法》做出了两项重大规定：一是针对公社一级。规定将人民公社原来政经合一的体制改为政社分设体制，设立乡人民政府和乡农业合作经济联合组织。

但是到1984年底中国基本完成由社到乡转变时，由于全国绝大部分农村地区已不存在集体生产经营活动，所以乡农业合作经济联合组织一直没有建立。二是针对生产大队一级。

在生产大队的地理基础上，设立自然村，在村设立村民自治组织—村民委员会。由于农村改革的不彻底不完善，农村集体经济组织的规范性政策法律法规不健全，农村集体经济组织的管理及其活动处于由村民委员及其村民小组代管状态。村民委员会属于社团组织，而农村集体经济组织是经济组织。由于社团组织与经济组织的职能不相同，加上这两个组织的成员并不完全重合，村民委员会就无法取代农村集体经济组织了。

基层政权，也是从事集体经济活动的经济组织，政经合一，主要控制的集体资产为解放后全乡范围内农民投工、投劳或通过撵地投入土地形成的公社医院、学校、场镇、电站、农机站、供销社电影院等等公共服务设施及企事业单位资产。生产大队（相当于现在村民委员会一级）实际控制的资产，应为村下属各生产队成员通过投工、投劳或者通过撵地投入土地资源形成的大队小学、大队办公室、广场、道路以及村办企业等资产。而生产队为纯粹从事集体经济活动的经济组织，其所有的资产包括农村的绝大部分耕地、道路、河道、灌溉设施、办公室、晒场、水碾等等资产，控制或者所有资产的比例应占到农村资产的99%以上。

在人民公社、生产大队和生产队这三种集体从事农业经济活动的组织中，生产队是基础，拥有包括土地、耕畜和农具在内的大部分的而且是主要的生产资料。农村集体经济组织是除国家以外对土地拥有所有权的唯一的一个组织，因此一般意义上的农村集体经济组织是指生产队（也就是相当于现在村民小组一级）。

1、原人民公社组织演变过来的。乡镇（街）集体经济经营实体（如公司、联合社等）村经济合作社、村股份经济合作社、自然村组经济实体等。

2、新型联合组织。

农民专业合作社、专业农场（庄）、其它合伙农村企业等。

农村集体经济组织在《土地管理法》、《土地承包法》、《物权法》、《村民委员会组织法》等法律法规中都只提出了一个名词概念，而对集体经济组织的微观构成，即集体经济组织成员资格确定的标准却不够明确，这容易引发诸多矛盾纠纷，也影响农村产权改革。尽快对农村集体经济组织成员资格作出“法律解释”，已成为当前推动农村改革发展的一项紧迫任务。从浙江省、成都温江区等地出台的相关“规定”，结合多年来的基层工作实际，对集体经济组织成员资格，应遵循实事求是、尊重历史、公平合理原则，结合土地承包、享受权利、履行义务等情况予以界定。

原始取得即原农业生产合作社或农业生产队的社员，且户口一直保留在现集体经济组织内；现役义务兵；服役期满留在部队改任士官复员回原籍入户的；异地安置的复员士官，按婚迁待遇入户的；大中专院校的在校学生（入伍就读的军校生除外），就读期间其户口由原籍临时迁入学校管理的，以及学生毕业后按当地有关规定迁回原籍的，属本集体经济组织成员。

法定取得即依照有关法律明确规定的，应属本集体经济组织成员，包括因婚姻关系办理入户后的迁入者；出嫁、丧偶、离婚以后，户口在本集体经济组织的妇女，或男到女方离婚、丧偶以后户口在本集体经济组织的；《中华人民共和国收养法》颁布后，办理了合法收养登记手续的在册收养子女；因国家建设需要，由政府安置而迁入本集体经济组织的在册农业人口移民及其子女等。

申请取得即本集体经济组织成员符合计划生育政策的婚生子女，要求入户本集体经济组织的；违反《计划生育法》的婚生子女，按有关规定缴纳社会抚养费后，要求入户本集体经济组织的；本集体经济组织成员第一次婚姻迁入本集体经济组织的配偶，再婚满三年迁入本集体经济组织的配偶，要求入户本集体经济组织的；本集体经济组织成员合法收养的子女入户为非农户口，要求加入本集体经济组织的等，都必须向本集体经济组织提出书面申请，经本集体经济组织成员大会或户代表大会三分之二以上表决通过并签字确认，可成为本集体经济组织成员。而非婚姻、收养、血缘、户籍政策等原因要求加入本集体经济组织的农村居民，除须经过本集体经济组织成员大会或户代表大会三分之二以上表决通过外，还需按本集体经济组织《章程》缴纳一定数额的公共积累后，方可成为本集体经济组织成员。

实名登记集体经济组织成员是参与集体经济收益分配、征地拆迁安置补偿、集体土地确权的基本条件，群众敏感性强，社会关注度高，其资格认定必须做到客观公正。

为此，应建立集体经济组织成员实名登记制度，每年定期公示。对本集体经济组织成员有户口迁出的、自然死亡的、依法宣告死亡的、以书面形式自愿放弃成员资格的、义务兵和士官服役期间提升为军官的、服役期间留在部队当士官十年以上的、大中专院校学生毕业后户口落户外地的、被国家机关和企事业单位正式招录聘用的、集体经济组织依法解散的以及法律法规规定的其他情形等，其成员资格认定为已经丧失，就需及时注销成员名单。

在农村民主管理实践中，村委会和村集体经济组织的关系常常纠结不清，带来了一系列亟待理顺的问题。

按照现有的法律规定，村委会和村集体经济组织是两个独立组织。

根据《村委会组织法》，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，是我国农村实行的村民自治制度的主要组织载体。而根据《宪法》和《农业法》等法律，村集体经济组织则是我国农村集体经济制度的主要组织形式。我国农村的基本经济制度是“农村土地集体所有制”和“家庭承包、统分结合的双层经营机制”。农村集体经济组织是农村统分结合双层经营机制中“统”的功能的承担者，大致可以分为乡镇、村和村民小组三级。按照丁关良提供的数据，1999年全国有农村社区性的合作经济组织233.4万个，其中乡（镇）一级3.7万个、村一级70.6万个、组一级149.1万个，分别占乡（镇）总数的82.5%、村总数的96.2%、组总数的27.9%。

因此，在村一级，既存在村委会，也存在村级集体经济组织，前者是农村群众的自治组织，后者是具有独立进行经济活动自主权的经济组织，两者之间并不存在行政上的上下级关系。

但是现有法律规定在两者职责权限上存在交叉重叠的问题。依据《农业法》，农村集体经济组织的主要职能是做好集体资产的管理工作，使集体资产得到合理利用和有效保护，并确保集体资产的保值增值。农村集体经济组织的集体资产包括：法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；集体经济组织的财产；集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他财产。对此，《村委会组织法》也予以肯定：“村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营机制，保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。”这一规定应当说明确了村委会和农村集体经济组织的关系。但是该法在同一条中又规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产，教育村民合理利用自然资源、保护和改善生态环境”，从而造成了村委会职权与农村集体经济组织职权的交叉。

据此，村委会在集体土地等资产的管理方面，可取代村集体经济组织。不仅如此，村委会和村集体经济组织职能交叉的规定在多部法律中都有体现。比如，《土地管理法》第十二条规定，国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。又如，《民法通则》第七十四条规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

按照上述法律规定，可以由村委会实施也可以由村集体经济组织实施的事项，究竟该由谁负责？会不会带来“大家都负责，大家都不负责”的问题？如何防止推诿扯皮的情况？张丽琴指出：一些省（市、自治区）的地方立法中对此问题作了进一步明确，大多认为农村集体经济组织应当独立行使经济管理职权，但是在尚未设立集体经济组织的农村中，由村委会行使相应的权力。如《甘肃省农村集体资产管理条例》规定，农村集体经济组织在遵守国家有关法律、法规的前提下，制定组织《章程》，实行民主管理，依法选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大事项，有独立进行经济活动的自主权，行使集体资产管理、使用、收益、处分权。

尚未成立村集体经济组织的，由村民委员会暂行村集体经济组织的职能。在实践中，虽然绝大多数地方都成立了村集体经济组织，但是其功能虚化、弱化，村委会替代村集体经济组织的情况十分普遍。

鉴于这种情况，有人提出要扩大村民委员会的经济功能，使之向集体经济组织方向发展。在近来的《村委会组织法》修订中，也有人主张明确村委会主任作为村集体经济组织法人代表的法律地位。这些主张的实质是将村委会和村集体经济组织合二为一。其理由主要是，既然在许多地方村委会已经在事实上替代了村集体经济组织，干脆就从法律上予以确认，以避免法律规定和法律实践之间的冲突，而且合并后也可以减少人员，节省开支，减轻村级负担。

对此，笔者不敢苟同。

从理论上看，村委会和村集体经济组织虽然都以建制村为地域范围，以该地域范围内的农民为其成员，但是它们的性质不同，两者有着不同的组织目标、价值诉求和运作逻辑。村委会虽然在法律上定性为群众自治组织，并不是政治组织，但是它与一般的自治组织有着很大的不同。首先，村委会的成立并不是基于自治组织全体成员的共同意志，而是按照法律规定必须设立的，村民也没有加入和退出的自由。

《村委会组织法》第八条规定，“村民委员会根据村民居住状况、人口多少，按照便于群众自治的原则设立。村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意后，报县级人民政府批准。”根据此项规定，村委会设立的提出和批准都是由政府决定的，村民的共同意志并不起决定性作用。其次，村委会承担了很多政府职能，如协助政府完成各项任务，提供社区公共服务等。按照宪法和《村委会组织法》，村委会要办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安。

乡镇政府与村委会之间虽然不是领导与被领导的关系，但是村民委员会有义务协助乡镇政府开展工作。因此，在一定意义上，村委会是一个准政府性质的公共权力机构。许多外国学者也因此将村民自治理解为“地方自治”。

村委会的公共性决定了它的组织目标是为村庄社区内的所有成员提供同等的公共服务，公平正义是它的价值诉求，民主是它的运作逻辑。这就是为什么《村委会组织法》规定村委会实行“民主选举、民主管理、民主决策、民主监督”的原因。而村集体经济组织的性质是经济组织，它的组织目标是追求经济利益的最大化，即做好集体资产的管理工作，使集体资产得到合理利用和有效保护，并确保集体资产的保值增值。

因此，效率是它的价值诉求，资本决定发言权是它的运作逻辑。

虽然法律也规定集体经济组织实行民主管理，依照法律规定选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大问题，但是两者还是有着根本性差异，在价值诉求上甚至存在冲突，因此不宜混同，也无法混同。

从实际来说，村委会和村集体经济组织合并可能会带来减少开支等暂时收益，但是从长远看会带来许多深层次的问题。一是会给村委会干部利用执掌公共权力的优势谋取在经济组织中的非法利益提供便利。在当前两者关系不清的情况下，许多村官违法犯罪和腐败案件都与贪污、侵占、挪用、挥霍集体财产有关，在土地征用问题上尤其突出。一旦两者合并，则面临更多的“内部人控制”风险。

二是难以适应迅速变化的农村情况。比如村民资格问题，由于在现实中两种组织混同，村民资格等同于村集体经济组织成员资格，已经带来了一系列的矛盾和问题。一些集体经济发达的村，吸引了大量外来人口。许多外来人口要求参与村委会选举，但是常常遭到村委会的拒绝。因为村委会与村集体经济组织重合，外来人口一旦参与村委会选举，就可能影响村集体经济组织的利益分配。原住村民显然不希望原本为他们所共有的集体财富被外来的人“摊薄”。

但是作为公共权力机构，村委会的决定会直接影响到外来人口的利益，不让他们参与村民自治于情于理都说不过去，而且没有外来人口的参与，村干部的权威性、村民自治规则的合法性很难得到外来人口的认同，从而也会影响村民自治的成效。在这个问题上，村集体经济组织的封闭性与村公共权力组织的开放性发生了严重的冲突，由此引发的关于村民资格的纠纷甚至诉讼屡见不鲜。针对这些情况，一些省份，如天津、山西、吉林等，在近年来制定《村组法》实施办法或村委会选举办法时，规定了附条件的登记办法，规定符合达到一定居住年限、履行村民义务、不得重复登记等条件的户口不在本村的人可以登记。这就为外来人口参与流入村村民自治提供了宏观政策支持。

但是对绝大多数外来人口而言，要满足这些条件是十分困难的。特别是关于什么是村民义务，法律法规没有加以明确的规定，一般由村庄自行解释，这就为村庄排斥外来人口参与村民自治提供了有利的根据。

综上所述，无论是从推进村民自治还是发展农村集体经济的角度看，村委会与村集体经济组织宜分不宜合，政治的归政治，经济的归经济。建议正在修订中的《村委会组织法》对两者的关系作出更为清晰的规定。突出村委会的社区公共服务功能，剥离其在农村集体资产经营管理方面的功能，使之成为单纯的村民自治组织，其所需经费由公共财政和集体经济收益支付。村集体资产经营管理职能则由村集体经济组织全权负责。

当然，组织分离并不排除两者在人员构成上一定比例的重合。

土地制度是国家的基础性制度，尤其是征地政策和宅基地政策改革，直接关系着8亿农民的切身利益，决定了农民拿到手里的钱有多少，也直接关系着我们投资农业的人付出的成本有多少。现在我们来看看，最新土地政策中有哪些内容：

一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。

可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!

二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。

政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!

三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省近日已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

【土改政策】完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录，严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

【政策解读】国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿，可是现实中某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。

如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!

【土改政策】建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。

【政策解读】近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

相关费用

期限利率

1、贷款期限可根据实际情况，合理确定，但最长不得超过30年；

2、贷款利率按人民银行有关利率政策规定执行。

消费贷款利率的确定主要包括：

1）年百分率法

2）单一利率法

3）贴现率法

4）追加贷款率法

5）补偿余额要求。

贷款费用

（1）律师审查费。

在申请贷款的过程中，银行要求申请人必须提供由银行委托的律师出具的关于个人资信的法律意见书，这项费用一般是由申请人负担。广州的这项费用是由银行来承担。律师的委托费一般是贷款额的3‰。

（2）公证费。贷款申请人为夫妻一方或者共同购房人一方的，其他共有人要对是否同意将房屋抵押给银行作出声明，这个声明需要公证。

（3）产权登记费。购房者在拿到房产证以后，要到登记机关进行抵押登记，要交登记费用。

（4）保险费。借款人在申请抵押贷款时，要给抵押物办理财产保险。在抵押期间内，保险单由贷款人，即由贷款银行保管。不同保险公司的财产保险费费率略有不同。您从银行获得贷款所涉及的公证费、抵押登记费、保险费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费都需由您承担。

（一）内容

1、分析未来的还款来源或抵押品，界定资产的所有权和确定资产的价值、稳定性和流动性，通过个人纳税申报表上的信息确定客户的收入。

2、分析负债和费用，确定财务报表内容的准确性和完整性，明确客户的还款方式。

3、综合分析：运用财务报表所获得的信息综合评价客户的流动资金状况。

（二）达到的目的

1）验证财务报表中数据的真实性

2）确定一个或几个可能作为抵押品的流动性资产

3）确定还款方式和还款来源

4）确定担保人的还款能力

（一）确定评估范围

（二）具体分析

1、流动性资产分析:

主要包括：

A、现金

B、大额可转让存单和储蓄存单

C、可转让证券。

2、不动产分析

3、应收贷款分析

4、人寿保险

5、退休基金

6、私人财产

7、其他资产

1、信用卡分析

2、营业负债分析

3、其他贷款和负债分析

4、其他信息

综合分析

1、调整资产负债表；

2、进行比率分析。

1）速动比率

2）调整后的所有者权益与资产比率。

完善个人贷款保证制度

1、确定高质量的抵押物；

2、产权和控制权的鉴定；

3、担保人评估。

建立以资信评估为基础的个人贷款决策机制

1、财务分析

2、非财务分析

建立客户信息档案库

1、客户的基本财务信息；

2、客户的社会信息；

3、客户的信贷历史

4、客户的担保人和抵押品信息

委托贷款

个人委托贷款是指由委托人提供资金，受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率

等代为发放的贷款。

银行开办个人委托贷款业务，只负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担任何形式的贷款风险。

适用对象：

委托人须与银行签订个人委托贷款协议、所提供的委托贷款资金来源须清楚合法并具有支配权、委托人须为具有中国国籍和完全民事行为能力的自然人；借款人须由委托人确定、在中国境内有固定的居所、当地常住户口和完全民事行为能力、有固定职业和稳定的收入、具有较强的还款能力的自然人和信用良好、年检合格、符合委托人和银行其他条件的企事业法人、其他经济组织、个体工商户，借款人暂定为自然人。

中国个人贷款的公司在深圳首先开始试点经营，在全国各地涌现出了发展的萌芽，有北京宜信汇才，深圳市信安投资咨询有限公司（又称“信安易贷”），汇富贷，中安信业，汇丰银行，渣打银行也都在争抢这一份蛋糕。

个人贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。森强担保主要服务对象为传统的商业银行无法照顾到的个人，包括工薪族，个体工商户等人群。如果你有稳定的工资收入，可以提供可信的身份及住址在证明，就可以申请到无抵押无担保的个人贷款服务。

贷款额度一般为30万以下，放款速度也很快。自04年国家放款了相关政策，我国的个人贷款行业得到快速发展，

个人贷款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以全部财产对其债务承担民事责任。小额贷款公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，以其认缴的出资额或认购的股份为限对公司承担责任。

个人贷款公司应遵守国家法律、行政法规，执行国家金融方针和政策，执行金融企业财务准则和会计制度，依法接受各级政府及相关部门的监督管理。

个人贷款公司应执行国家金融方针和政策，在法律、法规规定的范围内开展业务，自主经营，自负盈亏，自我约束，自担风险，其合法的经营活动受法律保护，不受任何单位和个人的干涉。

p2p网络借贷平台，是p2p借贷与网络借贷相结合的金融服务网站。p2p借贷是peer to peer lending的缩写，即“个人对个人”，网络借贷指的是借贷过程中，资料与资金、合同、手续等全部通过网络实现，它是随着互联网的发展和民间借贷的兴起而发展起来的一种新的金融模式，这也是未来金融服务的发展趋势。

“P2P”是一种与互联网、小额信贷等创新技术、创新金融模式紧密相关的新生代民间借贷形式，它最大限度地为熟悉或陌生的个人提供了透明、公开、直接、安全的小额信用交易的可能，只要信用度良好，任何个人都能从P2P平台上获得一定的资金支持。

自2009年P2P在国内兴起以来，整个行业的发展得到了高速的发展，并逐渐形成了具有中国特色的各类P2P企业。市场上P2P模式企业大致分为三种类型：一、线上模式，诺诺镑客就属于这种模式，诺诺磅客已获得了权威机构的认证以及银行资金托管，借款利率相对降低，风险审核严格，是行业内较为领先的企业；二、纯线下业务，这种属于比较传统的做法，这类公司的一般做个简单的网站进行业务展示，真正的业务是靠派大量业务员去线下拓展，宜信便是这种企业，由于债权转让合法性的不确定性，该模式具有一定风险；三、纯线上的模式，平台只提供借款信息展示服务，风险度全有投资者自行承担。

失败原因

一、“资质不够”是银行最美的借口

很多申请贷款被拒的人都会觉得“幸福总是那么丰满，现实总是那么骨干”。其实，造成贷款失败的原因有很多，可能是银行信贷专员不了解贷款申请人的行业，可能是在申请贷款时银行的信贷额度满了，也可能是贷款申请的额度太小，信贷员不想做。但无论什么情况下的贷款失败，你得到的答案往往是：个人资质不够、抵押物不符合、没有担保等原因。所以，不要以为一次贷款申请被拒就是“杯具”，很多时候找几家不同的银行申请甚至是多申请几次，往往会有不一样的结果。

二、此处不获贷，自有获贷处

申请贷款其实就和高考填志愿一样，一个学校落榜并不意味所有学校对你关上了校门。

同理，在一家银行贷款失败并不意味着这家银行就对你关上了大门，因为一家银行有许多支行，这家拒绝了你，并不一定其他的支行也会拒绝你；一家银行拒绝你，并不等于其他的银行也会拒绝你；一家金融机构拒绝你，还有其他的金融机构可能会接受你。

三、找到贷款失败的真正原因

据统计，一家中小企业要平均接触10家以上的银行才有可能融资成功。而个人在申请贷款时需要注意的是，如果有多家银行指出你贷款被拒的共同问题，那么这才有可能是你贷款失败的真正原因，需要在这个问题上及时弥补，才能让以后与银行的接触中获得信任。

产业调查

我国有史以来第一次个人贷款产业调查

1992年5月5日，中国上海发放了全国第一笔个人住房贷款；1998年10月，个人汽车消费贷款在上海和北京面世；早在二十世纪80年代中期，信用卡已在广东珠海出现，但信用卡分期购物真正走进大众视野还是九十年代末期的事情……在国外，当多家银行追着借钱给你已是司空见惯时；在我国银行业，个人贷款却一直游走于边缘业务和随时停办业务间；在我国民众，个人贷款更成为胆大者的游戏。

个人贷款在中国一路坎坷十余年。

2009年，我们欣喜地发现个人贷款终于迎来爆发式发展：2009年前11个月个人贷款增加2377亿元，其中短期贷款增加365亿元，中长期贷款增加2012亿元，创下了历史的最高水平。这是我国银行业积极探索国内市场的结果，更是国家一系列促进个人消费贷款政策的成果，还是国内综合实力上升，居民对自己未来收入预期判断富有自信心的体现。总之，个人贷款及其产业的发展，得益于中国金融发展硬环境和软环境不断改善，而相对于信贷利用率极高的西方国家来说，我国的个人贷款仍有极大的发展潜力。

“2009中国个人贷款产业发展调查”暨“2009-2010年度个人贷款产品评选”活动于2009年12月启航,通过机构自荐、调研、专家评选、公众票选等多种调查方式综合并行,历时3个月,将对波澜壮阔的2009中国个人贷款进行全景式记录，对2009年的个人贷款产品进行一次全面梳理,同时也将为业内同仁搭建一个高端有效的沟通平台，本次活动必将成为中国贷款服务产业的顶级大典。

各家银行所提供的个人贷款不尽相同，一般都会包括以下种类：个人住房贷款，个人汽车消费贷款，个人耐用消费品贷款，个人经营性贷款，个人有价单证质押贷款和个人小额信用贷款。

个人贷款的特点在于：1、利率水平高； 2、规模呈现周期性； 3、借款人缺乏利率弹性。

1、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；

2、交齐首期购房款（不低于购房总额的30%）；

3、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；

4、同意以所购房产作为借款抵押。

1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;

2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;

3.担保人;

4.提供的资料：身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明、房地产权证以及担保人的身份证、户口本、婚姻状况证明等银行需提供的有关资料。

还要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

需出具及提供的资料

1、居民身份证原件及复印件；

2、房屋认购书原件及复印件；

3、首期房款的缴纳原件及复印件；

4、月供款能力证明，包括：个人及家庭收入证明，存单（存折或其他有价证券）等。

2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。

偿还贷款的计算个人住房贷款的偿还，贷款期限在1年(含1年)以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，实行等额还款法，按月分期归还贷款本息。

个人住房贷款，借款人在征得贷款人同意后，可提前还款。借款人提前还款可选择以下两种方式：

(1)全部提前还款

借款人可申请将未归还的贷款本息一次全部提前归还。

(2)部分提前还款

申请贷款额度要量力而行。

在申请个人贷款时，借款人应该对自己的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。

要选择好贷款银行。

三、要选定最合适自己的还款方式。有两种还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。

而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。

四、向银行提供资料要真实。

五、提供本人住址要准确、及借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。

此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。

六、每月要按时还款避免罚息。对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时疏忽，而造成资金损失，同时，在银行留下不良信用记录。

个人贷款管理暂行办法

第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。

第二条中华人民共和国境内经中国银行业监督管理委员会批准设立的银行业金融机构（以下简称贷款人）经营个人贷款业务，应遵守本办法。

第三条本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。

第四条个人贷款应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。

第六条贷款人应按区域、品种、客户群等维度建立个人贷款风险限额管理制度。

第七条个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。贷款人应加强贷款资金支付管理，有效防范个人贷款业务风险。

第八条个人贷款的期限和利率应符合国家相关规定。

第九条贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

第十条中国银行业监督管理委员会依照本办法对个人贷款业务实施监督管理。

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。

他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。

（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。

（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。

也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。

（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。

1、借款人夫妻双方的身份证（原件及复印件二份）

个人住房贷款

2、户口本（原件复印件一份）

3、结婚证（原件及复印件一份）

4、未婚需填写未婚声明，我行留存原件。

5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）。

6、拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。

设计适宜的贷款方案

普通等额本金月供对照表

争取优惠的贷款利率

加快贷款办理的进度

提供专业评估担保服务

许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。

个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。

计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

（七）参考依据：

1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份。

（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。

（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购住房的首付款。

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

（6）贷款行规定的其他条件。

贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；贷款期限一般最长不超过30年。

贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。还款方式

贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法。

其特点是每月还款的本息和一样，这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。

等额本息还款计算方式：

[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

等额本金还款也是我们常见的还款方式之一，等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。

其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。

等额本金还款计算公式：

每月还款金额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

资料

（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；

（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料；

（3）合法有效的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件；

（4）借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；

（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；

（6）贷款行规定的其他文件和资料

为了抑制房价过快上涨，2012年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人第一房贷实行差别化信贷：

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的用于购买各类型住房（不含二手住房）的贷款。

提供还款宽限期服务，即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末，最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款，不收逾期利息和罚息，也不影响个人信用记录。

申请条件

1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；

2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；

3、有购买住房合同或协议，且借款人支付符合规定的首付款；

4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；

5、有经办理银行认可的有效担保；

6、在办理银行开立个人结算账户，并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；

7、该办理银行规定的其他条件。

额度、期限和利率

1、对首次申请贷款购买普通自住房的，贷款金额最高不超过抵押物净值的80%。

具体贷款成数政策可咨询当地分行。

2、贷款期限最长不得超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70。

3、首次申请贷款购买普通自住房的，贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行，具体利率执行政策请咨询当地分行。

贷款偿还方式

期限在一年（含）以内的个人住房贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。

期限在一年以上的个人住房贷款，本息偿还可采用等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。

因为需求提早还贷的房贷者，更要细心核查提早还贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴。贷款人假如要提早还贷的话，正常要在电话或者书面请求后，照顾本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押。没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结。保单的正正本和发单，挂电话给有关安全企业，预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主，最好还要找业余的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续。

一、提早还贷勿忘退保。

贷款人正在操持借款时，银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同，比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正常请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者电话请求，银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人，合肥小额借款正在银号打算出盈余借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷

二、解质押没有可无视。

用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后，银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划。

三、提早还贷需预备。

眼前，部分银号会本人去解质押，解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化，银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额的守约金等。存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个，清盈余借款，是没有能请求退保的。

申请资料

1、借款人及配偶有效身份证件、户口簿、婚姻证明（未婚的提供未婚声明）；

2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；

3、《兴业银行个人住房（商用房）借款申请表》；

4、《商品房销（预）售合同》/《房地产买卖合同》；

16家上市银行和部分外资行及中小银行的个人住房贷款情况，比较发现：大型外资行最好不要碰，股份制银行不可取，四大行中优先考虑农行，恒生银行利率打折最优惠。

恒生利率优惠最低8.5折

东亚渤海平均上浮30%最高

从房贷上说，不得不承认恒生银行是一家让人印象深刻的银行。这是信托网记者调查的所有银行中唯一一家可以低于基准利率的银行，在7折利率优惠早已销声匿迹时，恒生银行无疑会让购房者欣喜、惊讶，并且感到疑惑。

从陆家嘴附近的恒生银行的房贷工作人员胡小姐口中记者得知，2016年恒生银行的首套房首付3成，贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率。

“首套房，如果购买的是和我们银行合作的楼盘，利率是7折优惠；如果是非合作楼盘，就是9折。”

同样是外资行，东亚和恒生银行就像是两个极端，在利率上，恒生是最低的，东亚却是最高的。

东亚银行两个支行的工作人员都表示，东亚2012年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是异常之高。“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我们的超VIP客户。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。

想要优惠，除非你要买的房子价格非常高，比如1000万。”

不过东亚陆家嘴支行的黄小姐则表示，2012年该支行二套房的贷款利率上浮35%，不过基本不做。

和东亚银行一样比较高的还有渤海银行，这家银行甚至比东亚更昂贵。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套还是二套，利率均上浮30%。

除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行外，2012年其它多家银行的首套房贷款几乎都是首付3成，最低基准利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。

比较特殊的利民利得财富像建行、光大和上海银行，首套房是一般首付4成；兴业银行和深发展的二套房利率是上浮20%；兴业和上海银行二套房首付分别是7成和5成。

工行额度充足放款快，购房价格有限制

2011年1月份底，上海地区颁布限购令细则，明确表示上海本地人最多购房两套，外地人在上海最多购房一套。

沪上各家银行根据政策要求，已不再受理第三套住房贷款。2012年的首套房和二套房贷款已经很棘手。

中信银行徐汇支行、深发展市西支行和陆家嘴浦东南路上的银行基本都不做房贷了。各家银行都表示，年底将近，银行贷款额度紧张，放款时间说不准。四大行中，肇嘉浜路上的工行和农行相对额度比较充足。对于急于贷款的购房者，可以优先考虑到放款比较顺利的银行去。

从贷款首付和利率两方面考虑，工行、交行、招行、宁波和江苏银行等是最优惠的，首套房都是首付3成，基准利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。

不过也有各种条件限制。工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款，“接下来一两星期可能会降低标准。”工行肇嘉浜路支行的房贷经理说道。

宁波银行的首套房利率是基准利率或上浮5%，“做到基准利率比较难，要求是客户必须是没有其它贷款或者负债的。同时我们银行是按照利率高低来放款的，利率高的先放款。”

对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行，还要看将来可能的还款方式。

一些银行在还款方式上进行了创新，比如渤海银行提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱，我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他，用来冲抵贷款。”

此外，还有深发展的“双周供”，同样是先还利息，不过是增加了还款次数，比等额本息还款总额更少。

贷款的提取主要有以下两种方式:

直接提款。借款合同生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转入其在贷款行开立的存款户。

专项提款。借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开发商在有关银行开立的存款户内。采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证。

用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式。

偿还贷款本息的方式由借贷双方商定,并在借款合同中载明,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息,一般有:

月均还款法。

贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。

累进还款法,贷款期内,逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息。

1、按期归还贷款本息。

2、不提供虚假文件或资料

3、未经贷款银行同意,不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押。

4、不擅自改变贷款用途,挪用贷款。

5、配合贷款银行对贷款使用情况进行监督检查。

6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行权益的合同或协议。

7、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行的要求落实新保证或新抵押(质押)。

个人信用带来的风险

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

担保人(即开发商)作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

欺诈风险

这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

银行风险

随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度，这种服务上的改进，无疑带来了住房信贷消费群的扩大，直接促进了住房市场购买力的提高。

但是，如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。

抵押物风险

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但银行仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。

抵押物处分引起的风险

这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系，当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行正常行使抵押物处分权比较困难，其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题，而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”。虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明，然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行处置抵押物时的有力依据，我们还不免要打上一个问号。(2)变现难。

银行欲通过拍卖抵押物实现抵押权时，如果遇到有价无市的状况，那么银行虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现。此外，个人住房贷款的期限较长，抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低，从而造成银行资产的损失。

贷款条件风险

这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。如2012年银行一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别。

如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。此外，个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。

其他风险

其他不可抗风险：其一，为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险；其三，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

小额贷款是以个人或企业为核心的综合消费贷款，贷款的金额一般为1000元以上，20万元以下。

办理过程一般需要做担保。小额贷款是微小贷款在技术和实际应用上的延伸。小额贷款在中国：主要是服务于三农、中小企业。小额贷款公司的设立，合理的将一些民间资金集中了起来，规范了民间借贷市场，同时也有效地解决了三农、中小企业融资难的问题。目前也有针对上班族提供的的个人小额贷款数额一般在1000-5000元不等，大部分不需要抵押，但信用、信息审核比较严格。

从国际流行观点定义，小额信贷指向低收入群体和微型企业提供的额度较小的持续信贷服务，其基本特征是额度较小、无担保、无抵押、服务于贫困人口。小额信贷可由正规金融机构及专门的小额信贷机构或组织提供。

小额信贷组织按照业务经营的特点，分两类：商业性和福利性，也称制度主义和福利主义。前者更强调小额信贷管理和目标设计中的机构可持续性，以印尼的人民银行为代表；后者则更注重项目对改善贫困人口经济和社会福利的作用，以孟加拉乡村银行为代表。

很多企业在小额贷款里脱颖而出例如紫清金融是一家集财富管理、信用风险评估与管理、信用数据整合服务、小额贷款行业投资、小微借款咨询服务与交易促成综合性P2P领域的领航者之一，为客户提供全方位、个性化的普惠金融与财富管理服务。

宜保通专注建筑工程领域资金借贷，并提供中小微企业创业及经营资金融通，个人消费贷款的综合网络服务。唯我贷为小微企业和民间资本打造最高速的融资平台，积极探索债权融资领域的最佳途径，致力创建具有特色的高速、有效、合法的网络借贷平台。

将出借人和借款人进行自主配对，为国内广大个人和中小企业解决最急需的贷款和融资问题。解决贫困人口问题是世界上大部分国家所面临的巨大困难，因为，由贫困所引发的种种社会问题，会导致整个国家的动荡，小额贷款通过改善低收人人群的经济状况，可以大幅度地增加社会整体上的有效需求，促进社会投资生产和国民经济发展。

1. 由借款者向开办小额贷款的银行网点提出申请。在申请时，借款者要携带身份证、住址证明、稳定的收入来源证明等相关资料，如果是商户还需要携带营业执照；

2. 银行收到贷款者的申请后，对贷款者进行审核；

3. 通过银行的审核、审批通过后，与银行签订贷款合同；

4. 银行放款，贷款者成功拿到贷款。

以上4步是银行小额贷款的一般流程，不同银行的小额贷款规定可能会略有不同，所需要提交的资料可能也不尽相同，有些银行为了规避贷款风险都会要求贷款者满足一定的条件，如年龄条件、收入水平、以及还贷能力等等

一、利息计算的基本常识

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息：

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。

按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

1.在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；

2.有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；

3.无不良信用记录；

4.贷款用途不能用作炒股、购房、赌博等行为；

5.贷款人规定的其他银行小额贷款条件。

小额贷款银行申请资料

1.提供个人身份证明，可以是身份证、居住证、户口本、结婚证等信息；异地需提供所在地的暂住证；

2.提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关证明；

3.提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。

程序简单、放贷过程快、手续简便。小额贷款公司贷款程序简单，贷款按照客户申请、受理与调查、核实抵押情况、担保情况、贷款委员会审批、签订借款合同、发放贷款、贷款本息收回等管理；一般在贷款受理之日起7天内办理完毕，比在银行贷款方便，也比较快捷，相比民间借贷，利息要低很多；

还款方式灵活。按月等额还本付息、按季结息到期还本、到期一次还本付息或分两次还本付息等多种灵活的还款付息方式。

贷款范围较广。小额贷款公司服务对象主要是中小企业、个体工商户、农户等。

营销模式灵活。小额贷款公司在风险可控下实行不评级、不授信的营销形式，打破了长期以来商业银行等正规金融机构的经营方式，具有方式简便、高效快捷的特点，有利于中小企业及时获得信贷支持，缓解中小企业及个体工商户的短期融资困难，一定程度上弥补了银行贷款和民间借贷之间的不足。

小额贷款公司贷款质量高。小额贷款公司贷款质量高，是因为小额贷款公司贷出资金几乎全部是股东的自有资金，所以对贷款项目的审查就更为谨慎；由于小额贷款公司是私人经营，主要在当地放款，对借款人及用途能充分的了解，所以对风险控制有一定好处。

小额贷款社会风险小。小额贷款公司不非法集资、不放高利贷、不用社会闲散人员收贷。

其集资、放贷、收贷都有自己的执行办法，而且只贷不存，不涉及公众存款问题，社会风险小。

作为金融业的补充主体，新兴的小额贷款行业虽然收到政策的扶持，但仍未形成较强大的行业规模，小额贷款机构普遍规模较小，缺乏抗风险能力和发展后劲。小额贷款建立了一种目标完全不同于传统银行的金融制度，通过一系列的贷款技术创新，不但提供了放松抵押担保制约的还款制度安排和缓解信息不对称的途径，而且还提供降低交易成本的技术，从而降低了低收入阶层平等进入贷款市场的门槛。

我国自1993年试办小额信贷以来，至今已有10多年的历史，我国由民间组织主导的小额信贷开始发展经历了从国际捐助、政府补贴支持到商业化运作的过程。我国小额信贷大体上可以分为三种类型：一是大银行提供的下岗失业担保贷款、助学贷款和扶贫贷款，总计有几千亿元的贷款额度；二是农村信用社的小额贷款。

有6100万农户享受到1927亿元贷款，覆盖面占到全部农户的27.3%；还有一部分农户联保贷款，约有1200万户享受到141亿元的贷款；三是存在的100多个非政府小额信贷组织，提供了约10亿元的贷款。尽管我国小额信贷的产生比较早，但是在小额信贷的运行过程中出现了许多具有本国特点的问题，从而造成大量商业银行退出小额担保贷款机制，小额担保贷款的问题主要是存在于以下方面：

1．办理小额担保贷款的人员一般是下岗工人和农民，本身他们就缺少可以抵押的财产，农户财产一般包括在自留地，宅基地以及宅基地上的自建房，这是农民的主要财产，我国《中华人民共和国担保法》明确规定：“耕地，宅基地，自留地，自留山等村集体所有的土地使用权不得抵押。”法律之所以如此规定，主要是考虑到抵押人的生存权和发展农业的问题。同时《中华人民共和国担保法》又规定了集体所有的土地使用权抵押的两个特例：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，是占用范围内的土地使用权可以抵押。法律虽然规定了在以上两种情况下，集体所有的土地使用权可以抵押（但不允许单独抵押），同时对该抵押权的实现仍然做了限制：以承包的荒地的使用权抵押的，或者以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

关于自建房，《中华人民共和国担保法》对农民自建房并没有明确规定不能用于抵押，它应该属于《中华人民共和国担保法》所规定的“依法可以抵押的其他财产”，可以抵押。但《中华人民共和国担保法》同时明确规定，集体所有的宅基地的土地使用权不能抵押。因为宅基地的使用权归集体所有，这种土地使用权国家只允许农民自用，不允许其被处分而进入流通领域。那么农民自建房抵押时，实际上仅仅是用该房的所有权进行抵押，而不能根据“地随房走”的原则，一同将该房占用范围内的土地使用权一并抵押。

这就造成了抵押权人对该房屋的抵押权无法实现。

2．小额信贷缺少最终偿还的保障机制，小额信贷的借款者一般是创业者，且多为资金匮乏者，如果创业成功，他愿意归还贷款，可是如果创业失败，资金损失，贷款者的利益就难以保障。

3．小额信贷运作成本过高。小额信贷属于零售贷款，一个信贷员最多营销一二百笔贷款，但是金额却仅仅是几百万，这和批发贷款的规模效应是无法比的，相对的成本也高。同样是一个亿的贷款，我们如果贷款给大企业，只需要一个客户经理就可以办理，而办理小额贷款可能要几千笔业务量，光客户经理就需要十几个。人力物力成本过高。

4．整个社会的诚信体制缺失，小额贷款绝大部分依靠的是信用担保，但是很多贷款户将小额贷款看作是“唐僧肉”，赈灾，扶贫款，逃废，骗取等恶意行为时有发生。

我国小额贷款市场投资机构要来自于产业资本;融资机构法定的为银行，政策上还没有放开吸储、同业拆借、资产证券化等杠杆工具，通过上市筹资路径还在探索。

我国小额贷款评级目前已经在各省份开始试推行，主导机构为当地监管机构，还没有出现独立的第三方权威评级机构。预计根据金融监管的传统理念路径，小额贷款机构日后的各项创新业务均要建立在评级考核基础之上;如果日后公开市场业务放开，独立的第三方评级机构需求巨大。

技术咨询机构目前国内活跃的IPC等国际机构市场认同度高，且已经完成了大批量的咨询服务项目。

探索适合国内的小额贷款技术仍是市场的关注热点，目前国内的咨询公司、商业银行虽开展了部分尝试，但还没有形成完整的咨询服务产品。

对借款人的有关资格资质进行审查，是借款合同签订的前提，也是借贷行为必不可少的程序。审查的重要意义在于评估贷款风险的大小，进而决定贷款交易的成功与否。

贷款风险的产生，往往在贷款审查阶段就开始了，综合司法实践中发生的纠纷，可以看出，在贷款审查阶段出现的风险主要出现在以下环节。

（一）审查内容遗漏贷款审查是一项细致的工作，要求调查人员就贷款主体的资格、资质、信用、财产状况进行系统的考察和调查。在实践中，有些商业银行审贷人员挂一漏万，造成信贷风险。

（二）在实践中没有尽职调查，有关审贷人员，往往只重视文件的识别，而缺乏尽职的调查，这样，很难识别贷款中的欺诈，造成信贷风险。

（三）判断错误

银行没有对有关内容听取专家意见，或由专业人员进行专业的判断。审贷过程中，不仅仅要查明事实，更应当就有关事实在法律、财务等方面进行专业的判断。

（一）关于借款人的合法成立和持续有效的存在审查借款人的合法地位。如果是企业，应当审查借款人是否依法成立，有无从事相关业务的资格和资质，查看营业执照、资质证书，应当注意相关证照是否经过年检或相关审验。

（二）关于借款人的资信考察借款人的注册资本是否与借款相适应；审查是否有明显的抽逃注册资本情况；以往的借贷和还款情况；以及借款人的产品质量、环保、纳税等有无可能影响还款的违法情况。

（三）关于借款人的借款条件借款人是否按照有关法律法规规定开立基本帐户和一般存款户；借款人（如果是公司）其对外投资是否超过其净资产的50%；借款人的负债比例是否符合贷款人的要求；

（四）关于担保对于保证担保的，对担保人的资格、信誉、履行合同的能力进行调查。

对借款人及其负责人还应专项审查为减轻贷款人的道德风险，对借款人及其负责人还应专项审查金融机构在发放贷款时，除了审查借款人的资格、条件、经营状况等情况外，还要对企业的投资人及法人代表和主要管理者的个人品质加强审查和控制，包括：

（一）对董事长、总经理、厂长、经理等主要人员有赌博、吸毒、嫖娼、包养情妇，经常出入歌舞厅、桑拿场所，大操大办婚丧红白喜事，购买与其经济实力不相称的高级轿车、经常租住高级宾馆等行为的，其企业贷款必须从严控制。

（二）对家族式的集团或公司的贷款必须从严控制。所谓家族式集团或公司，是指集团及其子公司或分公司的主要负责人、企业内部的主要领导岗位全部或主要由有血缘关系的人员及其家属、亲属担任的企业。

（三）对法人代表持有外国护照或拥有外国永久居住权的，其企业、公司国外有分支机构的，其家庭主要成员在国外定居或者在国外开办公司的企业的贷款要从严控制对其法人代表出国及企业的资金往来要密切关注。特别是对将资金转移到国外或资金用途的不明的转账行为，要进行严格的审查、监督并及时制止。

（四）贷款前要对企业法人代表的兼职情况进行调查。对于一人兼任多个企业法人代表的关连企业的贷款，必须从严控制。

（五）审查贷款时，必须以借款人的资格、条件、经营状况、还款能力、企业主要负责人的品质等为依据，不得因借款人的政治身份，比如“劳动模范”、“先进分子”、“华侨”、“人大代表”、“政协委员”等为依据，降低贷款条件或不按规章制度发放和管理贷款。

（六）借贷关系只发生在当事人之间。对那些通过或利用领导、亲属、朋友、同学、战友等关系打招呼、写条子介绍的贷款，不得放松对贷款条件的审查。对不符合贷款条件的，不予贷款。

（七）发放担保贷款时，要对借款人与担保人的关系进行认真调查。对借款人与担保人属同一集团公司的企业，贷款要从严审查。

非独立法人的分公司提供的担保无效。

认真审查每一笔贷款，不能把贷款的风险判断建立在过去的审查或信用上。不能因借款人过去曾按时还本付息就放松审查，或减少调查程序。

建立借款人的法人代表及其主要管理人员定期约见制度。约见周期可根据贷款额度的大小、借款人的生产经营变化状况等确定。

贷款额度大的，要相应缩短约见周期。

信贷人员（信贷员、信贷审查小组成员、信贷审查委员会成员）与借款人在借贷活动中不得进行不正当的私下接触。

信贷人员及其直系亲属不得接受借款人的现金、贵重礼品、购物券等；不得参加由借款人支付费用的娱乐活动；不得向借款人报销任何费用。

对于贷款数额大，周期长，或者借款人用于特定用途的贷款，应当聘请律师、会计师等专业人员进行专业判断，并就有关事宜提供专家意见。

虽然我国小额信贷行业还依然存在种种问题，但随着社会环境的变化，体制保障的逐步健全，专业信贷机构和服务的涌现，小额信贷也迎来了创新发展的机遇。

随着国外P2P的逐渐流行，国内P2P行业也蓬勃发展了起来，并出现了P2P借贷模式的安全性增强版-P2C模式。

“P2P”即“个人对个人”，是一种与互联网、小额信贷等创新技术、创新金融模式紧密相关的新生代民间借贷形式，它最大限度地为熟悉或陌生的个人提供了透明、公开、直接、安全的小额信用交易的可能。

“P2C”即Peer to Company，是传统P2P借贷模式的安全性增强版。提供给投资者一个风险真实可控而收益有竞争力的新型投资渠道，在借款来源一端被严格限制为有着良好实体经营、能提供固定资产抵押的有借款需求的中小微企业。

自2009年P2P在国内兴起以来，整个行业的发展得到了高速的发展，并逐渐形成了具有中国特色的各类P2P企业。市场上P2P模式企业大致分为三种类型：

一、线上线下结合的模式，诺诺镑客就属于这种模式，诺诺磅客已获得了权威机构的认证以及银行资金托管，是行业内较为领先的企业；

二、纯线下业务，这种属于比较传统的做法，这类公司的一般做个简单的网站进行业务展示，真正的业务是靠派大量业务员去线下拓展，宜信便是这种企业，有一定风险；

三、类似拍拍贷，便是属于纯线上的模式，所有借款标都由客户自己判断风险性。

国内的P2C模式发展还未成熟，爱投资是国内第一家以P2C模式运营的互联网小微金融平台。

小贷公司

小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。

小额贷款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以全部财产对其债务承担民事责任。小额贷款公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，以其认缴的出资额或认购的股份为限对公司承担责任。

小额贷款公司应遵守国家法律、行政法规，执行国家金融方针和政策，执行金融企业财务准则和会计制度，依法接受各级政府及相关部门的监督管理。

小额贷款公司应执行国家金融方针和政策，在法律、法规规定的范围内开展业务，自主经营，自负盈亏，自我约束，自担风险，其合法的经营活动受法律保护，不受任何单位和个人的干涉。

2004年以来，为了弥补面向中低收入群体和微小企业的金融产品支持的空白，国家陆续推出了一系列支持性的政策，发展小额信贷。其中，涌现出了一些专业的小额信贷公司，例如：宜信公司，这是一家集财富管理、信用风险评估与管理、信用数据整合服务、小额贷款行业投资、小微贷款咨询服务与交易促成、小额信贷助农平台服务等业务于一体的综合性现代服务业企业。已经在50多个城市和10多个农村地区建立起强大的全国协同服务网络，为客户提供全方位、个性化的普惠金融服务与财富管理。宜信公司推出的宜车贷是目前国内领先的汽车抵押贷款服务品牌，是由目前国内最大的P2P贷款服务平台宜信推出的一款短期抵押贷款服务，客户以自有车辆的所有权为抵押来获得资金的方式，为有短期资金周转或融资的个人提供便利、快捷的融资渠道。宜车贷的GPS类抵押借款服务：客户办理抵押手续后，车辆可继续使用，无须押车，自由行驶。

手续简便，当天即可到账。借款期限自由选择，还款方式更为自由灵活。

对申请融资的企业进行资质审核、实地考察，筛选出具有投资价值的优质项目在网站上向投资者公开；并提供在线投资的交易平台，实时为投资者生成具有法律效力的借贷合同；监督企业的项目经营，管理风险保障金，确保投资者资金安全。爱投资创造的融资方式是让专业的机构做专业的事。一方面利用互联网公开的优势、开放性的优势，同时结合传统的金融机构在风险控制、信贷审核等等方面的专业度。

爱投资作为一个投融资的平台，处在中间的结合的地位，两边是投资者和有融资需求的需求方，但是又和第三方的担保机构进行密切合作。具有多年的专业的风控能力，并且都是亿级以上的资金，对用户的投资进行专业性的担保。同时还和像信用评级机构、资产管理机构合作，为用户的投资信息提供全方面的解读，以及对资产处置后续提供保障。

随着国内小贷市场的发展和同业竞争的加剧，传统小贷公司粗放的经营模式和单一的经营思路正显现出越来越多的局限性。

而其风险防控能力、公司治理水平、业务操作模式也面临着越来越多的考验。许多国内小贷公司开始探索集团化经营模式，如邦信小贷，试图通过连锁布局、规模发展和统一管理的方式来经营小贷公司，从而在成本、风险和效益间找到最佳的平衡点。

眼下，几大银行也陆续开展了小额信贷业务。但是由于消费者认知度低等问题，在行业的前期发展阶段，市场比较混乱。

因此微小企业或者个人如果需要申请贷款，最好咨询专业有实力的公司。如汇富贷。

如何申请

首先，有试点意向的区（县）政府向市金融办递交试点申请书，阐明试点工作方案并承诺承担风险防范与处置责任。

其次，区（县）政府，对本区（县）符合相关条件及有申报意向的小额贷款公司主要发起人进行筛选。

最后，经筛选的小额贷款公司主要发起人向所在区（县）政府递交小额贷款公司设立申请材料，区（县）政府完成预审后上报市金融办复审。

小额贷款公司申请人凭市金融办批准批文，依法向工商行政管理部门办理登记手续并领取营业执照，并在5个工作日内向当地公安机关、银监局和人行分行报送相关资料。

申请条件

有符合规定的章程。

发起人或出资人应符合规定的条件。

小额贷款公司组织形式为有限责任公司或股份有限公司。有限责任公司应由50个以下股东出资设立；股份有限公司应有2－200名发起人，其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所。

小额贷款公司的注册资本来源应真实合法，全部为实收货币资本，由出资人或发起人一次足额缴纳。有限责任公司的注册资本不得低于5000万元；股份有限公司的注册资本不得低于7000万元。

主发起人原则上净资产不得低于5000万元，资产负债率不高于70%，连续三年赢利且利润总额在1440万元以上。主发起人持股原则上不超过20%，其他单个股东和关联股东持有的股份不超过注册资本总额的10%。

有符合任职资格条件的董事和高级管理人员。

有具备相应专业知识和从业经验的工作人员。

有必需的组织机构和管理制度。

有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。

省政府金融办规定的其他审慎性条件。

基本条件

以实际看，当前我国小额信用贷款的基本条件是：

一是中国大陆居民；

二是有稳定的住址和工作或经营地点；

三是有稳定的收入来源；

四是无不良信用记录，贷款用途不能作为炒股，赌博等行为。

五是申请无须押车的车辆抵押贷款“宜车贷”时，申请人须具备以下条件：中高档进口及国产私家车。需日常使用的车辆，注重隐私，有短期资金需求，信用良好的客户。拥有稳定职业，申请人拥有当地抵押车辆的所有权，业务开展城市长期居住和工作。需要你出示机动车登记证、行驶证、购置附加税证（本）、购车发票、保险单、车船税、进口车辆相关税证明、身份证（非本地户口客户提供有效期内暂住证或居住证）。

申请材料

1、提供个人身份证明，可以是身份证，居住证，户口本，结婚证等信息；

2、提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关证明；

3、提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。

办理步骤

向银行提出贷款申请；

银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额；

签定借款合同等；

办理房地产抵押登记事宜；

银行放款；

汽车抵押贷款申请流程，宜车贷提供的无须押车的汽车抵押贷款办理顺利可一天放款，且审批额度高，流程如下：1.申请、2.验车、3.评估、4.签订、5.合同、6.抵押等手续办理、7.到账、8.还款

企业担保

办理小额贷款须请有第三方企业作担保。

贷款条件

1．在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；

2．有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；

3．无不良信用记录，贷款用途不能用作购房、炒股，赌博等行为；

你只要符合银行个人小额贷款申请条件后，提供身份证、稳定的住址证明、稳定的收入来源证明就可以办理此业务。

申请资料

1.提供个人身份证明等信息；

2.提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关证明；

3.提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。

贷款的步骤/流程/手续是你提交个人贷款需求和大概资料给银行或者贷款产品代理机构，然后银行对贷款申请者的贷款申请进行初步审核，安排专人联系贷款申请者，联系后如果通过初审，然后再指导贷款申请者提供所需材料，然后再审核，最终达成贷款放款。

申请贷款时要提供：婚姻状况证明、个人或家庭收入及财产状况等还款能力证明文件；贷款用途中的相关协议、合同；担保材料，涉及抵押品或质押品的权属凭证和清单，银行认可的评估部门出具的抵（质）押物估价报告。除了书面材料以外就是要有抵押物。

抵押方式较多，可以是动产、不动产抵押，定期存单质押、有价证券质押、流通性较强的动产质押，符合要求的担保人担保。创业小额担保贷款是政策性小额贷款，是由指定银行发放款项！

注意事项

1.虽然名为小额，但也是贷款，所有的贷款，不管是银行放贷，还是民间放贷款，都需要你有还款能力。也就是说，那些声称，不需要任何条件就可以贷款给你的，一定是骗子或者幌子。

2.另外，很多人都问，有身份证可否贷款的问题。身份证随时可补，用身份证，正规放贷公司也是不会放款给你的。

3.选择贷款机构时，如何区分非法机构

看利率，如果比同期基准利率高4倍以上就已经属于非法的

看放款前是否收费，如果以各种手续费，利息名义收费迟迟不放款十有八九有问题

汇款交利息、放款前各种理由收费、利率过高、不签任何合同等等其他可疑迹象

以上问题均需注意。

不要抱有侥幸心理。没有还款能力，任何人不会借钱给你。

三性原则

“三性原则”是指安全性、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营，自担风险，自负盈亏，自我约束。”

1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；

2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；

3、效益性则是银行持续经营的基础。

例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。

因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。

现状

广州民间金融街公布的数据显示，小贷公司利率为“10日18.72%，1个月21.77%，3个月22.32%，6个月23.19%，1年24.85%，1年以上25.15%”，融资担保费率为“1年以内3.31%，1年至一年半3.46%，一年半至2年3.63%，2年至3年3.75%。”

此前，该数据开始发布的6月28日，其小额贷款市场平均利率的3个月期为21.97%、1年期的是17.55%。其中，民间借贷的3月期资金利率高于1年期利率。

温州民间借贷登记服务中心的民间借贷利率指数数据也显示，8月5日~10日，平均月利率1.27%，比7月30日~8月3日的一周平均利率1.35%下滑0.08个百分点，而7月份的平均月利率为1.38%。

据业内人士介绍，宏观经济形势和银行信贷松紧状况是影响民间融资活跃度的主要因素。尤其在宏观形势下滑的大背景下，央行的货币政策使得金融机构资金相对充裕，企业从银行贷款难度相对降低，必然对民间借贷渠道的资金需求有所减弱。

培训

随着美债危机、欧债危机的扩散，国际金融危机不断加剧，导致全球经济减速，动荡的外部环境给我国经济发展带来挑战。由于金融危机对实体经济的冲击，民间借贷危机在温州等地爆发，再度折射出我国金融服务发展的不均衡问题。

小额贷款作为完善信贷金融体系、增强金融市场功能的有益补充,成为了解决中小微型企业融资难题、帮扶个人创业带动就业、促进经济发展、保障改善民生的重要渠道，正受到社会各界的高度关注。

鉴于此，中国小微金融研究院成立以来主办“小额贷款机构初、中、高级从业人员分层次系列培训班”，针对从业人员不同职务与从业资历进行分层培训。

通过提高从业人员的职业素质、业务能力和管理水平，加强行业风险控制水平和业务规范，促进行业健康有序地发展，为构建普惠金融体系发挥应有作用。

融资瓶颈

融资渠道受阻小额贷款公司遇到瓶颈

对小额贷款公司来说，小额贷款公司的成长过程遇到了瓶颈，虽然小额贷款公司而言，这是一个最好的时代。但是在信贷紧缩、资金紧张的情况之下，融资难、钱荒的问题都会引起社会关注，作为政府规范民间金融试点，小额贷款公司也更加的灵活，凭借准确市场定位获得更好效果。

小额贷款公司却面临了新的融资渠道堵塞的尴尬，尤其是信贷市场供应不足，大多数的小贷公司遭受到了无钱可待的困境。

再加上小贷公司的种种不规范的操作，引起了人们对整个行业风险的担忧，小额贷款公司需要快而好的发展来证明自己。小贷市场之火爆，在鄂尔多斯小额贷款还是很火爆的。

小王开了一家服装店，先后求助各个银行、民间借贷机构，前者审批流畅，后者利率很高，但是审批速度快，三十万资金当天就到账了，半年的利率是12%，解决了燃眉之急。小额贷款这一行赚钱也是非常轻松的，希望进一步提高注册资金，小额贷款公司赚钱并不是像外界看的那样轻松，必须保证及时发放贷款，小额贷款公司与银行竞争也越来越明显。小额贷款公司稳定的收益率外加上收益率稳定，促进了其发展。

小额贷款市场也不断的吸引着精英人才涌入。

阳光化

作为我国金融改革的重要组成部分和试点，温州民间借贷登记服务中心在2012年3月29日成立，已经超过半年时间，这种金融中介助推小额借贷阳光化，也是具有标志性的一步。

在温州的借贷登记中心以公司形式运作，市民在借贷登记中心登记只要超过一万元都是免费的。同时在二楼还有很多的中介、律师事务所等相关的配套的机构。

只要借贷行为符合法定的利率，也就是说小额借贷的利率不能超过银行利率的四倍，私下完成协议的双方在借贷登记中心登记即可，通过借贷登记中心备案后，小额借贷行为被置于阳光下。

借贷登记中心的成立的目的也就是为了让小额借贷阳光化、规范化，降低了小额借贷的投资风险。小额借贷的双方可以通过面谈，来谈借贷的条件、利率等，同时很多入住借贷登记中心的贷款服务公司提供了公证、担保以及其他法律方面的服务工作。

一家入住借贷登记中心的小额贷款公司表示，在这里最大的好处就是政府认可这种经营模式，所以面临政策方面的风险也消除了。而且就性质来说，这些借贷公司本身也就是个服务的平台，可以在海量的商品黄总找到匹配的产品，解决了信息不对称的问题，供需双方尅有获得贷款利率、利息，提前还贷等方面的信息需求。

防范风险

健全和完善相关政策法规，引导小额贷款公司规范发展。小额贷款公司是在工商部门登记注册的企业法人，这与银行等正规金融机构有着本质区别，小额贷款公司的营业制度与银行又有相似之处。

对于小额贷款公司的一些制度设立和运作可参照对商业银行的相关规定。如参照《商业银行市场风险管理指引》、《商业银行操作风险管理指引》、《商业银行内部控制评价试行办法》等审慎性监管规定要求，建立健全贷款管理和内部审计制度，制定风险应急处置预案，有效加强内控风险管理。计提呆账准备金参照财政部《关于印发〈金融企业会计制度〉的通知》(财会[2001]49号)、《金融企业呆账准备提取管理办法》、中国人民银行《贷款风险分类指导原则》、《银行贷款损失准备计提指引》和中国银监会《商业银行风险》等规定办理。小额贷款公司参照执行《金融企业财务规则》(财政部令第42号)的规定，建立健全企业财务、会计制度。

加大对小额贷款公司的扶持力度。小额贷款公司的营业税和所得税等同于一般企业。

总体税负在30%左右。如果能得到财税优惠政策，公司对农户和小企业的贷款利率完全可以适当下调。建议对小额贷款公司采取税收减免政策，可参照国家对农村信用社等涉农金融机构的相关政策，在税收减免、财政补贴等方面给予适当扶持，使其降低运营成本，提升盈利水平。对小额贷款公司的合规性经营可进行适当鼓励。如合规经营8~10年，可允许其扩大经营规模向村镇银行转制。如天津规定在2010年年底前，小额贷款公司符合合规经营、风险防范标准要求的，年末贷款余额每增加1亿元，由市财政资助15万元；小额贷款公司自开业年度起，由同级财政部门前二年全额返还营业税，后三年减半返还营业税；自获利年度起，由同级财政部门前二年全额返还企业所得税地方分享部分，后三年减半返还企业所得税地方分享部分。

在拓宽融资渠道的同时加强金融服务产品的创新。鼓励各类金融机构向小额贷款公司发放委托和批发贷款，同时可适当予以利率优惠，降低其融资成本。允许小额贷款公司引进外资或其他投资主体。应重点选择既具有资金实力，又有丰富的经营贷款等融资业务的经营实体，在接纳新投资的同时，引进新的经营理念，使小额贷款公司的经营方式、风险控制得到全新发展。小额贷款公司应结合县域经济发展情况和自身业务特点和发展需要，在防范风险的基础上，积极探索新的信贷产品，满足不同层面上的信贷资金需求，使其成为支持经济发展的生力军，实现多赢局面。

进一步明确监管主体与监管职责，强化监管的实效性。

明确小额贷款公司的监管机构，避免“多头负责、无人负责”的局面。省级政府主管部门必须切实履行责任，加强对小额贷款公司的监管，坚决杜绝只批不管的现象发生。建立相应的监管协作机制。即建立由省金融办、人民银行、银监局、工商、财政等部门共同参与的联席会议制度，定期或不定期召开相关监管部门负责人会议，共同研究小额贷款公司经营中存在的问题，联手实施监管。

制定关于小额贷款公司的监管实施细则，消除监管盲点。监管部门应对小额贷款公司的发展进行科学规划，严格小额贷款公司的审批与管理，避免过热发展及地方政府利益主导下的过度增长。由于资金来源有限，小额贷款公司成立后为了吸收资金，有可能触及变相吸收存款和变相非法集资这两条高压线，最后导致系统性风险出现。因此，小额贷款公司的股东一定要是有实力的企业或有风险承担能力的个人。

因此，必须严格审查股东资格，尤其是第一大股东，把好准入关。

新兴渠道

网络贷款正成为一种新兴融资渠道在迅速扩展。截至目前，阿里巴巴等多家电子商务企业纷纷推出了类似服务。阿里巴巴先后联手建设银行及工商银行推出了包括“e贷通”在内的多种贷款产品，敦煌网与建设银行推出了“e保通”网络信贷产品，还有工商银行的“网贷通”产品等等。

中小企业

通过分析小额贷款难几乎成为很多中小企业的通病，由于缺乏资金导致了企业发展遇到瓶颈。随着全球经济的复苏，由于一系列方面的原因，我国的经济尤其是中小企业的发展存在了很多的不确定性的因素。虽然我们的众多的银行机构不断的加强资金力度的扶持，但是难以解决所有的中小企业的需求。

字啊加上我国中小企业普遍存在信息不对称的问题，以及抗风险能力弱等缺陷，所以中小企业融资难仍旧是其瓶颈。

某银行行长建议，中小企业融资可以通过强化有效风险分担等方式来降低风险，也就是通过以下介绍的三点来解决中小企业融资难的境况。

第一，中小企业的小额贷款的项目也需要通过强化有效的风险分担来降低风险，同时还需要政府有效的补偿机制来增强众多的商业银行对于小额贷款的信心。从而帮助中小企业快速的融资，政府也需要与银行共同的承担融资风险。

第二，小额贷款有望于引进社会资本资源，也就是我们通常所说的民间借贷，也就是就是利用民间资本来完善中小企业贷款，也许我们的银行无法帮助所有的中小企业尤其是小微企业，而民间借贷完全可以作为一个有力的补充来帮助融资。

第三，中小企业的贷款需要认真的来贯彻银监会“三个办法一个指引”的意见、建议，合理的控制信贷的规模、节奏。同个各方面的有效控制帮助中小企业小额贷款资金的保障资金有效的流动，更好的促进了其产品结构的升级，有效的带动了中小企业稳步发展。

法律问题

小额贷款公司是一专注于提供小额借贷地特殊机构,是按商业模式组建的以营利为目的企业法人。它在我国的产生有其特殊的背景。小额贷款公司之所以获得社会越来越多的关注,在于它通过有效的商业设计为小额信贷找到了盈利的路径,不仅为农民或微型企业的生产提供了金融支持并同时实现自身的可持续发展,更为我国丰富的民间资本找到了新的投资渠道。

小额贷款公司的诞生与发展,不仅是金融组织形式的创新,更是一次金融体制的颤变,但这种创新给现行金融法律制度提出了挑战。小额贷款公司虽在理论上从事金融业务,可在实践中却没有取得金融许可证,不具有金融法所应赋予的法律地位。

法律地位的模糊不仅致使其经营自主权的权利形态无法得到了法律明确的肯定,也导致了营运监管的一片混乱。

政策默许小额贷款公司可获取较高的贷款利率,但又与现行法律制度产生了强烈的冲突。

经营自主权的明确是小额贷款公司得以生存与发展的权利保证；营运监管主体合法的选择是确保小额贷款公司有序与稳健经营的前提；较高贷款利率的安排是小额贷款公司实现自身可持续发展的利润保障,这些所必须明确的主要问题,在现有的法律规范中出现了自相矛盾的答案。

这就产生一个悖论：一方面承认它从事金融行为的合法性,另一方面又不赋予它从事这种行为的相应权利。因此，有必要从法理的基本原理出发对这些尚处于相互矛盾的规范予以厘清并加以矫正,并在此基础上提出一些完善性建议,以期重构小额贷款公司所应适用的法律制度。

重庆市是中西部地区唯一的直辖市，是农村人口多、农业比重大、有连片贫困地区和少数民族地区的特殊直辖市。全市幅员面积8124万km2，辖40个行政区县(自治县)，其中国家级贫困县14个。全市总人口3235万人，其中农村人口2300万人，占总人口的73%；少数民族175万人；三峡移民动态搬迁人口103万人。

重庆属东亚内陆季风区，地貌结构复杂，地势起伏大，地形多样，山区和深丘占全市幅员面积的70%；常用耕地万hm2，人均耕地0.057hm2。

一、重庆市新农村建设和农村综合改革的现状与成效

党中央做出建设社会主义新农村的重大战略决策后，重庆市委、市政府始终坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，统筹兼顾，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和基层党组织建设，全市新农村建设和农村综合改革迈出坚实步伐，开创了重庆农业发展态势好、农村面貌变化大、农民得到实惠多的可喜局面，成为经济社会发展的突出亮点，也为国民经济平稳快速发展和社会稳定和谐提供了有力支撑，发挥了重要的基础性作用。

近年来，重庆农业虽连年遭遇自然灾害，但在全市广大干部群众的共同努力下，农业农村经济保持较快发展势头。2007年，全市农村经济总量达到1429亿元，比上年增长18.9%，是直辖前的2.9倍；实现农林牧渔总产值800亿元，比上年增长8.6%，是直辖前的1.8倍；实现农业总价值469亿元，比上年增长9.5%，净增635元，是直辖前的1.6倍。

农民人均纯收入达到3509元，比上年增长22.11%，是直辖前的2.4倍，创下直辖以来历史新高。粮食产量大幅增长，达到1148万t，比上年增长26.4%；肉类总产量178.4万t、禽蛋总产量39.2万t、奶类总产量8.6万t、蔬菜总产量890.5万t、水果总产量154.6万t、水产品总产量25.1万t，分别比2003年增长23.9%、35.6%、53.6%、13.9%、89.2%、25.3%。

近几年，重庆先后启动实施农业产业化百万工程、百个经济强镇工程、百万农村劳动力转移就业工程等一系列重大工程和项目建设，农业农村经济结构发生深刻变化。全市农林牧渔业结构由2003年的63.9：2.7：30.9：2.5调整为2007年的53.6：4.8：38.1：3.5。农业产业内部结构进一步优化，粮经结构比重由2003年的80.6：19.4调整为2007年的72.9：27.1。农业产业结构的持续优化，极大地改善了农村内部要素资源的配置，农村劳动力得到了有效转移。

目前，农村从事一、二、三产业劳动力的比重由2003年的75.9：16调整为2007年的59：15：26。农业生产进一步向优势区域集中，初步形成了优质粮油、生猪、蔬菜、柑橘等支柱产业和竹木、蚕桑、中药材、草食牲畜、花卉等特色产业，大大提升了全市农产品区域化布局和专业化生产水平，农产品综合竞争力不断提高。目前，全市已建成各类优质农产品生产基地6617万hm2；主要农产品商品率达到60%，粮油产品优质率达到50.8%，分别比2003年提高12个百分点和15个百分点。

重庆坚持把改善农业生产和农村生活设施作为新农村建设的重要内容，先后解决了一大批农田灌溉、人畜饮水安全、道路交通、生态能源等关系群众生产生活的急难问题。几年来，全市有效灌溉面积达6918万hm2，节水灌溉面积1014万hm2，分别比2003年增加10%和20%；渠道水利用系数由0.38提高到0.49，灌溉水利用系数由0.38提高到0.42。

解决了289.3万人饮水困难和122.7万人饮水安全，400多万农村居民彻底告别了“水荒”。农村公路总里程超过10万km，所有乡镇和85.7%的行政村实现通公路。建成农村户用沼气82万口，农村沼气适宜农户普及率达29%。大足县古龙乡建成了市级新农村建设整体推进示范乡，村村通水泥路，家家通硬化人行便道，户户用上自来水。

开展新农村建设几年来，重庆农村社会事业向更宽领域、更深层次推进。提前实现教育“两基”目标，农村义务教育“两免一补”政策全面落实，新建改建农村寄宿制小学近600所，新增农民工子女就读学校200多所，为388万学生免除了学杂费，40多万农村家庭困难女童实现了零缴费入学。农村文化阵地建设进一步加强，“万村书库”工程加快推进，广播电视“村村通”工程全面完成，农民体育健身工程继续推进。

配套建成村文化室2000多个，个自然村实现广播电视“村村通”。全面建立农村最低生活保障制度，救助贫困农民70.19万人，解决了11万农村绝对贫困人口的温饱问题。实现农村新型合作医疗全覆盖，参加农民合作医疗的农民1807.17万人，参加率达76.88%，45万人参加了农村社会养老保险。新建改建农村五保家园800多个，4930名散居五保老人相继入住。

新农村建设激发了农村居民改善生活环境、建设美好家园的热情，促进了农村面貌和生态环境的改善。有关部门在全市范围内开展了畜禽养殖区域划分、畜禽养殖污染综合治理，以及土壤污染现状调查和污染治理示范，重点实施了“乡村清洁工程”，推广测土配方施肥78.27万hm2，农村户用沼气池达到82万座。2007年，全市新建改造农房13.4万处，新修废物处理场所3129处，在30个区县实施了“一池三改”项目。

7个区县被纳入全国农村社区建设试验点。直辖以来，全市累计完成营造林159万hm2，义务植树6.5亿株，目前全市森林覆盖率达到33%，比直辖前增加了12个百分点。2000年在全市开展退耕还林工程试点以来，累计完成工程任务105万hm2，极大改善了全市的生态环境。各区县也纷纷加快人居环境建设力度，开展了“创绿色家园建富裕新村”系列活动，积极开展环境整治和农村绿化美化，农村柴草乱放、粪土乱堆、垃圾乱倒、污水乱泼、禽畜乱跑等“脏乱差”现象有了较大改观，建设了一大批绿色小康村。武隆县通过开展“十星级农户”和“十星级党员户”的评比活动，农户改坝、改厨、改厕率达到100%。

重庆直辖十年来，实行市对区县直管体制，没有中间层，充分地发挥了土地、旅游、能源和劳动力资源的综合优势，促进了各类要素的有效配置。

先后出台了《加快农村土地流转促进规模经营发展的意见(试行)》，积极发展各类土地流转中介机构，各区县纷纷成立了农村土地流转服务中心，全市土地规模化经营水平稳步提高，到目前为止，农村土地规模经营面积约21.6万hm2，规模经营集中度达到16%。积极探索户籍制度改革，鼓励农村人口进入城镇定居。作为全国8个全面实施乡镇机构改革试点工作省市之一，2005年，市里出台《关于全面推进乡镇综合改革，切实加强和改进乡镇工作的意见》，目前，试点工作已基本完成阶段性工作目标任务。农村义务教育体制改革取得成效，全市农村学校已基本上收，做到了县级管理。乡镇财政体制改革日趋完善，2007年，全市进一步提高了乡镇最低保障标准，财政供养人口人均财力最低保障标准提高到214元。目前，2003年以前的“普九”义务教育负债基本化解完毕，得到了国务院、国务院综改办和财政部的肯定。

坚持标本兼治、综合治理，积极落实各项减负政策和支农惠农政策，不断减轻农民负担。积极按照“明晰产权、放活经营、规范流转、减轻税费”的要求，开展集体林权制度改革。

随着扶贫开发力度的加大，重庆市农村贫困人口数量显著下降。2007年，全市农村绝对贫困人口已从1997年的366万人，下降到50.4万人。绝对贫困的发生率由14.95%下降到2.1%。与此同时，贫困农民收入大幅度增长。国家统计局重庆调查总队对该市1500户特困村农户抽样调查结果显示，2007年重庆特困村农民人均纯收入达到2219元，与全市农民人均纯收入3509元的差距逐步缩小。

此外，特困村农民从惠农补贴政策得到较多的实惠，家庭非经营收入较快增长，洗衣机、热水器、微波炉等适用的生活设备也逐渐进入家庭。完善农村地区调解网络，开展了“万名干部大下访”活动，全年化解重大矛盾纠纷1025起，依法保护了农民的合法权益。

自然概况

双溪村位于双溪桥镇中部，是双溪桥镇集镇所在地，距咸安城区仅20余公理，沿横公路纵贯全村，交通便利。村内自然生态环境优美，气候宜人，属亚带季风性气候，适宜水稻、油菜、芝麻、花生、苎麻、蔬菜等粮食经济作物生长。

经济社会发展概况

全村现有耕地3399亩、770户、3879人，劳动力人数1287人，其中外出务工1140人。全村有贫困户34户，五保户10户，享受低保86人，加入合作医疗3100人。全村以种养殖业、劳务输出为主导产业，主要种植水稻、油菜、红苕、玉米等作物，饲养牛、生猪、家禽等。xx年年种植水稻3238亩，油菜xx亩，年末生猪存栏400头，牛存栏22头，人均纯收入3582元。

全村2个组通有线电视，有4个组通了自来水，有12组通了水泥硬化路面。村内现有小学1所，幼儿园1所，医疗卫生室1所，村级活动室1所。

发展优势条件

1、天然气候优势村内为江南丘陵地带，自然生态环境优美，气候宜人，年平均气温度，年降雨量mm，无霜期天左右，年日照时数小时左右，适宜水稻、油菜等多种粮食经济作物生长。

2、交通区位优势双溪村为双溪桥镇集镇所在地2016年新农村建设规划2016年新农村建设规划。双溪桥镇位于XX市东大门，与武汉、黄石两市交界，距107国道、京广铁路12公里，连接106、107国道的省级公路——沿横公路纵贯镇区40公里，镇内乡村硬化公路网络四通八达，南到株洲、广州，北上武汉，交通十分便利。

目前存在的问题

2、村庄建设规模有待进一步的提高，目前全村有20个组，新农村建设就只有谭家咀一个示范点，规模相对较小，不具有普遍性。

3、精神文明建设匮乏，村民的物质水平在逐渐提高，但是村民们的业余活动较少，主要还是观看电影和欣赏本镇的农家乐队为主，村民自觉参与活动的积极性不高，不能体现“乐在其中”的创建思想，精神文明创建工作有待加强和提高。

指导思想

以党的xx大精神为指导，按照“生产发展、生活宽裕、乡村文明、村容整洁、管理民主”要求，把生产发展、生活宽裕、生态良好作为首要任务，以农民增收、农业增效，加大农业产业结构的调整，服务农村经济的发展为目标，以合理利用土地资源为先决条件，以全面整体推进双溪村社会主义新农村建设、经济全面发展和农民收入持续提高为最终目的，立足当地资源优势，发展有特色、可持续的农业产业化经济。积极参与公益事业和社会保障体系建设。不断提高农民群众的综合素质和农业综合生产能力，实现经济社会又好又快发展2016年新农村建设规划文章2016年新农村建设规划

奋斗目标

力争通过五年的时间，实现全村组组都通自来水，硬化道路到每组，建设全村污水处理工程，创建农村劳动力工程，亦称全民信息化工程，丰富村民的业余生活，人均收入由3582元提高到6000元。

基本原则

以构建“两型社会”为切入点，坚持生态优先、和谐发展原则。充分考虑资源和环境承载能力，根据水资源和农田生产能力核定全村承载量和人口居住量。

坚持统筹兼顾、远近结合原则。正确处理近期建设和长远发展的关系。坚持因地制宜、突出特色的原则。根据当地自然条件和资源优势，发展特色产业。坚持注重实效、稳步推进原则。从农民群众迫切需要，并有条件实现的事情做起，立足当前、着眼长远、量力而行、讲求实效、突出重点、逐项推进2016年新农村建设规划工作计划

坚持依靠农民、多方支持原则，充分发挥农民在建设中的主体作用，积极争取政府、企业及社会各界的大力支持。

三、规划建设主要内容

产业建设

1、粮食生产根据区委区政府有关文件精神，在全村范围内大力推广优质稻种植，提高粮食单产、总产，确保粮食增产增收，提高人民群众的物质生活水平。今年粮食经济作物规划面积6202亩、粮食总产2356吨，比xx年年总产2301吨增55吨。

2、苎麻生产依托镇龙头企业，新发展优质苎麻示范基地110余亩，麻苗由村提供，对发展苎麻大户购买苎麻剥打机给（秘书部工作计划）予一定补贴。

3、蔬菜生产在本村5、8组建蔬菜基地120亩，以种植反季节蔬菜为主，并选派10人到外地学习种植技术，村给予适当的生活补助。

4、发展养猪业计划发展牲猪年出栏20头大户8户。

5、发展养鸡业依托温氏集团，由农户选好基地、建好鸡舍，达到要求，和服规格的由村牵头办理小额贷款，全村力争年出栏2万只大户5户。

6、水产养殖全村拥有水面面积350亩，xx年年规模养殖100亩，20xx年新增养殖面积120亩。发展养虾、蟹大户5户。

7、林业生产利用荒山、荒地、荒坡、荒坪等资源，抓好百株万户工程，全村计划植树2.5万株，泡桐繁育基地300亩，泡桐栽植基地3个，面积达800亩；林浆纸项目基地3个，面积400亩。

1、水利建设工程加强水利设施，逐步解决水利死角，提高农业抗御自然灾害能力，由群众自愿投工投劳，疏通和清污六号支渠，解决了4至8组人畜饮水和灌溉问题，全年新建和维修塘堰8口2016年新农村建设规划2016年新农村建设规划。

2、道路硬化工程20xx年已硬化6个组的道路共3.8公里，20xx年计划硬化10和11组道路2公里.

3、沼气工程20xx年全村五改三建已有70户用上沼气，11年计划新增100户用上沼气。

4、村支部建设进一步完善组织、综治、计生阵地和村支部阵地建设，以及周边环境及新农村绿化建设。

村容村貌建设

解决本村9组45户路灯的安装，启动亮化工程；做好清洁家园工程，以谭家咀为模范，逐步解决村庄“脏、乱、差”形象，树立新农村新形象。

社会事业建设

搞好新型农家书屋工程，满足人民学习知识的要求，做好新型科技农民；依托农村合作医疗制度，加强加强全村卫生建设，今后将进一步完善全村医疗设备，提高医疗水平，引导全村村民参加合作医疗2016年新农村建设规划文章2016年新农村建设规划民主法制与精神文明建设

1、民主管理：实现村级组织的党务村务政务财务的全面公开，切实维护村民的选举权，实行民主决策、民主管理、民主监督，完善村民“一事一议”制度，选举村民代表10—23人，参与村内重大事务的决策，成立5—7人的村务管理财产小组，完善村规民约和村民自治章程。

2、法制建设：创建“平安村”建立公安与联防队为主的专防队伍，加强基层巡逻分队工作，群防群治，打击违法犯罪活动，维护社会稳定，妥善处理村内各种矛盾，做到无重大刑事案件、无重大安全事故、无群体性事析。加强普法宣传教育，要让全体村民都知法、懂法、用法，维护法制、推进法治进程

3、精神文明：加强以“八荣八耻”为主要内容的村民思想道德教育，培养“四有”新人、倡导“五讲四美”，村民之间团结友好，互敬互爱，乐于助人，和睦相处2016年新农村建设规划工作计划。

4、完善村“两委”班子建设及工作运行机制，实现村“两委”班子的公推直选，广泛开展主主评议，建立目标，绩效考核机制，制定干部目标责任制和干部岗位责任制。完善工作运行机构，加强群众的有效监督，促进村“两委”班子的健康发展。

今后5年需建设的项目为：一是全村自来水安装，共需300万元；二是张天甲、阮香、谢黄道、潘福、新屋王方、张午门、清塘刘、黄土刘这八个组长达8公里的通组公路，以每年4个自然组的规划建设，11年动工，20万元/公里的标准，共需170万元；四是环境污水处理工程的建设，投入资金320万元，明年动工；五是沼气池建设，以每年150户的建设速度，加强沼气池的清洁能源建设，共需100万元；六是全民信息化工程建设，共需电脑30余台，合计15万元；七是养鸡业扩大规模，以10户/年，五年共增加50户鸡农，年产鸡2万只，共需资金500万元。

规模建设实行区委区政府领导督办抓，由镇领导成立专班组织领导小组，实行党委书记负责抓，分管党委亲自抓，包村干部具体抓，村干部落实抓，加强领导，层层管理，明确责任，层层落实，扎实推进整体规划建设的进程。

2016年新农村建设规划

网上贷款其实并不难理解，一切认证、记账、清算和交割等流程均通过网络完成，借贷双方足不出户即可实现借贷目的，而且一般额度都不高，无抵押，纯属信用借贷。

网上贷款分为b2c模式和c2c（p2p）模式

b2c模式

b2c的b一般指银行，有些网站也提供贷款公司的产品。一般的网络b2c贷款都依托网络贷款平台完成贷前工作，根据规则不同，有些还需要申请人去银行线下办理。

b2c模式当前受地域限制，因为其业务主体都是有地域限制的机构，覆盖面还有待拓展。

c2c（p2p）模式

P2P是Peer to Peer的简写，是个人对个人的意思，。此种模式可以由申请人自主决定利率、期限等条件，根据自己的信用状况和还款能力制定，而借出资金乙方则可以像网购一样自由选择自己想借出资金的对象。

1、公司名头比较大，所谓的“诚信集团” “xx贷款集团” “xx贷款集团公司” 等，这类公司根本不可能存在，工商部门也不可能允许此类公司名称注册。

2、有的会假冒银行或知名公司的名义，但是均没有办公地址，也无法提供真实的公司营业执照和个人身份证。

3、广告信息中一般只提供手机号及联系人，通过手机号码查询可看出发布者集中位于国内少数几个省份。

4、放贷条件容易，不需抵押也不需查看收入情况，基本上是一个身份证就可以贷款。

5、当求贷者动心后，骗子们会利用各位理由要求先收取费用，比如 “利息、律师费、核实费、保险费、手续费、保证金” 等等。

6、当求贷者先付费后，发现骗子的手机再也拨打不通，甚至某些求贷者不知道对方的公司、个人姓名，身份证，甚至连对方身处何地都不知道就已经上当受骗。

强大的系统支持，由于网络贷款都要在网络平台上进行发生，银行必须建设一个强大的信贷系统予以支撑，这个系统必须能接受贷款申请，进行对客户的综合分析，最终发放贷款。

由于C2C平台每天发生交易数量巨大，这个强大的系统所花费的人力、物力、财力是任何一个商业银行都难以承受的，因此相关的政府部门和行业协会，必须进行协调沟通，让每一个商业银行都能参与其中，随着这类贷款规模的扩大，最终的贷款成本会比常规贷款具有极大的成本优势。

1、网络交易的虚拟性，导致无法认证借贷双方的资信状况，容易产生欺诈和欠款不还的违约纠纷。

2、网络平台发布的大量放贷人信息中，有不少是以“贷款公司”、“融资公司”等名义对外发放贷款。而事实上，必须是经国家批准的金融机构方可从事信贷融资等金融服务，擅自从事金融活动者往往会因为“非法集资”、“非法吸引公众存款”，扰乱金融管理秩序而被追究法律责任。

3、如果贷款经由网络平台代为发放，那么在网络平台疏于自律，或内部控制程序失效，或被人利用等情况下，则可能出现捏造借款信息而非法集资的情形。

随着互联网的普及，互联网正在逐步渗透到人们日常生活的各个方面，未来人们的生活习惯也将为之改变。与人们生活息息相关的各个行业也正在针对互联网的普及发生转变。最典型的如，零售。

网上贷款也正在成为一种趋势，借助互联网的优势，可以足不出户的完成贷款申请的各项步骤，包括了解各类贷款的申请条件，准备申请材料，一直到递交贷款申请，都可以在互联网上高效的完成。与之相应的，一批网上贷款中介公司的兴起，也为网上贷款的普及与推广做出了很大的贡献。

智能手机和无线互联网的发展，手机移动端的理财平台方兴未艾。无线互联网有着随时随地，方便快捷等诸多传统，可以迅速满足人们的需求[3] ?。

目前来看，网络贷款化解中小企业融资难的能力还很有限，其自身在发展中也存在一些问题。

不过，基于电子商务而兴起的网络贷款正带来信贷理念和模式的变化，将为构建我国多层次融资平台提供可能，而多层次融资平台是解决中小企业融资难的关键。[4]?

(1)申请阶段

借款人务必详细、准确、真实地填写贷款用途、贷款金额和抵质押物及收入等情况;

(2)贷款审核

贷款调查专员将对借款人的需求和资质等进行初步审核，预审时信息真实并初步判断有潜在可供匹配的贷款机构的，还将有电话调查环节;

(3)审核结果

网络管理员将给借款人发送一条站内消息，告知其预审结果

A、若借款人资质良好、且有可匹配的贷款机构，网上贷款将直接推荐给合作机构;

B、若借款人资质不够，或暂时未能匹配到合适机构，网上贷款系统将借款人的贷款需求屏蔽联系方式后发布到网上，替其寻找更多获贷机会;

(4)签订合同

需要出资的银行再次审查之后，将主动联系借款人索取相关资料信息，并沟通具体贷款利率、期限、额度和还款方式等细节问题，双方协商一致后签订相关合同。

从以上可以看出，从审核程序和过程看，符合法律程序，并且没有其他额外收费，可以确信其可信度。并且国家法律也有对其受损害的保护措施，因而可以放心其安全性。

1.在网上申请贷款，一定要对贷款网站做一个详细的了解，在获得款项前，切勿支付任何名义的费用，以免上了骗子的当。

2.网上申请无抵押贷款，一般情况下贷款银行或贷款机构都要求借款人有完整的身份证明；半年以上的银行工资流水；以及良好的个人信用，否则任何贷款机构都没有理由相信你的。

3.天下没有免费的午餐，在面对网络小广告和虚假贷款网站时一定要抵挡住诱惑，小心谨慎。

3 ? P2P金融?

P2P金融又叫P2P信贷，是互联网金融（ITFIN）的一种。意思是：点对点。

P2P金融指不同的网络节点之间的小额借贷交易（一般指个人），需要借助电子商务专业网络平台帮助借贷双方确立借贷关系并完成相关交易手续。借款者可自行发布借款信息，包括金额、利息、还款方式和时间，自行决定借出金额实现自助式借款。

2015年全国P2P网贷成交额突破万亿，达到.65亿，同比增长258.62%；历史累计成交额.15亿元。

2006年度诺贝尔和平奖得主尤努斯博士认为现代经济理论在解释和解决贫困方面存在缺陷，为此他于1983年创建了格莱珉银行，通过开展无抵押的小额信贷业务和一系列的金融创新机制，不仅创造了利润，而且还使成千上万的穷人尤其是妇女摆脱了贫困，使扶贫者与被扶贫者达到双赢。格莱珉银行已成为100多个国家的效仿对象和盈利兼顾公益的标杆。

创办以来，格莱珉的小额贷款已经帮助了630万名借款人(间接影响到3150万人)，其中超过一半脱贫。

而且格莱珉银行自1983年创办以来，除了创办当年及1991年至1992年两个水灾特别严重的年头外，一直保持赢利，2005年的赢利达1521万美元。同时，格莱珉银行不仅提供小额贷款，而且也鼓励小额存款，并通过格莱珉银行将这些存款发放给其他需要贷款的人。

这一模式就是最初的P2P金融雏形。

主要分为两种模式，基于电子商务的网络P2P金融和传统线下的P2P金融。

国外发展

2005年11月，美国PROSPER将这一思想进一步提炼和创新，创办了PROSPER网络小额贷款平台，让资金富余者通过PROSPER向需要借款的人提供贷款，并收取一定利息。从2006年2月上线到2009年1月29日，经由PROSPER的借贷金额共计约合12.5亿人民币，超过3个月的逾期还款率仅为2.83%。2010年4月16日，美国PROSPER宣布已完成了1470万美元的第四轮融资。至此，PROSPER的总融资金额已达到5770万美元。

PROSPER在本土的主要竞争对手LENDING CLUB也再融资2450万美元。至此，LENDING CLUB在前三轮融资共所获注资总额也已达5270万美元。除了PROSPER，2005年3月在英国伦敦开始运营一家名为ZOPA的网站同样是目前最热门的P2P网络金融平台之一。

这些网络P2P金融平台的成功让P2P金融真正开始在世界范围内获得认可和发展。

国内发展

在相当长一段时间内，中国小微企业的融资需求始终无法从银行等间接融资渠道中得到满足，这也为国内P2P金融平台发展提供了空间；几年时间内，中国P2P金融从无到有，并展现出强劲的发展后劲，甚至令国外机构直言要来“中国取经”。

P2P金融在国内发展初具雏形，但并无明确的立法，国内小额信贷主要靠“中国小额信贷联盟”主持工作。可参考的合法性依据，主要是“全国互联网贷款纠纷第一案或现结果阿里小贷胜出”。随着网络的发展，社会的进步，此种金融服务的正规性与合法性会逐步加强，在有效的监管下发挥网络技术优势，实现普惠金融的理想。

发展至今由P2P的概念已经衍生出了很多模式。中国的网络借贷平台已经超过2000家，

平台的模式各有不同，归纳起来主要有以下三类：

一、担保机构担保交易模式，这也是最安全的P2P模式。

此类平台作为中介，平台不吸储，不放贷，只提供金融信息服务，由合作的小贷公司和担保机构提供双重担保。

此类平台的交易模式多为“1对多”，即一笔借款需求由多个投资人投资。

此种模式的优势是可以保证投资人的资金安全，由国内大型担保机构联合担保，如果遇到坏账，担保机构会在拖延还款的第二日把本金和利息及时打到投资人账户。

二、“P2P平台下的债权合同转让模式”的模式。

可以称之为“多对多”模式，借款需求和投资都是打散组合的，甚至有由最大债权人将资金出借给借款人，然后获取债权对其分割，通过债权转让形式将债权转移给其他投资人，获得借贷资金。

三、以交易参数为基点，结合O2O（ONLINE TO OFFLINE，将线下商务的机会与互联网结合）的综合交易模式。

这种小贷模式创建的P2P小额贷款业务凭借其客户资源、电商交易数据及产品结构占得优势，其线下成立的两家小额贷款公司对其平台客户进行服务。线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台。

四、P2P平台模式下的保本保息的模式？错误概念！

国务院法制办公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，出台网贷平台的12项禁止行为。其中规定：P2P网贷平台不能自融，不能做资金池归集资金，不能提供担保或承诺保本保息。

五、微信金融模式随着互联网金融和移动互联网的迅猛发展，两者的结合产品也开始出现，目前在微信平台已经出现了一些P2P产品。

?“快速、高效、移动化、无空间限制”等等优势，决定了闪电借款模式的成功，且微信金融在风控上有自己完整的体系，第一是完备的信息管理和大数据风控，借款者除了必须认证个人金融信息，包括个人银行卡和信用卡等，还会考察社交关系。第二是用短期小额来分散风险。

据统计，2015年网贷行业问题平台数量为894家，行业累计问题平台数量为1253家，而目前行业正常运营平台数为1962家，P2P行业淘汰率为39%。

值得注意的是，2015年新增平台数为1140家，仅比问题平台数多246家，而11月、12月问题平台数开始超过新增平台数。正常运营平台数量触碰到“天花板”，出现降温迹象，这也意味着网贷行业将进入存量淘汰阶段。

具体来看，2015年10月份曾创下年内问题平台数新低，但11月、12月问题平台数又出现激增，逼近年内高点。而2014年问题平台数量仅为273家，1年时间数量暴增2倍多。

截至2016年7月底，正常运营的平台数量降至2281家，较6月底下降了68家，环比下降2.89%。7月新增P2P平台只有33家，而去年同期，新增平台达到217家，由此可见，P2P的增长步伐已大大放缓。

P2P金融指个人与个人间的小额借贷交易，一般需要借助电子商务专业网络平台帮助借贷双方确立借贷关系并完成相关交易手续。借款者可自行发布借款信息，包括金额、利息、还款方式和时间，自行决定借出金额实现自助式借款。

P2I金融指个人与产业链间的互联网金融模式，是通过垫资方代理采购或代理销售的创新交易模式，将互联网金融与塑料产业链深度融合的综合性服务，为塑料上下游企业提供电子化、模式化的信息、交易、融资、结算、仓储、物流等综合服务，助力塑料行业客户实现信息流、商流、资金流、物流的四流合一，从而加快货物和资金流转速度，提高交易效率，降低交易成本和交易风险。?

投资理财

在国内P2P平台争相和小贷、担保公司结盟获取借款项目来源时，专注于纯线上模式则广泛布局在消费金融领域.

在央行最新报告中发现，全国居民储蓄总额约为43万亿人民币，人均3万元。每人3万元储蓄的中位数估计全中国60%的人是很难达到的，但是对于一个普通家庭而言，一家几口3万元的存款还是有的。

这个钱有的是存在那里以备不时之需的，比如老人生病、孩子上学这种情况下用的，不能动;有的就很简单，存了一年下来有三万元了，并且还在继续努力的存钱，这部分钱就应该用来投资产生收益。

巴菲特所谓复利滚雪球的理念深入人心，可是怎么让雪球越滚越大而不是越滚越小，这个事情在全球都是不容易的一件事情。

P2P模式撮合的是个人与企业的借贷。专家认为，P2P互联网小微金融模式的优势是面向具有还款能力和还款意愿的优质中小企业。

解决了投资者投资信息不对称、投资起点高、投资风险高的问题；同时解决了中小企业融资难、融资时间长的问题。

结构化设计理念，让专业的机构做专业的事，一方面利用互联网实现信息对称、实现资源高效利用，帮助广大中小企业“速效”融资；

另一方面，引入线下金融担保机构的多担保合作体系，从根本上解决了互联网金融（ITFIN）风控诚信的原则性问题；同时，在融资过程中实现去媒化，剥离诸多中间环节，实现投资者直接获利，年化收益率上对投资者有着极高的吸引力。 P2P模式，有效整合各角色的参与度，高度发挥各自优势，并让投资者的收益最大化，从而实现多方共赢。

P2P平台主要存在两大问题，一是预期投资回报率过高，而实体经济却难以维持业绩并导致运营平台的资金链断裂；二是针对雨后春笋般四处开花的P2P，既没有门槛，政府也缺乏统一的征信平台。现在的P2P就像传统借贷行业银行，也可以分为直接融资和间接融资。在直接融资方面，P2P平台仅充当信息披露角色，帮助资金供求双方进行更高效的匹配，而不涉及资金运作，也不参与担保；但是在间接融资方面，P2P平台充当了以往商业银行金融中介的职能，负责从一方接入并向资金需求方提供实质资金，在这种情况下P2P就担当了资金转让与风险中介的角色。对于直接融资性质的P2P平台，更需要的是借款一方的征信数据；而对于间接融资P2P，由于其担当的是小额放贷机构的角色，甚至与非法集资只有一线之隔。而资金提供方此时的出资就好比是给一个放贷机构提供贷款，因此就不得不考虑该机构的信用程度。

此时不仅仅需要资金需求方即实体企业的征信数据，P2P公司的信用数据也是必需的。

在眼下中国P2P金融行业仍受网贷“跑路”事件影响之际，有更多市场迹象表明，P2P正成为中国金融业内一股不可忽视的力量，其展现出的市场发展潜力甚至令国际市场刮目相看。

P2P金融模式自诞生以来，从欧美迅速扩展，在世界范围内得到广泛应用发展。这种模式有以下几个方面的积极意义：

第一，有闲散资金的投资人能够通过P2P金融信息服务平台找到并甄别资质好的有资金需求的企业主，获得比存款到银行更高的收益；

第二，有资金需求的企业主在P2P金融信息服务平台仅靠点击鼠标输入相关信息就可完成借款申请、查看进度以及归还借款等操作，极大提高了企业主的融资效率；

第三，对政府相关部门来说，这种模式都是网上公开进行的，所有平台交易数据随时透明可查，在利息税收和借贷利率方面更能轻松监控和监管；

第四，对社会来说，这种模式提高了资金利用率，遏制了高利贷的滋生和蔓延，有利于经济发展和社会稳定。

1、《森林法》第二章第十八条规定：进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地;必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费……..。

2、《森林法实施条例》第二章第十六条规定：勘查、开采矿藏和修建道路、水利、通讯等工程，需要占用或者征用林地的，必须遵守下列规定“用地单位应当向县级以上人民政府林业主管部门提出用地申请，经审核同意后，按照国家有规定的标准交森林植被恢复费，领取使用林地审核同意书。用地单位凭使用林地审核同意书依法办理建设用地审批手续。占用或者征用林地未经林业主管部门审核同意的，土地行政部门不得受理建设用地申请。”… ?…

1、《森林法》第二章第十八条规定：“… ?…必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费… ?…”。

2、《土地管理法》第五章第四十七条规定：征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗的补偿费… …

3、《农村土地承包法》第一章第二条规定：本法所称的农村土地，是指农民集体所有和国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。

4、《占用征用林地审核审批管理办法》第四条规定：用地单位申请占用、征用林地或者临时占用林地，应当填写《使用林地申请表，》同时提供下列材料：“… ?…与被占用或者征用林地的单位签订的林地、林木补偿费和安置补助费协议(临时占用林地安置补助费除外)。”

1、森林植被恢复费：财政部国家林业局财综【2002】73号财政部 ?国家林业局关于印发《森林植被恢复费征收使用管理暂行办法》的通知、新林计字【2006】503号文《关于进一步明确我区森林植被恢复征收标准的通知》规定：

(1)用材林林地、经济林林地、薪炭林林地、苗圃地，每平方米收取6元。

(2)未成林造林地，每平方米收取4元。

(3)防护林和特种用途林林地，每平方米收取8元;国家重点防护林和特种用途林地，每平方米收取10元。

(4)疏林地、灌木林地，每平方米收取3元。

(5)宜林地、采伐迹地、火烧迹地，每平方米收取2元。

城市及城市规划区的林地，可按照上述规定标准的2倍收取。

对农民按规定标准建设住宅占用林地，在“十五”期间暂不收取森林植被恢复费。

2、林地补偿费：自治区计委、财政厅新计价房【2001】500号《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业收费标准的通知》、新政函【2010】323号《关于同意自治区征地统一年产值标准的批复》以及新林资字【2011】161号《关于执行新疆维吾尔自治区人民政府〈关于同意自治区征地统一年产值标准的批复〉的通知》的规定：

有林地补偿基数按一等耕地(高产田)，疏林地、灌木林地按二等耕地(中产田)，宜林地按三等耕地(低产田)进行计算。

土地补偿费一般为年产值的8倍计算。

3、林地安置补助费：自治区计委、财政厅新计价房【2001】500号《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业收费标准的通知》、新政函【2010】323号《关于同意自治区征地统一年产值标准的批复》以及新林资字【2011】161号《关于执行新疆维吾尔自治区人民政府〈关于同意自治区征地统一年产值标准的批复〉的通知》的规定：

人均耕地在3.0亩以上，安置补助费补偿标准为年产值的12-13倍计算。

林地补偿费和安置补助费两项之和不得低于补偿标准的20倍。

4、林木补偿费：自治区计委、财政厅新计价房【2001】500号《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业收费标准的通知》、新国土资发【2009】131号《关于印发〈自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准〉的通知》中规定

征地补偿关注

1、征收耕地补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元。

水田平均每亩补偿9万元。

菜田平均每亩补偿15万元。

2、征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元。

水田平均每亩补偿9.9万元。

菜田平均每亩补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

其他税费

1、耕地占用税，按每平方米2元计算。

2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。

3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。

4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。

征地工作程序

1、告知征地情况。

2、确认征地调查结果。

3、组织征地听证。

4、签订征地补偿协议。

5、公开征地批准事项。

6、支付征地补偿安置费。

房屋地上物补偿标准

1、房屋补偿标准

楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。

捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。

砖瓦房每平方米补偿2400元。

平(草)房每平方米补偿1900元。

2、其他地上(下)附着物补偿标准

仓房每平方米补偿920元。

室外水泥地坪每平方米补偿165元。

沼气池每个补偿4600元。

厕所每平方米补偿190—300元。

猪鸡舍每平方米补偿150—260元。

塑料大棚每平方米补偿165—280元。

菜窖每平方米补偿180—330元。

砖石墙每延长米补偿190元。

格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。

大门楼每个补偿2400元。

饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。

农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿元。

排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。

排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。

电话移机补助费每户200元。

有线电视迁移补助费每户300元。

坟每座补偿5000元。

3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

电力设施动迁补偿标准

1、低压线路改移(0.4KV)每公里补偿元;线路加高木杆平均每根1000元，砼杆平均每根1500元(含金具、线、占地、税金等费用)。

2、高压线路改移(10KV)每公里补偿元;线路加高砼单杆平均每根6000元，砼H杆平均每基8000元(含金具、线、占地、税金等费用)。

3、高压线路加高(66KV)：砼单杆平均每根5500元，砼H杆平均每基8000元，砼A杆平均每基元，铁塔平均每基10万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

4、高压线路加高(220KV以上)：砼双杆平均每基2万元，铁塔平均每基20万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

农田灌溉水利设施动迁补偿标准

采取工程修复和补偿相结合的原则，按成本价适当补偿。

1、农村小型水库

水库水面(灌溉与养殖兼用)每亩补偿元;

水库水面(灌溉)每亩补偿元;

水库荒滩每亩补偿300元。

2、农田灌溉水利设施

小型闸门(砼结构)每个补偿-元;

排灌干渠堤坝每延长米补偿80元。

厂矿企事业单位动迁补偿标准

国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁，考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算，适当考虑停工搬迁损失费用。

施工运输道路补偿标准

凡工程施工指定的乡村运输道路，施工期间由施工单位负责维修养护，工程竣工后按补偿标准由各市组织修复。

乡村道路(沥青路面)视取料难易、路面宽度情况，每公里补偿20-35万元。

乡村道路(砂石路面)每公里补偿9万元。

乡村道路(土路面)每公里补偿4万元

乡村道路和田间作业道补偿标准

考虑农民群众生产和生活需要，确需修建的乡村道路连接线和田间作业道，按补偿标准由各市组织实施。

村道路连接线(砂石路面)每公里补偿12万元(含征地费用、简易构造物)。

乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿8万元。

征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿;

工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

各市动迁办公室管理费

按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提。

各市动迁办公室为临时性机构，主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作。市动迁办公室应严格按有关规定包干使用，不得超支。

高速公路占地赔偿—林地补偿费计算方法

一苗圃地补偿费计算方法

苗圃地补偿费=该苗圃前三年年平均产值(公顷)苗圃地面积(公顷)补偿倍数

注：补偿系数=临时占地(指占用期二年以下，下同)为每年2.5–5倍;永久占用(指占用期三年以上，下同)为10–25倍。

二国有其它林地补偿费计算方法(不含苗圃地)

其他林地补偿费=所在乡(镇)农田地前三年年平均产值(公顷)林地面积林种补偿系数

三集体其它林地永久占地补偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地永久占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(6至10)

四集体其它林地临时占地补偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地临时占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(占用期一年为1.5- 3倍，占用期二年为5倍)

拆迁特困户

对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋，由拆迁人按以下规定给予照顾：

1、对拆迁持有有效《市居民最低生活保障证》的住户，其拆迁货币补偿款低于5.5万元的，按5.5万元给予货币补偿。

2、对拆迁持有有效《城市居民最低生活保障证》的住户中的残疾人，其持有的《中华人民共和国残疾人证》标明残疾标准

程度为一级、二级的听力、语言、肢体残疾的和标明视力、智力、精神残疾的，在第一条的基础上，再给予补助1万元照顾。

特殊情况

对于特殊情况参照有关规定，依照现行当地物价市场，由省市主管部门举行听证会，与业主协商处理。

经济建设是民生工程，要征得人民理解与支持，掀起全民建设家园的氛围，不得强制进行，若有对群众有威胁，恐吓甚者暴力行为，直接追究负责官员责任。

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

2012年部分城市放松公积金贷款条件，其中山东临沂市9县自2012年6月1日起，住房公积金贷款额度上限将由20万元提高至30万元。

2014年10月，由住建部、财政部、央行三部门发文，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用、取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。其中，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款（现行为12个月）。[1-2]?

2015年8月31日，由住建部等联合发布通知称，自2015年9月1日起起公积金贷款买二套房首付降至2成。

公积金贷款即指个人住房公积贷款，是由各地住房公积金管理中心，运用申请公积金贷款的职工所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。按规定缴存住房公积金一定期限以上（各城市的期限不同，如长沙为12个月以上）的在职职工为购建住房、翻建、大修自有住房资金不足时可申请公积金贷款。

贷款的条件是：单位在职职工签订劳动合同3年期以上（或连续3年签订1年期劳动合同）；正常连续按月缴存住房公积金一定期限以上；未超过法定退休年龄；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

1.只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

2.参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

3.配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种”住房保障型”的金融支持。

4.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。

5.公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款的，公积金贷款和商业性住房贷款的贷款期限必须一致。

大部分城市分别定制了相关的住房公积金贷款的条件：如：

成都市贷款条件：1、具有当地行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；2、申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；3、具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；4、有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；5、有公积金中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位作为保证人；6、公积金中心规定的其他条件。

北京市贷款条件：向北京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款的借款申请人，其住房公积金缴存须满足以下两个条件之一：1、借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上，（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。

对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。2、借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。如果您满足以上条件之一，就符合“住房公积金贷款”的申请条件。购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足，建立住房公积金账户，且处于缴存状态的条件，即可申请住房公积金贷款。

1.4 ? 贷款额度

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都单笔住房公积金贷款最高额度为60万元；广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元。

其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%；

申请公积金贷款还应满足月还款/月收入不大于50%（其中：月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和）。住房公积金贷款期限为1-30年，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1-3年。

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

一、借款申请人咨询

借款申请人至贷款经办部门或致电贷款经办部门进行住房公积金贷款咨询，准备住房公积金贷款相关材料。

二、初审与评估

借款申请人至贷款经办部门办理初审及相关评估

1.借款申请人持住房公积金贷款申请所需材料至贷款经办部门进行公积金贷款初审。

2.按照规定需要对借款申请人进行个人信用评估的，借款申请人需在贷款经办部门工作人员的监督下在信用评估《授权书》上签字。

3.贷款经办部门工作人员打印相关单据，并告知借款申请人如何办理下一步手续。

4.按规定需要对借款申请人所购房屋进行评估的，贷款经办部门工作人员同时向借款申请人开具《抵押物评估通知单》，借款申请人或委托代理人至北京住房公积金管理中心指定的评估机构申请抵押物评估。

三、借款申请人等待电话通知

1.贷款经办部门工作人员依据借款申请人提供的贷款所需材料及有关机构的评估结果进行复审，对于需要与借款申请人进行电话沟通的，工作人员将通过借款申请人提供的联系方式与借款申请人进行电话核实、确认。

2.对于借款申请人选择的担保方式为担保中心担保的，在担保审核通过后，担保中心工作人员将通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间、需要携带的资料及所需交纳的担保服务费;对于借款申请人选择的担保方式为非担保中心担保的，根据不同担保方式办理完毕相关手续后，贷款经办部门工作人员将通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间及所需材料。

四、借款申请人在相关合同上签字

1.借款申请人根据电话通知的面签时间，持住房公积金贷款面签所需材料到贷款经办部门办理签字手续，对于需要缴纳评估费及担保费的借款申请人需先到指定柜台缴纳费用并领取发票。

2.借款申请人及共同申请人、抵押人、出质人在贷款经办部门工作人员的指导下完成《借款合同》等相关合同单据的签字手续。

五、银行放款

借款申请人等待银行放款后到银行领取借款人相关合同单据。

六、按月还款

借款申请人按照《借款合同》的约定，按月进行贷款的偿还。

在“国五条”北京细则公

布一周后，北京公积金贷款和北京市商业银行房贷政策的新政也落地了。

2013年4月8日，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部分别下发通知，购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时，首付款比例都由原来的6成提高至7成。

从2013年4月8日起通过网签的购房，都将按照新政策执行。

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款

需提供的资料包括二代身份证、户口本、婚姻证明、银行账户、买卖合同、收入证明等。如果所交易的房产为番禺区的房产，还需额外提供银行流水;外地户籍需提供一年以上的纳税证明或者社保证明;有补缴情况的，要提供单位补缴证明，需经公积金中心审核同意。

可以委托他人代办吗?

可以。但需要在公证处办理公证委托手续(费用自己承担)，公证内容包括但不限于：贷款申请、担保申请、签署贷款合同、签署担保合同等内容。

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，或在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

目前，通过担保中心申请公积金贷款的服务范围已扩展到全市积金贷款业务。

放款银行有哪几家?

目前放款银行为工行、中行和中信银行;合作银行会逐步增加，预计明年内会开放所有公积金贷款经办银行。

交易过户有何要求?

按公积金中心贷款政策规定，贷款审批未通过前不得进行任何过户交易(包括提前缴税)。而海珠区、荔湾区、越秀区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区7个市辖区的房屋，交易过户和抵押登记还要求同时办理。对于交易过户和抵押登记同时办理的业务，市民需要提前三个工作日致电担保中心预约。

如何领取房产证?

经担保中心担保的公积金贷款，借款人不需要到房管局领取房产证，由担保中心代领房产证。此后，由产权人本人带身份证原件前往担保中心领取。若产权人为两人或两人以上，需全部产权人本人带身份证前往担保中心领取，若不是同时到场，可分别领取。[4-5]?

（1）方便程度，办理时间等上差不多。

（2）商贷一般没有贷款上限或上限很高，借款人可以直接申请比较高的贷款金额，住房公积金贷款有上限控制，但高额度的贷款需求可以通过组合贷款方式解决。

（3）商贷的贷款对象范围比较广，住房公积金贷款一般是住房公积金缴存人。

提交资料

借款人到本人缴存公积金的公积金管理中心所属管理部申请公积金贷款时，选择担保中心提供担保的，应提交包括担保申请所需材料在内的全部个贷申请所需材料，包括个人及配偶的身份证、户口本，结婚证、离婚证，购房首付款证明资料，购房合同，住房公积金缴存证明等。

审核通知单

管理部对借款申请初审通过后，开具《担保申请审核通知单》，打印《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件，将全部个贷资料交与担保中心。

审批

担保中心对担保申请进行审核，借款人符合担保条件的，担保中心开具《担保申请审批意见书》；借款人委托中介机构代办公积金贷款的，担保申请手续由代办机构负责代理并代收担保服务费。（注：代办中介机构须具备北京住房公积金管理中心的资质认证，且与担保中心签有合作协议。）

缴费

借款人依据审核通过的《担保申请审批意见书》缴纳担保服务费。担保中心开具担保服务费发票，对审批通过的《借款合同》、《抵押（反担保）合同》、《收押合同》等法律文件加盖担保中心公章。

材料转送

审核后的个人贷款申请资料（包括盖章后的合同），由担保中心转送住房公积金管理部；委托中介机构代办的，由中介机构负责上述资料的传递工作。

签署合同

住房公积金管理部监督指导借款申请人在《借款合同》、《抵押（反担保）合同》等相关法律文件上签字。

建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。

一、审批依据

1、《住房公积金管理条例》

2、《XX市住房公积金贷款管理办法》

二、受理范围，我市正常缴纳住房公积金的职工，在本市区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，因资金不足时，可向我中心各所属机构申请个人住房公积金贷款。

三、申请条件借款人申请贷款，应同时具备以下条件：

1、具有XX市常住户口或有效居住证明；

2、连续足额缴存住房公积金12个月以上，或提取公积金后又连续缴存12个月以上；

3、在本市区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房（不含商住两用房）并具备有关手续、文件和已交付规定比例的自筹资金；

4、有稳定的收入，信用良好，具备偿还贷款本息的能力；

5、同意按照公积金中心认可的担保方式进行担保；

6、同意按照本办法及《住房公积金借款合同》的相关规定，按时履行还款义务；

7、法律、法规、规章和公积金中心规定的其他条件。

四、申请材料借款人申请贷款视不同情况提供以下资料：

1、购买商品房、经济适用房，需提供《商品房（经济适用房）预售合同》及不低于房价总额20%的首付款单据；

2、自建、翻建、大修自住普通住房，需提供建设或房产行政主管部门批准的规划、施工文件，土地使用证或原房屋产权证，建筑施工合同及工程预算或决算；

3、购买二手房，需提供《房地产买卖契约》及契税完税凭证；

4、单位集资建房，需提供集资建房批准文件、集资建房交款单据、集资建房或买房协议书；

5、借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻证明、户籍证明或有效居住证明；

6、房地产评估机构出具的抵押物评估报告；

7、保证人出具的担保证明及保证人的有效身份证明；

8、房地产置业担保公司出具的担保证明；

9、公积金中心要求提供的其他材料。

五、办理程序

1、借款人向公积金中心各分支机构领取并如实填报《住房公积金贷款申请表》，同时附有关材料报送公积金中心审查；

2、公积金中心各分支机构通过对借款人购房真实性及还款能力的审查，提出贷款额度和期限的建议，初审合格并经分支机构负责人签署意见后报市公积金中心审批；

3、市公积金中心审查后作出准予贷款或不予贷款的决定，将贷款材料转回各分支机构；

4、准予贷款的，由公积金中心各分支机构将贷款材料转受托银行，由受托银行通知借款人及抵押担保当事人，并签订《住房公积金借款合同》，办理抵押担保手续；对不符合贷款条件的，由各分支机构通知借款申请人并说明原因；

5、受托银行向借款人发放贷款。

六、办理时限

1、受理审查。分支机构初审时间自受理贷款申请之日起不超过2个工作日，批量较大或有其他特殊情况时可延长3个工作日；

2、审核审批。

市公积金中心审批时间自收到各分支机构报送的贷款材料起不超过3工作日。

七、收费标准，不收费。

贷款程序

①政策咨询

凡缴存住房公积金的职工，可到上海市住房置业担保有限公司（以下简称担保公司）咨询，了解担保借款对象、条件和程序，以主贷款担保金额、期限和利率等情况。同时可凭本人身份证和个人公积金帐号查询本人住房公积金缴交情况，以确定是否符合贷款担保条件及贷款担保最高限额和最低期限。当借款人提出借款申请时，由担保公司提供《个人住房公积金购房担保借款申请书》供借款人填写。

②申请受理

借款申请人提供相关资料，经担保公司初审后符合担保借款条件的，借款申请人凭担保公司的《个人住房公积金购房担保借款受理单》，按收费清单支付费用，并在《个人住房公积金购房担保借款合同》上签字。

③房产公司盖章

借款人请房产公司在《个人住房公积金购房担保借款合同》上盖章，房产公司提供阶段性担保。

④落实还款方式

借款人凭本人身份证到贷款银行办理还款帐户，已有信用卡的去银行落实信用卡还款确认，同时签订委托还款协议。

⑤办理抵押登记

借款申请人持相关资料到购房所在地的区县房地产交易中心办理房屋抵押登记手续。

⑥通知银行放款

借款申请人凭办妥抵押登记手续的凭证及经合同各方当事人承诺的《个人住房公积金购房担保借款合同》向担保公司递交相关资料。担保公司审批同意后，向贷款银行发出《放款通知书》通知其放款。

⑦领取个人资料

所有手续办完后，担保公司通知借款人来领取个人保管资料。

查询工具

公积金贷款查询工具说明：

通过公积金贷款筛选器的使用，详细了解公积金贷款办理的政策及还款情况。

公积金贷款查询器操作步骤：

第1步：按照提示填写公积金贷款的基本情况;

用户在办理公积金贷款时，公积金贷款查询不管是一手房还是二手房，均需要选择是否引入担保公司承担阶段性的担保责任(担保公司的引入可以使卖方在过户后就拿到全部的资金);

第2步：完成上述操作步骤后，用户点“查询”按钮;

通常情况下，公积金贷款借款人在办理公积金贷款时需要公积金管理中心承担担保，借款人需支付担保费用。

针对许多购房者对公积金贷款使用的误区，金融理财专家指出，公积金贷款在还款时不会像商业贷款那样设定固定还款额，而只会要求贷款人在还款时不低于某个“最低还款额”。以28万贷款15年还清为例，公积金贷款只会要求贷款人每月还款数额不低于1344元，许多贷款人往往每月仅缴纳1344元用以还款。

但这么做的结果是，贷款人偿还最后一月贷款时会发现仍有多元的贷款本金尚未偿还，并最终导致末期还款压力巨大。

部分开发商拒绝住房公积金贷款或有一些歧视政策主要有以下原因：

A、商业银行的恶意竞争和利益驱动给开发商的影响。银行存在个人购房贷款的恶性竞争，（降低审贷标准，通过开发贷款抢夺个贷，费用利益关系，政策制定的平衡考虑如提前还款违约金等）。银行有对开发商施加影响的手段和条件。（开发贷款，费用灵活，银企关系如存款帐户等，现场驻点）。

误导影响甚至要求开发商对住房公积金贷款限制。（检查开发商时大多数情况）

B、开发商对住房公积金贷款尤其是现今的情况不了解，有误解，以及社会上存在的一些不实的舆论。（2003年前受银行制约影响了住房公积金贷款的速度，2003年之后中心调整贷款流程，速度效率能够满足需要，但仍有遗留的影响导致对住房公积金贷款的误解。）

C、卖方市场，开发商强势。住房公积金贷款主要对个人有好处。

D、就是公积金贷款手续繁琐，一般售房员都喜欢一次性付清房款者，手续简单，但如果是公积金贷款，需要协助购房者办理相关手续，这样会相应增加工作量。

E、就是公积金贷款放款速度慢。一般都会需要是十天半个月的，更有甚者需要一个月，这样就相应延长了购房周期。

客观情况和看法

A、速度效率个人办理的方便程度不比银行商业贷款差。说住房公积金贷款复杂慢的人群基本上都没办过住房公积金贷款。

B、从以上好处可以知道对个人是有实际利益优惠的，尤其在利息支出方面。

C、有住房公积金符合住房公积金贷款条件还是选择住房公积金贷款好。

在央行多次加息压力下，很多正背负着供房压力的业主们，都开始精打细算，在资金充裕的情况下，当然是选择提前还贷，而仍要继续选择贷款的，就将商业贷款转公积金贷款，压力相对就没有那么重。宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市已实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力。

有很多准业主就很关心，申请了贷款之后商业贷款可以转公积金贷款吗？公积金贷款额度提高后，之前办理的组合贷款，如何将商贷转公积金贷款等问题。

条件

申请“商贷转公积金贷款”，借款人应同时符合下列7个条件：

商业贷款转公积金贷款

1、符合我市住房公积金贷款申请条件；

2、借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶（需为买受人）；

3、原商业性购房贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款；

4、原商业性购房贷款还款一年（含）以上、信用记录良好且无逾期贷款余额；

5、所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且为钢混结构；

6、所购房产可以设定抵押权的商业贷款可以转公积金贷款；

7、未申请过住房公积金贷款的。

住房公积金贷款属政策性贷款，利率较商业性住房贷款低，开办住房公积金转按业务，减轻职工的还款压力，将进一步提高职工的购房支付能力。同样的贷款金额、贷款年限和还款方式，转住房公积金贷款后与商业性住房贷款相比能节省不少的利息支出。

例如：一笔60万元、20年期的商业性住房贷款按基准利率计息，还款方式为等额本息法，20年本息总额为1，026，682.47元，其中支付利息总额为426，682.47元；而一笔60万元、20年期的住房公积金贷款，20年本息总额为862，779.12元，其中支付利息总额为262，779.12元，扣除担保费用2400元，评估费2400元，他项权证登记费及委托公证费490元，住房公积金贷款比商业性住房贷款节省支出158，613.35元。

额度条件

申请“商贷转公积金贷款”贷款额度应同时符合以下条件：

1、住房公积金贷款最高贷款额度内；

2、房屋价值的规定比例内（房屋价值按原购房总价与评估价中较低者确定）；

3、原商业性购房贷款余额内。

期限条件

1、当地住房公积金贷款期限内；

2、原商业性购房贷款的剩余年限内。

3、“商转公”贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

4、借款人申请“商转公”贷款的，应提供符合申请住房公积金贷款的担保方式。

注意事项

1、没有不良还款记录；

2、应征得原贷款银行的同意；

3、转公积金贷款涉及的房屋所有权证应已办出，并能办理抵押手续；

4、转公积金贷款的贷款额度不得超过原商业贷款剩余的借款本金，且不得超过房屋原购买价格、房屋评估价值低者的六成；

5、原借款余额超过转公积金贷款额度的部分，由新借款人(或借款人)自筹，并与转公积金贷款一并用于提前偿还原借款。

如果刚刚申请了商业贷款想转申请公积金贷款，这样的情况商业贷款可以转公积金贷款吗？就此问题致电成都市公积金管理中心咨询得知，如果商品房的商业贷款尚在申请过程中，可以撤销商业贷款申请，改为申请住房公积金贷款，但是贷款一定要在商品房封顶之后才能成功办理；如果购房者的商业贷款已经成功申请下来，则不能再转公积金贷款。

虽然成都尚未实行商业贷款转公积金贷款，但宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市已经开始实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力。那么公积金运行一直走在前列的成都为何没有开通“商转公”通道呢？业内人士分析认为，在当前销售压力下，成都市封顶楼盘几乎全面接受公积金贷款，公积金运用率高于以上城市，暂时还没有开通“商转公”通道的必

与商贷比较

根据央行最新的贷款基准利率，住房公积金贷款利率比商业贷款同期利率要低2个百分点以上。住房公积金贷款利率五年以下为4.00%，商业贷款一年至三年为6.15%，三年至五年为6.4%；住房公积金贷款利率五年以上为4.5%，商业贷款5年以上为6.55%

额度计算

公积金贷款计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，其中四个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额。

1. 计算公式为：

[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

使用配偶额度的：

[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。

其中还贷能力系数为40%

月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。

2.按照房屋价格计算的贷款额度

计算公式为：贷款额度=房屋价格×贷款成数

其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：

a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。

职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女，下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%;所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。

职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。

职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。

购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。

购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。

b.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。

新规要点

利好1：第二套房可享受公积金贷款。

根据新政策（2014年11月），住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。

利好2：首套自住住房贷款额度有望提高。

另外，三部门要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。住房城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。

利好3：申请100万贷款最高可省8000元。

根据新政策，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。假设缴存职工申请到100万元的公积金贷款，取消4项收费，意味着最高可节省8000元。刘洪玉说：“这些中间费用涉及不少中介机构和人员，现在一下子取消4项收费项目，可见政策力度很大。”

利好4：异地就业者可回户籍所在地申请房贷。

值得关注的是，新政策要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

利好5：连续缴存6个月就可申请房贷。

当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。

为此，新政策提出，职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

利好6：　“钱荒”地区支持“组合贷”。另外，新政策要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。张其光表示，这项政策出台旨在缓解部分城市贷款发放率较高，资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象。

新政策提出，要全面开通服务热线和短信平台，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。还要求积极探索建立全省统一的服务热线和短信平台。

汽车金融是由消费者在购买汽车需要贷款时，可以直接向汽车金融公司申请优惠的支付方式，可以按照自身的个性化需求，来选择不同的车型和不同的支付方法。对比银行，汽车金融是一种购车新选择。

自2004年8月18日，《汽车金融公司管理办法》正式实施起，我国汽车金融市场已经走过近九个年头。在此期间，我国汽车销量增长近300%，但汽车金融的渗透率却仅仅翻了一番，与国外70-80%的消费比重相去甚远。

此外，近几年我国汽车金融公司数量增长几乎停滞，截止目前总共不过十余家，且大部份都是外资主导。

造成以上局面的原因除了国内消费者的消费意识和方式不同于国外，主要还在于汽车金融公司的资金来源主要来源于银行的资金拆借，导致我国汽车金融公司成本高。再者，国内汽车市场的不够成熟和信用体系不够健全等都加大了汽车金融的风险。

实际上，我国汽车消费信贷有很大的发展潜力，蕴藏着巨大的商机。根据中国汽车工业协会的预测，到2025年，中国汽车金融业将有5250亿元的市场容量。

数据显示，2011年，中国人均GDP已达到5300美元，而平均每千人汽车保有量仅为60辆左右，除北京等个别大城市外，均低于每千人141辆的世界平均水平。未来汽车消费潜能巨大，必将推动汽车产业快速发展，从而对汽车消费贷款的需求将不断扩大。

目前，中国汽车消费信贷开始向专业化、规模化方向发展，有力地激活了汽车消费市场。

作为我国首家汽车金融公司，上汽通用汽车金融有限责任公司如今已是国内最大的汽车金融公司。截止到2011年底，凭借国际先进的汽车金融管理经验和技术，它的服务范围已扩展至全国30个省300多个城市，为近百万汽车消费者提供了全方位的汽车金融服务。而2011年车市陷入低速增长，通过周边业务服务来提升新车销量，成为汽车企业尤为关注的问题，发力汽车金融即成为车企“救市”的战略之一。

据统计，2011年，全国新成立5家汽车金融公司。

目前个人汽车消费贷款方式有银行、汽车金融公司、整车厂财务公司、信用卡分期购车和汽车融资租赁五种。

1、银行汽车贷款

手续：需要提供户口本、房产证等资料，通常还需以房屋做抵押，并找担保公司担保，缴纳保证金及手续费。

首付：一般首付款为车价的30%，贷款年限一般为3年，需缴纳车价10%左右的保证金及相关手续费。

利率：银行的车贷利率是依照银行利率确定。

2、汽车金融公司

手续：不需贷款购车者提供任何担保，只要有固定职业和居所、稳定的收入及还款能力，个人信用良好即可。

首付：首付比例低，贷款时间长。首付最低为车价的20%，最长年限为5年，不用缴纳抵押费。

利率：汽车金融公司的利息率通常要比银行高一些。

公司：上汽通用汽车金融，大众金融东风汽车金融奔驰金融福特金融丰田金融。

3、整车厂财务公司

手续：需提供所购车辆抵押担保。

申请人应有稳定的职业、居所和还款来源，良好的信用记录等。

首付：首付最低为车价的20%，最长年限为5年。

利率：利息率通常要比银行略高、比汽车金融公司略低。

公司：上汽财务公司、一汽财务公司、广汽汇理等。

4、信用卡购车分期

信用卡分期购车是银行机构推出的一种信用卡分期业务。持卡人可申请的信用额度为2万-20万；分期有12个月，24个月，36个月三类；信用分期购车不存在贷款利率，银行只收取手续费，不同分期的手续费率各有不同。

5、汽车融资租赁

融资租赁是一种依托现金分期付款的方式，在此基础之上引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。

手续：门槛较低，不需要抵押，非本地户口也可。

首付：首付比例低，贷款时间长。首付最低为打包价格（车价+购置税+保险）的20%，最长期限为5年，不用缴纳抵押费

利率：融资租赁公司根据不同客户及车型的情况定制不同的利率方案。通常比银行高些，但是部分车型有厂家支持政策，可达到市场最低价。

产权：分直租及回租两种方式。直租模式汽车产权为融资租赁公司所有，租赁期满过户。

汽车金融内涵

汽车金融主要指与汽车产业相关的金融服务，是在汽车研发设计、生产、流通、消费等各个环节中所涉及到的资金融通的方式、路径或者说是一个资金融通的基本框架，即资金在汽车领域是如何流动的，从资金供给者到资金需求者的资金流通渠道。主要包括资金筹集、信贷运用、抵押贴现、金融租赁，以及相关保险、投资活动，它是汽车业与金融业相互渗透的必然结果。

汽车金融是汽车产业与金融的结合，是当前产业金融的重要领域。汽车金融通过资源的资本化、资产的资本化、知识产权的资本化、未来价值的资本化实现产业与金融的融合，促进其互动发展，从而实现价值的增值。

汽车金融的发展除了要发展各种汽车金融产品，还要为汽车金融参与主体提供解决方案，在《产业金融》一书中就提出了全生命周期汽车金融服务体系，并列举了各种金融工具应用及案例。同时提出了一系列解决方案：

1、汽车制造商整体解决方案

2、汽车经销商整体解决方案

3、汽车保险公司整体解决方案

4、汽车金融机构整体解决方案

在中国汽车金融尚处萌芽阶段，而在国外，汽车金融公司早已在多年的市场考验中成熟壮大，发达国家的贷款购车比例平均都在70%左右。截止到2006年，全球41个国家有38.2%的用户是通过贷款买车的，汽车金融公司已经成为汽车公司利益重要的利润来源之一。当一国人均GDP达到700美元时，便开始进入汽车消费时代。

2004年8月18日，这是《汽车金融公司管理办法》实施后中国首家汽车金融公司，标志着中国汽车金融业开始向汽车金融服务公司主导的专业化时期转换。上汽通用汽车金融公司是国内最大的汽车金融公司，截止2012年12月，上汽通用汽车金融公司业务范围已扩展至全国30个省300多个城市，为逾百万购车者提供贷款服务。

随后又有福特、丰田、。2004年10月1日，银监会又出台了《汽车贷款管理办法》，以取代《汽车消费贷款管理办法》，进一步规范了汽车消费信贷业务。中国汽车消费信贷开始向专业化、规模化方向发展。在这个过程中，保险公司的车贷险业务在整个汽车消费信贷市场的作用日趋淡化，专业汽车信贷服务企业开始出现，银行与汽车金融公司开始进行全面竞争。

截至2012年底，中国汽车金融公司共有16家。

近年来，中国汽车消费市场近几年的蓬勃发展为汽车金融服务培育了广阔的发展空间。中国汽车工业协会最新数据显示，上半年我国汽车产销量均突破1000万辆大关，分别达到1075.17万辆和1078.22万辆，同比分别增长12.8%和12.3%。而且，随着 80 后逐步成为消费主力，大众消费观念正在发生悄然改变，中国年轻一代不仅喜欢消费，更喜欢超前消费，尽管汽车金融在国内的发展时间并不长，但消费者对其接受程度较高。为分享汽车金融市场的发展机遇，包括国有银行、股份制商业银行以及各大汽车厂商的汽车金融公司在内的众多金融机构都积极拓展汽车金融业务。

自1998年央行正式批准开展汽车消费信贷业务以来，该业务在我国实现了飞速发展。

2001年全国汽车消费信贷余额为436亿元，据人民银行统计，截至2008年年底，全国各金融机构共发放汽车消费贷款余额1583亿元，截至2011年年底，汽车金融消费金融市场余额已突破3000亿元。2012年汽车金融发展速度超过了30%，达到3920亿元。

到2015年，汽车消费金融市场金额将达6700亿元。其中，通过商业银行消费贷款的金额预计将达3250亿元，占比49%；信用卡车贷分期余额将达1350亿元，占比20%；汽车金融公司消费贷款金额将达1600亿元，占比24%。其他500亿，占比7%。

随着消费群体年轻化、个人征信系统及汽车金融业务法规的完善、厂商对汽车金融业务更广泛的参与，以及市场参与者更紧密的合作，国内汽车信贷消费渗透率可以在未来十年从2012年的16%提高到30%甚至更高。

以“租”代“售”也就是一种汽车融资租赁。

最早出现在美国，现在已经成为美国的主流的汽车金融服务。他区别于传统的金融贷款购车。他是把车租给顾客，这时候汽车的所有权归汽车金融公司。等到租期满了，汽车的所有权归顾客。这种以“租”代“售”创富汽车金融的优势在于

（1）打包租赁方式，降低购车门槛。

创富汽车金融将裸车款、购置税、牌照费用、保险、其他税费全部作为分期付款对象，客户只需支付所有款项的20%作为保证金和1年1%手续费，即可取得车辆的使用权，并且20%的保证金将在租赁期结束后返还。这种方式降低客户购车初期支付的负担，使客户可以将更多资金用于投资理财。

（2）租金是一种费用，为企业提供增值税发票。可以作为报销车贴的凭证，也可以作为企业做账的依据。

汽车抵押贷款是以借款人或第三人的汽车或自购车作为抵押物向金融机构或汽车消费贷款公司取得的贷款。目前，以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为快速资金周转。（当然汽车贬值快、交通事故影响车辆价值几率大，金融机构以汽车作为单一抵押方式发放贷款的方式相对较少，一般贷评估价5-8成。

）

《机动车登记规定》第二十二条明确规定“机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的，应当向登记地车辆管理所申请抵押登记。　持机动车登记证书、抵押权人和抵押人的身份证明→填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》，属于单位的加盖公章在相关窗口办理就可以了。

解除登记所需资料和流程跟登记一样。[1]?

价值

快速取得现金周转，车不用卖，免得资金周转过来时重新买车又得花费好多时间和成本。

免除和亲戚朋友借钱的尴尬，免除别人知道您资金短缺。

无需当地户口，只要车是本人的就可以抵押贷款。

无需长时间预约，只要正规合法车辆就可以贷款，前期无需任何定金，只要是合法车，合格车，杜绝套牌车，组装车等，必要时候刑侦验车或者交公安机关处理。

灵活，资金回笼时可以即刻还款取车，无需违约金。

即刻取得资金周转。适合车不卖，短期投资，短期周转的最佳选择。因为这个社会是需要车的，而且车用了以后是有感情的，卖掉来获得周转的话浪费时间和精力。

无须押车的汽车抵押贷款“GPS类抵押借款服务”客户办理抵押手续后，车辆可继续使用。1）无须押车，自由行驶。2）手续简便，当天到账。

3）借款期限自由选择，还款方式自由灵活。4）评估额度高。5）无须贷前费用。

申请车贷汽车抵押贷款服务所需条件和材料：

1、拥有稳定职业，申请人拥有当地抵押车辆的所有权

2、业务开展城市长期居住和工作，职业和经济收入证明

3、机动车登记证、行驶证、购置附加税证（本）、购车发票

4、保险单、车船税、进口车辆相关税证明

5、身份证（非本地户口客户提供有效期内暂住证或居住证）

6、合作机构要求提供的其他文件资料

补充说明

不同的汽车抵押贷款机构，申请时所需要的条件也略有不同。

综合来看的普遍条件是：

身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；

职业和经济收入证明；

与经销商签订的购车协议、合同或者购车意向书；

合作机构要求提供的其他文件资料。

这类无须押车的汽车抵押贷款，则需要具备以下条件：拥有稳定职业，申请人拥有当地抵押车辆的所有权，业务开展城市长期居住和工作。需要你出示机动车登记证、行驶证、购置附加税证（本）、购车发票、保险单、车船税、进口车辆相关税证明、身份证（非本地户口客户提供有效期内暂住证货居住证）。

贷款机构

国内来说，银行一般不做汽车抵押贷款服务，这类服务普遍需要找民间的专业信贷机构来申请办理。譬如，汽车抵押贷款服务，是专门面向小企业、个体商户、创业者的一项短期小额信贷服务。

“车贷”分押车与不押车两种贷款形式。

押车：把车辆移交到公司、代为保管、有专门存放汽车的停车场，24小时有专人看管，定期给车辆打火热车。不押车：客户可以选择只是把手续押在公司，车辆还是自己使用，需要办理抵押登记，贷款业务灵活、快捷，额度一般可达到评估的7-8成，一般手续齐全可以当天放款，车辆抵押贷款硬性规定：个人名下汽车，全款车辆，手续齐全，在使用期以内的车辆。

1、贷款机构收到申请人提供的资料；

2、对申请人进行家访、调查以及预估车辆价值；

3、贷款机构初步预定贷款额度；

4、办理委托公证和借款公证；

5、贷款机构收押申请人相关证件；

6、办理抵押登记手续

7、放款

如果没办理抵押登记，汽车抵押是否生效？（常见于民间借贷中）

根据《物权法》的规定，不动产及其相关权利进行抵押时，实行登记生效制，而以生产设备、交通运输工具等动产抵押的，实行登记对抗制。依照该规定，汽车抵押实行登记对抗制，不登记不影响合同效力。尽管《担保法》中规定，以车辆抵押属于登记生效，即自抵押合同自登记之日起才生效。

但是，根据新法优于旧法适用的原则，《物权法》第178条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”因此，汽车抵押只要签订合同即发生法律效力。

注意事项

1、大多汽车抵押贷款都是实行的押证不押车，也就说，只要你把自己汽车的相关证件抵押给贷款机构就可获取贷款，而汽车在安装上GPS以后照常使用。因此，在办抵押之前，应先了解，汽车抵押是否押车，可尽量避免要押车的机构;

2、汽车抵押贷款的资金往往用于短期周转。若是需要长期贷款的，不适用于用汽车作为抵押来贷款;

3、由于汽车抵押贷款往往所产生的费用颇高，因此若是选择周期较长的车辆抵押贷款，在具备提前还款的情况下，可尽量提前还款。

4、借款人在选择机构上，应尽量选择正规贷款机构。

如银行、工商注册的小贷公司。在此基础上才能真正的保护自己的合法权益，一旦产生纠纷，法律也好解决。

相关规定

(一)贷款利率的确定：贷款人应按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明;

(二)贷款利息的计收：贷款人和借款人应当按照借款合同和中国人民银行有关计息规定，按期计收或交付利息。贷款的展期期限加上原期限达到新的利率档次时，从展期之日起，按新的期限档次利率计收。逾期贷款按规定计收罚息。

(三)贷款的贴息：根据国家政策，为了促进某些产业和地区经济的发展，有关部门可以对贷款补贴利息。对有关部门贴息的贷款，承办银行应自主审查发放，并根据《贷款通则》有关规定严格管理。

(四)贷款停息、减息和免息：除国务院规定外，任何单位和个人无权决定停息、减息、和免息。贷款人应当根据国务院的决定，按照职责权限范围具体办理停息、减息和免息。

汽车典当融资行业内率先推出的汽车质押贷款业务，到目前为止经过十几年的发展与不断完善，设有专用停车库、专业人员车辆进行维护保养，解除质押时会为车辆提供清洗服务。已经成为数典当行的一个标准业务。

汽车典当融资服务的特点是：

1、手续简单，周转速度快：最快可以达到1小时放款。

2、利率较高，适合短期周转：要高于同期银行贷款，适合短期资金周转。

3、息费计算灵活，可按天计息：典当融资息费比较灵活，可以按照自己的实际情况进行协商。

二手车抵押贷款

二手车可以抵押贷款但是条件非常苛刻，其实跟不能抵押贷款差不多的。许多银行虽然对二手抵押贷款并不拒绝，但条件不少，必须提供车意向证明、车辆评估书、出卖人车辆产权证、机动车年检证以及符合贷款额不得超过车辆总价的50%，甚至有银行说要申请二手车抵押贷款必须以房产作抵押，否则就算具备了这五个条件也不批准。

还款方式

本息还款

先计算每月贷款余额所产生的利息，将等额还款金额减掉应还利息后再形成当月的还款本金数。

在还款初期，由于贷款余额较大，利息占每月还款额的比例就较大，本金归还速度就相对较慢，随着时间的推移，贷款余额逐渐减少，利息的比重逐渐减少，本金的比重逐渐增加。该种还款方式比较适合那些有固定年终奖金或是有固定年收入的人。

本金还款

车贷等额本金是指借款人在汽车贷款后所选择的等额本金还款法，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本金贷款计算公式：每月还款金额=(贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率

智慧还款

该种还款方式为汽车还款的一种新型方式，即将贷款分成两部分，于首期和末期分别归还。智慧尾款到期后有三种不同的还款方案可供选择：方案一：到期一次性归还尾款；方案二: 对尾款进行再融资，申请12个月的贷款展期；方案三：用车辆置换的方式归还尾款

无忧智慧还款

俗称“贷一半，付一半”;贷款期末还款50%，在贷款期限结束时有三种选择：全额付清尾款;申请12个月的展期;二手车置换

无抵押贷款，又称无担保贷款，或者是信用贷款。

不需要任何抵押物，只需身份证明，收入证明，住址证明等材料（具体证明材料要看是什么银行）向银行申请的贷款，银行根据的是个人的信用情况来发放贷款，利率一般稍高于有抵押贷款，客户可根据个人的具体情况来选择贷款年限，然后跟银行签订合同，有保障。

无抵押贷款买车条件是

1.具有有效身份证明且具有完全民事行为能力;

2.能提供固定和详细住址证明;

3.具有稳定的职业和按期偿还贷款本息的能力;

4.个人社会信用良好;

5.持有贷款人认可的购车合同或协议;

6.合作机构规定的其他无抵押贷款买车条件

类别

GPS类抵押借款服务

客户办理抵押手续后，车辆可继续使用。

特点如下：

1、无须押车，自由行驶。

2、手续简便，当天到账。

3、借款期限自由选择，还款方式自由灵活。

移交类抵押借款服务

客户车辆办理抵押登记手续后需存放指定车库保管。

特点如下：

1、收费低、手续简便、到账快。

2、借款期限自由，还款方式灵活。

《土地储备管理办法》系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。

第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。

第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。

第五条建立信息共享制度。

县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。

第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

第八条年度土地储备计划应包括：

(一)年度储备土地规模；

(二)年度储备土地前期开发规模；

(三)年度储备土地供应规模；

(四)年度储备土地临时利用计划；

(五)计划年度末储备土地规模。

第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第十条下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地；

(二)收购的土地；

(三)行使优先购买权取得的土地；

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

(五)其他依法取得的土地。

第十一条市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十二条因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十三条根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十四条政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十五条已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

第十八条土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

第十九条前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。

第二十条土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第二十一条在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第二十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。

第二十三条依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。

第二十四条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。

第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。

土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。

政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。

商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。

第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。

第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第二十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。

第二十九条本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。

第三十条本办法自发布之日起实施。

国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知

（国土资发[2007] 277 号）。

各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：

为加强土地管理，规范土地储备管理行为，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001] 15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006] 100 号）等有关规定，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。现予印发，请遵照执行。

国土资源部财政部中国人民银行

二○○七年十一月十九日

南昌市土地储备管理办法

《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）是在国土资源部党组的高度重视和正确领导下，在财政部和中国人民银行的大力支持下，通过总结地方经验，吸收相关研究成果的基础上形成的，凝聚了土地储备制度实践者十几年的经验，凝聚了关注土地储备制度建设的部门、学者及其他社会各界的智慧。

从2003年起，我们就着手研究规范土地储备制度的相关政策，2005年深圳土地储备制度研讨会后，根据部领导要求，我们加紧了政策研究的步伐。2006年，《办法》列入部立法计划，4月，部利用司委托北京、杭州、武汉、西安、厦门、南通市国土资源局和山东、浙江省国土资源厅土地利用处等8家单位研究起草《办法》。6月和11月，分别在杭州和武汉召开会议，研究相关热点问题，征求部分市、县国土资源部门、储备机构和相关部门意见。同时，对地方出台的相关法规政策进行了整理研究，对部土地整理中心开展的《土地储备立法研究》专项课题等成果进行了吸收。年底，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）下发后，部利用司、财务司及财政部综合司于2007年1月在苏州联合召开会议，按照文件精神，与部分地方国土、财政、土地储备机构的同志对《办法》进行了进一步修改。

4月，我部发函征求了财政部和中国人民银行的意见，经协商，达成共识，联合出台。?

根据土地储备发展的状况，按照严格土地管理、加强土地调控、节约集约用地的要求，《办法》着重从国土、财政、银行三部门职能范围出发，最大程度地对土地储备工作予以规范。因此，在起草过程中把握了条原则。一是注重操作规范，通过提炼各地开展土地储备工作的实践经验，将具有最大共性的运作方式上升为政策，从而最大程度地实现土地储备制度运行方式的统一。二是注重管理规范，通过明确土地储备机构、国土资源管理部门、财政、人民银行在土地储备工作中的职能和职责，使各部门和机构能够按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作的顺利开展。三是注重政策协调，依据土地储备工作的需要，在土地、财政、金融管理现有的制度框架内，使涉及土地储备工作的政策能够取得最大的协调。

适用《办法》的机构必须满足五个条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，不包括省和自治区的机构，不包括独立于国土资源部门的机构，也不包括公司性质的机构。

主要有几点考虑。一是土地储备与供应的协调，按照法律规定，市、县人民政府是土地供应的主体，国土部门的组织实施主体，所以，只有在土地储备机构与供应主体基本一致的情况下，土地储备资金的收支管理政策、银行贷款偿还才能顺畅地执行。二是土地储备制度的目标。土地储备是以加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力为目的的，要实现这些目标，事业单位更为合适，而公司性质的机构，由于存在营利的要求，与这些目标有一定的冲突。三是金融政策的要求。

只有具有独立的法人资格才能开展贷款融资活动。

土地储备实行计划管理，是各地的普遍经验，也是国办发100号文的要求。《办法》提出土地储备计划由国土资源、财政、人民银行三家共同编制，一方面是出于调控市场的考虑，另一方面是出于土地储备规模与资金预算、贷款规模衔接的考虑。土地储备计划由各类具体项目组成，所以要求制定项目实施方案，这与100号文土地储备实行项目预决算管理的精神相一致。

《办法》规定五方面的土地可以纳入储备，但纳入土地储备的程序不同，这些规定的依据是相关法律法规，主要是《土地管理法》、《房地产管理法》、《物权法》和55号令的规定，在这些法律法规中，收回国有土地使用权、实施优先购买权取得、征收土地的原因不同，主体也不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，做些具体的事务性工作，但不能做为主体。

土地储备机构可以做为收购土地的主体，但要按市场原则协商确定收购价格，不能强制。

对储备土地进行开发和临时利用是土地储备机构的职责。但具体的开发利用一是要经国土资源部门批准，在批准文件中明确土地储备机构对储备土地拥有的权利，其中，批准同意以储备土地为抵押物融资的，才构成核发土地证书的必要条件，也就是说，对储备土地，不一定是全部发证，只是在有融资需求，并且经过批准才能核发，而且，土地储备取得土地证书后，也不拥有自行转让的权利。对临时利用储备土地的收入，则需按照财综[2007]17号文的要求，实行“收支两条线”管理。

储备土地的供应首先要纳入市、县土地供应计划，其次，由市、县国土资源管理部门统一组织供地，而不是土地储备机构自己供应。其中，对依法办理农用地转用、土地征收后纳入储备的土地，满两年未供应的，仍然等同于征而未供土地处理，所以，按照28号文规定，在下达下一年度农用地转用计划时要予以扣减。

2016年，国家棚户区改造进入关键性的一年，各种优惠政策频出。要了解国家棚户区改造到底有哪些最新优惠政策，还得先看2016年全国棚户区改造工作电视电话会议主要内容和2014年国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知。

全国棚户区改造工作电视电话会议召开2016年3月21日召开，会议主要内容是：2016年国家棚户区户区住房改造600万套，任务重、难度大，要不断开拓工作思路，创新工作方法，扎实做好工作。

一要早安排、早开工、早见效，确保今年棚改进度不低于去年。

二要进一步提高棚改货币化安置比例，商品住房库存量大的地方，货币化安置比例应更高一些，一线城市和部分二线城市可以因地制宜。

三要落实棚改信贷支持政策，对2015年底以前开工的棚改续建项目，可以按照已签订的合同继续发放贷款，对2016年及以后年度新开工棚改项目，要全面实施政府购买服务。

四要完善机制，堵塞漏洞，严格资金监管，进一步简化程序，加快项目进度，提高资金使用效率，务必把钱用在刀刃上。五要确保棚改工程质量安全，加快完善配套基础设施，改善周边环境和服务条件，让群众住得安心、放心、舒心。同时，要提前谋划2017年棚户区改造，积极做好前期工作。

国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知

国办发〔2014〕36号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）印发以来，各地区、各有关部门加大棚户区改造工作力度，全面推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）棚户区改造，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。为有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，经国务院同意，现就有关要求通知如下：

各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。省级人民政府尚未审批棚户区改造规划的，要抓紧审批，并报国务院有关部门。

各地区编制完善2015—2017年棚户区改造规划，应突出前瞻性、科学性。

（一）完善安置住房选点布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，安排在交通便利、配套设施齐全地段。市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。鼓励国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区改造在场部集中安置，促进国有林区、垦区小城镇建设。

（二）改进配套设施规划布局。

配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。编制城市基础设施建设规划，应做好与棚户区改造规划的衔接，同步规划安置住房小区的城市道路以及公共交通、供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施建设。安置住房小区商业、教育、医疗卫生等公共服务设施，配建水平必须与居住人口规模相适应，具体配建项目和建设标准，应遵循《城市居住区规划设计规范》要求，并符合当地棚户区改造公共服务设施配套标准的具体规定。

（一）做好征收补偿工作。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。

棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

（二）建立行政审批快速通道。市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。

（一）强化在建工程质量安全监管。各地区要切实加强对棚户区改造在建工程质量安全的监督管理，重点对勘察、设计、施工、监理等参建单位执行工程建设强制性标准情况进行监督检查，对违法违规行为坚决予以查处。

严格执行建筑节能强制性标准，实施绿色建筑行动，积极推广应用新技术、新材料，加快推进住宅产业化。全面推行安置住房质量责任终身制，加大质量安全责任追究力度。建设和施工单位要科学把握工程建设进度，保证工程建设的合理周期和造价，确保工程质量安全。

（二）开展已入住安置住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查，重点是建成入住时间较长的安置住房，对有安全隐患的要督促整改、消除隐患，确保居住安全。

（一）加快配套设施建设。市、县人民政府应当编制棚户区改造配套基础设施年度建设计划，明确建设项目、开工竣工时间等内容。

棚户区改造安置住房小区的规划设计条件应当明确配套公共服务设施的种类、建设规模和要求等，相关用地以单独成宗供应为主，并依法办理相关供地手续；对确属规划难以分割的配套设施建设用地，可在招标拍卖挂牌出让商品住房用地或划拨供应保障性住房用地时整体供应，建成后依照约定移交设施、办理用地手续。配套设施建成后验收合格的，要及时移交给接收单位。接收单位应当在规定的时限内投入使用。

（二）完善社区公共服务。新建安置住房小区要及时纳入街道和社区管理。安置住房小区没有实施物业管理的，社区居民委员会应组织做好物业服务工作。要发展便民利民服务，加快发展社区志愿服务。

鼓励邮政、金融、电信等公用事业服务单位在社区设点服务。

（一）确保建设用地供应。市、县人民政府应当依据棚户区改造规划与棚户区改造安置住房建设计划，结合改造用地需求、具备供应条件地块的具体情况和实际拆迁进度，编制棚户区改造安置住房用地供应计划。地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚户区改造用地年度供应计划，并根据用地年度供应计划实行宗地供应预安排，将棚户区改造和配套设施年度建设任务落实到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格依据经批准的控制性详细规划，确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件，涉及配套养老设施、科教文卫设施的，还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件，以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求，作为土地供应的条件。市、县国土资源部门应及时向社会公开棚户区改造用地年度供应计划、供地时序、宗地规划条件和土地使用要求，接受社会监督。

省级国土资源部门应对市、县棚户区改造用地年度供应计划实施情况进行定期检查，确保用地落实到位。

（二）落实财税支持政策。市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入，落实好税费减免政策。省级人民政府要进一步加大对本地区财政困难市县、贫困农林场棚户区改造的资金投入，支持国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区改造相关的配套设施建设，重点支持资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造。中央继续加大对棚户区改造的补助力度，对财政困难地区予以倾斜。建立健全地方政府债券制度，加大对棚户区改造的支持。

（三）加大金融支持力度。

进一步发挥开发性金融作用。国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。

对经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台公司，其实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国家开发银行按国务院有关要求给予信贷支持。各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。通过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。

支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。

各地区、各有关部门要紧紧围绕推进新型城镇化的重大战略部署，进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015—2017年棚户区改造工作。各省（区、市）人民政府对本地区棚户区改造负总责，要加强对市、县人民政府棚户区改造工作目标责任考核，落实市、县人民政府具体工作责任，完善工作机制，抓好组织实施。国务院各有关部门要依据各自职责，密切配合，加强对地方的监督指导，研究完善相关政策措施。要广泛宣传棚户区改造的重要意义，主动发布和准确解读政策措施，深入细致做好群众工作，营造良好社会氛围，共同推进棚户区改造工作。

国务院办公厅

2014年7月21日

2016年棚户区改造最新消息：

一、2016年河北省截至4月底开工棚改安置房7.4万套

2016年5月10日，河北省棚户区改造项目推进会在石家庄召开。会议交流棚改贷款先进县(市、区)经验做法，解读农发行棚改贷款相关支持政策及操作要求，安排部署下步工作。省住房城乡建设厅副厅长桑卫京、农发行河北省分行副行长宋振民出席推进会。

据统计，截至4月底，全省共开工棚改安置房7.4万套，占年度目标任务的43.6%，廊坊、石家庄、邯郸（楼盘）3市开工过半。全省基本建成棚改安置房和公租房7.7万套，占年度目标任务的77.7%，承德（楼盘）、张家口（楼盘）、廊坊、保定（楼盘）、沧州（楼盘）5市已提前完成年度任务。全省棚改货币化安置2.4万套，货币化安置比例达到40.2%，其中，张家口货币化安置比例达到100%，承德达到94%。

桑卫京在会上强调，各地要紧密联系本地本部门工作实际，学习好、贯彻好、落实好此次会议精神，真正将政策吸收转变为实际工作推动能力。项目进度方面，要倒排时间节点，加快工作进度，确保6月底完成开工过半的阶段性目标；棚改货币化安置方面，要研究透政策，强化工作落实，确保完成国家和省对棚改货币化安置的“双目标”；公租房分配方面，要根据各自的分配入住时间节点，倒排工期、砸死责任、强化督导，确保如期落实到位。

二、2016年江苏省连云港市猴嘴街道1600户居民将“脱棚进楼”

被列入江苏省连云港市“十三五”重点棚户区旧城改造计划的市开发区猴嘴街道，近日启动位于新航社区的棚户区改造任务，不仅将改善相关区域居民的居住条件，让1600户居民实现“脱棚进楼”的梦想，也将彻底改变猴嘴街道的面貌。

猴嘴街道是原云台老城区，由于撤区和台北盐场的迁岀，这个老城区成了弃管城区，城市设施老化，居民居住的大都是上世纪六七十年代建的危旧房，虽然开发区及其猴嘴街道先期对部分棚户区进行了改造，但仍有大部分居民住在棚户区危旧房里。为改善民生，我市“十三五”将猴嘴棚户区列入重点民生改造计划，在市开发区管委会的全力支持下，猴嘴街道办事处集结全部力量，着力加快推进新一轮棚户区旧城改造工作。

在改造中，该街道房屋征收将严格执行国家、省市的相关政策法规，坚持有合法产权实施“拆一还一”，或采用现金补偿等方式，产权人自主选择，最大限度照顾被征收人利益。

据悉，本期棚户区改造以回迁为主，按序时工期，重点实施路网、供电、供水、排水、燃气等基础配套设施建设，确保按协议约定时间安置如期到位。

改革的七项原则：坚持农村多种所有制经济共同发展，坚持和完善农村基本经营制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持保障农民权益，坚持统筹兼顾，坚持循序渐进、试点先行，坚持党对“三农”工作的领导。

深化农村改革要聚焦农村集体产权制度、农业经营制度、农业支持保护制度、城乡发展一体化体制机制和农村社会治理制度等5大领域。

《方案》针对五大关键领域，提出26个方面的改革举措，其中排在第一位的是深化农村集体产权制度改革。

对此，陈锡文表示，把农村产权制度改革放在首位，对整个农村经济体制来说具有基础性的意义和作用。“不仅因为在整个农村经济当中集体经济所占的比重很大，更因为亿万农民的切身利益与农村集体经济的产权制度密切相关。”

坚守土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，防止犯颠覆性错误。深化农村土地制度改革的基本方向是：落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权。落实集体所有权，就是落实“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”的法律规定，明确界定农民的集体成员权，明晰集体土地产权归属，实现集体产权主体清晰。稳定农户承包权，就是要依法公正地将集体土地的承包经营权落实到本集体组织的每个农户。

放活土地经营权，就是允许承包农户将土地经营权依法自愿配置给有经营意愿和经营能力的主体，发展多种形式的适度规模经营。

一是开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

及时总结经验、不断完善，形成可复制、可推广的改革成果。农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

二是深化农村土地承包经营制度改革。

抓紧修改有关法律，落实中央关于稳定农村土地承包关系并保持长久不变的重大决策，适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。在基本完成农村集体土地所有权确权登记颁证的基础上，按照不动产统一登记原则，加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作。明确和提升农村土地承包经营权确权登记颁证的法律效力，扩大整省推进试点范围，总体上要确地到户，从严掌握确权确股不确地的范围。出台农村承包土地经营权抵押、担保试点指导意见。在有条件的地方开展农民土地承包经营权有偿退出试点。

制定出台完善草原承包经营制度的文件，规范草原承包行为和管理方式，充分调动广大牧民保护和建设草原的积极性。引导农村集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩使用权有序流转。

三是健全耕地保护和补偿制度。

严格实施土地利用总体规划，加强耕地保护，全面开展永久基本农田划定工作，实行特殊保护。

完善土地复垦制度，盘活土地存量，建立土地复垦激励约束机制，落实生产建设毁损耕地的复垦责任。加大中低产田改造力度，以增加高产稳产基本农田、改善农业生产条件和生态环境为目标，完善农村土地整治办法。依法加强耕地占补平衡规范管理，强化耕地占补平衡的法定责任，完善占补平衡补充耕地质量评价体系，确保补充耕地数量到位、质量到位。完善耕地和基本农田保护补偿机制。采取更有力的措施，加强对耕地占补平衡的监管，坚决防止占多补少、占优补劣、占水田补旱田现象，杜绝违规占用林地、湿地补充耕地。

进一步落实耕地保护政府领导干部离任审计制度。按照有关法律法规，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩、“地票”等试点，推动利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁。

农村土地征收制度改革的基本思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

集体经营性建设用地制度改革的基本思路是：允许土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制

一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。

二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。

政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。

把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值!

三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。

因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。

工业用地容积率正常不高于1，个别能1.2，最常见就是0.7。一般按实际设定,在容积率为1以下(包括1)一般不调整,当地基准地价调整体系有特殊规定的除外。

进入2014年秋收之末,国家将制定2015农业种植政策补贴项目,国家将对粮棉补贴力度大,对种植类项目扶持力度也大,特别是对于大田示范项目,扶持资金众多,如下列举了国家各个部委发布的农业种植类政策：

一、项目申报受理单位：供销合作总社、农业综合开发办项目名称：农业综合开发产业化经营项目、土地治理项支持范围：种植、养殖基地和设施农业项目;棉花、果蔬、茶叶、食用菌、花卉、蚕桑、畜禽等农产品加工项目;储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。资金补助数额：80-160万元申请申报时间：3月

二、项目申报受理单位：科技厅、科委项目名称：农业科技成果转化支持范围：现代种业、食品加工、饲料、生物农药、农业机械装备、生物质利用与生物能源、林产加工、乡村环保、乡村物流等涉农产业的重大技术成果转化资金补助数额：100-300万元申请申报时间：4月

三、项目申报受理单位：农业部项目名称：农产品促销项目资金支持范围：主要用于组织农产品海外市场促销、开展国内市场产销对接、网络促销、市场开拓等方面资金补助数额：10-80万申请申报时间：6月 ?项目名称：国家现代农业示范区旱涝保收标准农田示范项目支持范围：选择国家新增千亿斤粮食生产能力规划确定的800个产粮大县(场)以外的国家现代农业示范区建设旱涝保收标准农田示范项目资金补助数额：600元/亩,单项不超过亩申请申报时间：5月 ?项目名称：扶持“菜篮子”产品生产项目支持范围：重点扶持蔬菜(包括食用菌和西甜瓜等种类),适当兼顾果、茶,每个设施基地200亩以上(设施内面积,下同),每个露地基地1000亩以上资金补助数额：5000元/亩,不超过300万申请申报时间：7-8月 ?项目名称：种子工程植保工程储备项目支持范围：从事蔬菜集约化育苗3年以上、已有年培育蔬菜优质适龄壮苗500万株以上能力,近3年内未出现假劣种苗问题资金补助数额：中央资金500万内申请申报时间：5-6月

四、项目申报受理单位：财政部项目名称：龙头企业带动产业发展和“一县一特”产业发展试点项目支持范围：农业基础设施、良种繁育、农业污染物防治、废弃物综合利用和社会化服务体系等公益性项目建设,以及新产品新技术推广应用、农产品精深加工等资金补助数额：500-800万申请申报时间：10月 ?项目名称：一般产业化项目扶持支持范围：农产品、经济林及设施农业种植、畜禽水产养殖等种植养殖基地,农产品加工,储藏保鲜、产地批发市场等流通设施资金补助数额：50-150万申请申报时间：10月

五、项目申报受理单位：农业部、财政部项目名称：农产品产地初加工补助项目支持范围：重点扶持农户和农民专业合作社建设马铃薯贮藏窖、果蔬通风库、冷藏库和烘干房等产地初加工设施资金补助数额：先建后补,是具体情况申请申报时间：9月

六、项目申报受理单位：供销合作总社项目名称：新网工程支持范围：农副产品及农资配送中心、连锁经营网点、批发交易市场改造;农副产品冷链物流系统改造;农副产品及农资市场信息收集与发布、农化服务体系、质量安全服务体系等公益性服务项目。

资金补助数额：200-400万元申请申报时间：4月

七、项目申报受理单位：国家扶贫办项目名称：扶贫项目支持范围：带动农民增收性强的农产品加工产业资金补助数额：500万元申请申报时间：不定

八、项目申报受理单位：农业综合开发办公室项目名称：现代农业园区试点申报立项支持范围：优质高产粮食生产基地、名特优新经济作物(或林果业)规模种植基地、粮食等农产品精深加工和冷链物流、生态观光休闲农业等各类功能区资金补助数额：1000-2000万申请申报时间：5月

项目名称：中型灌区节水配套改造项目支持范围：粮食主产区,灌区位于或跨越农业综合开发县(市、区),灌溉面积为5～30万亩资金补助数额：单个项目的总费用不超过2000万元申请申报时间：8月 ?项目名称：农业综合开发产业化经营项目支持范围：种植、养殖基地和设施农业项目;棉花、果蔬、茶叶、食用菌、花卉、蚕桑、畜禽等农产品加工项目;储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目资金补助数额：300万申请申报时间：6月底 ?项目名称：农业综合开发专项-园艺类良种繁育及生产示范基地项目支持范围：品种具有明显的比较优势、特色优势和出口优势。

具有良好的经济效益,且辐射带动能力强,促进周边群众增收作用显著。资金补助数额：150万元申请申报时间：6-8月

九、项目申报受理单位：各省发改委、商务厅项目名称：冷链物流和现代物流项目支持范围：仓储设施、运输工具资金补助数额：100万申请申报时间：7月

上述种植类扶持项目只是中央财政扶持种植类的一部分。国家对种植类的扶持只增不减,只多不少,申报时间每年略有差异。

可行性研究报告编制依据：?

《现代农业综合示范基地建设方案和项目管理办法》?

《农业部基本建设项目管理办法》?

《农业基本建设项目申报审批管理规定》?

《农业综合开发供销合作社项目可行性研究报告编写参考大纲》；?

可行性研究报告编制原则：?

①遵循生态学原理、循环经济原理及其它科学原理；?

②符合循环农业与生态农业建设模式，营造一个集自然生态、经济、科学技术为一体的复合系统；?

③与项目规划相协调，以近期为主，近、远期结合。?

④充分听取意见，运用多项举措，力求经济合理、运行管理简便可靠；?

⑤尽量节约工程投资，降低能耗和成本，充分发挥项目的社会、经济和环境效益；?

⑥积极采用适合当地条件并经工程实践和鉴定合格的新材料和新设备；?

⑦采用现代市场经济观念和产业化组织方式来管理农业产业。

⑧严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。?

可行性研究报告编制范围：?

⑴ 对可行性研究报告项目的建设环境进行分析；?

⑵ 对可行性研究报告项目建设的必要性和可行性进行分析；?

⑶ 对可行性研究报告项目建设条件及工程方案进行分析；?

⑷ 对可行性研究报告项目建筑设计与结构设计的可行性和合理性进行分析；?

⑸ 对可行性研究报告项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施方案；?

⑹ 根据确定的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案，进行财务分析；?

⑺ 根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。?

高效农业绝不仅仅是赚钱多，经济效益高的农业。效益的内涵包括：经济效益、社会效益、生态效益。高效农业是经济、社会、生态综合效益最佳的农业。

经济效益是指人类在取得经济效果的基础上所获得的经济利益。是指在经济活动中各种耗费与成果的对比，经济效益是一切经济活动的核心。

社会发展以经济发展为基础，不提高经济效益，就不能扩大再生产，也就不会有社会的发展。经济效果反映投入、产出关系，要求生产同量的有用效果，最大限度地节约劳动耗费；或者用同量的劳动耗费能生产尽可能多的有用效果。对于经营者来说，经济效益具有更大的吸引力，所以生产者往往能自觉地注意提高农业生态系统的经济效益。经济效益的主要指标有：土地生产力（单位面积上的产量、产值、净产值、纯收入）、劳动生产率（单位劳动的产量、产值、净产值、纯收入）、资金生产率（单位投资的产量、产值、净产值、纯收入）、经济产投比、资金利润率、资金周转率等。

社会效益是指生产或服务等各种经济活动对社会文化、政治、宗教、军事、人口等方面的影响和效果。一般把社会效益集中在于满足社会需要的程度上，即一切经营活动满足于社会需要的程度越大，其社会效益也越大；否则社会效益就小，甚至没有社会效益。

随着社会文明程度的提高，社会效益受到人们的重视，并能最大限度争取社会效益。我们从事一切经济活动，就要看是否符合最佳的社会效益。社会效益是经济效益的前提。一般情况，没有社会效益就不可能有经济效益。就农业生态系统的社会效益而言，较多的农产品输出，能够满足社会的需要，促进社会的安定；不断提高质量、产量，才可以满足人口增长和人类不断提高的物质生活水平的需要；生产项目的增多还可以提供更多的就业机会。在农业生态系统中还有一些项目，如自然风景区、饮食业、运输业、社会福利业等，就是直接对社会的服务。社会效益的指标一般有：年人均各种生物产品占有量、年人均产值与纯收入、系统开放度（产品中商品数量与产品总量之比）等。

住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。

抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

一、房屋要求

（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；

（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；

（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；

二、贷款人要求

在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口(或有效证明)、具有完全民事行为能力，并且符合下列条件的中国公民均可申请个人综合消费贷款。

1、有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；

2、没有违法行为和不良信用记录；

3、能够提供银行认可的有效权利质押担保或能以合法有效的房产作抵押担保或具有代偿能力的第三方保证；

4、开立中国工商银行个人结算账户，并且同意银行从其指定的个人结算账户扣收贷款本息；

5、银行规定的其他条件。

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、购房人与银行签订借款及担保合同;

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);

7、银行向售房人账户发放贷款;

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

一、抵押房产用于企业经营

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。

额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成

利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上

年限：一般为五年以内

二、抵押房产用于个人消费

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。

利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%。

年限：一般为十年以内

三、抵押房产用于购买商用房

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。

四、房屋抵押银行贷款程序：

1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户；

2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；

5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6、中信实业银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

7、请您按借款合同的规定还本付息。

五、农村住房抵押贷款程序：

农村住房抵押借款申请，由拥有农村住房所有权的借款人向金融机构提出，并提交下列材料：

(一)借款人(抵押人)的有效身份证明;

(二)所抵押房屋所有权证及相应土地使用权证(包括集体建设用地使用权证，下同)，且权利主体一致;

(三)抵押人(共有人)对抵押房屋的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物的书面承诺;

(四)抵押人(共有人)对抵押房屋处置后本人及其所抚养、扶养、赡养的家属有安居之处的书面承诺〔该承诺需抵押人所在村(社区)签署证明意见〕;

(五)金融机构认为需要提供的其他材料。

不得以第三人的农村住房办理抵押贷款。?

房产证（房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的）

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明（这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。）

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

1. 中国（不含港澳台）公民，年龄在18-65周岁，且在现单位连续工作满六个月以上的授薪人群（如不满六个月，但本单位工作内容与上一单位相同，可累加上一单位的工作期限）及经营满一年以上的经营人群。

2. 抵押房产权利人中无未满18周岁的未成年人及无大于70岁（含70岁）的成年人。

3. 房产若是二次抵押，房屋的抵押第一权利人必须是银行

4. 借款人需要有一套或一套以上名下所有权住房（至少一套是本市所有权房）。

个人房产

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

4、婚姻证明（结婚或未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶的死亡证明及财产公证书）

公司房产

1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件（加盖公章）、企业组织机构代码证（加盖公章）

4、公司章程、股东会决议/董事会决议

在建工程

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约

和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。

现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3 经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。

经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2 流动性控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3 经济周期的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。

一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?

2.4 利率的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：

一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

金额期限

1、商品住宅的抵押率最高可达 70% ;

2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;

3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;

4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等

贷款流程

1.借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

贷款规定

贷款用途

用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称”个人住房按揭贷款”。

贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

贷款条件

借款人必须同时具备下列条件：

（1）有合法的身份；

（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

（3）有合法有效的购房合同；

（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

（6）能够提供贷款行认可的有效担保；

（7）贷款行规定的其他条件。

贷款额度

最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；

贷款期限

一般最长不超过30年。

贷款利率

贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。

根据资料我们可以知道

贷款基准利率

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。　金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整

按现行规定，城乡信用社贷款利率浮动上限为基准利率的2.3倍，下限为基准利率的0.9倍。

其他金融机构的人民币贷款利率上限放开，浮动下限为基准利率的0.9倍。

从中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：

（一）房产抵押贷款登记机关不统一

房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属登记基本上是由房地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国《担保法》第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了与《城市房地产管理法》第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而《城市房地产管理法》之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。

（二）房产抵押贷款登记审查内容不统一

房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。

因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。

总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新《物权法》出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国《民法典》的早日公布与实施。

操作流程

洽谈业务—了解客户需求、查验证件—确认权属、实地勘察—评估所评估、鉴定合同—办理公正、办理抵押登记放款—客户服务及续息—还款、注销抵押登记。

一次还本付息法

讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。

计算公式如下：

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率（%）] （贷款期为一年）

到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率（‰）×贷款期（月）]（贷款期不到一年）

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：

元×[1+（4.05%÷12月）×7月]=.3元

等额本息还款法

讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：

每月等额还本付息额=贷款本金×

其中：还款期数=贷款年限×12

如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：

月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180

×4.2‰×（1+4.2）

即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。

等额本金还款法

讲解：等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下：

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

如：以贷款20万元，贷款期为10年，为例：

每季等额归还本金：÷（10×4）=5000元

第一个季度利息：×（5.58%÷4）=2790元

则第一个季度还款额为5000+2790=7790元；

第二个季度利息：（-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元

则第二个季度还款额为5000+2720=7720元

……

第40个季度利息：（-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元

则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69.75=5069.75元

抵押按揭

1、在生效条件上

按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管；若按揭物是期房的，则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效，则由抵押人和抵押权商定。

2、在权利依据上

按揭的权利既属于担保物权，又属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押，与债权并无直接关系；若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在，因此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产权的性质。

而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。

3、在标的物上

按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋，但抵押权的标的原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权，如中国《担保法》规定的可以国有土地使用权设定抵押，但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利，这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。而在按揭中，按揭的标的物不仅包括现房，还有在建的工程和楼花，后两者用来设定担保的是尚未建成的建筑物，用作设定担保的是一种期待权。

保险

《担保法》第51条规定，抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。也就是说，当抵押物意外灭失时，抵押权人享有的只是一种债权请求权，而不再是担保物权。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。因此在购房贷款抵押中，为了防范作为抵押物的房屋意外灭失带来的风险，对房屋意外灭失或者毁损进行保险是积极和有益的措施。

《合同法》第39条的相关规定，银行要求购房人为房屋购买保险，是为了在房屋意外灭失、毁损的情况下，保全自己享有的担保利益的合理措施。至于由谁来支付保险费用则主要取决于贷款市场的供求情况。

当贷款市场中，贷款量供不应求时，购房人为了得到银行的贷款，往往会答应银行提出的条件，由购房人支付房屋的保险费用。

备注

四类房产不能办理抵押贷款

一、未结清贷款的房产抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。

二、部分已购公房已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。

三、未满五年的经济适用房回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。

四、未取得房产证的小产权房对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。[2]?

办理条件

1、贷款用途：用于支持个人购买住房以及循环使用贷款。

2、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

3、贷款条件：

(1)有合法的身份；

(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；

(3)有合法有效的购房合同；

(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；

(6)能够提供贷款行认可的有效担保；

(7)贷款银行规定的其他条件。

4、贷款额度：最高不超过所购住房价格的70%；

5、贷款期限：一般最长为30年。以新购住房作最高额抵押的，有效期间起始日为《个人住房借款合同》签订日的前一日;将原在建设银行的住房抵押贷款转为最高额抵押贷款的，有效期间起始日为原住房抵押贷款发放日的前一日；

6、贷款利率：贷款利率同个人住房贷款利率。

住房抵押贷款在这里也可以称做房产典当。

是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的、针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。

随着典当行业及房地产行业的不断发展，住房抵押贷款已经行业典当行业内一个标准的经营业务。

抵押物范围

个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅(含央产房)、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。

二次抵押

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

贷款币种：

二次抵押的贷款币种根据贷款的具体用途来确定，原则上与原房屋抵押贷款的币种一致。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

贷款限额：

1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

贷款期限：

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款最长不超过5年，用于个人经营类贷款最长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

贷款利率：

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。

抵押形式

抵押贷款又分最高限额抵押与传统抵押形式两种，最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于：

（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；

（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；

（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；

（4）最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。

房屋条件

房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

工行贷款

个人房屋抵押贷款是中国工商银行向客户发放的以客户本人(含配偶)名下房产为抵押，用于经营、消费以及其他合法合规用途的人民币担保贷款。

产品特色

1. 贷款用途多样：可用于经营、购车、教育、医疗、大额耐用品消费以及其他合法合规用途;

2. 抵押物范围广：客户本人(含配偶)名下的住房、商用房、商住两用房均可用于抵押;

3. 贷款额度高：最高可达抵押房产价值的70%;

4. 具备循环贷款功能：一次抵押，循环使用，随借随还，方便快捷，并可通过商户POS和网上银行等渠道实现贷款的自助发放。

申请条件

1. 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)-65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业;

2. 具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);

3. 具有良好的信用记录和还款意愿;

4. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

5. 有明确的贷款用途;贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目;

6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押;

7. 在工行开立个人结算账户;

8. 银行规定的其他条件。

网络服务

网络房屋贷款正成为一种新兴融资渠道在迅速扩展。截至目前，阿里巴巴、敦煌网等多家电子商务企业纷纷推出了类似服务。以及一些大中型企业也在模仿。

利息计算

(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息=本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。

因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

（六）计息方法的制定与备案

（七）参考依据：

1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。

优缺点

优点：

1、利率相对较低。由于有抵押物的存在，房屋抵押贷款利率相对较低，一般为基准利率上浮10%-30%。相比无抵押贷款，此点优势明显。

2、贷款期限较长，最长贷款期限为30年，但借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。

3、贷款额度较高。其贷款额度通常是房屋评估价值的50%-70%，最高上限为1500万元。具体来说，商品住宅的抵押率最高可达70%；写字楼和商铺的抵押率最高可达60%；工业厂房的抵押率最高可达50%。基本上能够满足广大借款人对资金的使用需求。

4、审批率相对高。将房屋抵押给银行，对银行来说肯定会减少放款的风险，因此，在其他方面的要求上会比较宽松。借款人只需有稳定的工作和良好的信誉即能获贷，通常银行对借款人的收入水平和工资发放形式没有较高要求。

5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下无房产但借款人若具备还款能力，也可以使用亲属或朋友名下的房产作为抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押声明材料，并且要同时满足抵押人年纪在65岁以内方可办理。

6、还款方式灵活。与无抵押贷款方式不同，借款人对还款方式的选择面较宽。一般有一次性还本付息法（特指贷款一年期以下及一年期）、等额本金法和等额本息法。

7、一次抵押，循环使用。很多银行都推出了房屋一次抵押，循环贷款的方式，以中国银行的个人循环抵押贷款为例，其只需用户办理一次房屋抵押手续，即可支持借款人在授信额度内循环借款，随借随还的操作。而其他银行同类产品均大同小异。

8、借款人可提前还款。

在贷款到期日前，借款人可提前部分或全部结清贷款。不过须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

缺点：

首先，并不是所有的房屋都能做抵押的。考虑到房屋的变现问题，银行通常规定抵押房的年限要在25年左右，房屋面积大于50平米。另外，银行暂不接受购买未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、贷款未还清房屋、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。

其次，房屋评估需要借款人支付一定的评估费用。

最后，具有抵押物被没收风险。当借款人想要还款，但却力不从心时，势必会面临抵押物被没收的风险。

结清、解押

抵押贷款结清后，注意解押

结清

正常结清：还完最后一笔贷款还完(分为：一次性还本付息类，分期偿还类)；

提前结清：贷款到期前，如需提前还款，需按合同约定期限，向银行提出申请．

2. 解除抵押

借款人持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证，领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件;

借款人持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续.

意义

1、为房地产的开发与经营提供资金的支持

由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。

2、支持住房消费

不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米7000元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。

3、有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。

另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多的存款客户，壮大自己的资金实力。

4、有利于促进整个房地产体系的发育

我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的”亮点”，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空置房屋的产生。根据国家统计局测算的”全国房地产开发景气指数”结果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空置面积为5,715万平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和房屋的建设与消费。

住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。

5、有利于政府的宏观调控

住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。

作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投入的结构、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济发展具有深远的现实意义。促进金融业对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。

6、有利于改善居民住房条件

住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。

实践证明，不仅高收入水平的国家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。

风险

例子：某企业负责人于某因为急需要一笔资金的支持，想通过办理抵押贷款取得银行资金的帮助。由于自己本身事务繁多，没有过多时间处理贷款事宜，便找中介办理房屋抵押贷款。在此过程中，中介向于某索要身份证件、房本、委托公证以便办理比较繁琐的房产抵押，出于对中介的信任，于某将个人身份证件、房本、委托公证等等都提交给了中介。

而后在于某接到典当行的催款电话，才意识到房屋已经被典当，而非抵押给银行。典当行一般回赎期是三个月至半年，是一种快速的短期的融资行为，这与于某计划的一年的融资期限不符，使其企业资金链受到一定的影响。

在贷款紧张的局势下，银行的审批时间很长且放款的几率也比较小。有些中介就会利用一些非银行渠帮客户贷款，而这其中隐藏的风险也是不可忽视的。所以办理抵押贷款一定要找正规中介，从银行获取贷款，不要轻易把房产证身份证交出去。

我国农村宅基地分布广、占用面积大，宅基地布局散乱，人均宅基地面积严重超标，一户多宅现象普遍存在，土地闲置浪费严重，权属确认相对落后，存在大量的权属混乱、四界不清，纠纷不断等问题。

采用测量工具测量宅基地的面积，看是否超过标准。农村宅基地面积按照下列标准执行：

（一）人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百平方米；

（二）人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百三十三平方米；

（三）坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县（市）人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。

实行土地挂勾，农村每还原一亩耕地，城市可以给一亩商业用地，现在，很多省市都把农村集中在一起居住，好让宅基地还原为耕地，这样，就可以把城市用地给扩大了。

不过这种做法，违背了国土部的初衷，已引起中央的高度重视，农村测量宅基地的用意是为了确权登记发证。

1、《土地管理法》实施以来，各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作，取得了显着的成绩，对推进土地市场建设，维护土地权利人合法权益，促进经济社会发展发挥了重要作用。

2、受当时条件的限制，农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低，已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，这与中央的要求和农村经济社会发展的现实需求不相适应。

3、明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重。

在这种背景下，中央统一部署了农村土地确权登记发证工作。测量宅基地、住宅，就是为了确权登记发证。

农村宅基地效益日渐发挥着重要重用，不少人已经开始争抢划分的宅基地范围，用以在土地被征用是获得更多的补偿，对农村宅基地的测量能够明确徒弟的而归属，避免纠纷的发生。

一、保障农户宅基地用益物权；

二、改革完善农村宅基地制度”；

三、推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”；

四、保障农民利益，同时解决城镇化过程中存在的土地矛盾问题。

权威解答：农村土地确权登记，是为了让农民吃上财产权定心丸。

明晰集体土地财产权，进行农村集体土地确权登记发证，集体土地有了“身份证”，农民权益才能得到更好保障。这也是我省建设城乡统一土地市场的前提。我省启动了农村集体土地确权登记工作后，政府通过委托有资质的测量队伍进村，这样每个村有多少土地，通过确权工作一目了然，这也建立了一本我省的农村集体土地账本。通过农村集体土地确权登记发证，还可以有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。

权威解答：主要包括农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物。

权威解答：集体土地确权之后，村与村之间的土地权属清楚之后，我省于2013年启动了农村宅基地与集体建设用地使用权确权登记发证工作，这两种确权是递进关系，总体底数摸清之后，为下一步细化确权发证做准备。

权威解答：目前，百姓看到的量地，是农村宅基地与集体建设用地使用权登记发证之前的权属调查。政府出钱给老百姓测量清楚宅基地准确信息，按照全省统一安排，此项工作由地方政府牵头进行，测量队伍在进村之前，要贴出村民告知书，村干部等要先期进行政策宣讲。每一处宅基地的测量结果，户主及四邻全部签字确认之后才算生效。如果有纠纷，户主和邻居各执一词，需调解达成一致，签字确认之后生效。

权威解答：开展农村集体土地确权登记发证工作是中央的明确要求，目的是确认村集体、农民与土地长期稳定的产权关系，将农民与土地物权紧密联系起来，保护农民合法权益，实现凭证管地用地。国土资源部明确要求，今后在办理征地手续时，必须以农村集体土地所有权登记为前提；在征地拆迁时，以农村集体土地所有证和农村集体土地使用证为补偿依据；进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记；农用地流转要与集体土地所有权确权登记工作做好衔接；新农村建设和农村土地整治涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提；农村集体土地登记发证工作要与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作相挂钩。

每个集体经济组织成员都应关心并清楚本集体经济组织所拥有的土地情况，节约集约利用土地，保护耕地。同时，此次农村集体土地确权登记发证涉及到的每个权利人都应积极支持、配合相关部门做好调查、指界、签字盖章等工作。

问：测量调查费用是百姓掏吗？

答：整个测量调查工作全部是政府出资，不用老百姓花一分钱。

问：有群众反映，自己在外地打工，老家宅基地面积清楚，测量时户主签字可否让亲戚或邻居代签？

答：测量调查队伍进村之前，都要求提前告知村民。测量过程中，经常会遇到户主不在的情况，有些户主嫌麻烦不愿意回乡配合。宅基地确权调查是为下一步发放确权证书做准备工作，一定要本人参与进来亲自签字认可。

社保贷款，又称社保信用贷款。是指长期缴纳社保的客户，可通过华典担保申请一笔超低利率的消费贷款。其用途可为：购车、装修、结婚、旅游、购买家具家电等。社保信用贷款，最高可贷50万，最长可达3年。办理快捷，费用超低，不成功不收费。

如果社保缴存期限未达要求，能够提供连续缴纳8个月以上公积金凭证也可以。

22-55周岁（不含）的中国（不含港澳台）公民

有固定工作、且工作单位为其缴纳社会保险/公积金

现单位最近连续缴纳满6个月、社保或公积金缴纳基数大于2000元

工作所在地与申请地一致、工作所在地与社保缴纳地一致

信用记录正常无逾期

如果社保缴存期限未达要求，能够提供连续缴纳8个月以上公积金凭证也可以。

借款人身份证

借款人个人征信曝光

借款人居住证明

借款人上缴社保证明

备注：

一般情况下，企业为员工缴纳的社会保障项目为“五险一金”，“五险”包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，“一金”则为住房公积金。因为社保是国家要求企业必须给员工缴纳的，所以缴纳社保的情况可以直接反应申请人的工作情况。 ?

值得注意的是，社保交纳的情况并不会影响到申请人的贷款额度。

申请人具体能够申请到的贷款额度与申请人的收入水平有直接的关系。如果个人信用记录良好，银行会给出更高的贷款额度，一般能达到个人工资的8-10倍左右。 ?

2 ? 商业贷款，公积金贷款

1、提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

2、银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3、银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4、双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。

同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5、银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;

(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;

(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;

(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;

(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;

(六)公积金中心要求由第三方担保人做担保，并缴纳担保费用，由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。

(七)公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

词条名：农业合作社补贴

词条类别：土地百科

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500亩

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果园合作入股

270万元

3200亩

广东省惠州市惠城区马安镇平方米商服地转让

商服地转让

20.00万元

.00平方米

广东省惠州市惠城区农房144平方出售

农村宅基地出售

元

144平方

广东省惠州市博罗县畜牧放养地360.00亩出售

天然牧草出售

168亿元

360.00亩

税收优惠：1.对农民专业合作社销售农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品，免征增值税;2.一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额;

目

录

税收优惠：1.对农民专业合作社销售农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品，免征增值税;2.一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额;3.对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税;4.对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

用水用电优惠：1.规模化生猪、蔬菜等生产的用水、用电与农业同价;2.电力部门对粮食烘干机械用电按农业生产用电价格从低执行的政策。

国家给予农村合作社的补贴政策有土地流转补贴、贷款补贴、购农机补贴、种粮补贴、农资综合补贴、生猪标准化规模养殖场(小区)建设、农业保险补贴、粮食最低收购价政策、退耕还林补贴、草原生态保护补助等。

具体项目的申报还要根据各省市的具体情况有些不同。全国很多地区对合作社土地流转有补贴，比如浙江新昌县对流转土地种植水稻20亩(蔬菜30亩、其他50亩)以上给予经营业主和流出户一次性奖励每亩150元。

根据财政部去年年中发布的《农业综合开发推进农业适度规模经营的指导意见》规定，要加大对新型农业经营主体建设高标准农田的支持力度。要求在试点阶段，主要选择高标准农田建设年度项目区域范围内的新型农业经营主体进行扶持，对个别流转耕地面积较大的，也可以在项目区域范围以外单独立项扶持。

降低合作社等申报主体成立时间和单个项目治理面积等“门槛”，简化项目申报程序;探索先建后补、以奖代补等多种扶持方式;对符合条件的新型农业经营主体，可按照谁申报、谁实施、谁管护的原则，将项目建设和管护权一并移交;扩大资金使用范围，财政资金除用于水电路等基础设施建设外，还可对育秧设施、粮食晾晒烘干设备、仓储物流、农机具库棚等配套设施进行适当补助。继续开展高标准农田建设财政补助形成资产交由农民合作社特别是土地股份合作社等新型农业经营主体持有和管护试点，扩大试点范围，跟踪试点成效，及时总结经验。建立依托新型农业经营主体推进高标准农田建设、使用、管护一体化的新机制，保证农业综合开发建设成果长期发挥效益。

鼓励农民合作社等新型农业经营主体，通过贷款、融资担保等方式获取资金开展高标准农田建设，发展生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的现代农业。对用于高标准农田建设的贷款，中央财政予以贴息。拓宽融资渠道，除政策性银行外，把商业银行、农村信用社等金融机构贷款也纳入贴息范围。允许采取银行贷款、财政补助、自筹资金“三位一体”、贷补结合方式，吸引金融资金投入高标准农田建设，进一步加快建设进度。

另外，在专项扶持类方面，国家对农民专业合作社也有扶持。国家农发办在《关于开展新型农业经营主体申报实施农业综合开发高标准农田建设项目试点的意见》规定，积极支持新型农业经营主体申报实施高标准农田建设项目。单个项目申报实施面积，原则上农民合作社试点项目平原地区不低于500亩、丘陵山区不低于300亩，对农业综合开发土地治理项目，每亩土地财政资金补助不超过1500元/亩。

在产业化项目的扶持方面，国家农发办68号文件对项目内容进行了明确规定，要求2016年国家农业综合开发产业化经营项目原则上要需符合《农业综合开发扶持农业优势特色产业规划(2016-2018年)》，主要包括：经济林及设施农业、畜禽水产养殖等种植养殖基地项目;粮油、果蔬、畜禽等农产品加工项目;农产品储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。

农业综合开发产业化经营项目包括财政补助项目和贷款贴息项目。财政补助资金使用范围依照《国家农业综合开发资金和项目管理办法》(财政部令第60号)有关规定执行。

鼓励各地采取“先建后补”的管理方式。

但是，对申报项目的合作社也设立了相应门槛：要求具有法人资格;具有良好的诚信记录，具备相应的项目建设和经营管理能力;符合《农民专业合作社法》有关规定，产权明晰，章程规范，运行机制合理;持续经营一年以上，财务管理比较规范，示范带动作用强。

农业部等7部委决定，对适合农民专业合作社承担的涉农项目，将农民专业合作社纳入申报范围。涉农项目扶持类政策的扶持资金力度大，覆盖范围相对较小，需要在项目通知后申报争取。

我国专项扶持里涉农项目比较多，比如：农业综合开发贷款贴息项目，要求单笔贷款不低于100万，不高于6000万。农业综合开发产业化经营项目、土地治理项目，扶持资金80-160万。

规模化养殖场、养殖小区、集中供气等沼气工程项目，扶持资金20-80万。“菜篮子”产品生产扶持项目，扶持资金100万左右。农业综合开发产业化经营项目财政补助项目、龙头企业带动产业发展和“一县一特”产业发展试点项目，扶持资金龙头企业100-300万，合作社50-150万。

鼓励和引导合作社与城市大型连锁超市、高校食堂、农资生产企业等各类市场主体实现产(供)销衔接。

从2011年起组织实施现代农业人才支撑计划，每年培养1500名合作社带头人。继续把农民专业合作社人才培训纳入“阳光工程”，重点培训合作社带头人、财会人员和基层合作社辅导员。鼓励大学生村官参与、领办合作社。

1、羊只数量补贴;

2、种羊补贴;

3、标准化规模养殖场补贴;

4、相关设备补贴;

5、高新技术补贴

6、当地或国家扶贫补贴;

7、其他补贴;

以当地补贴政策为标准，不同地区有所差异，最好去当地畜牧局、农业部门现场咨询。

但是，主要参考标准还是养殖户的养殖规模和数量。

以下为参考：

1、养羊规模50只以上，每只羊每年补贴20元;

2、养羊规模100只以上，每只每年羊补贴50元;

3、养羊规模200只以上，每只羊每年补贴100元以上;

4、绵羊、山羊种公羊每只一次性补贴800元;

5、标准化规模养殖场肉羊出栏达到300-3000只补贴25万到100万

以当地补贴政策的标准，一般要满足羊只数量、羊圈建设、检疫和防疫、选址距居民区多远等相关方面的要求，具体按地方规定执行。

比如：申请标准化规模养殖场补贴则以畜禽良种、养殖设施化、生产规范化、防疫制度化、粪污无害化以、有畜禽标准化示范场牌子、肉羊方面农区存栏能繁母羊250只以上或年出栏肉羊500只以上;牧区存栏能繁母羊400只以上年出栏肉羊1000只以上或等为标准。

满足申请条件，就可以申请填表。

补贴手续可能有所变化，至少要有相关合法的手续，最主要是工商营业执照和动物防疫条件合格证。

有政策，拿到拿不到是另外一回事了。

理论是可以拿的到的。

如果拿不到，小伙伴也不用着急，想办法就是了。

以下大家参考：

1、找当地政府。

因为国家大力支持养殖业的，当地政府是可以拿补贴的，要看政府对养殖业采取什么政策。

所以，先去当地政府问政策，找政府拿补贴。

2、找当地县政府后再去畜牧局。

看县政府对养殖业相关的文件，文件一般有养殖规模、品种、种羊等补贴，拿到后最好复印一份，再找畜牧局拿补贴。

3、找畜牧局。

养殖业政府补贴文件一般在畜牧局，最好有办法拿到文件并复印，做全依据和准备。

1、以当地政策为标准。

政策不同，不同地区的补贴和金额不一样的。

所以大家不要一味单纯比较金额不同，如何从不同方面拿补贴才是王道。

2、大忌低头苦干。

向国家和当地政府政策看齐，多关注相关动态，能拿的补贴或好处错过了岂不可惜，除非你不差钱，便可自动忽略。

3、忌冲动和闹事。

即便有文件还拿不到，想想办法，冲动理论或举报什么的，没好处的，关键是办法，小伙伴是懂得滴。

好消息、好消息、好消息

国家农业综合开发办公室于10月12日发布《关于做好2017年国家申报工作的通知》，通知明确以专业大户、家庭农场、农民合作社和涉农业等为扶持，以贴息、补助等方式，以加大贴息力度，重点扶持涉农业、农民合作社等，单个贴息项目的财政资金贴息额度不高于500万元。

2017年具体的补贴政策将由各个省区政府制定相关细则，最快将于年内出台。

要申报的小伙伴可进入国家农业综合开发办公室进行详细了解和咨询，不要错过申报和补贴的机会哦!

养鸡国家有补贴吗?当然了

国家对养殖业都有扶植政策的，当然也包括养鸡业。

养鸡业因为扶持政策较养猪、养羊、养牛等模糊，没有明确的指导标准，但是并不代表没有政策扶持。

现在很多养鸡户对养鸡补贴主要有两种种原因：1.一些养鸡人对养鸡补贴政策不了解;2.申请养鸡补贴有一定的难度。

国家推出养鸡补贴政策就是为了鼓励、支持具有一定代表作用的养鸡人，所以既然国家有这个补贴政策，还是要去领的，就应该去申请试试，万一能申请到了呢。

地方对养鸡补贴不尽相同，蛋鸡和肉鸡养殖补贴多在8—15万元之间，各地具体补助政策可咨询当地的畜牧部门和农业部门等机关。

国家出台养鸡补贴的目的是鼓励、支持规模养殖有带领人们共同致富或具有标杆作用的养殖合作社、养殖大户等，因此养鸡补助的对象多为蛋鸡养殖量为一万只以上，肉鸡养殖量为年出栏10万只以上。

具体补贴标准

养鸡国家补贴标准蛋鸡只以上，肉鸡年出栏10万以上，前提条件是鸡舍场地等硬件要达标，先申报，后批准。

验收合格后，扶持资金到账。

具体补贴金额根据各个地方政策不同而不同，还有疫病捕杀补助政策。

参考案例：(一)补贴范围：按照公开、自愿、直接受益的原则，当年开工建设并于当年改造完工后，达到蛋鸡标准化规模养殖场(小区)建设规范的要求，存栏∽羽的商品蛋鸡规模养殖场(户)和重点支持的蛋鸡重点县。

种鸡场和存栏5万羽以上、1万羽以下商品蛋鸡养殖场(户)，不在本次补贴范围。

(二)养鸡补贴标准：根据蛋鸡养殖场(户)不同养殖规模，对标准化建设内容改造具体分为四个档次进行补贴：饲养规模∽羽，每户平均补贴8万元;饲养规模∽羽，每户平均补贴10万元;饲养规模∽羽，每户平均补贴12万元;饲养规∽羽，每户平均补贴15万元。

首要条件是要有环评和《动物防疫条件合格证》才可以，然后按照当地养殖项目补贴政策进行养殖的改造、建设或增加养殖量，以期能达到补贴项目的条件，具体的补贴扶持政策需要相当的农业部门咨询。

养鸡水电补贴政策1、鼓励利用荒山、荒沟、荒丘、荒滩等发展养殖。

2、免收地下水资源费。

3、享受农业用电价格。

养牛养猪补贴养殖补贴也是发展的

粮改饲、种养结合、循环养殖成为未来5年国家养殖补贴的重点。

未来国家对养殖业仍然大力扶持，但结构和布局会进行调整。

现在国家不单单是对养殖本身加大补贴，也对养殖保险、养殖相关种植业也有所补助，养殖业补贴也是在发展的。

最近肉类价格节节上涨，很多搞养殖的朋友纷纷打算扩大规模。

但是请大家注意，不要盲目扩建。

因为关于养殖业的新政策出台了：

近日，山东和安徽发布文件，在全省范围内划定禁养区、限养区和适养区;2017年底前完成禁养区内养殖场户关闭或搬迁;限养区和适养区内，新建畜禽养殖场(区)，严格执行环境影响评价; 其中山东提出要2020年争取75%的畜禽养殖实现种养结合、农牧循环。

提示：很多城市前几年已经出台类似政策，规范养殖业发展。

这次山东和安徽在全省范围内实施养殖新政策，预示着在不久的未来，其他省份也极有可能出台类似政策!

影响范围：养殖企业、养殖类合作社、养殖户

禁养区：已建成的畜禽养殖场、养殖小区(户)，必须限期搬迁!

限养区：严格控制畜禽养殖场数量和规模，不得新建、扩建，逐步关闭不符合环保和动物防疫条件的小型畜禽养殖场!

适养区：畜禽养殖场必须完善治污设施!

说了这么多，国家到底怎么补贴符合规定的养殖户呢?

粮改饲、种养结合专项补贴(以黑龙江和山东为例)

黑龙江

在试点地区对规模奶牛养殖场(小区)收贮青贮补助标准为50元/吨。

种植专用青贮玉米，每亩实施综合补贴250元。

新建(或修缮)青贮窖并完成青贮的，每立方米补助17.5元。

山东

青贮专用玉米示范片建设项目

养殖企业(场)、全株玉米青贮料生产加工企业、饲草料专业合作社均可申报。

要求拥有相对集中连片3000亩土地

优质牧草(苜蓿)示范基地建设项目

养殖企业(场)、苜蓿草生产加工企业可以申报，要求拥有相对集中连片1000亩以上土地。

养殖类补贴(全国均可申报)

畜禽渔业标准化健康养殖

扶持对象：规模养殖场、农民合作社

补贴要求：生猪0.5-5万头;蛋鸡1-10万只;肉鸡5-100万只;肉牛100-2000头;肉羊300-3000只

池塘类养殖场200亩(西部地区100亩)以上，工厂化养殖水面3000平方米以上。

奶牛标准化规模养殖小区(场)建设项目

申报条件：存栏奶牛300头以上

补助标准：

300—499头80万元

500—999头130万元

1000头以上170万元

生猪标准化规模养殖小区(场)建设项目

申报条件：存栏生猪500头以上

补助标准：

500-999头20万元

1000-1999头40万元

2000-2999头60万元

3000头以上80万元

注：云南、贵州两省安排部分300-499头的养殖场(小区)，补助10万元

肉牛肉羊标准化规模养殖小区(场)建设项目

申报地区：内蒙古、四川、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆以及新疆生产建设兵团

肉羊：300—499头15万元;500—699头25万元;700—999头35万元;1000头50万元。

肉牛：100-299头30万元;300头以上50万元。

北方养殖业更受国家重视

近期，国家农业主管部门发布了关于北方农牧交错地带农业结构调整的指导意见。

这份指导意见的重点就是减少这些地方的粮食种植，重点发展饲料产业和畜牧养殖业。

意见还提出要在5-10年时间让这些地方的畜牧业产值比重和当地农牧民收入中畜牧业和饲料业的比重超过50。

官方之所以出台这份指导意见，一方面是为了保护北方农牧交错地带的环境，毕竟这些地方近些年由于开垦种粮，土壤沙漠化严重;另一方面，发展饲料业和养殖业更符合当地的实际情况，更有利于当地的农民和牧民致富。

国家出台指导意见，背后势必会有资金的支持，地方管理者也会响应为养殖业的发展提供扶持。

北方农牧交错地带包括的省份有辽宁、河北、山西、甘肃、陕西、内蒙古和宁夏等地。

以前这些地方更重视粮食的生产，比如小麦、水稻和玉米等。

而现在，官方开始鼓励畜牧养殖业和饲料种植业的发展。

有专家预计，接下来几年，在这些省份从事畜牧养殖业将获得更大的补贴力度。

养殖需要饲料，饲料需要种植业作为基础。

所以，人工草、苜蓿、燕麦草的种植将成为以后这些地方的种植核心，而那些规模化、专业化的优质饲料草料种植生产农户，肯定可以获得高额的补贴和辅助。

比如现在注册资本200万以上的饲草企业，种植规模3000亩以上的，可以获得180万的补贴。

另外，牛和羊的养殖也是北方农牧交错地带今后发展的核心，奶牛养殖，乳制品加工，肉牛和肉羊的养殖等等，都会获得重点关照。

当然，一切补贴的基础都是规模化和标准化，因为只有达到一定的养殖量，才有申报补贴的机会。

地方补贴范例安徽养殖补贴有哪些?

不少养殖户都很关心养殖补贴政策，我省养殖补贴有哪些呢?记者就此咨询了业内人士，总结如下。

补贴类型1.规模化养殖场建设项目“生猪标准化规模养殖小区(场)建设项目”补助标准：

500—999头20万元

1000—1999头40万元

2000—2999头60万元

3000头以上80万元

“奶牛标准化规模养殖小区(场)建设项目”补助标准：

300—499头80万元

500—999头130万元

1000头以上170万元

“肉牛肉羊标准化规模养殖小区(场)建设项目”补贴标准：

肉羊：300—499头 15万元;500—699头25万元;700—999头35万元;1000头50万元。

肉牛：100-299头30万元;300头以上50万元。

2.规模化标准化示范建设项目

这个要求比规模化建设项目要求要高，因为这是示范的。

顾名思义，就是给全国各地的养殖户做模范呢!当然对你的要求很高。

2016年国家发文再建500个示范养殖场。

参与创建的规模养殖场生产经营活动必须遵守《畜牧法》《动物防疫法》《畜禽规模养殖污染防治条例》等相关法律法规，具备养殖场备案登记手续和《动物防疫条件合格证》，养殖档案完整，两年内无重大动物疫病和质量安全事件发生。

生猪：能繁母猪存栏300头以上，且年出栏肥猪5000头以上。

奶牛：存栏奶牛300头以上。

蛋鸡：产蛋鸡养殖规模(笼位)在1万只以上。

肉鸡：单栋饲养量5000只以上，年出栏量10万只以上。

肉牛：年出栏育肥牛500头以上，或存栏能繁母牛50头以上。

肉羊：农区存栏能繁母羊250只以上，或年出栏肉羊500只以上的养殖场;牧区存栏能繁母羊400只以上，或年出栏肉羊1000只以上的养殖场。

3.农业保险支持政策

能繁母猪、育肥猪保险，中央财政对我省每头补贴50元。

补贴方式

由国家财政部将资金下发到省市，省市根据情况补贴给各养殖大户，合作社，企业。

对于规模化改建、扩建项目采取“先建后补”的方式，对按要求完成项目任务并验收合格的项目申报单位给予补助。

补贴对象

重点支持具有独立法人资格并经工商部门登记注册的规模养殖场、农民合作社(优先支持畜禽集中饲养的农民合作社)。

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随着经济发展和生活水平提高，健康环保的食品越来越受到人们的喜爱。羊肉鲜嫩味美、胆固醇含量低、营养丰富，使得它成为人们的销费首选，国内市场的需求进一步扩大。

我国是世界上劳动力资源最丰富的国家，每年都有大批农村剩余劳动力涌入城市，虽然他们大多数被乡镇企业和外资企业接纳，为城市的发展和地方经济的腾飞做出巨大的贡献。但我们依然可以看到，他们的文化水平较低，掌握的技术水平有限，在城市中寻找工作越来越困难。

合理调配劳动力资源，进行舍饲养羊和规模化养羊的生产将是一条重要的出路。

我国养羊业历史悠久，山羊品种资源丰富，养羊数量和羊肉产量均居世界第一位。山羊适应性强，生产成本低，发展潜力大。在农区的山区养山羊，可以放牧为主，适当补饲，效果也很好。

一般来说，一只能繁母羊购进成本400元左右，一年按产3羔，每只出栏平均重25公斤，活羊价按9元/公斤计，收入可达675元。大量养羊的科研成果向生产一线推广、转化，使得养羊的重要环节均发生了根本性的进步，养羊的技术水平和科技含量大幅度提高。

可以看得出来，养山羊的利润和市场都那么大，所以养殖前景也不会差到哪里去，只要养殖户把握好市场，合理养殖，养山羊的前景还是很看好的。

我国有草原及草山草坡面积广，占国土面积的40%，仅次于澳大利亚，位居世界第二位。并且国家正在实行退耕还林还草、治理生态环境，这将进一步增加草地面积和改善牧草品种。

从国际市场因素来看，欧洲是世界上最主要的羊肉进口地区，近年欧洲羊肉产量下降，世界羊肉供求存在一定数量的缺口。而羊肉一直是大家比较喜欢的一种肉类，尤其北方少数民族长期以来以羊肉为主要食品，使得肉羊饲养热正在我国迅速扩展。

山羊的主要饲料是牧草，与其他家畜的饲料相比，羊饲料受各种污染，尤其是农药、化肥等物质的污染最小，在饲料加工过程中，猪、鸡及部分牛饲料都要加入一定量的抗生素，而，羊饲料到目前为止还没有或基本没有使用抗生素。这说明，羊肉在所有肉类中是安全系数较高的食品。

与其他肉类相比，羊肉的营养价值较高，蛋白含量高于猪肉；脂肪含量也低于猪肉；羊肉中的矿物质及微量元素含量都比牛肉和猪肉高；而最突出的是羊肉的胆固醇含量低。研究证明，人体摄入过多胆固醇，会增加心血管疾病的发生率。因此，进几年来，羊肉成为人们越来越青睐的食品。

但是养殖户们必须要考虑到后期的产业链，如何规划山羊养殖的发展方向。

从开始着手准备饲料，建设羊舍，建设养羊场，心中就应该一个打算，小型养殖户可以在家中前期试养少量的山羊，可以摸清种羊能不能够适应当地的气候，另外可以提高养羊技术和增加经验。就目前来看，养羊市场不会出现大幅度的下跌，但是想立足于养羊业，羊肉销售渠道，可以通过超市，酒店，菜市场，形成产销一条龙，获取最大利润。

山羊饲养可实行放牧与舍饲相结合。根据各个地区的不同特点和季节性特点，可灵活选择饲养方式。一般在冬、春枯草季节，以舍饲为主，喂以秸秆和干草；而在夏、秋饲草丰盛的季节。

1、因为山羊是草食动物，所以充分利用当地的草料资源是节省羊饲养成本的首选。

单吃草料不能满足营养所需，所以还需要补充一定量的添加剂和补充剂。对于这些秸秆和青草，建议进行青贮，一次性粉碎入窖，每天用时取用。对于干草料可以进行码垛存放，用的时候再粉碎，当然也可以一次性粉碎完入库，但必须能保证通风干燥，不然容易受潮、发霉。

2、如果养羊场周围有面粉厂、酒厂、糖厂等食品类工厂，就可拿到便宜的下脚料。

比如豆腐厂的豆腐渣、面粉厂的碎瘪麦子和麦皮、酒厂的废酒糟、油料作坊的杂粕和其他一些食品厂副产品或临期品。

3、放养可以让黑山羊觅食到很多食物，不但节省成本，而且对羊群有益。

如果想要让山羊加快育肥速度，提早出栏上市，建议中小羊场平时给予营养上的补充和阶段性增加精补料。这样，既能尽可能降低成本，同时还能满足羊只的生长，提前上市销售，锁定利润和回笼资金。

山羊养殖户邓凌成功致富案例

昔日的小山丘一改荒芜景象，在一块块黑麦草中泛着绿浪。远处的羊棚在稍显火辣的太阳中反着光亮，不时传出“咩咩”羊叫，走进养殖场，工人忙碌在各自的岗位上。

去年，邓凌的养殖基地出栏商品肉羊830只，实现产值124万元，带动周边17家农户养殖山羊发家致富。

4月13日，走进邓凌所经营的羊棚，清一色的黑羊齐刷刷地从圈舍里站了起来，高大、健硕，伸长脖颈，排成两列站在了食槽前，望着前去饲养的工作人员。

“这些羊都是纯正的川中黑山羊。”抚摸着这些活泼的“宝贝”，邓凌介绍，这些羊是从乐至原种场引进过来，和本地的黄羊、黄麻羊相比，体型较大、繁育能力很强。经过18年选育，这种羊能适应潮湿、绵雨、风大的生存环境，因此很适合在川东北一带育养。

作为发展种养的基地，他们在推广川中黑山羊的基础上，尤其注重羊血统的纯正性，并不停地淘汰老种羊，血统纯正自然会受到市场的欢迎。同时，严格依照黑山羊生产地方标准，自己制定并实施科学规范的黑山羊饲养管理规程，全面实行分阶段科学饲喂，并就高繁品种培育选育、羔羊早期断奶、改良杂交等课题展开有效探索实践。目前，邓凌所养殖的黑山羊，已被评为省级肉羊养殖标准化示范场，并通过了无公害认证，这些大大提高羊的品质，也增强了市场潜力。

占领供需平台实行“全进全出”饲养模式

“我们构建了一个‘公司+基地+农户’独特的封闭式委托养殖模式，将川中黑山羊这一优势品系种群规模在全县迅速扩大，以满足日益高涨的市场需求。

”走出基地养殖棚，邓凌介绍起了公司的经营模式。

来到李兴文的养殖场，他正在为羊打点草料。羊圈里的黑山羊个个光泽亮丽。去年，邓凌成立养羊协会后，推广农户参与托养。

在协会成立当天，李兴文看着这长势良好的新品种，眼睛一下亮了起来。索性当天就在基地托养了20多只黑山羊，一年的变化，他的羊圈里多变出了20多只羊，他心中的甜头全写在了脸上。

“我除了把羊养肥之外，其他根本就用不着焦虑。”说起托养这种模式，李兴文说，在这一年期间，公司的技术总监会不定期地到场进行技术指导。从生产、喂养、饲料配制、需要注重的问题等等环节一个都不落下。如今，自己都要成了“羊专家”了。

邓凌介绍说，公司建立起了一套封闭式养殖管理和服务机制，实行“全进全出”饲养模式，其中农户垫付部分资金，利用世联公司的羔羊、饲料、兽药等，负责饲养工作，最后把成羊交付给公司，并根据养殖水平取得报酬。

“这种模式可以解决单方面的供需支撑，同时也能带动周边养殖大户同步发展。”邓凌说，这种模式在去年就得到了证明。一年时间，他就带动了周边17户农户养殖山羊，其中年出栏100只以上的规模养殖户有11户。

建标准化养殖棚精准扶贫17家养殖户

邓凌所在的养殖基地旁还有一处建好的标准化养殖棚，这宽敞明亮的羊棚并不是为了他自己扩大规模，而是专门为该村17户精准扶贫户修建的圈舍。

据了解，沟壑纵横的黎坪村是典型的贫困村，如何用产业带动这些贫困户，一直让村干部很头疼。邓凌夫妇见到这种情况，主动与村里进行了衔接，并与该村订立了寄养羊合同。

“当时回乡创业的初衷也是为了带动周边老百姓共同致富，如今这些贫困户需要我们，我们必当义不容辞。”对于这份责任，邓凌不敢有丝毫马虎。他在合同中明确，公司负责寄养羊只的生产、管理、防疫和销售。按标准规范进行养殖、繁育工作，对合同所涉及的羊只完整、完善地做好生产记录、繁殖记录、销售记录、死淘记录，并每个月将生产情况、成本费用情况、收入情况制表，送交乡、村党政有关人员。

同时，公司规定每年年底，当年的寄养羊只出售后，经扣除各项成本后的净利润，由公司和该村平均分配，村里收到所分配的利润后，再统一转发给所有寄养农户。同时公司保证每年分配给贫困村的利润不能低于甲方实际入股总金额的8%，从而保证每户村民每年的收入达到3000元左右。实实在在的红利，让三青沟村和陡滩村跟着效仿，从而积极与世联农牧发出了意向。

下午两点，到了每天的放羊时间，邓凌和妻子又到了最快乐的时光，他们紧张的生活节奏在这一刻变得轻松自然。夫妻两坐在山头，看着撒欢的羊群，嘴角不约而同地泛起了微笑。

养100只山羊的资金投入以及利润是多少

以饲养100只母羊，饲养周期为十个月来计算。

种羊投入：购100只6-7月龄的种母羊=450元×100只=元（注：6-7月龄养正在发情配种期）怀孕期五个月，脯乳期2个月，育肥期3个月。

粗饲料：玉米秸，黄豆秸，干草等，粉碎后干的，羔羊及成羊平均每只每天1公斤，折价为：0.20元

精料混合：平均每只每天:0.6市斤折价为:0.26元

精料配比：玉米粉50%*0.40=0.20元

麦麸皮40%*0.60=0.24元

豆饼10%*0.80=0.08元

合计：0.54元

饲料投入：100只羊每天的饲养成本=0.54×100只=54元

收入：种母羊饲养十个月中，按胎产300只计算：经二个月的脯乳期可增重55公斤，按商品羊出售，每只可得440元，300只共：元。

纯利：所购种羊100只元，加三百天的饲养成本：元，加三个月的育肥成本：元，一共投入元。150只羔羊收入：元。纯赚元。

因此，饲养100只钟母羊十个月，可得现金元，还净赚100只母羊。

这就是市面上说的养一只母羊一年可赚一千多元的道理，每只羊所产粪和毛，也在40元左右。这是按圈养所算，若有草场的进行放牧，效益会更高。

养羊风险一是疫情、二是市场。疫情是最致命的，因为它会导致全军覆没。

所以无论养殖什么，都要把这项工作做好。市场目前没问题，就怕养殖量增大，价格肯定下跌。总之，在这个世界上只有不挣钱的人没有不挣钱的行业.要想挣钱少走弯路就必须对这个行业进行详细周到的学习和了解，如果没有充分了解这个行业，最好别轻易开始。

根据湖南省林业厅湘林资[2003]15号颁布实施的《湖南省森林资源规划设计调查技术规定》

第十三条　地类

一、分类系统

森林资源规划设计调查的土地类型分为林地和非林地两大地类。其中，林地划分为8个地类，表（略）。

二、技术标准

（一）林地

林地，包括有林地、疏林地、灌木林地、未成林造林地、苗圃地、无立木林地、宜林地和辅助生产林地。

……

第十四条 ?森林（林地）类别

按照主导功能的不同将森林资源分为生态公益林（地）和商品林（地）二个类别。？？？？？

一、生态公益林（地）：以保护和改善人类生存环境、维持生态平衡、保存物种资源、科学实验、森林旅游、国土保安等需要为主要经营目的的森林、林木、林地。包括防护林和特种用途林。

生态公益林（地）按事权等级划分为国家公益林（地）和地方公益林（地）。

（一）国家公益林（地）：由地方人民政府根据国家有关规定划定，并经国务院林业主管部门核查认定的公益林（地），包括森林、林木、林地。

（二）地方公益林（地）：由各级地方人民政府根据国家和地方的有关规定划定，并经同级林业主管部门核查认定的公益林（地），包括森林、林木、林地。

二、商品林（地）：以生产木材、竹材、薪材、干鲜果品和其它工业原料等为主要经营目的的森林、林木、林地。

包括用材林、薪炭林和经济林。

第十五条林种

一、分类系统

有林地、疏林地和灌木林地根据经营目标的不同分为五个林种、二十三个亚林种，林种分类系统见表（略）。

二、技术标准

（一）防护林：以发挥生态防护功能为主要目的的森林、林木和灌木林。

1、水源涵养林：以涵养水源、改善水文状况、调节区域水分循环，防止河流、湖泊、水库淤塞，以及保护可饮水水源为主要目的的森林、林木和灌木林。

（1）江河源头：湘江、沅江源头及一级支流源头20公里以内汇水区、二级支流（流程50公里以上，下同）源头10公里以内汇水区；资水、澧水源头20公里以内汇水区及其一、二级支流（流程50公里以上，下同）源头10公里以内汇水区；汨罗江、新墙河、武水（珠江一级支流北江上游）源头20公里以内及其一级支流（流程50公里以上，下同）源头10公里以内汇水区；益水（赣江一级支流）、恭城河（珠江二级支流）、寻江（珠江二级支流）源头10公里以内汇水区的森林、林木和灌木林。

（2）江河两岸：长江沿岸自然地形第一层山脊以内或平地2000米以内；湘江、沅江干流及一级支流两岸自然地形第一层山脊以内或平地2000米以内、二级支流两岸自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内；资水、澧水两岸自然地形第一层山脊以内或平地2000米以内及其一级支流两岸自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内、二级支流两岸自然地形第一层山脊以内或平地500米以内；汨罗江、新墙河、武水两岸自然地形第一层山脊以内或平地2000米以内及其一级支流两岸自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内；长江泄入洞庭湖的松滋河、藕池河、太平河、调弦河两岸平地2000米以内；益水、恭城河、寻江两岸自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内的森林、林木和灌木林。

（3）洞庭湖周围自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内的森林、林木和灌木林。

（4）大型水库（库容一亿立方米以上）正常水位周围自然地形第一层山脊以内或平地1000米以内；中型水库（库容1000-万立方米）、小型水库正常蓄水位周围自然地形第一层山脊以内或平地500米以内的森林、林木和灌木林。

（5）保护城镇饮用水源的森林、林木和灌木林。

2、水土保持林：以减缓地表径流、减少冲刷、防止水土流失、保持和恢复土地肥力为主要目的的森林、林木和灌木林。

（1）坡度46度以上的森林、林木和灌木林。

（2）土壤瘠薄，岩石裸露，森林采伐后难以更新或森林生态环境难以恢复的森林、林木和灌木林。

（3）海拔1000米以上的主山脊两侧各300米范围内的森林、林木和灌木林。

3、防风固沙林：以降低风速，防止或减缓风蚀，固定沙地，以及保护耕地、果园、经济作物、牧场免受风沙侵袭为主要目的的森林、林木和灌木林。

4、农田牧场防护林：以保护农田、牧场减免自然灾害，改善自然环境，保障农、牧业生产条件为主要目的的森林、林木和灌木林。具备下列条件之一者，可以划为农田牧场防护林：

（1）平原湖区农田、草牧场境界外100m范围内；（2）为防止、减轻自然灾害在田间、草牧场、阶地、低丘、岗地等处设置的林带、林网、小片林。

5、护岸林：以防止河岸湖堤冲刷崩塌、固定河床湖堤为主要目的的森林、林木和灌木林。具备下列条件之一者，可以划为护岸林：

（1）主要河流两岸各200m及其主要支流两岸各50m范围内的林木；（2）堤岸、干渠两侧各10m范围内的森林、林木和灌木林；（3）河床中的雁翅林、河床边的林带、河流中的绿洲、洞庭湖周围100米以内的防浪护堤林，均划为护岸林。

6、护路林：以保护铁路、公路免受风、沙、水、雪侵害为主要目的的森林、林木和灌木林。包括铁路、国道、高速公路、省道两旁自然地形第一层山脊以内（陡坡地段）或平地100米以内、市县道两旁各50米范围内的森林、林木和灌木林。

7、其它防护林：以防火、防雪、防雾、防烟、护鱼等其它防护作用为主要目的的森林、林木和灌木林。

（二）特种用途林：以保存物种资源、保护生态环境，用于国防、森林旅游和科学实验等为主要经营目的的森林、林木和灌木林。

1、国防林：以掩护军事设施和用作军事屏障为主要目的的森林、林木和灌木林。

2、实验林：以提供教学或科学实验场所为主要目的的森林、林木和灌木林，包括科研试验林、教学实习林、科普教育林、定位观测林等。

3、母树林：以培育优良种子为主要目的的森林、林木和灌木林，包括母树林、种子园、子代测定林、采穗圃、采根圃、树木园、种质资源和基因保存林等。

4、环境保护林：以净化空气、防止污染、降低噪音、改善环境为主要目的的森林、林木和灌木林，包括城市及城郊结合部、工矿企业内、居民区与村镇绿化区的森林、林木和灌木林。

（1）城市生态圈：以市中心点为圆心，长沙市以25公里为半径，其它市（州）城市以10-15公里为半径，县（市、区）城市以5-10公里为半径的圆形区域内的森林、林木和灌木林。

（2）独立的大、中型厂矿以厂矿中心为圆心，5公里为半径的圆形区域内的森林、林木和灌木林。

（3）经国务院批准的“森林城”范围内的森林、林木和灌木林。

5、风景林：以满足人类生态需求，美化环境为主要目的，分布在风景名胜区、森林公园、度假区、狩猎场、城市公园、乡村公园及游览场所内的森林、林木和灌木林。

6、名胜古迹和革命纪念林：位于名胜古迹和革命纪念地，包括自然与文化遗产地、历史与革命遗址地的森林、林木和灌木林，以及纪念林、文化林、古树名木等。

7、自然保护区林：各级自然保护区、自然保护小区内以保护和恢复典型生态系统和珍贵、稀有动植物资源及栖息地或原生地，或者保存和重建自然遗产与自然景观为主要目的的森林、林木和灌木林。

（三）用材林：以生产木材或竹材为主要经营目的的乔木林、竹林和灌木林。

1、短轮伐期工业原料用材林：以生产纸浆材及特殊工业用木质原料为主要目的，按照工程项目管理，采取集约经营、定向培育的乔木林。

2、速生丰产用材林：通过使用良种壮苗和实施集约经营，缩短培育周期，获取最佳经济效益，森林生长指标达到相应树种速生丰产林国家（行业）标准（一般年蓄积量达到每公顷15立方米）的乔木林。

3、一般用材林：其它以生产木材和竹材为主要目的的乔木林、竹林、疏林。

（四）薪炭林：以生产热能燃料为主要经营目的的乔木林和竹林、疏林、灌木林。

（五）经济林：以生产油料、干鲜果品、工业原料、药材及其它副特产品为主要经营目的的乔木林和灌木林。

1、果树林：以生产各种干、鲜果品为主要目的的乔木林和灌木林。

2、食用原料林：以生产食用油料、饮料、调料、香料等为主要目的的乔木林和灌木林。

3、林化工业原料林：以生产树脂、橡胶、木栓、单柠等非木质林产化工原料为主要目的的乔木林和灌木林。

4、药用林：以生产药材、药用原料为主要目的的乔木林和灌木林。

5、其它经济林：以生产桑树叶、柞树叶等其它林副特产品为主要目的的乔木林和灌木林。

三、林种优先级

当某地块同时满足一个以上林种划分条件时，应根据先生态公益林、后商品林的原则区划。商品林按适地适树原则确定，公益林按以下优先顺序确定：

国防林、自然保护区林、名胜古迹和革命纪念林、风景林、环境保护林、母树林、实验林、护岸林、护路林、其它防护林、水土保持林、水源涵养林、防风固沙林、农田牧场防护林。

是我国重要生态功能区内予以特殊保护和严格控制生产活动的区域，以保护生物多样性、特有自然景观为主要目的。包括流程1000公里以上江河干流及其一级支流的源头汇水区、自然保护区的核心区和缓冲区、世界自然遗产地、重要水源涵养地、森林分布上限与高山植被上限之间的林地。

是我国重要生态调节功能区内予以保护和限制经营利用的区域，以生态修复、生态治理、构建生态屏障为主要目的。

包括除Ⅰ级保护林地外的国家级公益林地、军事禁区、自然保护区实验区、国家森林公园、沙化土地封禁保护区和沿海防护基干林带内的林地。?

是维护区域生态平衡和保障主要林产品生产基地建设的重要区域。包括除Ⅰ、Ⅱ级保护林地以外的地方公益林地，以及国家、地方规划建设的丰产优质用材林、木本粮油林、生物质能源林培育基地。

是需要予以保护并引导合理、适度利用的区域，包括未纳入上述Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级保护范围的各类林地。

Ⅰ级保护林地管理措施实行全面封禁保护，禁止生产性经营活动，禁止改变林地用途。

Ⅱ级保护林地管理措施

实施局部封禁管护，鼓励和引导抚育性管理，改善林分质量和森林健康状况，禁止商业性采伐。除必需的工程建设占用外，不得以其他任何方式改变林地用途，禁止建设工程占用森林，其他地类严格控制。

Ⅲ级保护林地管理措施?

严格控制征占用森林。适度保障能源、交通、水利等基础设施和城乡建设用地，从严控制商业性经营设施建设用地，限制勘查、开采矿藏和其他项目用地。

重点商品林地实行集约经营、定向培育。公益林地在确保生态系统健康和活力不受威胁或损害下，允许适度经营和更新采伐。?

Ⅳ级保护林地管理措施

严格控制林地非法转用和逆转，限制采石取土等用地。推行集约经营、农林复合经营，在法律允许的范围内合理安排各类生产活动，最大限度地挖掘林地生产力。

本标准规定了林地类型及其定义。

本标准适用于全国范围的森林资源调查、统计、监测、规划设计和经营管理。

规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

? ?GB/T ?飞播造林技术规程

? ?GB/T ?封山（沙）育林技术规程

? ?GB/T 造林技术规程

? ?“国家特别规定的灌木林地”的规定（试行）（林资发[2004]14号）

下列术语和定义适用于本标准。

林地

用于林业生态建设和生产经营的土地和热带或亚热带潮间带的红树林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林以及竹林、灌木林地、疏林地、采伐和火烧迹地、未成林造林地、苗圃地、森林经营单位辅助生产用地和县级以上人民政府规划的宜林地。

郁闭度

林冠的垂直投影面积与林地面积之比。

灌木林覆盖度 ?

灌木林冠垂宜投影面积与林地面积的百分比。

林地分类原则

以林地覆盖类型分类为主、林地规划利用分类为辅。

尽量与已有林地分类兼顾、衔接。

便于林地林权管理、森林资源资产化管理和森林生态效益补偿制度实施。

2010年6月，北京市近郊村民吴某未办理任何手续的情况下对其宅基地上的房屋进行翻建，在施工过程中，镇政府规划建设部门根据群众反映，来到翻建房屋施工现场进行了询问和勘查，之后责令吴某停工。理由是吴某没有依法办理宅基地翻建审批手续，并且翻建面积已超出了原批准宅基地范围。

1.村民原宅基地上房屋翻建是否要办理审批相关手续？

2.翻建房屋是否可以改变原宅基地面积？

我国的宅基地使用权是一项特殊的土地权利，其土地使用权人具有严格的范围限制，仅限于农民集体内部符合规定的成员，而且宅基地的面积标准也有严格的限制，取得宅基地使用权后必须按照法律法规的标准和条件使用。实践中，农村宅基地上房屋的翻建，需要满足两个条件。

一是要符合城乡规划。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

2009年北京市人大常委会通过的《北京市城乡规划条例》第四十一条，在规划农村地区，村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，可以实行规划许可管理，规划许可管理应当依据村庄规划进行。因此，吴某在原有宅基地上翻建房屋的行为应当取得相关审批手续，其程序为：向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，取得许可后方可按具体要求实施原有宅基地的翻建行为。

二是已经合法取得宅基地使用权，并且翻建不得超出合法拥用使用权的范围。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》规定，村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩；其他地区最高不得超过0.3亩。1982年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。根据《土地管理法》第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

本案中，吴某翻建房屋中在未经依法批准的情况下，擅自扩大宅基地面积显然是违法的，应当予以纠正，有关部门予以制止符合法律规定。对于在合法批准的宅基地范围内进行房屋翻建是否国重新办理用地手续，法律中没有规定，一般认为，只要村民不违背“一户一宅”、“使用权人不变”、“建址不变”、“符合土地利用总体规划和村镇规划”、“符合建房条件”、“不超过地方人民政府规定的宅基面积标准”等条件，在拥有合法的土地使用权的原宅基地上翻建房屋，不需要重新办理用地手续。

李某华和李某明系姐弟，原和父母共同居住在xx市xx村。李某华早年因结婚搬走，李某明和父母共同生活，后结婚生子，一家三口仍和老人共同生活。多年后，父母相继过世，无遗嘱。

父母过世后，李某明将老房子拆除，进行了翻建和增建，原房建材亦用于新房。2014年李某华和丈夫离异，因一直居住在公婆所有的房屋，所以离婚后无房产。2015年该区域实施拆迁，李某华以李某明为被告，起诉要求分割财产。

法院判决结果为，翻建后的房屋，其中两间归李某华居住使用。

1、农村宅基地非遗产，但是宅基地上房屋可继承。

由于农村土地除了依法属于国有的外，大部分属于村集体所有，因此，宅基地非公民私产，不能继承。但是，农民在依法享有的宅基地上所建造的房屋，属于公民的私有财产，依法可以继承。

2、原房屋已经拆除，已经无法继承。本案中，父母遗留遗产是父母在世时所建的房屋，而在父母过世后，李某明将原房屋拆除，也就是说，遗产房屋已经随着拆除行为而灭失，不能再进行继承。但是，法院可以依法确认原被告应继承的份额。

3、未征得其余继承人同意，部分继承人翻建的房屋，应视为共同财产。

由于原房屋属于共同继承的房屋，对于共同财产的处分，需要共有人协商一致。本案中，李某明无证据证明其翻建行为征得了李某华的同意，亦无证据证明李某华放弃权利，因此，翻建后的房屋，应当视为共同财产。

4、李某华无住房，分割财产时以分给部分房屋为宜。共同财产的分割，要本着方便生活的原则，本案中，李某华离异后无房居住，考虑到保障权利人的居住需要，法院分给其两间住房是恰当的。

没有农村户口，不能再原地基上翻建新房。根据《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

因此，没有农村户口，无权在再原地基上翻建新房。

申请宅基地是有正规流程的，事先要申请，切莫私自直接翻盖，不然算你违规，新房不给你证，确权确不上你不亏大发了？来看看到底哪些情况不能翻盖。

1、乱选地址

改建改建，就怕你改了地方，或者多占了地方，一般对这个管理特别严格，当时批的哪里就是哪里，不能乱换位置，也不能在不能建设的地方建宅子，比如耕地上是不许的。

2、建设超标

翻建改建宅子是不能超过宅基地标准的，少占了没人管你，多占了肯定是不允许的，虽然有可能暂时没人找你事儿，以后不好说。

3、私自建设

虽然一般不会要求你找专业建筑队建设，但是一旦超出层数要求就必须指定建筑方了，毕竟你要盖个基层高楼就必须要专业设计了，万一自己乱盖出了事故，那大家都麻烦。虽然好多屹立多年的宅子也是私人建造的，但是毕竟没有保障，出了事没人承担责任的。

4、没有权限

部分人已经户口迁出了，不属于这个村集体，没有权限翻盖。或者因其他情况丧失宅基地的各种权利的都没权限翻盖。

5、和邻居因翻盖产生冲突或者本身宅子权属关系不明确的

比如一家有两兄弟，父母去世后，宅基地没有明确遗嘱，两个人都有继承权，那其中一方不能随意翻盖。

宅基地是农民农村最重要的财富之一，每个农民都爱自己的宅子，都想把它建的落落大方。正因为考虑到宅基地对农民的重要性，所以对宅基地的管理特别严格，审批起来也不是特别容易，毕竟很多雷区都不能踩，比如一户一宅政策。

国家有关法律、法规对国有土地使用权出让制度作了规定，但对土地使用权出让年限起止计算问题却未明确规定，这是实际工作中需要解决的问题。

根据《城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》第16条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权”和1994年国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同示范文本》(宗地出让合同)第4条“出让年限……自领取该宗地国有土地使用证之日起计算”的规定，国有土使用权出让年限的起始日期应当确定为自领取或者颁发土地使用证之日。

土地出让年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

国有土地出让年限

完善土地有偿使用制度。

扩大国有土地有偿使用范围，扩大招拍挂出让比例，减少非公益性用地划拨，国有土地出让收支纳入预算管理。改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应。

住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。

工业用地50年

教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或者其他用地50年。

1.土地使用年限最高70年　据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

2.土地使用年限期满可自动续期

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。特别是2007年3月，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》开始在一定范围内征求意见，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”。

但是，当购房者的土地使用年限到期之后，需要怎样进行权利延期，是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。而有关业内人士认为，适当续费是最有可能的。

3.土地使用年限缩水的原因多　对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地使用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁经理就曾表示，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。2007年，该公司接手此地块时，地块的闲置时间已经很长了。同样，在江海区一“缩水”16年的某楼盘所在的地块，在1994年首次出让后，也闲置十多年才开始大面积开发。

对于闲置时间长的问题，有市民认为，其中不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的利润，故意不及时开发，等待升值后再进行开发，而等到可以销售时，土地使用年限已经过了很长的时间。对此，市国土部门有关负责人表示，近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。

房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。

柠檬，芸香科柑橘属植物，柠檬又称柠果、洋柠檬、益母果等。小乔木，枝少刺或近于无刺，嫩叶及花芽暗紫红色，叶片厚纸质，卵形或椭圆形。单花腋生或少花簇生。果椭圆形或卵形，果皮厚，通常粗糙，柠檬黄色，果汁酸至甚酸，种子小，卵形，端尖；种皮平滑，子叶乳白色，通常单或兼有多胚。

花期4-5月，果期9-11月。

柠檬是一种经济价值很高的植物，果肉可食用，果实用于调味品及工业原料，其果汁含多种维生素及矿物质，特别是维生素C的高含量为其它水果所不及，柠檬油是食品、日化等工业应用最为广泛的香料之一，果胶又广泛应用于食品、医药、纺织及造纸工业

2016年12月23日各地区柠檬市场价格行情如下：

产品名称市场/地区价格

柠檬北京丰台区新发地农产品批发市场 12.0元/公斤

柠檬北京朝阳区大洋路农副产品批发市场 10.0元/公斤

柠檬北京市通州八里桥农产品中心批发市场 19.0元/公斤

柠檬河北邯郸（魏县）天仙果品农贸批发市场 6.5元/公斤

柠檬山西长治市金鑫瓜果批发市场 12.0元/公斤

由于柠檬茶深受大众喜爱，柠檬在各领域的应用广泛，因此人工种植柠檬产品畅销，目前其市场价格平均在10元/公斤，2017种植项目中，柠檬种植值得纳入考虑范围内。

柠檬产中国长江以南，原产东南亚，主要产地为美国、意大利、西班牙和希腊。

柠檬因其味极酸，肝虚孕妇最喜食，故称益母果或益母子。

柠檬中含有丰富的柠檬酸，因此被誉为“柠檬酸仓库”。它的果实汁多肉脆，有浓郁的芳香气。因为味道特酸，故只能作为上等调味料，用来调制饮料菜肴、化妆品和药品。此外，柠檬富含维生素C，能化痰止咳，生津健胃。用于支气管炎，百日咳，食欲不振，维生素缺乏，中暑烦渴等症状，它是“坏血病”的克星。

2017种植柠檬意义重大，柠檬是很好的养生保健产品，具有较高的经济价值，随着健康的生活理念逐渐成为市场的主流，柠檬具有很大的市场提升空间，供不应求，许多种植户看好这一朝阳产业，逐渐兴起大规模种植柠檬的热潮。如果管理得当，亩产量可达到5000斤左右，所以，最重要的就是提高种植技术，提高产量与质量。

一、种植地块

柠檬原产于热带森林下层，属灌木性小乔木，枝条生长不规律，耐寒力差，属半阴性植物。种植地选择必须考虑水利和土壤条件，要选择交通方便、背风向阳、土层深厚、土质肥沃、有排灌条件的平地、缓坡地或高坎水田，海拔1000米左右，坡度30°以下的二台坡地。

二、种苗培育

选择野生酸香椽、枳壳、红桔等作砧木，立春前播种，5-6月上旬苗床移栽，及时加强水肥管理和病虫防治，消除杂草，保证11月下旬开始嫁接，砧木干茎粗度达到0.4厘米以上，最佳嫁接时间在11月下旬至翌年2月底，采用嵌芽嫁接，做好抹芽促梢，培养1-2个主枝，达到壮苗和大苗标准，干茎粗度0.8厘米以上，苗高40厘米以上。

柠檬的种植技术

三、种植时间

柠檬为常绿果树，本可以四季种植，但古人云：“种树无时，勿使树知”，意思就是种植时间并非一成不变，关键是不要损伤太多根系。因此根据柠檬的生长规律，柠檬的种植时间最好在3月10日前落实好种植土地，4月上旬前挖好种植穴，5月上旬前回好塘，6月上旬至6月底定植结束。

四、种植要求

柠檬属小乔木，种植方式和密度有别于其它高大果树，坡地要整台，打塘时表土和生土分开堆放，回塘时只回熟土，不要生土，在回了30厘米的熟土后，回施30-50千克基肥与土拌匀，再覆盖10厘米熟土后，加施复合肥或磷肥0.5-1千克，再回土至高出塘口20-30厘米做树盘，树盘不小于1平方米。

1、肥水管理技术

春芽萌发后先施0.2%的硫酸锌1次，在开花前、幼果期、果实膨大期用“瓜果壮蒂灵”+0.4%～0.5%尿素＋0.2%～0.3%磷酸二氢钾一起喷。幼果座稳后要保持土壤水分充足，关键在早春前10天浇透水一次。果实黄熟时，停止施肥，并减少浇水，让土壤保持湿润略微偏干。

倘若继续给予过多的肥水，则果实会提前老熟和早落。

2、控制夏梢

在果实成长期间，如果肥水充分，植株营养状况好，部分枝条会萌发新梢，新梢的成长必然会分流部分营养，影响果实的长大，又不利于花芽分化。为保住果实，对长出的新梢要及时抹除和修剪。修剪伤口用“愈伤防腐膜“及时涂抹灭菌消毒。

3、保花保果

柠檬具有旺长特性，对结果树可采用断根、控水、枝条环割等手段控制旺长。在5月至6月花期使用环割技术，用钝刀刃在树干光滑处环割深达木质部，之后涂抹“促花王2号”，保花保果，控夏梢抽发。

4、喷施硼肥

对缺硼果园可在花芽分化期喷0.1%～0.2%硼砂，在谢花后再喷1次，提高结果率和果品品质。

通过对柠檬树进行以上保花保果的新措施，保证花果期的养分充足，集中供给营养，从而实现稳产、丰产。术

注意事项：

不可在柠檬园地500米内栽种柑桔类果树，以防串花，结出奇异果子，降低柠檬品质。提倡果园养蜂，以助提高座果率。

坚决禁止在高杆作物种植地内套种柠檬，更不准在柠檬种植地内套种高杆作物。

建议在柠檬种植地内套种部分矮杆作物（最好是种植黄豆和花生），但不能套种藤蔓作物，套种作物要轮作。

流胶病是柠檬极易感染的一种病害，不仅影响植株的生长发育，减少产果量，而且降低柠檬果实品质，严重影响柠檬生产和果农的积极性。近年来，该病在各产区普遍发生，个别果园病株率高达90%以上，引起了人们的高度重视。

流胶病是柠檬生产中的常见病和多发病，因发病部位和发生期不同而名称有异，发生在树干上称流胶病或树脂病，田间为害叶片和青果叫砂皮病，贮藏期为害成熟果实时称蒂腐病。

根据病斑在田间复发侵染和自愈现象，可将症状分为无或有明显伤口病斑两大类，无明显伤口病斑又可分为流胶腐烂型与流胶未腐型。流胶腐烂型病部皮层腐烂，持续时间长，流胶量多，为田间发病的主要类型。流胶部位多在主干或主枝分叉处，病部皮层水渍状，渗出半透明黄褐色带恶臭的胶状物；病部树皮松裂脱落，木质部显露，周围出现隆起疤痕，病斑表面或表皮下密生黑色小粒点即分生孢子器。流胶未腐型病部呈红褐色，皮层干枯，略下陷，不剥落，病健交界处有一橙黄或黄褐色带，流胶不明显。

据调查，柠檬流胶病在果园普遍发生，主要分布在主干和主枝及其分叉处，以及向阳的西、南枝干和易遭冻害的迎风部位。施N肥较高的果园发病普遍，结果越多的树流胶病发生愈严重。流胶病周年均可发生，多在开始结果以后；春秋两季适于发病，以高温多湿的4～5月及8～9月最为严重；大龄较幼龄果树、叶片含N量高且K/B和K/N比值低的比含K量较高的植株，流胶病发生普遍且严重。感病果树叶片黄化脱落，树势衰退，轻者落叶不结果，重者植株枯死；果园出现落叶、枯枝、果实瘦小，产量和品质严重降低。

流胶病严重影响柠檬产量和品质，人们对该病的病原物、发病规律与防治措施等进行了不少研究，但防效尚不理想，目前生产上尚无十分有效的防治方法。因此，根据流胶病的发生特点，采取相应的预防措施是必要的：一是实行苗木检疫和消毒，二是培育无病苗木，三是选育和种植抗病品种，四是嫁接换枝增强树势，五是剪枝清园加强管理，六是防冻治虫减少创伤；当然探讨适宜的治理措施也非常重要。

3.1清洁卫生搞好冬季清园工作，彻底剪除病死枝干、挖除病死树集中烧毁，并用石硫合剂或五氯酚钠进行封园处理，杀灭越冬菌源；春季发病前，尽早清除烧毁病虫枯枝残叶，减少病源，提高防病效果；喷洒波美3度石灰硫磺合剂，控制病菌扩散为害。

3.2农业防治做好果园开沟排水，改善生态条件，提高施肥水平，冬季气温下降前对果树进行培土防冻。

新建果园应选择排水良好，灌溉方便的地势，选择抗性强的砧木。加强果园田间、肥水和栽培管理，增加K、B含量，适当控制N量，有利于防治流胶病和提高果实品质。

3.3物理防治防虫防病、防寒防冻和防感染是柠檬果园管理的关键环节：首先树干刷白。入冬前对结果树刮去枯皮，剔除霉层，给主干和主枝普刷一层白色，既可杀灭病原菌及多种越冬害虫，又可增强树体反射能力，使昼夜温差变化比较稳定，避免“日灼夜冻”。

其次要经常检查，随时刮治。一旦发现流胶病，即用酒精消毒后的利刀刮去病部，直到健康处；然后用50%的多菌灵或托布津100倍液，或1∶3的碱水液涂抹病部，每周1次，连续2次，促进伤口愈合。

据报道，缠塑料膜可治流胶病。将树枝干流胶部位温润，用刀削去患部外皮直至好韧皮部，然后用塑料薄膜缠紧缠严，翌年夏季生长旺期解开重缠1次，第3年秋季解开，大小枝流胶病全部治好，无一复发。另外，火焰灼烧法治愈率可达100%。用喷灯对准发病部位，从外缘向中央直接灼烧，大约烧30～40秒钟，使腐烂部与之相接的健部边缘不冒紫褐色的胶液为止。

此外，病患树枝采用芽接或将流胶上方10～20cm处的枝剪去并涂药保护，同时做好夏季捕杀天牛成虫工作，可预防和减轻流胶病的发生危害。

3.4化学防治患病的果园和树干需用药防治，用药时间主要掌握在流胶病盛发期，防治方式主要有树冠喷药保护、树干刷白防虫、病部刮胶涂药和果园喷药防治等。

另外，对于重病果园，春梢萌发前、落花2/3时及幼果期，结合其他病害防治，喷施50%退菌特500～800倍液，可防治叶片和果实感染病害；对于中晚熟品种在8月中旬普遍喷洒1次50%的多菌灵800倍液加1%的硼砂；对已出现的流胶果，补喷1次1.2%的硼砂加20mg的2，4-D，5～7天后恢复正常。

果实采收后用50%托布津或多菌灵200～500倍液加100～200mg的2，4-D涂于果蒂部，防治蒂腐病效果好。

彭正东回乡种柠檬稳步实现致富梦

“我家里今年种植的柠檬出口到了香港和成都的一些超市了，虽说今年价钱比去年少了点，但估计全年就有14万块釴收入。如果说再加上育柠檬秧秧、地里间种的西瓜和生姜等收入，今年收入15余万是棒棒都敲不脱的。”9月13日，正在把柠檬装车外运的仁寿县龙旺乡李坝村10组的彭正东，笑逐颜开地说。

今年32岁的彭正东的老家是“中国柠檬之乡——安岳县”云峰镇人，而云峰镇正是安岳县种植柠檬历史最长、质量最好、产量最高的地方。10年在外打工的彭正东，与仁寿县龙旺乡李坝村10组姑娘胡燕辉相识、相恋后，带着一手的安岳柠檬种植技术成为岳父母家上门的二女婿。

李坝村10组山高水缺，历来是个靠天吃饭的地方，交通也不方便，而彭正东的岳父母也是几间泥墙瓦房，吃水还要到山脚下500米远的水井里去挑，来回一趟要半个小时。各方面的情况比起他的安岳老家来说，硬是差远了。“我当时看到这种情况，心都凉了一半了”。

彭正东说。但是他也看到了希望：这就是岳父母的住房周围的包产地土质肥沃，地也平坦，当地气候和安岳老家也差不多，何不发展柠檬种植呢？再说仁寿境内也没有种植柠檬的，更何况柠檬市场前景看好，种植柠檬大有搞头。说干就干，2001年秋天，彭正东从安岳老家带回12株挂果的柠檬树回来栽植在房屋侧面，第二年就开花结果600余斤，在富加街上以每斤5元的价钱，共收入3000余元。看到以前分文不值的“鸡啄地”变成了现钱，2003年彭正东又千辛万苦地从安岳老家带回60株挂果的柠檬树回来栽植，形成了面积3亩的当地独一无二的柠檬种植园。本身就有一手的安岳柠檬种植技术成为上门女婿彭正东，经过他的精心管理，加上当年市场价格上扬，在2005年就破天荒地有了3万余元的收入。

由于当时是他一家人单独种柠檬，加上销售渠道不是那么畅通，岳父母怕果子多了“卖不脱”，就劝女婿保住现有的面积就是了。但彭正东坚信柠檬市场前景相当广阔，只有适当扩大规、精心栽植，科学管理，种植更优质的果果才是唯一出路。

石榴，落叶乔木或灌木；单叶，通常对生或簇生，无托叶。花顶生或近顶生，单生或几朵簇生或组成聚伞花序，近钟形，裂片5-9，花瓣5-9，多皱褶，覆瓦状排列；胚珠多数。浆果球形，顶端有宿存花萼裂片，果皮厚，果熟期9-10月。

性味甘、酸涩、温，具有杀虫、收敛、涩肠、止痢等功效。石榴果实营养丰富，维生素C含量比苹果、梨要高出2倍。中国传统文化视石榴为吉祥物，视它为多子多福的象征。

石榴种植历史悠久，目前其栽植面积约200万亩，位居世界第一位。石榴的种植最早可以追溯到汉朝时期。张骞出使西域，从安石国带回了一些石榴种子。归国后，就在长安城上林苑种植了十株。

后来，在三千花卉中，石榴花开得格外特别，深受汉武帝的喜爱，进而逐渐被世人所认识、种植并繁育开来。我国现有石榴品种已经达到120多种，在我国南北方都有栽培。

2017种植石榴赚钱吗？目前市场价格在4元左右一斤，亩产量4000斤，而且石榴营养价值高，口感好，深受大家喜爱，销售不成问题。因此，2017种植石榴前景较好。石榴生于海拔300-1000米的山上。

喜温暖向阳的环境，耐旱、耐寒，也耐瘠薄，不耐涝和荫蔽。对土壤要求不严，但以排水良好的夹沙土栽培为宜。

2016年12月份石榴各地市场价格行情如下：

产品名称市场/地区价格

石榴 ?北京丰台区新发地农产品批发市场 8.3元/公斤

石榴 ?河北邯郸（魏县）天仙果品农贸批发交易市场 5.8元/公斤

石榴 ?山西长治市金鑫瓜果批发市场 8.8元/公斤

石榴 ?江苏凌家塘农副产品批发市场 7.4元/公斤

石榴 ?浙江义乌农贸城 9.5元/公斤

近年来，果树种植掀起一股热潮，而石榴这一稀有种植品种更是成为种植户的重点考虑品种，

我国石榴已经进入市场销售阶段，在全国农产品价格下行的大趋势下，石榴鲜果销售和深加工需求旺盛，销售普遍迎来了喜人局面。

石榴市场购销两旺，得益于品质持续提升。通过深加工开发出的系列产品，如石榴酒、饮料、国酿等，每年消化优质鲜石榴约8千吨，精深加工需求旺盛。

我国石榴各产地均全程采用标准化、生态化种植管理技术，全力助推石榴走向市场化、品牌化提质增效的升级之路。

近年来，政府加大了对石榴深加工企业的扶持力度，开发出的健康果酒，无论是鲜榨石榴汁还是发酵石榴酒，都受到大众的欢迎。

但今年石榴品质不降反升，受到消费者的称赞，优质石榴的市场需求旺盛。2017石榴种植需要果农针对石榴品种特性，合理安排销售时间，同时多渠道获取市场信息，保证石榴市场正常运行。

1、选栽优良品种

石榴可分为甜、酸、酸甜三类，如无特殊需要，在栽培上以栽培甜石榴为主，主要优良品种有大红袍、青皮甜、白皮甜、红皮甜等。

2、培育壮苗

石榴苗的培育主要有根蘖苗和扦插育苗两种方式。

根蘖苗因其生长环境不同，其苗长势，粗壮程度差异较大，加之须根较少，因此，用根蘖苗建园时，最好在刨取根蘖苗后，先行短截、在苗圃中培育成壮苗，第二年再定植，这样可以提高成活率，保证栽后第一年生长健壮。前期应避免活动插条，以免影响成活，后期适当控水，进行摘心，保证苗子粗壮充实。

1、改良土壤栽植前要先深翻扩穴，施入足够的有机肥。成片栽植行株距以5米×3米为宜，堰边栽植株距3米为宜，应尽量选择光照较好的地方。

2、配置好授粉品种石榴为异花结实，主栽品种与授粉品种比例至少为3：1，上述的品种可互为授粉品种。

3、适当晚栽石榴早春易抽条，因此，要在4月初地温上升到10℃以上时栽植，随起苗，随栽植，栽后树盘覆盖地膜，提温保墒，缩短缓苗期，提高成活率。

4、摘心促壮栽植当年7、8月份，进行摘心，促发分枝，促下部粗壮。7月份雨季到来后，要控水，防枝条旺长，避免枝条冬春抽干。

石榴宜采用丛状自然树形。定干高度为30厘米，发出4－6个主枝，自然生长2－3年后，将主枝角度撑拉至55－60度，即可基本成形。在修剪上要冬夏结合，石榴结果以具有6－8片好叶的叶丛枝为主，因此，夏春对内膛过旺枝、二次枝及长枝摘心，充实侧芽，促发壮短枝。石榴分枝力强，冬季修剪延长枝不必短截，只疏除过密枝及发育不充实的二次枝。

1、合理施肥。秋季每株施入优质圈肥160公斤左右，饼肥1－2公斤；6、8月份各追施尿素一次，1－2年生树，每次每株用量50－100克，3－4年生树，每次每株用员200～250克，追肥后根据降雨情况，酌情浇水。

2、地膜覆盖及树盘覆盖1－2年生树，早春晚秋覆盖地膜；3－4年生树，树下连年覆盖，每株约50－100公斤，覆盖厚度15－20厘米。

3、土施多效唑（PP333）6月上旬，对3－4年生树，按每平方米树冠投影面积施入0．2－0．25克（纯量）多效唑，可促生大量完全花。

一是在其营养生长和开花期间。光照不足或恰逢阴雨天气；光照不足，会造成植株营养生长相对过旺，不利于体内营养物质的积累，从而影响到生殖生长，因而开花后随即脱落；若开花时又遇连续阴雨，则会使雌蕊不能正常受精，致使其光开花而不能结果。

二是施肥搭配不当。对于观果石榴，在施追肥时，要氮、磷、钾三要素适当搭配，若氮肥过多，磷、钾肥偏少，植株缺少必需的挂果养分，则也可能造成挂不住果。

三是在其开花期间及前后。

盆土浇水过多或盆土偏干，盆土浇水过多，则枝叶疯长，或营养须根腐烂，开花了也挂不住果；盆土过干，致使其营养须根萎缩，花朵得不到足够的水分、养分，必然会掉落，更谈不上授粉挂果。如果是一年开一次花的果石榴，则今年已很难再度挂果，惟有给予植株修剪、增加光照、控制好水肥供应，还可期望来年开好花、结好果。若为一年可开多次花的“月季石榴”，则可通过增加光照，追施磷钾肥，缩剪徒长枝抑制营养生长，删剪细弱枝条，通风透光等措施，来促使盆栽石榴植株的再度开花结果。

一、选地选择温暖、向阳、背风、排水良好，中性或微酸性土壤，以略粘性土壤最好。重粘土，果皮厚粗、黑斑、裂果；光照不足，生长不良，果小、味淡、低产；气温降到-18℃易受冻害。

二、优种选用大红甜、净皮甜、甜红蛋、水晶姜、玛瑙子、王石子、服脂红、粉红、软子大籽、大马牙甜，粗1厘米以上，根长15厘米以上，1-2年生壮苗。

三、春栽刚发芽栽植，成活好，生长快，秋栽易受冻抽条。

四、密度立地条件好，中熟品种，3米x5米，5米x5米；立地条件差，晚熟品种，3米4米、4米x4米。

五、树形培养开心形，干高0.8-1.0米；主干分布主枝3-5个，每主枝着生侧枝2-3个，结果枝均匀分布于主侧枝。

六、修芽发芽前疏除过密、重叠、徒长、病虫、枯干、基部萌发枝。短截延长枝(剪留25-40厘米)和2-3年生结果枝。

七、花管丰产关键在于花期管理。

摘心：新梢30-40厘米，摘去1／3，小花枝由花以上2-3对叶片处去顶梢，一般花枝去顶梢5厘米。

石榴为石榴科植物石榴的果实。产我国大部地区。以个大、色红黄、味甜酸者为佳。

“榴者，天下之奇树，九洲之名果”，“华实并丽，滋味亦殊。商秋受气，收华敛实，千房同蒂，千子如一。

缤纷磊落，垂光耀质，滋味浸液，馨香流溢。”这是晋代渊岳《安石榴赋》中的一段文字。它以生花妙笔，把石榴花果的生姿生态，色味香形写得千媚百态，美不胜收。

石榴性味酸、甘、涩、温，入肾、大肠经。

石榴果实中含有机酸、维生素C和B均较丰富，此外尚有蛋白质、脂肪以及钙、磷、钾等矿物质。

石榴的果实、果皮、根及花均可作药。

药用果实多用味酸者，有涩肠止血之功。果皮含鞣质、生物碱及熊果酸等，有明显的收敛和抑菌作用，为强力的治痢疾药。根皮含石榴皮碱，为驱虫要药，用于治疗肾结石、糖尿病、乳糜尿也有效。花可止血及赤白带下，还用以泡水洗眼，有明目效能。另外石榴子油还有雌性激素样作用。

1、防治口臭：用石榴籽煎汁后含漱，可以防治口臭和扁桃体炎;

2、止泻杀菌：果皮为强力治痢药，有收敛作用。石榴皮内含有石榴根皮碱，对痢疾、伤寒、结核、绿脓杆菌等和各种皮肤真菌有抑制作用;

3、生津止渴：鲜食石榴果具有生津解渴、解酒排毒的作用;

4、美化肌肤：脸色苍白的人可将石榴洗净后切成片涂抹于面部，待汁干后用清水洗净再敷以护肤品，可使皮肤红润起来。

药膳方选

1、石榴子糖浆：石榴子榨汁，加白糖或冰糖，制成糖浆，用以含漱或内服。治口腔发炎。

2、酸石榴皮水煎：酸石榴皮水煎，加红糖适量服用。治尿血、鼻衄。

1.抗菌作用

石榴皮对金黄色葡萄球菌、溶血性链球菌、伤寒杆菌、副伤寒杆菌、霍乱弧菌、大肠杆菌、变形杆菌、绿脓杆菌、结核杆菌、脑膜炎双球菌、幽门螺旋菌、淋球菌、各种痢疾杆菌等均有不同程度的抑制作用，其中又以对伤寒杆菌、志贺氏痢疾杆菌作用最强。石榴皮水浸剂对多种致病真菌也有不同程度的抑制作用。

2.抗病毒作用

石榴皮鞣质是抗生殖器疱疹病毒的有效成分，它不仅能抑制病毒在细胞内的增殖，还有直接杀灭病毒和阻止其吸附细胞的作用。

石榴皮煎剂对甲型PR8株流感病毒有抑制作用。石榴皮水提液对HBV有体外灭活作用

3.驱虫作用

石榴皮煎剂有驱绦虫作用，有效成分为石榴皮碱、异石榴皮碱、伪石榴皮碱等。其机制系作用于绦虫的肌肉，使其持续收缩。

4.其他作用

石榴皮碱对温血动物的脊髓有兴奋作用，可引起痉挛，大剂量可使运动神经末梢麻痹，最后可因呼吸中枢麻痹而死亡。

石榴皮鞣质有助于局部创面愈合或保护局部免受刺激。石榴皮甲醇提取物的一化合物对牛红细胞的碳酸脱氢酶活性有抑制作用。石榴皮粉末可降低雌性大鼠的受孕率。

5.毒性

石榴皮水提液大鼠口服给药LD50为4.785g/kg;小鼠腹腔给药LD50为799.9g/kg。生殖毒性实验无致突变作用和致畸现象。

立体农业，又称层状农业，就是利用光、热、水、肥、气等资源，同时利用各种农作物在生育过程中的时间差和空间差，在地面地下、水面水下、空中以及前方后方同时或较互进行生产，通过合理组装，粗细配套，组成各种类型的多功能、多层次、多途径的高产优质生产系统，来获得最大经济效益。

如在葡萄地里种草莓、草莓收后种菜等。鸭河口库区，水库水面发展网箱养鱼、银鱼养殖及库汊养鱼开发，环库发展猪鸡水禽立体养殖，这也是立体农业的典型。提出关于立体农业这一学术名词，早在20世纪初美国哥伦比亚大学的J.R．smith教授曾概括为：立体农业是“种植业、畜牧业与加工业有机联系的综合经营方式。

”目前我国有关立体农业的定义大体有3种表述。

立体农业最早产生于农作物的间作套种。在中国已有2000多年的历史。长期生产实践中形成的珠江三角洲的基塘农业，利用江河低洼地挖塘培基，水塘养鱼，基面栽桑、植蔗、种植瓜果蔬菜或饲草，形成“桑基鱼塘”、“蔗基鱼塘”或“果基鱼塘”等种植和养殖结合的生态农业系统，是一种比较理想的立体农业。但对中国立体农业的研究仅10多年历史，其理论还处于探索阶段，在其他国家，如坦桑尼亚、斯里兰卡等也常见立体种植，美国、印度、印度尼西亚等正在兴起与中国立体农业相类似的混合种植、多层利用和农林牧渔结合的种植、养殖业。

狭义立体农业指地势起伏的高海拔山地、高原地区，农、林、牧业等随自然条件的垂直地带分异，按一定规律由低到高相应呈现多层性、多级利用的垂直变化和立体生产布局特点的一种农业。如中国云南、四川西部和青藏高原等地的立体农业均甚突出。

这里种植业一般多分布于谷地和谷坡，山地为天然林，间有草地，林线之上为天然草场，具有规律性显著、层次分明的特点。

仅指立体种植而言，是农作物复合群体在时空上的充分利用。根据不同作物的不同特性，如高秆与矮秆、富光与耐荫、早熟与晚熟、深根与浅根、豆科与禾本科，利用它们在生长过程中的时空差，合理地实行科学的间种、套种、混种、复种、轮种等配套种植，形成多种作物、多层次、多时序的立体交叉种植结构。

是指在单位面积土地上(水域中)或在一定区域范围内，进行立体种植、立体养殖或立体复合种养，并巧妙地借助模式内人工的投入，提高能量的循环效率、物质转化率及第二性物质的生产量，建立多物种共栖、多层次配置、多时序交错、多级质、能转化的立体农业模式。

广义的立体农业指根据各种动物、植物、微生物的特性及其对外界生长环境要求各异的特点，在同一单位面积的土地或水域等空间，最大限度地实行种植、栽培、养殖等多层次、多级利用的一种综合农业生产方式。如水田、旱地、水体、基塘、菜园、花园、庭院的立体种养等；林地的株间、行间混交和带状、块状混交等；水体的混养、层养、套养、兼养等均属之。以中国珠江三角洲的桑基、果基、蔗基鱼塘等为典型，具有多层次、多级利用的特点。

着眼于整个大农业系统，它包括农业的广度，即生物功能维；农业的深度，即资源开发功能维；农业的高度，即经济增值维。它不是通常直观的立体农业，而是一个经济学的概念，与当前“循环经济”的概念相似。

上述3种观点从不同的角度对立体农业进行理论尝试，都是对传统平面农业单作的扬弃。第一种概念的边界只限于立体多层种植，是农作物轮作、间作、套作在现代农业技术下的延伸和发展，由于概念边界过窄，局限于种植业内部的山、水、田、滩、路的多维利用，忽略了兴起中的林牧(渔)、农牧(渔)复合种、养，以及庭院种、养加工，容易使立体农业同间作、套作混淆起来；第二种概念能够反映出当代中国立体农业的本质特征，它既有区域内垂直梯度的立体种养循环布局，又有单位面积(水体)立面空间的种养(加工)合理配置；第三种概念边界过宽，包容农、工、商综合发展，边界的无限延长无疑否定了立体农业本身的特点，造成与生态农业、农业综合开发、农业现代化之间的概念重叠和模糊，失去了立体农业存在价值。

经过以上分析，可把立体农业的概念总结如下：立体农业是传统农业和现代农业科技相结合的新发展，是传统农业精华的优化组合。具体地说，立体农业是多种相互协调、相互联系的农业生物(植物、动物、微生物)种群，在空间、时间和功能上的多层次综合利用的优化高效农业结构。

立体农业的模式是以立体农业定义为出发点，合理利用自然资源、生物资源和人类生产技能，实现由物种、层次、能量循环、物质转化和技术等要素组成的立体模式的优化。

构成立体农业模式的基本单元是物种结构(多物种组合)、空间结构(多层次配置)、时间结构(时序排列)、食物链结构(物质循环)和技术结构(配套技术)。现在立体农业的主要模式有：丘陵山地立体综合利用模式；农田立体综合利用模式；水体立体农业综合利用模式；庭院立体农业综合利用模式。

我国的三种立体农业模式：1、黄淮海平原：鱼塘-台田模式；2、珠江三角洲：基塘农业；3、江西省泰和县千烟洲：丘上林草丘间塘，缓坡沟谷果鱼粮。

“上农下渔”的台田模式是一种由台田、排水沟道与鱼塘等其他农业生长机制共同构成的盐碱地土地利用模式，主要分布于黄淮海平原。

台田模式建设基本思路是挖土为塘注水养鱼，堆土成台在上耕作，台地特征与排水网络结构为其核心要素。建成后，黄河水漫灌，盐碱逐渐下渗，变为良田，是人类改造大自然的一次成功尝试。

简介

“上农下渔”的台田模式是一种由台田、排水沟道与鱼塘等其他农业生长机制共同构成的盐碱地土地利用模式，上部台地进行农业种植，下部坑塘进行水产养殖，主要分布于黄淮海平原。台田模式在黄河下游地区分布较多，覆盖山东、河北、河南等省，特别集中在黄河三角洲及周边区域。另外，东北、宁夏、珠江三角洲等地也有所应用。山东东营的“上农下渔”是台田的典型代表。

由于综合效益突出，1997年被山东省政府定义为“东营模式”加以推广。[1] ?本词条将以东营台田为例介绍台田的相关信息。台田模式建设基本思路是挖土为塘注水养鱼，堆土成台在上耕作，台地特征与排水网络结构为其核心要素。建成后，黄河水漫灌，盐碱逐渐下渗，变为良田，是人类改造大自然的一次成功尝试。

建设背景

由于东营位于黄河入海口，沿海一带地势平缓，排水不畅，再加上黄河水侧渗和海水浸润顶托，导致土地盐碱化。其次，地下水埋深浅，矿化度高，直接导致土壤含盐量高。再次，与气候有关。

东营市属于季风气候，蒸发量是降雨量的三倍，干旱季节土壤毛细作用显著，盐分极易随水分上升。另外，不适当的人类活动也是土壤次生盐渍化的主要原因。黄河三角洲土地利用方式的改变、农业灌溉方式的不当引起区域地下水位升高，是土地次生盐碱化的直接原因。 ?据当地文字文献记载，二十世纪九十年代东营土地大多为滨海盐碱化土壤，渗透系数低，土壤表层含盐量5‰左右，0-20cm有机质含量为3‰左右，多为过去开发的稻田，土地利用率仅8%左右，植被多为芦苇、马绊、柽柳、黄蓿菜等。

台田模式建设历史

中国古代劳动人民对盐碱地的利用可追溯到夏商周时期，经过千百年的发展，至元朝时期，台田模式初具雏形。1998年，在各级政府的大力支持和领导下，东营市开始进行盐碱地改造，发展台田模式农业，2003年前后，台田兴修规模达到顶峰。

原理

台田通过调控地下水位来改良盐碱地，系统中均采用抬高地面开挖鱼塘和排碱沟的基本立面结构来有效控制地下水位。一方面，抬地挖塘可以增加地下水位与台田耕种表层的相对距离，使地下水位相对深度大于土壤返盐临界深度。另一方面，通过控制水位高度可以一定程度上降低地下水位。两方面共同作用使台田表层土壤在旱季时不致引起积盐。灌溉淋洗（以水控盐）：依靠自然降水或定期人工灌水可以起到淡水淋碱的作用。

排水携盐（带走盐分）：台田表层的盐分随淡水排到渗碱沟，进而降低土壤含盐量。台田模式完整的排水系统可以有效地接纳淋洗的盐水，顺畅地排出系统。

效益：

1.经济效益

形成“上粮下渔中间稻”的良性循环农业生态模式，成为集菜、鱼、稻、禽、猪等多品种生态养殖高科技农业模式。

2.社会效益

充分利用盐碱地，为盐碱地的开发利用探索出新路子；传播了科学知识，提高了群众的科学种养水平。通过项目的实施，初步探索出渔农结合种养配套技术，增强了广大干部群众科技意识，为新技术、新成果的推广打下了坚实基础。

3.生态效益

有效地改善生产、生活环境，改善田间小气候，初步形成了高效生态农业模式。

限制因素

台田由堆土而成，台地特征为其核心要素，海拔相对较高，水分易流失，较平地更易出现干旱症状，农作物缺水，极大地影响收成。土壤中盐碱下渗至水塘中，若无充足水源进行水交换，则会导致水质变差，对养殖物种极为不利。而东营市位于黄河下游入海口附近，农业供水受黄河水量影响较大，干旱年份，供水不足，台田干旱，鱼塘养殖受限。

建议

在“上农下渔”模式中，由于技术限制、资金问题和风险较大，台田下部的坑塘多数没有得到有效利用，造成空间和资源的浪费，建议在今后的生产生活中，提高农民科学技术水平，提供充足的资金支持，使台田得到全面利用以增加收益。

目前台田建成后通过大水漫灌的方式使盐碱逐渐下渗成为良田，但这种方式会在一定程度上造成水资源的浪费和土壤板结，因此建议采用滴灌和喷灌的方式进行灌溉淋洗、排水携盐，达到改良盐碱地的目的。

基塘农业是珠江三角洲人民根据当地的自然条件特点，创造的一种独特的农业生产方式。鱼塘的塘基上种桑、种蔗、种果树等，与鱼塘结合分别称为桑基鱼塘、蔗基鱼塘、果基鱼塘。基塘互相促进，以桑基鱼塘最典型。基塘农业是珠江三角洲农业的特色，集中分布在顺德、南海等市。

简介

新的基塘农业模式和科学的方法，使农副产品更多样化，质量更提高，更具有进入港澳市场和国际市场的竞争能力。

珠江三角洲平原上的居民将低洼易有洪患之处挖成池塘饲养鱼类，挖出的塘泥堆于周围，称为“基堤”，基堤上种植果树、甘蔗、桑树、花卉等，如此既能防洪，又能增加收入，而农作物在加工过程中产生的物料，尚可投入池中作为饲料，是一种具有生态特色的农业经营方式。

原理

随着农业生产部门的多样化和商品农业的发展，基塘农业的“基”和“塘”都发生了新的变化，表现为：

“基”上作物多样化 “塘”鱼养殖科学化

杂基← 桑基 →菜基饲料养殖

（花卉、玉米、花生等）（蔬菜、瓜果）

草基网箱养殖←蚕沙喂养→使用机械养鱼

（橡草）（配合饲料）

割草、蚕沙喂养

优点

◎改善多水患的自然环境

◎形成土地利用精细、水陆互养、能量循环、地力历久不竭的农耕系统

主导因素

主导因素为地形，因为地势低洼使它只能发展基塘农业。

适宜地区

适农业发展，但常常发生水患的地方

发展情况

以「桑/鱼/蔗基鱼塘」为例

◎在低洼处挖筑池塘，饲养鱼虾，并种植菱、藕?塘

◎挖出来的淤泥，在塘边填筑成宽平高亢的田地，种植稻米或甘蔗

◎田边则是填筑稍高的基堤，栽种桑树或蔗树?基

◎一方面巩固池岸，一方面用桑叶养蚕，发展丝织业；或生产更多的蔗糖

◎以农作物的残渣，以及蚕粪、蚕蛹养鱼

◎鱼虾捞捕后，挖取塘中的淤泥或利用糖厂的滤泥补充田地的养分

立体农业的特点集中反映在四个方面。

1.集约

即集约经营土地，体现出技术、劳力、物质、资金整体综合效益；

2.高效

即充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，同时提高人工辅助能的利用率和利用效率；

3.持续

即减少有害物质的残留，提高农业环境和生态环境的质量，增强农业后劲，不断提高土地(水体)生产力；

4.安全

即产品和环境安全，体现在利用多物种组合来同时完成污染土壤的修复和农业发展，建立经济与环境融合观。

总之，开发立体农业、发挥其独特作用，可以充分挖掘土地、光能、水源、热量等自然资源的潜力，提高人工辅助能的利用率和利用效率，缓解人地矛盾，缓解粮食与经济作物、蔬菜、果树、饲料等相互争地的矛盾，提高资源利用率，可以充分利用空间和时间，通过间作、套作、混作等立体种养、混养等立体模式，较大幅度提高单位面积的物质产量，从而缓解食物供需矛盾；同时，提高化肥、农药等人工辅助能的利用率，缓解残留化肥、农药等对土壤环境、水环境的压力，坚持环境与发展“双赢”，建立经济与环境融合观。

根据不同生物物种的特性进行垂直空间的多层配置；自然资源的深度利用，主产品的多级、深度加工和副产品的循环利用；技术形态的多元复合等。立体农业分异基面和同基面两种类型。异基面立体农业指不同海拔、地形、地貌条件下呈现出的农业布局差异。如云贵高原在河谷地带和低山区水田以冬作物—水稻一年两熟为主，旱地以小麦一玉米、甘薯一年三熟或两熟为主，还可种植热带、亚热带瓜果。

半山区以一年一熟水稻或一年二熟旱作物为主；高山区只种玉米、马铃薯、荞麦等一年一熟旱粮；桑基鱼塘、果基鱼塘等属微观异基面立体农业。同基面立体农业指同一块田地上的间混套作及兼养动物、微生物的立体种养系统。如林粮或粮菜间作、稻田养鱼、农田插种食用菌等。

合理的立体农业能多项目、多层次、有效地利用各种自然资源，提高土地的综合生产力，并且有利于生态平衡。

由于气候变化所导致的洪旱灾害正在严重破坏着传统耕地。最近地三次洪灾（1993年，2007年，2008年）使得美国在农作物上损失了上亿元，而且表层土也遭到了严重的侵蚀。而降雨模式以及气温的变化可能会使印度在这个世纪末的农业产量减少30%。

而且，人口的迅速增长给农业带来更大的压力，使得农民不得不耗尽土地资源来满足人们的需求。

人均可耕地面积从1970年的一英亩到2000时已经减少成半英亩，而且据美国有关部门预计，到2050时，人均可耕地面积将会减少到三分之一英亩。在我们知道这种以土地为基础的传统的农业形式时，就已经有上百万的人在采用这一形式了。但继续这样下去，经历了年之久的传统农耕形式将不再是一种可持续发展的选择。

传统耕作方法中的灌溉现在已经用去淡水的百分七十。这些水用在农作物上后，又经过过多的农作物沉积入地球水层中去，使得泥沙、农药、除草剂还有化肥这些物质把淡水都给污染了，不能被再次使用。发达国家必须在世界性饥荒发生之前找到新的解决方法，不能让为一杯纯净的水，一盘优良的大米和大豆战斗这样的事情发生。

立体农业就像是一种生态功能的系统，废弃物可以被重新利用，那些用于营养液和气栽法技术中的水也经过除湿后被使用，这样的重复形成一种良性的生态环境。

建立立体农业的技术现在已被用于环控农业设施，但还没有与在城市的高层建筑里生产食物有密切的关系。

不

仅仅只有这样的高层建筑才可以容纳立体农业。学校，饭店还有医院这种综合性的建筑的上层都可以成为各种各样大小不同的农田来种植庄稼。这些农田可以通过持续不断地为城市的人们提供新鲜的蔬菜和水果，防止健康问题。立体农业可以整年持续不断地生产无农业化学品的食物。鱼和家禽也可以在室内养殖。由于这种农业不需要大型的农业机械以及把粮食从农村运送到城市的卡车，从而减少了大量矿物燃料的使用，降低温室气体的排出量。

第一个真正的室内农场是在康奈尔大学建立起来的。第一年的水培生菜，每平方英尺长就长出68棵来。在纽约每棵生菜的零售价是2.5美元，由此，相信人们可以很容易地算出其它农作物的赢利来。美国研究人员积极倡议在未来建立一种立体农业模式，在高大的建筑物中用营养液培植农作物，而将地面上的耕田还原成森林。

国家有关法律、法规对国有土地使用权出让制度作了规定，但对土地使用权出让年限起止计算问题却未明确规定，这是实际工作中需要解决的问题。

出让: 根据土地管理法规定，凡经营性项目用地必须以出让方式供地。土地出让只限于土地使用权出让，所有权依然为国家所有，即国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地成本、土地出让金等费用的行为。

国有土地出让年限

完善土地有偿使用制度。扩大国有土地有偿使用范围，扩大招拍挂出让比例，减少非公益性用地划拨，国有土地出让收支纳入预算管理。改革完善工业用地供应方式，探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让、租让结合供应。

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年。

农业生产者是指从事农业（包括种植业、养殖业、林业、牧业、水产养殖业）生产的单位和个人。都叫农业生产者

农业生产者是指从事农业（包括种植业、养殖业、林业、牧业、水产养殖业）生产的单位和个人。

农业生产者从传统的意义上讲主要指农牧民。现在一般指从事农业（包括种植业、养殖业、林业、牧业、水产养殖业）生产的单位和个人。农业生产者仍然以体力劳动为主，劳动成果受自然条件影响较大。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定，农业生产者销售的自产农产品可申请免征增值税。申请应提供的资料包括：1、调查报告。（报告内容：公司的基本情况；生产经营情况；反映上年度免税产品生产成本、销售额等；产销是否合理；减免期限。

）；2、《纳税人减免申请审批表》；3、企业减免税申请书；4、生产用地租赁合同；5、生产场地房地产证明（房地产证明或村委等政府部门证明等。证明内容：经营场地情况、农产品是否自产等。）及主管税务机关要求的其他资料。

中国在向工业化、城镇化道路迈进的过程中，面对农业人口占比大，剩余劳动力多的状况，一方面，农民需要通过打工来解决改善生活的途径，另一方面，中国非农业经济的发展，也需要农村这支强大的劳动大军作为力量的支撑。

因此，在江西、湖南、四川等内陆省份还出现了不少的以打工收入为主要经济来源的打工县、打工乡、打工村，这些地方因青、壮年的农业劳动力在东南沿海打工，繁重的农业生产劳动任务便留给了体弱的农村中老年们，这样一来，又带来了新的农业生产问题：农业生产本是一种以强体力劳动为主的生产劳动，青、壮年者进城打工，年老体弱、文化知识缺乏的农民留守在农业生产第一线以后，农田的基本设施修善、农业的基本建设、农业生产技术的提高、农业生产发展的后劲等问题，又待于我们研究解决。

只有初级农产品不需要交税，农业生产者自产自销的农产品(初级农产品)免征增值税。《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品。

农产品是不缴纳增值税的，而销售电信器材是要缴纳增值税的。固定资产是相对企业来说的，电信器材是你公司的产品是要缴纳的，而购买电信器材的企业由于是将它作为固定资产，按照2009年以前的税法不能抵扣增值税进项税额！但是2009年由于实行消费型增值税，所以今年开始也可以抵扣了！

消费型增值税可以理解为允许所有增值税一般纳税人抵扣其新购进设备所含的进项税额，而未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。同时与企业技术更新无关，且容易混为个人消费的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇排除在上述设备范围之外。

另外小规模纳税人征收率统一调低至3％。你可以这样看今年实行的消费型增值税！

另外，2008年的注会教材已经不能再看了！2009年的变动很大，估计应该可以买到2009年的教材了，这个应该比较全面！

一、增值税

1、中华人民共和国增值税暂行条例

第十五条下列项目免征增值税:

（一）农业生产者销售的自产农产品；

二、所得税

1、中华人民共和国企业所得税法：

第二十七条企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：

（一）从事农、林、牧、渔业项目的所得；

2、中华人民共和国企业所得税法实施条例：

第八十六条企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：

（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：

1.蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；

2.农作物新品种的选育；

3.中药材的种植；

4.林木的培育和种植；

5.牲畜、家禽的饲养；

6.林产品的采集；

7.灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目；

8.远洋捕捞。

（二）企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：

1.花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；

2.海水养殖、内陆养殖；

企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。

［释义］本条是关于农、林、牧、渔业项目中享受免税和减半征税的具体范围的规定。本条是对企业所得税法第二十七条第（一）项规定的具体细化。企业所得税法第二十七条第

（一）项规定，企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征所得税。

但是，企业所得税法的这一条规定没有明确农、林、牧、渔业项目的具体范围是什么？哪些是免税的？哪些又是减税的？减税的又减多少？这些问题就是本条规定要回答的问题。

与原内资、外资企业所得税的相关规定相比，本条的规定更加系统全面，法律层次也有所提高。原对内资企业从事农、林、牧、渔业项目的所得税优惠政策，主要规定在财政部、国家税务总局的规范性文件中；而对外资企业从事农、林、牧、渔业项目的税收优惠政策，规定在原《外商投资企业和外国企业所得税法》第八条第三款和《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十二条、第七十五条、第八十一条中。企业所得税法第二十七条第（一）项对现行内资税法和外资税法相关规定进行了统一、调整、整合，本条则进一步细化了企业所得税法第二十七条第（一）项涉及的内容。

本条在具体细化企业所得税法第二十七条第（一）项规定的农、林、牧、渔业项目时，主要依据的是《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002）的规定。分类标准主要依据我国现阶段

各行业发展状况，按照国际通行的经济活动同质性原则进行划分，并积极采用了联合国《全部经济活动的国际标准产业分类》的若干规定。按该标准，国民经济行业分类分为四个层次，即门类、大类、中类、小类，一共20个门类、95个大类、396个中类、913个小类。

本条按照《国民经济行业分类》中列举的农、林、牧、渔业项目，再根据与基本生活必需的关系远近，区分不同情况，分为免税和减半征收两类。划分的标准主要是，涉及到国计民生最基础、最重要的项目，关系到最大多数人生计、健康的项目，以及最为薄弱、最需要扶持的项目给予免税待遇；对有一定收入，国家在一定期间仍鼓励发展，仍需要扶持的项目实施减半征收；本条没有列明的项目及国家禁止和限制发展的项目，不得享受本条规定的税收优惠，即并非《国民经济行业分类》所列农、林、牧、渔业项目都有免税或减半征收的待遇。因此，本条的规定主要包括以下三方面内容：

一、享受免税优惠的农、林、牧、渔业项目的具体范围

（一）部分基础性农、林、牧、渔业项目。

1.蔬菜的种植。包括各种叶菜、根茎菜、瓜果菜、茄果菜、葱蒜、菜用豆、水生菜等种植，以及蘑菇、菌类等蔬菜的种植。

2.谷物的种植。指以收获籽实为主，可供人类食用的农作物的种植，如稻谷、小麦、玉米等农作物的种植。

包括稻谷、小麦、玉米、高梁、谷子等谷物的种植。

3.薯类的种植。包括马铃薯（土豆、洋芋）、甘薯（红薯、白薯）、木薯等的种植。

4.油料的种植。包括花生、油菜籽、芝麻、向日葵等油料的种植。

5.豆类的种植。

包括大豆的种植和其他各类杂豆（如豌豆、绿豆、红小豆、蚕豆等）的种植。

6.麻类的种植。包括各种麻类的种植，如亚麻、黄红麻、贮麻、**等的种植；用于编织、衬垫、填充、刷子、扫帚用植物原料的种植。

7.糖料的种植。包括甘蔗、甜菜等糖料作物的种植。

8.水果、坚果的种植。包括园林水果如苹果、梨、柑橘、葡萄、香蕉、杏、桃、李、梅、荔枝、龙眼等的种植；西瓜、木瓜、哈密瓜、甜瓜、草莓等瓜果类的种植；坚果的种植，如椰子等；在同一种植地点或在种植园内对水果的简单加工，如晒干、暂时保存等活动。

但不包括生水果和坚果等的采集。

9.农作物新品种的选育，属于农业科学技术方面的鼓励优惠。

（二）中药材的种植。

主要指用于中药配制以及中成药加工的药材作物的种植。包括：当归、地黄、五味、人参、枸杞子等中药材的种植。但是不包括：用于杀虫和杀菌目的植物的种植。

（三）林木的培育和种植。

包括育种和育苗、造林、林木的抚育和管理。

（四）牲畜、家禽的饲养。

《国民经济行业分类》将猪的饲养从牲畜的饲养中分离出来，本条则将两者合二为一，即牲畜的饲养包括猪、牛、羊、马、驴、骡、骆驼等主要牲畜，也包括在饲养牲畜的同一牧场进行的鲜奶、奶油、奶酪等乳品的加工，在农（牧）场或农户家庭中对牲畜副产品的简单加工，如毛、皮、鬃等的简单加工。

家禽的饲养包括鸡、鸭、鹅、驼鸟、鹌鹑等禽类的孵化和饲养；相关的禽产品，如禽蛋等。但是不包括鸟类的饲养和其他珍禽如山鸡、孔雀等的饲养。

（五）林产品的采集。

指在天然森林和人工林地进行的各种林木产品和其他野生植物的采集活动。包括天然林和人工林的果实采集，如对橡胶、生漆、油桐籽、油茶籽、核桃、板栗、松子、软木、虫胶、松脂和松胶等非木质林木产品的采集；他野生植物的采集，如林木的枝叶等的采集。但是不包括咖啡、可可等饮料作物的采集。

（六）农、林、牧、渔服务业项目。

1.灌溉服务。是指为农业生产服务的灌溉系统的经营与管理活动。包括农业水利灌溉系统的经营、管理。

但是，不包括水利工程的建设、水利工程的管理。

2.农产品初加工服务。是指由农民家庭兼营或收购单位对收获的各种农产品（包括纺织纤维原料）进行去籽、净化、分类、晒干、剥皮、沤软或大批包装以提供初级市场的服务活动，

农业免税生产经营说明

以及其他农产品的初加工活动。包括轧棉花、羊毛去杂质、其他类似的纤维初加工等活动；其他与农产品收获有关的初加工服务活动，包括对农产品的净化、修整、晒干、剥皮、冷却或批量包装等加工处理等。

3.兽医服务。是指对各种动物进行的病情诊断和医疗活动。

包括：畜牧兽医院（站、中心）、动物病防治单位、兽医监察等活动。但是，不包括对动物的检疫。

4.农技推广。是指将与农业有关的新技术、新产品、新工艺直接推向市场而进行的相关技术活动，以及技术推广的转让活动。

5.农机作业和维修。

（七）远洋捕捞。

《国民经济行业分类》将渔业分为海洋渔业和内陆渔业两大种，其中海洋渔业分为海水养殖和海洋捕捞两种，没有单独列明远洋捕捞。本条主要考虑到远洋捕捞有利于更好地利用远洋资源，需要大力扶持，故对远洋捕捞给予免税待遇。

二、享受减半征税优惠的农、林、牧、渔业项目的具体范围

（一）部分经济作物的种植。

1.花卉的种植。包括各种鲜花和鲜花蓓蕾的种植。

2.茶及其他饮料作物的种植。包括茶、可可、咖啡等饮料作物的种植；茶叶、可可和咖啡等的采集和简单加工，如农场或农户对茶叶的炒制和晾晒等活动。

不包括：茶叶的精加工、可可和咖啡的精加工。

3.香料作物的种植。包括香料叶、香料果、香料籽、香料花等的种植，如留兰香、香茅草、薰衣草、月桂、香子兰、枯茗、茴香、丁香等香料作物的种植。但是，不包括香料的提取和制造等活动。

（二）养殖。

1.海水养殖。

指利用海水对各种水生动植物的养殖活动。包括利用海水对鱼、虾、蟹、贝、珍珠、藻类等水生动植物的养殖；水产养殖场对各种海水动物幼苗的繁殖；紫菜和食用海藻的种植；海洋滩涂的养殖。

2.内陆养殖。指在内陆水域进行的各种水生动物的养殖。

包括内陆水域的鱼、虾、蟹、贝类等水生动物的养殖；水产养殖场对各种内陆水域的水生动物幼苗的繁殖。

三、没有列明的项目，以及国家禁止和限制发展的项目，不得享受本条规定的税收优惠根据本条的规定，农、林、牧、渔业项目中，有两类项目是不得享受本条规定的企业所得税的税收优惠的：

一是，本条没有列明的农、林、牧、渔业项目，不得享受企业所得税的税收优惠。《国民经济行业分类》中列举了全部的农、林、渔业项目，但是本条只是根据国家有关扶持和鼓励政策，从其中挑选一些特别重要的部分给予减税和免税优惠，其他没有挑选列明的项目即不属于企业所得税的税收优惠范围。

二是，企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。国家限制和禁止发展的项目，发展改革委等有关部门也有专门的目录，一般分为鼓励类、限制类和禁止类。

3、营业税

1．对从事农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治工作所取得的收入，免征营业税。——摘自国务院令[1993]

在农村创业，第一要做农产品的种植，比如药材，水果，蔬菜等……

农村适合做什么生意

第二做农产品的加工，比如做个塑料大棚种植反季节的蔬菜，比如种植食用菌带加工……

农村适合做什么生意

第三做养殖业，也就是立体养殖，养鱼，鸡，鸭，猪，牛，蝎子，黄鳝等……

如果你想做，在农村里有N多的商机等着你，希望能对你有帮助

农村适合做什么生意

第四是做一下比较有科技含量的项目，如：电子垃圾提炼黄金

研究表明，电子垃圾中的内件里包含多种有价值的材料，现在有个暴力的行业，利用废旧电脑，手机 CPU 内存条等电子垃圾提炼黄金，想了解相关的情况，可以百度搜刘氏提金

别人卖果他卖箱

每年夏天，水果大量上市，无论滞销畅销总离不开存放水果的箱子。广东省合浦县星岛湖乡一位果农发现了这个商机，将自己的龙眼园转包出去，做起水果包装箱的生意。每年夏天荔枝、龙眼外销时，他把自做的或贩来的成批的水果包装箱卖给附近果农，有的外地果农还专程上门预订，他因此大赚了一把。

农村适合做什么生意

帮人打农药

眼下农村从事第三产业和外出务工的劳力很多，但又割舍不下家里的田地，于是花钱请人耕种、管理、治虫的越来越多。

某县一位下岗职工，看准这一商机，专门购买了几台机动弥雾喷雾器，另外又聘请3位懂治虫技术的劳力，每年在农作物病虫发生期为种田大户和劳力外出户治虫打药，每亩收费5～8元，一年下来收入也可观。

农村适合做什么生意

果树授粉，服务上门

前几年，农村许多地方都栽银杏，但银杏不授粉是很难结果的。江苏省响水县黄圩镇小圩村农民王志涛利用从报刊上学到的银杏授粉技术，每年春季上门为农民搞银杏授粉，还兼搞野杏绿枝嫁接。经他嫁接、授粉的银杏，杏苗成活率高，银杏坐果多。因此，老王每年都有一笔不小的银杏技术服务费收入。

农村做什么生意比较赚钱?乡镇开设中药店

农村致富项目　城市人嫌麻烦而远离中药，农村中药市场却大有潜力可挖，乡镇现有中药店铺远不能满足需求，往往一个镇上都有一家中药铺。创业者可向有关部门申请开办中药店。

农村做什么生意比较赚钱?开一家幼儿园

农村人现在也注重孩子的早期教育，如果你能歌善舞，富有爱心，家里住房宽敞，可考虑开办一家幼儿园。开幼儿园的主要投资是购置玩具，可量力而行。每名幼儿每月学费20元计算，一年10个月约为200元，招收30名幼儿的年收入约为6000元。

由于越来越多的农民工兄弟远离家人和孩子，所以造成年迈的父母孤苦伶仃和幼小的孩子不能受到良好的教育。您可以尝试提供一个这样的环境，培养留在家乡的儿童，着重素质教育，如电脑学习，体育培训等。

同时给年迈的父母提供散心的场所。此二者皆可以为您自己致富，同时又可以造福于乡亲。

农村做什么生意比较赚钱?做烧烤生意

在农村，老人和小孩占多数，而许多小孩也喜欢吃烧烤类的小吃，在农村群众密集的地方摆一个烧烤箱，做各类肉质、蔬菜烧烤，只要把口味弄好了，有了客源，小生意也一定能做大、做强的!

农村做什么生意比较赚钱?开办家庭旅店

如果你家位于旅游名胜风景区附近，或位于去风景区必经之路，家庭住房宽敞闲置，可考虑开办一家家庭旅店。以4间房为例，可设单人间、双人间、4人间、8人间，收费标准分别为每人30元、20元、10元、5元，可给住店客人提供饭菜，收取一定的费用。办家庭旅店一次性需一万元投资，但物品可长期使用，只要注意干净卫生，定能吸引客人，这是09年生意热门。

农村做什么生意比较赚钱?傍晚卖豆腐

人人都知道，反季节菜效益比常规菜要高，原因是巧妙地打了时间差。某村一位姓陈的豆腐加工户也在“时间差”上动了脑筋。

由于当地搞豆腐加工的人家比较多，有时一担豆腐要卖上一整天，所以不少人只好少做，尤其是暑天，豆腐易变质，更不敢多做。老陈看准多数人家晚上缺豆腐上桌的情况，利用下午加工，傍晚让老伴、儿子分头销售，这样老陈家每天不但没有少做豆腐，反而增加了销售量，收入自然就上去了。

农村做什么生意比较赚钱?别人卖果他卖箱

农村做什么生意比较赚钱?帮人打农药

眼下农村从事第三产业和外出务工的劳力很多，但又割舍不下家里的田地，于是花钱请人耕种、管理、治虫的越来越多。某县一位下岗职工，看准这一商机，专门购买了几台机动弥雾喷雾器，另外又聘请3位懂治虫技术的劳力，每年在农作物病虫发生期为种田大户和劳力外出户治虫打药，每亩收费5～8元，一年下来收入也可观。

农村做什么生意比较赚钱?卖奇特商品

现在市场上出现了很多奇怪、特别的小商品，价格不贵，但很有个性，很吸引人，也很实用，很多商品其实只要顾客想不到，没有商家做不到的。所以有兴趣的朋友可以开一间这样的店铺，只要满足了顾客的好奇心和他们的需求，生意自然能做走的!

农村做什么生意比较赚钱?碗盘换酒瓶

正常商店卖碗盘是一手交钱一手交货，乡下人家里不缺或农忙期间不会去买。有位姓吴的青年人却另辟蹊径，他每年在喝啤酒的高峰时节，用三轮车拖着碗盘跑乡串村叫卖，并用碗盘换啤酒瓶及废旧物品。他还让一些村民先用碗盘，以后再给自己啤酒瓶。一般情况下，一个碗盘换几个甚至10个啤酒瓶，赢利可达原来的数倍。

开个小型杂货店最好，什么都卖，因为在农村商店不多，什么东西又都得用到，开杂货店很实用，也很挣钱。

农村做什么生意比较赚钱?农村货卡车租赁

城市在发展农村同样也在日新月异，随着农村生活水平的提高、对于农村基础设施的建设也是日益更新，农村道路建设、房屋建设等都离不开汽车的运输，而且日常生活也是离不开运输的，如家用日常货物的运输、婚丧之事的运输等等，对于农区购置一台中小货卡来开展业务也是很有市场的。

农村做什么生意比较赚钱?农村鱼塘开发

以前在农村一般养鱼较为普遍，当地市场销路也很好，但目前由于农田的开发、房屋建设用地的开发、对于农区的养鱼资源是越来越少，就此现象可以通过农村的地势环境如山地土坑、荒废的旱田等进行开发鱼塘，开发的鱼塘可以发放给当地农户来养鱼这样收取鱼塘的租用金，同时也可以带动相关副行业的发展，如鱼饲料、牧草、养鱼药品等等，当发展成型后可以做配套的产业开发，如休闲农庄，旅游等。

农村做什么生意比较赚钱?农村开办屠宰场和冷冻库

从目前的农村发展情况来看，对于养猪的农户比较多，而针对这个行业，猪肉市场价格并不是很稳定的，首要面对的问题：养猪的成本以及市场行情是否理想，当养到要出栏的时候，如果市场情况并不理想，而又苦于养猪的劳累以及养殖中需要大量的饲料成本，这种情况下又不得不出栏了，从而就造成了养猪回报率低、劳动得不偿失。如果在农村开办一家屠宰场和冷冻库就解决这一问题，当市场行情不好时就可以把猪进行屠宰冷冻，当市场行情转好的时候再投入市场。充分发挥有效资源以最低的成本投入而又有高效益的回报，这就降低了农村养猪的市场风险，所以在农村开办屠宰场和冷冻库是很有潜力的。

实际案例01：

有位我2006年做富民创业致富网技术转让时的会员，他当初买了好多种小吃的技术光盘，他做的是啥呢？

当时有个系列技术，叫虎皮鸡串系列。

他呢，就因地制宜的把这个技术发扬光大了，因为他们村，正好有一个超大的白条鸡分割公司，就是把鸡分成什么鸡翅、鸡脖、鸡头什么的往外卖。

他就把这些东西，利用那个系列配方，初加工一下再包装。

申请了专利配方，注册了商标。

给买的人提供方便，人家买回家后，再不用做什么加工，直接放油锅里炸，就OK了。

然后呢，就是往县城、市区各个市场送货，就这样赚了钱。

微信来了，就更方便了。

他将很多的顾客，主要是以宝妈为主，变成了他的代理。

他们除了自己吃便宜，这些代理还会通过朋友圈、线下实体店铺货等方式，将产品卖出去，这种口碑相传的方式，让他的顾客群越来越多。

实际案例02：

有位山东的哥们儿，家乡盛产地瓜干，品质非常好。

他发现淘宝上地瓜干的竞争已经非常激烈了，已经走入了拼价格的竞争红海。他就决定不再走淘宝路线，专门做微信营销。

他把淘宝上卖得好的一一买过来品尝，在质量与口感上，均不如自己家乡的地瓜干。

于是，他就大胆的将价格提高了一大块。

再利用诡道软文营销方法，通过论坛连载等方式，吸引了一大批的吃货，很多的吃货都转化成了他的微信代理。

就这样，半年多时间，他就做到了日纯利超过500元，并且还在快速的增长中。

他说他现在的难题，就是担忧高品质的货源保证不了。

最怕的就是和他合作的农户，在制作地瓜干的过程中不保质保量，因为质量是他这个品牌能否做大做强的最关键问题。

实际案例03：

一位吉林农村的朋友，学了一手制作腊肉腊肠的绝活儿。他一直在做着这个腊肉腊肠往城里的几个销售点送。

虽然口味非常棒，但苦于不会销售，不会推广，销量每个月基本差不多，好多年了，年利润始终在十多万元。

转机出现在2015年过春节时。

当时有很多在外地上学、工作的孩子回村，有几个来串门拜年时，就顺手把他制作腊肉腊肠的过程和成品等，拍成照片或小视频发布到了朋友圈以及常混的豆瓣、百度贴吧等地。

就这个无心之举，引来了一片吃货们的代购要求。

而且这个代购，并不是这一次，而是从那以后，动不动就要买。

他就想到了在网上发发信息，招代理卖。

于是就注册了博客、论坛等，发起了招微信代理的信息，就这样吸引了越来越多的人加入代理行列。

现在他销往外地的销量，已经超过了本地销量的二倍多，年利润稳稳的超过了30万。

实际案例04：

一位农村土生土长的农民，种了一辈子苹果，可是，种出了脆甜的苹果，却卖不出好价钱，每年、每年都会遭受到采购商的各种压价。

一位回乡大学生，决定开始通过微信销售。

就是通过诡道软文营销手法，利用论坛直播的形式，很快积累了很多的粉丝。

在苹果还没下树装箱的时候，订单已经积累了很多，当年就在微信在卖出了近1/3还多。

尽管价格在那位叔叔眼里已经是天价了，可是买家都感觉太便宜太好吃性价比太高了。

好了，今天就讲到这里吧。

这样的例子，铁狼哥能给你讲上八天八夜不带重样儿的，实在是这里面的暴利商机太多太多了。

微信互联网、移动互联网，进一步打破了城乡壁垒，让信息传播变得更加的容易。

因为你生活在农村，所以很多的好产品在你眼里早就见怪不怪了，但是这些农特产品，在城里人眼里，那就是花高价都不一定能买得到的好产品。

可以说，任何一种高品质的土特产品，都能找到顾客群。

只要你做好这个信息通路，就很容易赚到属于你的财富。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第三章 ?土地使用权转让

第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

（二）城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

（三）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

l、法定的扣除额

（1）取得土地使用权所支付的金额

“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

（2）与转让土地使用权相关的税金

指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。

2、土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：

级数土地增值额税率(%) 税率%

增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50

增值额超过扣除项目金额200%的部分 60

注：若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。

（四）企业所得税

按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

（五）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

二、受让方

（一）城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率按年缴纳。

（二）印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。

（三）契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。

金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展;二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。

现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。

在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取;1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

二、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取;被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

1、《中华人民共和国土地管理法》是大法，是纲领性法律，不可能详细规定到各项规程。

我国区域发展水平相差很大，细则规定由各省市县地方性法规补充。

2、土地出让金标准各地不一样，没有全国统一的价格，只有全县或全市统一的价格。

很多人不明白土地出让金的标准，以及含义，小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。

土地出让金标准

土地出让金的收取标准

一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。

二、已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。

三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。

四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。

哪些地方搞土地流转能拿补贴？

2015年12月，财政部发布《扶持村级集体经济发展试点的指导意见》，提出2016年在原有浙江、宁夏两个试点省份的基础上，新增河北、辽宁、江苏、安徽、江西、山东、河南、广东、广西、贵州、云南11个省份共13个省份开展土地流转财政支持试点，中央财政通过以奖代补方式支持地方试点工作，省级财政部门加大支持力度，市县也给予必要支持。

这说明，国家对土地流转的鼓励机制已经不仅限于政策支持，而是政府将实际拿出补贴款鼓励土地流转了。

具体到每个省、市补贴的情况不太一样，但按照国家标准，只要满足以下五种条件的，地方财政将按每亩100元的标准对土地拥有者(土地已确权)给予一次性奖励。也就是说，如果我有1000亩土地，只要我流转出去，就可以一次性获得10万元的补贴金。

Ⅰ具有稳定的土地流转关系

具有稳定的土地流转关系，土地流转时间在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。按这个亩数算的话，土地流转方如果不知道这个奖励政策，分分钟损失3-10万元。

Ⅱ土地流转价格与农户收益限制

土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。举个例子，拥有土地的农民一直种玉米，每亩的销售额能有2000元，但他需要减去种植成本(包括农资、农械等)，按照他的净收入计算承包土地费用。如果有较长的土地流转时间，也需要根据当地物价上涨的情况，每年增长土地的承包费用。

Ⅲ优先获得资格

已经取得了工商部门营业执照，且具有一定的示范带动作用或规模、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社或农场，可以优先获得相应的补贴扶持。

Ⅳ符合法规

符合土地承包政策法律，土地流转操作规范，已经签署了正规的土地流转合同，合同手续完备，且此合同具有法律效益。

Ⅴ地方政府的支持

最后还需要当地政府重视土地流转工作，能够安排出土地流转后的鼓励扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。这个资金在上面提到的试点省份是有财政部拨款的，没有提到的省份需要提前到有关部门咨询。

关于土地流转补贴的方式与额度，各个地区各有不同，相关经营者在流转土地时可以向当地农业局申请土地流转补贴。

如浙江绍兴市新昌县对新增流转连片农户承包经营的耕地种植水稻20亩(蔬菜30亩、其他50亩)以上、山林(森林培育、林下种养)200亩以上、水域经营水产养殖20亩以上，农村土地流转年限5年以上并签订规范流转合同的，按流转面积分别给予经营业主和流出户一次性奖励每亩150元、50元、50元。

给予乡镇(街道)、村工作经费补助耕地每亩50元、林地每亩20元；对及集中连片流转耕地面积在300-500亩、500亩以上的，再给予经营业主每亩75元、150元的奖励，给予乡镇(街道)、村工作经费补助3万元、5万元。

新一轮的土地流转热潮又将开始，很多地区都在流转和承包土地，农户们也因此得到实惠。要记得流转土地可以获得国家补贴，按国家标准，只要符合条件，地方财政对土地流出方给予一次性奖励。国家出台的各项惠农政策，大家一定要多加关注，因为这都是直接涉及自己的切身利益的，了解最新的土地和农业相关政策，能够获取更多的收益。

土流网是中国农村土地流转领域专业的信息服务平台,为您提供耕地、林地、草地等全面的土地资源信息以及农林商住工业用地等土地转让、出租、转包、交易，截止到目前，土流网挂牌土地资源3.5亿亩，挂牌土地资源3.5亿亩，注册会员92万，线下土地流转服务公司195家。

中国葵花籽主要产地是内蒙古巴彦淖尔市

这种小而又不起眼的葵花籽，吃起来有如“老虎吃蚊——多吃少吞”，但因它甘香可口，食之不易，反而有一种魅力。每100克葵花籽含热量597千卡、蛋白质23.9克、脂肪49.9克、碳水化合物13克、钙72毫克、铁5.7毫克、磷238毫克、钾562毫克、钠5.5毫克、铜2.51毫克、镁264毫克、锌6.03毫克、硒1.21微克、维生素A5微克、维生素B10.36毫克、维生素B20.2毫克、维生素E34.53毫克、胡萝卜素0.03毫克、叶酸280微克、烟酸4.8毫克。

葵花籽可炒食或烤制后食用，也可以整个、切碎、磨碎或发芽后烹饪。

葵花籽用途十分广泛，可以加入多种菜肴，因为它们富含蛋白质，所以在菜肴中加入葵花籽可以提升食品的营养价值，可以为沙拉、填塞料、酱汁、菜肴、蛋糕和酸奶酪增添独特的酥脆口感；葵花籽还可以用来榨油，所榨的油被誉为“保健佳品”；葵花籽除了可以食用，也可以发芽后烹饪，味道清爽可口。

瓜子儿在人们生活中是不可缺少的零食，葵花籽更是瓜子儿中的佼佼者。一边嗑着瓜子儿，一边闲聊或是看电视，多么悠闲自得呀。葵花籽不但可以作为零食，而且还可以作为制作糕点的原料。

由于葵花籽是植物的种子，含有大量的油脂，故葵花籽还是重要的榨油原料。葵花籽油是近几年来深受营养学界推崇的高档健康油脂。

葵花籽不宜多吃，吃时最好用手剥壳。因为用牙嗑，容易使舌头、口角糜烂，还会在吐壳时将大量津液吐掉，使味觉迟钝、食欲减少，甚至引起胃痉挛。

津液有助于清除口腔食物残渣，减少细菌繁殖和发酵，并能保护口腔黏膜。据测定，每天嗑250克葵花子，就会失掉2500克津液。难怪人们嗑葵花子后，总是感到口干舌燥。另外，患有肝炎的病人，最好不要嗑葵花子，因为它会损伤肝脏，引起肝硬化。适可而止：每次80克左右为宜。

大量嗑瓜子儿会严重耗费唾液，久而久之会影响人的口腔健康，甚至会影响消化。瓜子儿一次不宜吃得太多，以免上火、口舌生疮。

巴葵138籽种栽培技术要点

1.选地：巴葵138适应性广上中下等地均可

2.选茬：前茬最好是玉米小麦杂粮地较好

3.播种方式：墒是关键。所以采用提前深耕低肥提前覆膜，等待最佳播种期起垄种植人工精量。

播种的方法可保墒，以确保种子的出苗率。

4.播种期：在5月20日至6月10日之前为最佳播种期（按墒期播种，播种深度为2–4厘米切记不能深播）

5.合理种植：要适当稀植，理论每亩播种2300株，大小行覆膜种植，大行3尺小行1.7尺株距1.3尺，实保苗2200株为宜。

6.浇水：视情况而定，滴灌地、喷灌地、井灌地根据情况。全生育期共浇1–3水，大风前不宜浇水。

7.施肥：

（1）种肥：结合覆膜带种肥磷二胺30–50斤，钾肥10–20斤；

（2）追肥：一般每亩追尿素30–50斤，追肥可在出苗后用机器深种（磷肥、钾肥、可以使植株在生长过程中茎杆抗倒伏、商品结实率饱满）

8.放苗：正常播种情况下幼苗5到7天出土，如遇到强降雨土壤板结等情况会有一部分幼苗需要人工及时放苗。

特别提示：近年地下、地上害虫鸟类危害，种子、幼苗甚为严重望合作社社员提前做好危害预防。

首先，要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会;若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。

二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。

产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式，租赁(即年租)、出让(即批租)、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营均可。一般来说，需方要作长期投资的愿意采取批租方式;供方希望有长期稳定的收益，愿意出租;需方有多个竞地者，可以拍卖;公共设施用地可以招标或挂牌;全依交易双方一致的意愿而定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为若采取作价入股或合伙联营方式，则集体土地所有人、使用人就成为股东或合伙人，必须参与企业经营，承担经营风险，一旦经营失败便血本无归。所以，农民集体一般都愿意采取租赁方式，不愿意作价入股。

政府不应硬性规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。

集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员需要做的是：汇集土地供方、需方的信息，审查供方、需方信息的合法性(集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否有合法的产权，土地用途是否符合土地用途分区的用途管制规则)，也可规定交易集体土地入市交易

规则和提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请、政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。

建设用地与耕地配置的均衡点应由市场来定，政府是定不好的。市场交易的租金、地价不要由市场管理人规定，可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来定。

中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》今日全文发布。《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是集体经济组织。

但法律的规定并不严谨：何为集体？法律没有界定；何为集体所有？法律只规定由集体经济组织或村民委员会经营管理。这种定性上的空白与权利行使上的简单粗糙的制约导致了极权的产生。

实践中，土地名义上由农民集体所有，实际上为集体经济组织或村民委员会所有，甚至是由其中的个别人所有，农民不能从法律上看到自己与土地的关系。这一方面使农民在于集体经济组织或村民委员会的承包合同纠纷中不能正切地主张自己的合法权益，另一方面也使农民淡化了土地的保护意识，对土地抛荒、被侵蚀的现象十分淡漠。而集体经济组织或村民委员会的领导者们也毫无土地由农民集体所有的观念，随意撕毁承包合同，随意干涉农地经营，甚至私自卖地。这些行为都不利于农业的发展，最终损害了农民的利益，而这一切都源于法律对集体所有定性上的空白和权利运作机制上的简单粗糙的规制。

野山鸡系杂食性禽类，以植物种子(如大麦、玉米、杂草籽等)、嫩草、蔬菜等为主。为使山鸡达到最佳的生长发育和繁殖要求，最好根据山鸡不同时期，不同生长阶段对营养的需求，提供均衡营养的配方饲料。

夏季天气炎热，山鸡的采食高峰期一般在早上和晚上。因此，在天亮前2小时开灯，并供水供食，晚上也要开灯2～3小时。

在开灯时间里，饮水、饲料必需充足，光线不易太强，每平方米3～4瓦的灯泡即可。一般日喂3～4次。每次喂料间隔时间应拉长，饲料的营养成分应全面，代谢能2700～2750千卡，粗蛋白23%以上，必需氨基酸齐全，并注意微量元素的添加和青饲料的塔配。

在禽类养殖中，山鸡项目在场舍投资可算上较大的。从科学节省的角度，种鸡应才取平养、商品鸡最好采取网笼。

平养种鸡场舍应选择在有利于排水干燥、背风向阳、无污染源、交通方便又不近村庄、厂矿，较为清静并有生卫水源和电源的地方。每间鸡舍以32平米为宜，规模养殖，每栋鸡舍长36米，宽8米、高2米以上，鸡舍前设有活动场地，每间舍场之间用尼龙网或铁丝网分隔，上有防飞网。笼养商品鸡场舍可因地制宜，因陋就简，利用旧厂房、库房改造。

在炎热的夏季尽量给山鸡创造一个良好的环境。有条件的可把鸡舍搬迁到树木茂密的地方，如不能搬迁，一定要塔遮阳篷，防止太阳光直射在山鸡身上。夏季一般采用室外养殖或室内外相结合的方法，既有运动场，又有遮风避雨的地方，不论昼夜必须保持空气流通新鲜。

野山鸡养殖方法：温度

育养雏鸡温度最重要，保温措施一定要到位成活率又很大程度由他决定在开始的头三天以35℃为宜，以后每隔二天降一度，10天后视其情况灵活掌握。相对温度一般以65%为宜。雏鸡出壳后等起羽毛干燥后将其移至育雏室休息，过24小时为其水以实现雏鸡的开始工作。

1、白痢病：雏山鸡1月龄前最易发生此病。

症状：病雏衰弱怕冷，相互拥挤堆于热源周围，怕光、闭眼垂翅、精神不振，饲料减少、饮水量增加，垫料很潮湿，排便次数增多。粪便特征是拉灰白色粘液，带有泡沫样的稀便，并糊满肛门周围羽毛。解剖直肠，内壁有血丝及石灰样块，部分有腐烂现象。

治疗：按雏鸡公斤体重计算用药，痢特灵每次每公斤7.5毫克、氯霉素每次每公斤50毫克，同时加入适量的VBCO、VC均匀混合于2小时内食完的饲料中，一天2次，连喂5天，停3天，再喂3天。注意：痢特灵、氯霉素均难溶于水，加入水中会沉淀，雏鸡摄入后易导致痢特灵中毒。

预防：最有效的方法是种蛋须来自于净化后的种禽场，而且对当天收集的种蛋及入孵前和出雏前要进行消毒，这就要求购种者须到管理严格、技术力量过硬的规模大种禽生产场家去购买，才能确保养殖效益。

同时打扫雏鸡舍，保持清洁，垫料干爽，及时分群，减少密度也很重要。在育雏期间，水中添加0.1%的土霉素，也有一定的效果。

2、球虫病：20～60日龄小山鸡在密度大、卫生条件差、通风不良的情况下较易得此病。

症状：病鸡精神不振，怕冷集群，但不打堆，羽毛松散，翅膀下垂，嗉囊膨大软如球，饮水、饲料均减少，粪便特征是拉果酱样或带血丝的粪便，有恶臭。

治疗：每只雏鸡每次用3000单位青霉素放入水中(注意：饮水须在2小时内饮用完，以防青霉素水解，减低疗效)，每天2次，氯丙呱每公斤料加3片，每天2次，连用7天，一般第2天即可见效。

预防：雏山鸡从2～3周龄开始，用痢特灵5～10毫克/千克/日分2次配料，连用5天为一个疗程。

以上2种疾病发生期间要加强护理，发现弱、病雏及时隔离，加强保温，另加8%葡萄糖于水中，促进体质恢复，提高成活率，实践证明效果卓著。

1、养1000只野山鸡需要建300平方米鸡舍，具体的鸡舍及设备的全部投资6500元左右。

2、养商品鸡的收入预测，按饲养1000只七彩野山鸡计算。

①成本分析:每只鸡苗进价为5元，1000只总共5000元，每只鸡的饲料成本为最高14元，1000只共计元，每只山鸡的医药费平均2元，1000只共计2000元，成本合计为6500元+5000元+元+2000元=元。

②总收入分析：按照市场保守价格为50元一只，1000只共计元。

③净利润分析：元-元=元。

但是，如果养的野山鸡病死或者没有销路，那么不但没有利润，而且会倒亏几万元。如岳阳小伙小李第一年，只赚了一千元，第二年，赔了几万元。今年第三年，又投入几万元，目前还没看出收益。如今，这名创业的90后返乡青年刘亮看着满山一千多只野鸡发愁。

下个月，这批野鸡就成熟可以销售了，但他还没有找到买家。

附：养野山鸡不一定要养大！

养种鸡收入预测。以引进300只小山鸡苗为例，公母比例5:1，每只母鸡年产蛋按90枚计算(实际产蛋量要高得多)，50只母鸡年产蛋4500枚。种蛋合格率按95%计算，受精率、孵化率、成活率均按80%计算，则年产山鸡为4500×90%=4000个蛋×80%=3200个种蛋×0.8=2500只小鸡×80%=2000只。

饲养3个多月商品鸡可达1.5千克，目前售价40～60元/只，即使按土鸡价卖，也可卖34元。就按30元一只算，一年毛收入:2000只×30元/只=6万元。

3、卖标本:将山鸡制作成标本，一个山鸡标本可以卖到200～300元，其利润惊人。

标本可以摆在家里，办公室，栩栩如生。还可以作为上等的礼物。

根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。

从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑。

相关阅读：农村宅基地使用程序

农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序：

申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。

乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。

放样后，用地申请人方能动工建设。

新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

根据我国《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

（2）同一集体经济组织内部成员转让；

（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

（4）转让行为征得集体组织同意；

（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

农村宅基地转让协议书

转让方： ? ? ? ? ?（简称甲方）

受让方： ? ? ? ?（简称乙方）

甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下：

一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积 ? ? ? ?平方米。

二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。

包括使用权、收益权、处置权。甲方不得干涉。

三、乙方不得改变此幅地块的使用性质，改扩建不得影响附近居民的权益。如采光等。由此产生的纠纷，乙方责任自负。

四、转让金额：双方议定此幅宅基地现价为人民币整。

五、付款方式：双方在协议签字之日，乙方一次性付给甲方人民币元整。

六、产权归属：协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建、改建房屋，本族及异姓人等无权干涉、争议。 ? 在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方负责办理，所有费用由乙方承担。

道路有人干涉，甲方全部负责。 ?乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理，土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。

七、协调和处理：乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。甲乙双方如产生矛盾，应协调解决，协调地点由乙方确定，如诉讼由乙方确定诉讼法院地址。

八、违约责任：本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，即赔偿 ? ? ? 元整。1年以后违约以每年15%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。

即：赔偿金额=原金额*2*（1+15%）^n。n=转让年限-1。举例如下：成交金额确定为100万元，第二年原房主反悔了，违约金=100万元*2*（1+15%）^（2-1）=230万元。如造成乙方损失（如基建费、装修费、安装费），甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。甲方原有的房屋价值在甲乙双方签订合同后价值归零。

九、优先购买权：乙方转让房屋时应提前30天通知甲方，可以电话通知或发告知函，甲方电话变更或通讯地址变更导致通知乙方通知不到甲方，责任在甲方。

乙方无责。

在同样价格同样条件下甲方享有优先购买权。可以在乙方签订转让合同前，决定是否匹配合同。一旦乙方与第三方签订了合同，优先购买权自动失效。

十、该宅基地如国家需要，需甲方配合提供相关手续，甲方不得推辞，赔偿金由乙方所有。如遇到拆迁占地等事情，甲方只享有户

口所带来的收益，其他一切收益都归乙方所有。

此协议一式两份，双方各执一份为据。

甲方： ? ? ? ? ? ? ? ? ?身份证号：

乙方：

证明人：

年 ? ? ? ?身份证号： ? ? ? 日 ? ? 月

案件背景

农村宅基地作为农村居民生存权的保障，通常由符合法定条件的农村居民从农村经济组织无偿获得。由于地理位置的限制及取得的无偿性，农村宅基地通常价值较低，加之法律对农村宅基地使用权流转的限制及其处理程序的特别规定，法院对涉及宅基地案件的受理数量一直较低。但随着经济的快速发展及新农村建设的不断推进，宅基地的经济价值被不断放大，个别地段的宅基地由于开发建设的需要市场价值飙升到上百万甚至更多。由于经济利益的驱动，涉及宅基地纠纷的案件层出不穷。

我所近日代理的一起宅基地纠纷案件就是很具有代表性的一例。

案情回放

2011年5月，高某将一小幅宅基地地皮作价15万转让给王某某，并签订了书面协议。后来，由于城镇建设的需要，该幅宅基地将被开发成主干道商业门面，因此，该幅宅基地的价值急剧飙升。2012年4月，高某之子高某某将其父高某与王某某诉至法院，主张其父高某与王某某所签订的宅基地买卖合同无效，王某某须返还该幅宅基地。我所接受被告王某某的委托，代为诉讼。

原告诉求

原告高某某的代理律师所起草的诉状称，高某在其子不知情的情况下，将其子高某某的宅基地出卖给王某某。

同时，王某某非高某某所在村村民。因此，原告认为该宅基地转让协议违反了法律的禁止性规定，应认定为无效，王某某应返还该幅宅基地。

庭前运筹

我所律师颜世军、饶健接受被告王某某的委托后，根据对方的起诉，分析认为原告起诉确认协议无效的依据可能有二：第一，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地归农村集体经济组织所有，农村经济组织成员具有使用权但无处分的权利。根据现行法律法规和司法实践，非本村村民购买本村宅基地，买方几乎无一例外将被判败诉。第二，高某在其子不知情的情况下出卖本属高某某所有的宅基地将构成无权处分，现高某某对此协议不予认可，依据《中华人民共和国合同法》的规定，高某的处分行为应当认定为无效。

本案在诉前调解中，法庭调解员也表明了自己的观点：被告王某某非原告所在村村民，即使其接受的是宅基地使用权的转让也是无效的。

本案高某转让宅基地给王某某应认定无效，建议返还宅基地，对方退还购地款并适当补偿。

针对上述情形，我所承办律师查阅了大量资料并搜集了相关判例后，发现买地者几乎无一幸免的皆以败诉告终，倘若如此，我方当事人将蒙受巨大损失。通观全局，如果本案进入实体审理将对我方极为不利，势将败诉。为此，承办律师确定了避实就虚，程序为重，“曲线救国”的诉讼路线。

接下来承办律师起草了答辩状，同时开始了证据收集的工作，向沛县工商行政管理局依法调取了正在开发该幅宅基地企业的工商登记信息，并调查了高某、高某某一家现有的几处农村宅基地情况。一切准备就绪，只待开庭。

法庭对抗

庭审中我方主要从程序上进行了有力的抗辩：1、本案争议的性质属于宅基地使用权归属纠纷，依法不属于法院受理范围。2、根据证据规则的相关规定，本案原告并没有合法的证据来证明本案诉争的宅基地与其有直接的利害关系，因此，其作为原告是不适格的。另外，根据合同相对性原理，也可以得出原告在本案中没有诉权，其不是适格原告的结论。

3、因为该处宅基地正由开发商开发，王某某并没有侵权行为，因此，王某某作为被告也是不适格的。4、我方举证证明，该幅宅基地使用权原系高某所有。特别向法庭提出，高某、高某某父子具有特殊利害关系，具有诉讼利益的一致性。同时，向法庭揭示原告诉讼的真实意图与本案的事实情况。

庭审结果

我方的代理意见得到了法院的认可与采纳，本案以我方的胜诉而结案。

办案有感

作为律师一定要有敬业的精神与扎实的理论功底，对每一个案件都需从不同的角度作出全面而深入的剖析，精心准备，准确找出突破口，才能不负所托，最大程度的维护当事人的合法权益。

“甘为砝码镇天平”将是我们的价值体现与不懈追求。?

国家根据一定时期内的政治和经济任务，在土地资源开发、利用、治理、保护和管理方面规定的行动准则。它是处理土地关系中各种矛盾的重要调节手段，一般包括地权政策、土地金融政策和土地赋税政策等。

国内背景

公元前21世纪-前11世纪，中国夏、商朝奴隶制国家开始实行向耕种小块土地的自由民征收贡赋的政策。历代封建王朝多实行支持土地兼并政策，巩固其封建土地所有制。

但在一定条件下，也实行过扶持自耕农、限制豪强地主兼并土地、分配公田荒地等政策。

国外背景

英、法、菏、德等国在资本的原始积累阶段，为了实行大土地经营，都实行过剥夺农民耕地的圈地政策。英国最为典型，实行过多次圈地运动。西方发达国家的土地政策，总的目标是废除封建土地制度，为发展资本主义扫清道路。但是，不同的国家根据本国的土地占有、阶级关系，实行不同的土地政策。有些国家实行赎买政策，使土地占有关系适应资本主义的发展。

有些国家，通过革命方式夺取大地主、殖民者的大片领地，实行低价出售国有的可垦荒地给农民的政策。

1.目标明确：土地政策是为土地管理过程指明方向和提供依据，其目标既要与土地管理的目标对应，又要具体、明确。

2.全面、准确收集信息原则

3.可行性原则

4.多方案择优原则

5.系统性原则

6.公共利益原则

通常情况下土地政策对三大效益的选择顺序是生态效益、社会效益，最后才是经济效益，也就是说保证土地资源的可持续利用，保护人类的生态环境尤其是坚持公共利益优先原则是最主要的。

资本主义时期

第二次世界大战后，半殖民地半封建国家和具有封建残余的西方发达国家，普遍实行了土地改革政策。一部分国家是采取限制和赎买政策，规定地主自营土地限额，超过部分由国家收购，再低价卖给自耕农。

有的国家则实行庄园税、限制租佃余额的政策，迫使大地产所有者出卖土地或改营其他行业。有些国家，实行“耕者有其田”或土地国有化，将土地分给农民使用的政策。如意大利，在部分地区采取没收大地主土地分给无地和少地的农民耕种政策。

社会主义时期

许多社会主义国家在实行农业合作化以后，分给农民私有的土地又归农业生产合作社集体所有。

20世纪60年代以后，由于工业的发展和城市人口的增加，环境污染和建设事业占用农田在许多国家中成为尖锐的社会问题，于是又制定了有关防治污染、保护农田的政策。

土地政策除了有关土地所有、占有、使用制度方面的内容以外，还有土地经营、垦殖、开发、管理、课税等方面的政策。土地经营方面，有些国家是鼓励土地集中，扩大经营规模的政策；有些国家是维持土地分散，即采取小规模经营的政策。对土地买卖、转让、租赁、典押，有些国家是实行禁止、限制等政策，有些国家则实行自由主义政策。在垦殖、开发方面，许多国家为了扩大种植、养殖，实行财政信贷支持和税收减免的政策。

在土地管理方面，有水土保持政策、土地改良政策、土地合理利用政策等。

在全国两会上，委员有提出关于土地热点的话题，打击阿是如何理解的?下面小编收集整理了如下文：

2017年两会热点解读土地【一】

国务院总理李克强在政府工作报告中指出，要加快农业转移人口市民化，深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。3月9日，国土资源部部长姜大明在人民大会堂“部长通道”接受记者采访时，对今年政府工作报告中提出的新词“人地钱”挂钩政策作出回应。他透露，国土资源部已会同国家发改委、公安部、人社部、住建部制定了“人地挂钩”方案，正在按程序报批。“人地挂钩”遵循“以人为中心”的原则，以人定地、人随地走。

YJBYS分析

“人地钱”挂钩是指财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩、基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩，是调动地方政府吸纳农业转移人口落户积极性的政策机制。

“人地钱”挂钩释放出三重政策善意。

首先是凸显出以人为本的执政理念。城镇化说到底是人的城镇化，在加快农民工走向市民化的过程中，确保广大农民真正得到实实在在的获得感。健全、完善、优化“人地钱”挂钩政策，关键就在于土地划拨也好、财政资金的支持也罢，都要围绕农民工市民化成果这个中心，围绕提高群众获得感这个宗旨，进而防止和避免城镇化建设走偏。

其次体现出推进社会公平的制度方向。“人地钱”挂钩政策的实施，旨在加快农民工融入城镇进程的同时，为他们能够享受到与其他城镇“原住民”均等的公共服务提供保障和支撑，而这不仅可以有效保障公民基本权益的平等，而且有利于构建新型城镇化下的社会稳定与和谐，减少和避免不必要的社会矛盾出现。

最后表明了对房地产市场的政策纠偏。一段时期以来，个别地方的城镇化建设出现了片面追求征地盖楼、贪大求洋，而不顾城镇化率、农民工市民化转化率等不良倾向，甚而出现了“空城”现象。“人地钱”挂钩政策就是要发挥考核指挥棒作用，让土地供应、房地产开发和国家政策支持都以满足农民工进城基本居住需求为前提，进而有力遏制房地产盲目开发发展的乱象。

对策

“人地挂钩”要坚持以人为中心、以人定地、人随地走的原则，准确统计和测算每个城镇新落户人口数量，根据城市规模和人均占用土地的状况制定差别化标准，在此基础上合理确定城镇新增建设用地规模，最后再通过土地利用总体规划和年度用地计划来落实。

从农村来到城市的人，与城市新建土地，以及相关投资保障之间“人地钱”的关系，要相互挂钩，协调推进，共同发展。不可以出现“摊大饼式”的城市扩张快于人口吸纳，从而造成“空城”现象。处理好“人地钱”的关系，就是为了避免这样的城镇化发展“畸形”。

2017年两会热点解读土地【二】

李克强总理在《政府工作报告》中亦指出，积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。

同时，“重大改革都要于法有据”这句话同样适用于“三农”，必须加快完善农业农村法律体系，善于运用法治思维和法治方式做好“三农”工作。一边是改革，一边是法治，这些新部署、新思路，成为今年全国两会热议的话题。在此次两会上，全国人大代表、人民银行昆明中心支行行长杨小平带来了《关于确立土地经营权法律地位的建议》。

杨小平希望借助“两会”契机，确立土地经营权的法律地位。杨小平表示，进入二十一世纪，随着工业化、城镇化纵深推进，我国农村社会结构发生深刻变化，大量农村劳动力向二三产业转移。

由于很多农民担心土地流转出去就收不回来，导致了土地弃耕、撂荒现象的发生，土地资源占有与利用严重不对称。加之，“人均一亩三分地”的土地碎片化普遍存在，制约了农业规模化经营，严重影响了稀缺土地资源的配置效率。

杨小平所在的金融行业，对完善土地制度规定的需求更是迫在眉睫。目前，在现实操作中，银行业金融机构在办理抵押贷款时，着重考虑作为抵押物的土地的变现能力以及发放贷款后的风险控制能力。

“因为土地经营权至今没有通过法律确认合法地位，所以银行业金融机构难以对土地抵押贷款持续跟进，农村集体土地的资产权能难以完全发挥。”杨小平道出了背后原因，“归根结底是存在法律障碍。”

迄今为止，我国规范土地权属的法律包括《宪法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律法规，这些制度涉及土地所有权、土地承包权和土地使用权。其中，关于土地权利抵押的法律规定集中在《农村土地承包法》、《物权法》和《担保法》。

杨小平指出，这三部法律并没有明确土地经营权，也未全面考虑土地抵押融资的法律效力，而赋予土地经营权法定抵押效力却是在坚持土地所有权归属原则下有效激活农业用地资金支持的前提，现行制度规范亟待顺势完善以适应现代经济社会发展的客观需要。

近年来，为进一步增强农业产业化规模效益，有相当一部分农户开拓创新，将承包土地流转给他人经营。承包主体与经营主体分离，使土地承包经营权分解为相对独立的承包权和经营权。集体所有权、农户承包权和土地经营权“三权分置”的探索取得了明显社会成效。截至2015年末，全国家庭承包经营耕地流转面积4.43亿亩，已占家庭承包耕地面积的33.3%。就未来经济社会发展方向而言，通过顶层设计，赋予农户法定可流转的土地经营权，能充分释放社会主义制度红利，能切实突破农业规模化发展必须的资金瓶颈，是促使农业从传统劳动密集型产业成功转化为现代资本密集型产业的关键所在。

杨小平建议：为顺应土地所有权、承包权和经营权“三权分置”的改革趋势，相关部门应紧紧围绕全面依法治国目标，完善土地制度规定，系统修改《物权法》和《担保法》等法律规范，进一步优化农村产权结构，明确农村集体土地经营权，探索颁发农村集体土地经营权权属证书，加强土地承包经营权分离后对土地承包权人和土地经营权人的法律保护。

养老机构自用房产、土地将暂免税

财政部预算报告表示鼓励社会资本进入养老服务业

昨日下午，财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉对《2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告》进行解读并表示，健全养老服务税收优惠政策，对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。

鼓励社会资本进入养老服务体系

随着我国进入老龄化社会，加快发展养老服务业势在必行。欧文汉指出，围绕国务院提出的到2020年全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系的目标，财政部会同有关部门做了多方面的工作，如制定了政府向社会力量购买养老服务政策;建立经济困难的高龄、失能等老年人补贴制度，出台对养老机构事业性收费减免政策，支持以市场化方式发展养老服务业试点等。

在健全养老服务税收优惠政策方面，对养老院提供的育养服务免征营业税;对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税;企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除;符合条件的境外资本和民间投资养老服务业，均可享受统一的税收优惠政策;出台民间资本投资养老服务业的税收优惠政策等。

欧文汉表示，下一步将按照“建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”的目标要求，推动各地落实优惠政策，支持和鼓励社会资本进入，有效提高养老服务供给能力。

600亿基金支持初创期成长型中小企业

国家高度重视“大众创业、万众创新”工作，中央财政在这方面也给予了很多政策支持。据欧文汉介绍，财政部开展了小微企业创业创新基地城市示范，中央财政通过整合资金出资150亿元，吸引民营和国有企业、金融机构、地方政府等共同参与，形成总规模为600亿元的国家中小企业发展基金，用市场化的办法，重点支持种子期、初创期成长型中小企业发展，“首只实体子基金的设立工作已经完成”;在税收方面加大优惠力度，扩大小微企业所得税减半征收政策范围，延长小微企业免征增值税、营业税政策执行期限，对小微企业免征42项行政事业性收费等。

欧文汉进一步指出，今年财政部将会同有关部门启动新一轮小微企业创业创新城市示范，增加示范城市数量，通过中央财政奖励，引导示范城市提高对小微企业创业创新的全方位服务支撑能力。加快已设立子基金的投资进度，加快招标设立新的国家中小企业发展基金子基金，尽快发挥基金的政策效应。同时，认真执行好已出台的税收优惠政策，完善创业投资税收优惠政策，统筹研究包括天使投资在内的投向种子期、初创期等创新活动投资的税收支持政策。

2016年土地收入预算同比下降13.2%

北京晨报讯(记者杨奕)财政部公布的《2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告》显示，2016年国有土地使用权出让收入预算为.6亿元，同比下降13.2%。

《报告》指出，2016年，我国经济长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋余地大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，经济结构调整优化的前进态势没有变。同时，“三期叠加”影响凸显，结构性矛盾导致全要素生产率增速放缓，经济下行压力依然较大。2016年财政形势更加严峻，平衡收支面临极大压力。

根据面临的财政经济形势，2016年全国一般公共预算收入亿元，增长3%。

加上调入资金1715亿元，可安排的收入总量为亿元。全国一般公共预算支出亿元，剔除地方上年使用结转结余及调入资金后同口径增长6.7%。赤字亿元，比2015年增加5600亿元。

2016年预算地方政府性基金本级收入.09亿元，下降12.4%。其中，国有土地使用权出让收入.6亿元，下降13.2%。

2017年两会热点解读土地【三】

会前会后，会上会下，期待多多、热议多多，下面随小编一起来看看吧!

近几年的全国两会，“房地产”总是一个逃不开的话题，今年房地产最大的话题是如何“去库存”。

数据显示，1月份70个大中城市中有38个城市环比上涨，一线城市房价平均涨幅超过20%。其中，一二线城市房价居高不下，涨幅居前，相反的是，三四线城市仍然面临着巨大的去库存压力。为此，国家出台了一系列政策来去房地产库存，包括首付降至20%、调降契税和营业税、公积金异地购房等措施。

“房地产库存问题应受到高度重视。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭3月2日接受记者采访时表达了自己的担忧，“60多亿平米的库存，占用的资金总量约达到40万亿”，“1/3左右为开发商的自有资金，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底中国货币供应量(M1)的34.91%。”

张鸿铭认为，现有库存有两个难点，“一是非住宅库存。

2011年中国全面实施‘限购令’后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。二是三四线城市库存。

这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。”

如何解决房地产去库存问题呢?

同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系教授、房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时表示，方式还是很多的，比如降低交易税费、降低房价等。

在他看来，一二线城市在消化库存上没有问题，一旦政策松绑，库存马上就能消化。但是三四线城市现在确实存在问题，不少的房地产开发商，包括大型房地产企业到三四线城市开发的房产消化都比较慢，“因为三四线城市消费观念不一样，对住房的投资性兴趣没有一二线城市居民大。”

消化库存的路径有何选择吗?

施建刚表示，消化库存需要分层次消化，“比如说一线城市，市场基本就能自行消化，二线城市，由于限购政策基本已取消，压力也不大。

对于三四线城市，一方面，要想办法吸引一二线城市居民向三四线城市引导，尤其是65岁以后的老年人。怎么去吸引他们呢，一方面通过低房价;第二方面通过税收，比如最近出台的印花税还是可以的;再一个是解决户口的问题。”

遗憾的是，目前人口流动方向与施建刚的期待是相反的，这种情况下一二线城市的房价就不会跌，而三四线城市很有可能会跟风涨。

对此，上海财经大学高等研究院房地产与城市研究中心副教授张思思指出，“三四线城市之所以去库存难，关键还是这个城市的配套设施比较差，之所以大家都想去北上广深，是因为这些城市的教育资源、公共服务和医疗卫生等配套设施能够吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就业机会等都是三四线城市所缺少的。”

张思思说，“目前很多房地产政策都是一种短期的政策，急于消化库存，缺少长远的规划，包括鼓励农民工进城买房的政策，如果没有户籍制度的配套改革，没有农民工子女教育问题的配套改革，以及很多大城市房价一直居高不下的话，很难达到让农民工买房的效果。”

针对去库存，金煜不忘提醒，去库存的同时还是要防范金融风险，“现在有一种说法：做一年的工作还不如去买套房。

在这种情况下，应该逐步地去库存，这样可以较好控制某些区域内的投资泡沫。”

【土改政策】建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，明确入市范围途径。

【土改政策】改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。

【政策解读】试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税，超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台政策，要求各地市建立农村宅基地退出资金库，对自愿退出宅基地且不再申请新宅基地的农民，给予一次性经济补助。

【政策解读】国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿，可是现实中某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元!

野鸡养殖效益分析：

?1.全部投资（建鸡舍及购置设备）6500元。

?2.养种鸡收入预测：以引进100只小野鸡苗为例，公母比例5∶1，每只母鸡年产蛋按90枚计算（实际产蛋量要高得多），50只母鸡年产蛋4500枚。种蛋合格率按90%计算，受精率、孵化率、成活率均按80%计算，则年产野鸡为4500×90%＝4000枚蛋×80%＝3200枚种蛋×80%＝2500只小鸡×80%=2000只。

饲养3个多月商品鸡可达1.5公斤，目前售价40元~60元/只，即使按土鸡价卖，也可卖34元。就按30元一只算，一年收入为2000只×30元/只=元。

?（1）成本分析：①引种款500元。②饲料费：每只商品鸡成本14元，2000只约需饲料费元；种鸡饲料费约2000元，共计元。③水、电费年开支约1000元。④药剂、防治费1000元。

⑤人员工资：平均每人每年按6000元计。所有开支共计元。

?（2）利润分析：－=元。第一年即可收回（建鸡舍及设备的）全部投资6500元，还赢利元（这还是按产蛋和销售价最低计算，实际还要高），投资保险。

?3.卖标本：将野鸡制作成标本,一个野鸡标本可以卖到200元~300元，其利润惊人。

标本可以摆在家里、办公室，栩栩如生！还可以作为上等的礼物。

?4.养商品鸡的收入预测：按饲养100只七彩山鸡计算。（1）成本分析：每只鸡苗进价为5元，100只总共500元；每只鸡的饲料成本为最高14元，按14元计算，饲料成本总共为1400元；其他每只鸡费用3元(防疫、人工、照明及其他等)，总共为300元。（2）利润分析：120天内饲养经济效益实际分析，成鸡平均体重为1.25公斤，目前商品野鸡销售价格为24元~28元/公斤，按照最低销售价格24元计算，100只山鸡总重量是125公斤，125×24=3000元。

?净利润为3000-1400-300-500=800元。也就是说100只商品山鸡4个月就可以获利800元。

养殖多的话效益更加可观。

投资有风险，入市需谨慎。没有百分百的盈利，成功无法复制。

山鸡养殖项目可行性分析

山鸡又名野鸡、环颈鸡，因其羽毛颜色艳丽，七彩斑斓，故名为七彩山鸡。山鸡是世界上重要的狩猎禽之一，更是一种经济价值很高的珍禽，集食用、药用、毛用、皮用于一体。

山鸡肉质嫩滑鲜美（无家鸡腥味），野味浓郁，用于煲汤，汤色清纯，无家鸡的油腻，为历代皇家御食。乾隆皇帝食过山鸡后赞不绝口，曾写下“名震塞北三千里，味压江南十二楼”的绝句。世界名著《红楼梦》中多处写到以野鸡为原料的菜肴，如“野鸡崽子汤”、“炸野鸡”、“野鸡瓜子”等。第53回“乌进孝进租”单上还列有“野鸡、兔子各二百对”，这些野味成了贾府餐桌上的珍品。

这反映山鸡菜肴在清代已很普遍，已经成为侯门公府的家常菜了。

山鸡是高蛋白、低脂肪，基本不含胆固醇的强身保健补品，本草纲目记载能补中气、生精血、滋肝肾、提神补脑，可治多种慢性病。含有多种人体必需的氨基酸及钙、钠、磺等多种微量元素。据有关专家分析，山鸡含粗蛋白高25%，比肉鸡高11.84%，所含热量比肉鸡高17.75%，胆固醇比肉鸡低29.12%。

据中山大学测定，山鸡肉含10多种氨基酸，具有较高的医疗保健作用。最新资料表明，山鸡肉含有抗癌物质锌和硒等成份，经常食用对高血压、脑血栓均有一定的预防和治疗作用。

雄性山鸡毛艳丽非凡，绚丽多姿，如孔雀，故又名“龙凤鸟”，是各个城市园林中不可缺少的名贵观赏动物，极具观赏价值。江西省吉安小房珍禽种苗场养殖贵妃鸡、山鸡等珍禽多年，现已开发出山鸡、孔雀等动物标本技术，制作成的山鸡标本栩栩如生，并可以保存二三十年，是居家装饰、办公摆设、赠送亲友的极好工艺品，并且其价值比活体山鸡提高了5—8倍，成为山鸡销售的渠道之一。可制作毛工艺品、还可成段、锦制作礼服，鸡皮可制成各种精美的皮具。

人工饲养山鸡是一项前景广阔的特种养殖业，是国家科委“星火计划”推广项目，它具有适应性广，抗病力特强、饲养成本低、投资小、稳定保险，周转快等特点，是极好的“短、平、快”脱贫致富项目。

1、投资小：旧房、旧仓库、庭院、果园、坡地等可围圈的地方均可作为养殖山鸡的场地，小规模投资从几千元到几万元都可养殖。

2、食性杂：山鸡吃米糠、麦麸、各种蔬菜、牧草、稻谷、高粱、玉米、蝇蛆等，与家鸡相似。而且山鸡是鸟类，食量极少，成年山鸡一天也仅要75克的精饲料，成本极低。

3、适应广：根据我国养殖山鸡的历史，山鸡耐高温、抗严寒，从零上35度到零下45度均可正常生长，不择气候、区域和环境，从东北的黑龙江到最南的海南岛均可养殖。

4、抗病力强：山鸡原为野生动物，历经恶劣的自然环境的锻炼和“优胜劣汰”，其抗病能力要比一般的家禽强，只要做好日常的防疫工作，一般不容易得鸡瘟和生病，养殖风险低，投资保险。

5、见效快：一般出壳后鸡苗长到90天左右就可以上市，120天达到3市斤，需饲料18元左右，按目前市场价格每斤20-25元计算，每只可创毛利30-55元。

种鸡6个月产蛋，年产蛋可达150枚以上，如果按年产100枚蛋计算，受精率、孵化率按85％，成活率按90％计算，则年可产商品鸡60只，按每只利润30元计算，养殖一只种母鸡一年的效益即可达1800元以上。小规模养殖场如果一年养殖100只山鸡种母鸡，一年就可获利18万元，利润十分可观。

随着我国人民生活水平不断提高，传统的饮食观念发生了质的变化，“求新求鲜”、野味食品已成为现代饮食时尚。山鸡项目可称上特种养殖行业中的“常青树”，自80年代人工养殖山鸡以来，销售行情一直较好，没有出现如家猪、家鸡价格一样的波浪起伏。

山鸡养殖在我国养殖已经有20多年的时间，是目前国内开发最成功的著名珍禽之一，已经在我国各地特别是城市、沿海地区、香港、澳门等地形成了一股吃山鸡、吃野味的消费习惯和潮流。

山鸡肉质细嫩鲜美，野味浓，在我国人们一直把山鸡作为高档菜肴，深受市场青睐，在国内城市，山鸡越来越多地成为饭店，宾馆菜单上佳肴。而且由于山鸡售价不高，现代人的经济水平不断提供，即使是一般的乡镇、县城都完全消费得起，具有巨大的市场。目前国内山鸡的缺口还十分巨大，据统计仅广东、福建、上海等沿海地区年需求量就达5000万只，而全国实际供应量不到600万只。因此，目前人工养殖山鸡仍具有巨大的市场空间和经济效益。

1、山鸡舍建设

山鸡场舍应选择在有利于排水，干燥、背风向阳、无污染源、交通方便又不靠近村庄、厂矿，较为清静并有卫生水源和电源的地方。每间鸡舍以20—30平方米为宜。规模养殖，每栋鸡舍长36米，鸡舍宽4米，高2米以上。鸡舍前设有活动场地，宽4米以上，每间舍场之间用尼龙网或铁丝网分隔，上有罩网，以防飞逃。栋与栋鸡舍间有条件应设置绿化隔离带。夏天天气炎热时，应搭棚或种植植物蔽荫。

2、饲养用具

(1)山鸡孵化可采用家鸡电力孵化器。

(2)育雏设备包括育雏网架、保温灯等。

(3)饲养用饲料桶，饮水器用塔式和方盘式两种，或者采用自动饮水装置。

3、饲养管理

根据山鸡的生长特点，其饲养管理大致分为三个阶段，即：育雏期、青年期和成年期。

育雏期：从出壳至脱温，一般为42天左右。这个阶段系山鸡保温养育的前期，需要采取保温措施。

青年期：42日龄至100日龄的称青年山鸡。此时期生长速度最快，日增重可达10～15克。如作为肉用商品，此阶段饲养期满即可上市。

山鸡系杂食性禽类，以植物种子(如大麦、玉米、杂草籽等)、嫩草、蔬菜等为主。为使山鸡达到最佳的生长发育和繁殖要求，最好根据山鸡不同时期，不同生长阶段对营养的需求，提供均衡营养的配方饲料。

山鸡嗉囊较小，食量少。因此，饲喂食料要做到少量多次，成年山鸡每日每只需要标准配合料70～80克，并配以适量嫩青草或蔬菜。请百度小房珍禽养殖场，小房山鸡种苗场，业界知名种苗场，提供种苗，养殖技术指导，技术培训，行情报价，

办法第二十二条国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下：

1．征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的六倍计算；

2．征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算；

3．征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算；

4．征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算；房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿；

5．征用无收益的非耕地，一般不予补偿。

1．青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购；

2．房屋拆迁，按房屋结构、面积、新旧程度，给予合理补偿；违章建筑物和开始协商征地后突击抢栽的树木、突击抢建的建筑物，不予补偿；

3．农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实际情况付给迁移费或补偿费。

1．征地前农业人口人均耕地在一亩以上的被征地单位，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍；征地前农业人口人均耕地不满一亩的被征地单位，征用每亩耕地安置补助费以年产值的四倍起算，人均耕地每减少零点一亩，安置补助费相应增加年产值的一倍，但最高不得超过年产值的十倍；

2．征用非耕地安置补助费，按该土地年产值和略低于邻近耕地的安置补助倍数计算；

3．征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。

四、按照本条规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。五、国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当属于个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡（镇）村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，任何单位和个人不得挪用或占用。六、大型水利、水电工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。

人类利用昆虫作食品的历史悠久。

法国巴黎建有大型的昆虫餐厅，推出百余种昆虫菜肴;英国伦敦大菜馆里用蝇蛆粉制成狮蛇式色拉名菜：日本用蝇蛆粉制成老年酥;美国可口可乐公司用3%虫精制成婴儿饼干。实践证明，开发昆虫食品有利于昆虫资源的合理利用，有利于害虫治理和害虫利用相结合，能取得显著的经济效益和社会效益。随着市场经济的发展和人们对开发昆虫食品重要性认识的不断提高，昆虫食品产业会有个大的发展。可以预料，昆虫食品必将成为人类食品的一个重要组成部分。下面一起来看看2017年很有养殖前景的几种昆虫养殖项目。

原是野生昆虫，以往靠捕捉为药物来源，近些年来由于旧房翻新，油房、粮仓等木地板改为沥青、水泥地坪以及除四害讲卫生列入日常工作，使地鳖虫失去了自然生长的场所，因此单靠捕捉自然生长的虫子远远不能满足国内药用和出口的需要，为了广开药源，全国许多地方进行了人工饲养，取得了显著效果，人工饲养的地鳖是可以大量繁殖的。人工养殖地鳖虫是一项成本低，收益高、管理方便，设备简单，食料广泛，繁殖力强，适应性广，不与粮棉争地，不同作物争肥，利国利己的副业项目，集体、家庭和个人都可饲养，很有发展前途。

而且具有适应力强，养殖成本较低，易饲养，生长快等优点，所以深得特种养殖户们的钟爱。

金蝉，是蝉科昆虫的代表种。金蝉可食用，有丰富的营养成份，据中国食品营养学院理化分析与研究发现：每100g黄金蝉若虫富含蛋白质72g、脂肪15g、灰分1.8g;此外，还含有人体必需的钙、磷、铁和多种维生素及微量元素。经科学分析，金蝉体内含有丰富的氨基酸、蛋白质及微量元素，人体必需氨基酸占氨基酸总量的46.63%。其药用价值亦很高。金蝉的皮(蝉蜕)也是一种中药，金蝉脱壳的成语也来自它。现在蝉的生活领地越来越少，为满足市场需求，不少人通过人工养殖的方式获取金蝉并取得不错的收益。

随着社会的发展和生活质量的不断提高，人类餐桌上已由鸡鸭鱼肉等传统型转为绿色野味型，营养丰富，肉质鲜嫩，味美如虾，在香港等地具有“飞虾”的美称，是各国人民的喜食佳品，在美国还举行“昆虫宴”招待贵宾，其中就有。据报导，有些肥胖和高血压、心脑血管疾病的患者多趋于食用昆虫，意欲达到减肥祛病之目的。随之而来的有些国家和地区都相应的兴起昆虫食品。用昆虫做菜，或制成罐头、饼干、雪糕等食品，十分畅销。

蚯蚓俗称曲蟮，中药称地龙，地龙性寒味咸。

功能：清热、平肝、止喘、通络。主治高热狂躁，惊风抽搐，风热头痛，目赤、半身不遂等。地龙提取液有良好的定咳平喘的作用。蚯蚓灰与玫瑰油混合能治疗秃发。

蚯蚓被广泛用于制药、轻化工业和养殖等，因此需求量大增，人工养殖受到重视，养殖蚯蚓，可利用有机废料(如：禽畜粪便、垃圾、植物槁柑、糖渣、食用苗渣、酒糟等)成本低，方法简单，促进了资源的循环利用。

蝎子虽然在我国分布很广，但随着中药市场的繁荣和人类对蝎子经济价值的逐步开发，作为传统名贵药材的全蝎，社会需求量日趋增多。养蝎具有投资少、人力少、饲养技术比成熟的特点。养蝎前期固定资产投资较少，养殖场所可充分利用庭院屋后，空房大棚。设施仅需要盆、砖等保温、保湿设施。养殖不需要多少人工，这项工作更适合心细、有韧性的体质不强的人从事。饲养技术比较成熟。

最后提醒广大养殖朋友，养殖有风险，要做好市场调查，不要盲目上项目，特别是在炒种现象非常普遍的今天!

?今年1月，农业部制定的《饲料原料目录》开始正式实施。该目录将昆虫加工产品（含蚕蛹粉、虫粉等）列入。昆虫养殖，前景如何？1月上旬，笔者在山东省聊城、泰安及河北省枣强县进行了调查。?

昆虫养殖利润丰厚?

对于聊城市东昌府区沙镇蝗虫庙村的青年农民王存秀来说，养黄粉虫圆了他的创业梦。他在深圳打过工，回老家养过鸡，搞过废旧塑料回收，都没有挣多少钱。后来，他开始养黄粉虫，当年回本后纯挣1万兀。

2011年2月份，王存秀发起成立了黄粉虫养殖合作社，带动起136户农民养殖黄粉虫，平均每户年收入3万元，王存秀年纯收入达40余万元。今年，在山东农业大学环境生物与昆虫研究所刘玉升副教授的指导下，王存秀又开始养殖蛴螬。这是山东农大在全省的首个蛴螬养殖基地。与黄粉虫相比，养蛴螬更省心，效益更高。每15平方米养殖面每3个月能产鲜蛴螬400千克，每千克价格12元左右。王存秀的首批1500多千克蛴螬，已经全部预订出去。

1月8日，在山东农大教学实践基地，来自云南保山的“取经者”王林生告诉笔者：“我养大麦虫4年了，一年能出四五吨鲜虫，平均价格每千克30元，主要供饭店。带动50多户农民养大麦虫，每户年收入在2～3万元。”?

2012年，山东农大硕士研究生张大鹏毕业后，在泰安农村承包沙荒地，建起了30个蚂蚱养殖棚。他介绍：“每平方米每年4茬产4～4.5千克蚂蚱，每千克价格30元。有一年价格高时达到40元，每千克蚂蚱的养殖成本大约需要10元，一点不愁卖。

下一步，我准备再建100个棚养蚂蚱。”?

1+1>2?

刘玉升和国内外同行，将虫子称为“微家畜”。?

笔者在调查中发现，将“微家畜”与传统家畜“对接”，能取得1+1>2的效果。1月4日，在位于河北省枣强县城郊的健婷养殖合作社，一群鸡在树林里撒欢，工作人员在包装鸡蛋，有客户前来，张口就要几百箱。经理孙英杰从2004年开始养虫，此前，在创业路上曾近乎山穷水尽，现在已带动300多户农民养虫、养鸡、养猪。除卖虫子外，还用虫、虫粪、虫壳喂鸡、喂猪，降低了饲料成本。

猪肉全部走订单，价格每千克比普通猪肉高2元；50枚一箱的虫子鸡蛋，售价90元，零售每枚2元，主要进入北京各家超市。鸡的价格每只100元。养虫、养鸡、养猪，合作社每年的收入达到4300多万元。?

开发好这片“蓝海”?

农民郑春雨是孙英杰带动起来的养虫户，他从养25千克黄粉虫起步，不到5年，就在城里买了楼房，还买了两辆汽车，又带动20户农民养虫。在山东农大教学实践基地，堆着酒糟、秸秆、厨余垃圾等，这些就是虫子的“口粮”。

“养虫子，生态效益十分可观。”刘玉升介绍，“虫子吃秸秆、烂菜叶、厨余垃圾、粪便等有机垃圾，转化成优质蛋白。虫粪可以作饲料或肥料，形成良性循环。如产500克蛴螬能消耗7.5～10千克秸秆等废弃物。”?

虫粉、虫油、虫粪都是“宝贝”?

刘玉升介绍，虫粉蛋白含量高，可加工昆虫源蛋白粉。昆虫蛋白与动物蛋白之间存在异源性，避免了规模化养殖中动物饲料同源性污染（如疯牛病）的产生。

据估算，到2020年，我国蛋白饲料原料缺口将达0.5亿吨。昆虫作为开发饲料资源的主攻方向，前景广阔。虫油可作为工业用油、航空航天用润滑剂等。?

泰安市绿野生物科技公司总经理安增山，这一段时间正忙着谈一个昆虫深加工项目，开发虫粉、生物柴油、提取甲壳素。“项目运转后，所需的昆虫数量很大，就担心原料不足。

”他说，“昆虫是世界上最大的尚未得到充分产业开发的资源，垃圾是世界上唯一快速增长的资源。将两个如此巨大的资源结合在一起，进行产业化开发，将促成巨大的新型产业，是养殖业的一片‘蓝海’。”

食用昆虫养殖方法：家蝇

体长约8-12mm。体色为单纯灰黑色，没有其他明显的斑纹或色彩;复眼红褐色。

第四纵脉角型弯曲，胸背有四条纵纹。全身有细毛覆盖。六足，一对薄而轻的翅膀。一对很小的触角。

本种是分布最普遍的家蝇类。

幼虫的孪生地以垃圾场和鸡粪堆为主，因此在养鸡场或使用鸡粪当堆肥的农场、果园附近，常会有非常庞大的族群，算是极严重的环境卫生害虫。

(1)生活周期短家蝇的生活周期短，在适宜的温湿度条件下每隔14—18天完成一个世代。蝇蛆从卵发育到成虫，一般只需10—11天，由卵到成蛆，只需4—5天。比饲养其他昆虫周期要短得多。

(2)繁殖能力强，生产效率高家蝇的繁殖能力十分惊人，据孙刚等报道，480只种蝇(幼虫重0.69克)16天产出幼虫总重1 086.7克，增加1 575倍;如果生产空间和试验条件允许，再历经16天，可产出1 711.6千克幼虫;若持续增殖3个世代，可达2695.8吨，与初始种群相比，增加了近40亿倍。这意味着一旦给予家蝇合适的生存条件，它们繁殖的数量将十分可观。昆虫作为低等动物，在生态系统的能量转化中，虽然同化效率只是哺乳动物的一半左右，但它的生产效率却是哺乳动物的15-40倍，是迄今为止用其他方法生产动物蛋白所无法比拟的。

如果猪、牛出生后也以这样的速度增长，5天后体重就分别达到325千克、7500千克。

(3)食性杂而嗜食畜粪家蝇几乎能在各种类型的有机腐一兰竺殖物质中生存，米糠、麦麸、豆渣、酒糟等农副产品下脚料和工业废渣等均可用于蝇蛆养殖。特别是蝇蛆极嗜食猪粪、牛粪、鸡粪、鸭粪等畜粪，一个畜禽养殖场配上一个蝇蛆养殖场，等于又建立了一个昆虫蛋白饲料厂。养过蝇蛆的畜粪，既无臭味又肥沃疏松，是优质的有机肥料。蝇蛆处理粪便的能力是蚯蚓的10倍，这一特殊的转化功能，是其他昆虫所望尘莫及的。利用畜粪养殖蝇蛆，价格低廉，生产成本低，而且化废瞬为宝，变害为利，具有较深远的环境效益和社会意义。

(4)对环境的适应能力强家蝇经常出没于肮脏之地，置身于不计其数的病菌之中，却能安然无恙，不会被这些病原物感染，这源于其优异的免疫功能。科学家研究发现，家蝇体内能产生多种抗病菌和抗病毒的有效物质。在1982年召开的国造际生命科学讨论会上，东京大学名取俊二教授发表了一篇颇为盆轰动的报告，他们从家蝇的分泌物中提取了一种具有强大杀菌道作用的“抗菌活性蛋白”，这种蛋白具有极强的杀菌和抗病毒能力，只要万分之一的浓度，就可将各种细菌和病毒置于死地。同时还发现一种抗癌活性蛋白，对癌细胞有很强的抑制作用。1993年中国农业大学张文吉教授等从家蝇幼虫饲料的残渣中提取出对棉花枯萎病、立枯病、苹果软斑病等病菌有抑制作用的生物活性物质。

另外家蝇不得病的原因还在于家蝇的CI器既能伸缩，又能折叠，取食时边吃边吐边排泄，这样吃进肚里的病菌还未来得及“安家”和繁殖后代，就早早地被抛弃了。

(5)蝇蛆生产简单易行家蝇养殖易于人工控制，可在室内进行工厂化生产。蝇蛆适宜于高密度养殖(1只蝇仅需8一10厘米3的空间)，一个50厘米X 50厘米X 50厘米的蝇笼，可饲养1—1.2万只成蝇。国内蝇蛆规模化、工厂化生产技术及蝇蛆生化系列产品的制备工艺已渐成熟。

食用昆虫养殖方法：黄粉虫

形态特征

黄粉虫一生(指一个生长周期)，分为卵、幼虫、蛹、成虫四个阶段。

黄粉虫在25℃时，经3-5天即可孵化，温度降低则延迟孵化。幼虫化蛹后要及时与幼虫分开，因为蛹不会活动，有被虫咬的可能。分开后要把蛹放在通风、温度、干燥的环境中，在20℃以上时，经过一星期基本上能变成黑色甲壳虫。

卵

乳白色，很小，长约1-2毫米，直径为0.5毫米，呈椭圆形。卵外面有卵壳，比较薄，起保护作用，卵液为白色乳状粘液。卵分为：卵壳、卵核、卵黄、原生质。

幼虫

黄色有光泽，长约35毫米，宽约3毫米，呈圆筒形。有十三节。各节连接处有黄褐色环纹。腹面淡黄色。依此而命名为黄粉虫。头胸所占虫体的比例较短，约为身体的1 /5。身体直，皮肤坚，中间较粗。

腹部末端一节较小。头缝呈U字形，咀扁平。尾突尖，向上弯曲。

蛹

幼虫长到50天后，长约2-3厘米，开始化蛹。蛹头大尾小，头部基本模样，两足(薄翅)向下紧贴胸部。蛹的两侧呈锯齿状，棱角。

蛹初为白色半透明，体较软，渐变褐色后变硬。

成虫

蛹在25℃以上经过一星期后蜕皮为成虫。成虫刚刚蜕皮出来为乳白色，甲壳很薄，十来个小时后变为黄褐色，黑褐色，有光泽，呈椭圆形，长约14毫米，宽约6毫米，甲壳变得又厚又硬，这时完全成熟了。经过交配产卵进行第二代繁殖。虫体分为头、胸、腹三部分。成虫头部比幼虫头部多长出一对触须，并且是幼虫面的五倍长。足三对，一对长在前胸部，二对长在腹部，足长比幼虫长8至10倍。

每个足尖二个钩爪，足趾上有毛剌。背部翅膀上有竖纹若干条。成虫虽然有一对漂亮的翅膀，但只能作短距离飞行，翅膀一方面保护身躯，另一方面还有助于爬行。

生活习性

黄粉虫生性好动，昼夜都有活动现象。

一般发生3-4代，世代重叠，无越冬现象，冬季仍能正常发育。适宜的繁殖温度为20-30℃，在20-25℃下，卵期7-8天，幼虫期122天，蛹期8天，从卵发育至成虫约需133天;在28-30℃下卵期3-6天，幼虫期100天，蛹期6天，卵发育至成虫只需110天。湿度对其繁殖影响也很大，相对湿度以60-70 %为适宜，过高湿度达90%时，幼虫生长到2-3龄即大部分死亡，低于50 %时，产卵量大量减少。成虫羽化率达90%以上，性别比1：1，喜群居，性喜暗光，黄昏后活动较盛。羽化后的经3天交尾产卵，夜间产卵在饲料上面，每条雌虫可产卵约200余粒，常数十粒粘在一起，表面粘有食料碎屑物，卵壳薄而软，雌虫寿命1-3个月不等，产卵一半月后，产卵量下降，可以淘汰。7-8月卵期要1周，幼虫有1-10个龄期，约4-6 天脱皮1次，历经60-80天，喜群集，在13℃以上开始取食活动。

饲养环境

温暖、通风、干燥、避光、清洁、无化学污染。

适宜生长密度

(1 )成虫饲养密度每平方米在5000 — 8000 只。

( 2 )幼虫饲养密度每平方米在2 万只左右(约5 千克)。

( 3 )蛹身体娇嫩，以单层平摊无重叠挤压为宜。

( 4 )种虫饲养密度每平方米在2000—3000 条为宜。

( 5 )夏季高温饲养密度要小一些，冬季密度可稍大

适宜生长湿度

饲料含水量15 % ，大气湿度70%左右。

若饲料含水量超过18%或空气湿度大于85 % ，黄粉虫发育减慢并容易患病。

适宜生长温度

对于成虫和幼虫来说，—4 ℃ 是其生存低限，低于6 ℃ 进人冬眠状态，12 ℃ 是发育起点，30—33 ℃ 是其生存适宜温度，在此温度下生长健壮，成活率高。生长最快温度是35 ℃ ，但长期处于此温度容易发病。高于37 ℃ 生长速度减慢，39℃ 是其致死温度。对于蛹来说，最怕高温，30 ℃ 以上就可能使其窒息死亡。因此，在夏季尤其要注意通风降温，减小密度，防止太阳暴晒。

养殖技术

成虫期

蛹羽化成虫的过程大约3-7天，头、胸、足、翅先羽出，腹、尾后羽出。

因为是同步挑蛹羽化，所以几天内可全部完成羽化，刚羽化的成虫很稚嫩，不大活动，约5天后体色变深，鞘翅变硬。雄雌成虫群集交尾时一般都在暗处，交尾时间较长，产卵时雌虫尾部插在筛孔中产出，这个时期最好不要随意搅动。发现筛盘底部附着一层卵粒时，就可以换盘。这时将成虫筛卵后放在盛有饲料的另一盘中，拨出死虫。5-7天换一次卵盘。成虫存活期在50天左右，产卵期的成虫需要大量的营养和水分，所以必须及时添加麦麸子和菜，也可增加点鱼粉。若营养不足，成虫间会互相咬杀，造成损失。

养虫车间

卵期

成虫产卵在盛有饲料的木盘中，将换下盛卵的木盘上架，即可自然孵化出幼虫,要注意观察，不宜翻动，防止损伤卵粒或伤害正在孵化中的幼虫。当饲料表层出现幼虫皮时，1龄虫已经诞生了。

幼虫期

卵孵化到幼虫，化蛹前这段时间称为幼虫期，而各龄幼虫都是中国林蛙最好饲料。

成虫产卵的盘，孵化7-9天后,待虫体蜕皮体长达0.5厘米以上时，再添加麦麸子和鲜菜。

每个木盘中放幼虫1公斤，密度不宜过大，防止因饲料不足，虫体活动挤压而相互咬杀，要随着幼虫的逐渐长大，及时分盘。

麦麸子是幼虫的主要饲料，同时也是栖身之地。因此饲料要保持自然温度。在正常情况下，当温度较高时，幼虫多在饲料表层活动，温度较低时，则钻进下层栖身。木盘中饲料的厚度在5厘米以内，当饲料逐渐减少时，再用筛子筛掉虫粪，添加新饲料。1-2龄幼虫筛粪，要选用60目筛网，防止幼虫从筛孔漏掉。

要先准备好盛放新饲料的木盘，边筛边将筛好的净幼虫放入木盘上架。

黄粉虫幼虫生长要突破外皮(脱皮)，经过一次次蜕皮才能长大。幼虫期要蜕7次皮，每蜕一次皮，虫体长大，幼虫长1龄。平均9天蜕一次皮。幼虫蜕皮时，表皮先从胸背缝裂开，头、胸、足部，然后腹、尾渐渐蜕出。

幼虫蜕皮一般都在饲料表层，蜕皮后又钻进饲料中，刚蜕皮的幼虫是乳白色，表皮细嫩。

黄粉虫幼虫如何管理

刚孵出的黄粉虫幼虫长约3毫米，乳白色。1天后，体色变黄。体13节，呈圆柱形，头部位于体节的前端。

口器扁平，咀嚼式，能啃食较硬食物。第2一4节为胸部，长有3对足，第5一12节为腹部，第13节下部有肛门，尖部有两锥形短尾。

幼虫同幼蝎一样，有蜕皮特性。其生长发育是经蜕皮进行的，约1个星期蜕1次皮。在温、湿度适宜的情况下，幼虫蜕皮顺利，很少有死亡现象。刚孵出的幼虫为1龄虫，蜕第1次皮后变为2龄幼虫。刚蜕皮的幼虫全身为乳白色，随后逐渐变黄。

经60天7次蜕皮后，变为老熟幼虫。老熟幼虫长2.5一3厘米，接着就开始变蛹。其生长期为85一130天，平均120天。此期要加强管理，创造较高的经济效益。管理方法是：

(1)当肉眼能看清幼虫体形时，要进行加温、增湿，促使其生长发育。升温可采取加大密度方法。

增湿是定时(每天6-8次)向饲养盒洒水。但量要小，不能出现明水。在饲料中加大水分也能增湿。

(2)给幼虫投喂营养丰富的一、三、五号饲料，并给予大量青饲料。

(3)大小幼虫最好分开饲养，以免出现残食现象。

(4)此期适宜温度为25一32℃，湿度60%-75%，麸皮湿度10%-15%。

蛹期

幼虫在饲料表层化蛹。在化蛹前幼虫爬到饲料表层，静卧后虫体慢慢伸缩，在蜕最后一次皮过程中完成化蛹。化蛹可在几秒钟之内结束。刚化成的蛹为白黄色，蛹体稍长，腹节蠕动，逐渐蛹体缩短，变成暗黄色。

幼虫个体间均有差异，表现在化蛹时间的先后，个体能力的强弱。

刚化成蛹与幼虫混在一个木盘中生活蛹容易被幼虫在胸、腹部咬伤，吃掉内脏而成为空壳;有的蛹在化蛹过程中受病毒感染，化蛹后成为死蛹，这需要经常检查，发现这种情况可用0.310-6漂白粉溶液喷雾空间，以消毒灭菌。同时将死蛹及时挑出处理掉。挑蛹时将在2天内化的蛹放在盛有饲料的同一筛盘中，坚持同步繁殖，集中羽化为成虫。

食用昆虫养殖方法：飞蝗

基本特征

成虫的体长,雄虫为32.4～48.1毫米，雌虫为38.6～52.8毫米;体色常为绿或黄褐色，可因型别、性别和羽化后时间长短，以及环境不同而有所变异。触角丝状;具1对复眼和3个单眼，咀嚼式口器，后足明显较长，善跳跃。前翅透明狭长，具有光泽和暗色斑纹;后翅透明，静止时折起，为前翅覆盖。腹部第 1节背板两侧具鼓膜器。

腹部末端雄虫下生殖板短锥形,雌虫为1对产卵瓣。

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