创业小能手网我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：新人首问 星叔好，我是江西上饶，想在翰林华府买一套房出租，五六年后卖掉给我儿子去外地买房，又担心卖不掉，不敢入手，还有我有20房龄的自建房一套，在上饶县静苑山庄临街二楼，161.5平，现在可以卖掉去吗？能卖什么价位？
回答：上饶不适合投资，房价不怎么会涨了，但也不会大跌，只会是有价无市的样子，自住拿一套没什么问题。20年房龄的自建房不住可以尽快出掉，具体价位咨询一下本地中介。
在买房的时候，一定要谨慎选择，不然最后砸手里了转手不出去就不好了。
未来这几种房产很难转手
1、有人会因为便宜而去购买小产权房，但是殊不知，以后却可能由此吃了大亏，因为小产权房没有房产证，一旦出现问题了，也不受到法律的保护，有些小产权房子拆迁了，补偿款也不会很高，如果住几年想置换了，也会很难出手
2、很多人买二手房都只顾着地段、户型还有价格了，往往忽略了一个很重要的因素，那就是“房龄”的问题，如果二手房的时间太久了，对于办理很多业务，比如贷款、房屋保值、还有土地使用年限等方面都会有明显的影响。
3、公寓和商铺，这也是多次强调过的
4、商住房，商住房”和“商品房”虽说只有一字之差，但两者的区别却并不小。商住房的土地使用权最长年限在50年，而水电费、物业费、供暖费也都是按照商业收费标准，比普通住宅要高的多，商住房还不能迁户口，这对于日后的孩子学习还是比较麻烦的，且由于是商住两用房平时人员也会比较杂，如果几年后想转手，税费也会比较高，各项成本都会比较高，那么卖方的时候又有谁会买呢？
提问：星叔好。城市坐标杭州 基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房(和我家人合投，不占我的房票)，再用120万去投临平柏悦中心125大三房(总价200+，用我自己的房票，贷款六成)，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值。
这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?
还是置换合院，或有其他更佳方案
回答：第一，其实你的2个方案都不是很好。
如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。
如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。
杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，
所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。
别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。
第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，
同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资
一定选择核心地段才更有价值。
提问：叔 能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？
回答：54大法破限购方案，详见内部分享。
提问：星叔好，想买房投资，应该如何配置资产？
回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：
第一套房，一定要先解决自住的问题。
第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。
第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。
在资产配置中特别重要的是：
1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。
2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。
3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益
提问：星叔，坐标长沙，首套房首付40，有次新的二手三房推荐吗？考虑学区交通增值，旭辉御府，欧洲城，万科城市花园，这几个区域的房子怎么样？可能三五年需置换，其他区域有推荐的吗？
回答：如果只是考虑学校的话，旭辉更好点。
欧洲城，就区位和交通以及配套来说，真心不值这个价，但是如果考虑学校，又难以上新车，还是勉强可以考虑。
万科城市花园，那边主要是教育资源好点，靠近梅溪，距离地铁6号线有段距离
区域的话，只是一方面，关键是挑性价比高的盘，也就是和当地限价差距大的楼盘，
比如金星北的长燃润和毛坯7000，明发国际城6字头，而周边有楼盘买到了毛坯9000多，这就是明显价格利差，只是房源不多，而且不知道啥时候开，也不一定好上车。
这样的楼盘，在芙蓉区有几个。在滨江还有几个限价8字头的楼盘，可以考虑
长沙投资回报率高的楼盘 详见内部分享
提问：星叔好，郑州投资的话常西湖板块和白沙板块怎么抉择呢，哪个升值大？常西湖是不是更保值抗跌，成长性好怎么理解呢？
回答：未来白沙的城市界面将会更高端、更现代化、更有城市感，另一方面，产业用地的高占比，意味着居住用地的稀缺，目前开发商已经无地可拿，未来一房难求的现象也会不断上演。
而常西湖是很纯粹的居住区，但相比于白沙居住用地的稀缺，常西湖后备充足，未来房价的天花板是存在的。
从规划图上看，白沙是高端的，是创新的，是产住融合的；常西湖新区是休闲改善适宜居住的。
未来，背负着产业升级和城市东扩使命的白沙可说的故事更多，区域发展后劲也相对更足。
从客群上看，白沙依靠的是东区的就业人口，拥有更强的购买力，常西湖依靠的是老区的地缘人口，更多的需求是自住和改善。
客群决定板块成长上限，白沙背靠的客群质量更高，上限也相对更高。
如果你想长线投资或能等待的，选白沙没有问题。
白沙区域目前基本上没有新盘入市，而土地储备情况不明，影响白沙价值的在于投资期限过长。如果入手足够便宜的话，就耐心等待地铁的红利吧。
常西湖新区红利已经兑现，潜力已经不大，只能属于自住需求了，投资性机会不大。
郑州投资回报率高的楼盘 具体详见内部分享
提问：星叔，前几天抢到一个限价新房，虽然位置不错但是网上查了很多人都说这个精装差，缺点多，不知该不该要？
回答：买房子的初心是什么？
有人开始是刚需，但进了业主群后不一样了，因为被人影响了
感觉这个那个都不好，这样的房子能自用吗，大家都想交付都想卖吗？？
你知道限价下的新盘半斤八两，大家也一样。
你这个不要，再买还要内部竞争，板块竞争，万一买不好，你心态更不好。
所以在限价阶段买新盘，你要放低预期，这样交付的时候你会发现它的优点，而不是缺点。
这才是你买房子初心——我是刚需，而不是投资！
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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