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[买房子贷款]购房雷区大起底:九种房子不要买,买了会后悔!

作者:川渝君云起云落,云卷云舒。房子,由于类别不同、区域及地段差异,会体现出巨大投资差异。买好了价值倍增,看走了眼,连CPI都跑不过,跟把资金放在银行贬值并无二异。今天,川渝君梳理出九大类二手房产,你购买时一定要谨慎下手。一旦买错了,会因为增值空间有限,肠子悔青。一老旧小区的住宅,

作者:川渝君
云起云落,云卷云舒。

房子,由于类别不同、区域及地段差异,会体现出巨大投资差异。

买好了价值倍增,看走了眼,连CPI都跑不过,跟把资金放在银行贬值并无二异。

今天,川渝君梳理出九大类二手房产,你购买时一定要谨慎下手。

一旦买错了,会因为增值空间有限,肠子悔青。


老旧小区的住宅,一定不要轻易购买。

何谓老旧小区?

就是单位制改革前,由政府、单位出资建设的居住区,与1998年商品房改革之后建设成的居住区相比较,这些房屋院老、房老、设施老、生活环境差,别说你住在里面心情不舒畅,就是城市管理者也为它们起了“心病”。

这不,这两年国家和地方政府在拨款,对老旧小区进行改造。

川渝君手头恰好有这样一套房屋,位于成华区、二环路东二段外侧,在2018年初获得改造。

小区环境虽有提升,但其弊端仍然十分明显。

这是获得改造的小区,没有改造的呢,那就有些郁闷。

在此,川渝君展示一下位于成华区万年场横街21号院落希冀获得改造的信访答复(时间是2019年12月31日),你就知道住在这些小区的居民的心情感受了。

购买房屋时,不要被老旧小区的公摊小、物管费低等迷惑,等你买房住进去就会发现,爬楼原来是要体力的,楼上楼下的噪杂声原来是会影响心情的,物业公司一家接一家的换、一次接一次的跑路原来是很烦人的(也正因此,许多小区都是在社区带领下自治管理),小区自治期间大爷太婆些的想法是年轻人没法苟同的。

这类房子的增值空间,单就成都而言,放在2010年之前,还行。之后,那就不要有大的奢望了,你就去烧高香吧,祈祷某个财团要开发这个片区,要拆迁,看能不能在补偿你时给你来个一赔二,或者现金补偿时,在该地段正常房价的基础上乘个相对高的系数(每个区域,征地用途不一样,所乘系数不一样,市政征用,比如修地铁、修学校,乘的系数偏低)。

至于更高的要求,你就趁早打消吧。

当然,如果你是刚出来工作的小青年或者急需住房的超级刚需户,买这类房子住,倒也不失一种选择。

靠它大幅增值,你就打消这个念头吧!


法拍房一定要谨慎购买。

最近两年,法拍房频繁进入大家的视线,不了解的人以为它是个好东西,能捡漏,而买了的人却未必满意,甚至有后悔的!

何谓法拍房?

就是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。

法拍房,在限购政策出台之前,关注它的人很少。

限购政策出来后,它变成了香饽饽。

就成都而言,限购政策发生过三次大的变化,时间分别在2016年10月、2016年11月和2017年3月24日。

特别是最后这一次,成都开始执行新的限购政策,把二手房纳入限购范围。

由于事发突然,一些手里握钱却没来得急下手的人,一下子没有了购买资格,傻眼了。

此时,中介敏锐的嗅到了商机,顺势导入法拍房,其优势在于既不限购,又不限贷,按以往行情,许多法拍房以底价成交,甚至有的房子流拍,最终以远远低于市场正常的价格处置了。

然而,没有购房资格的人太多,中介引入生意的激情太盛,使得原本打入冷宫的法拍房(民间许多人认为惹上官司的房子不吉利)一下子咸鱼翻身,高于市场正常价格成交的拍卖频繁发生。

当然,对于没有资格的购房者,贵点倒没啥,关键是房子拍到手了,遇到了后续问题:像权证不清晰,户口没法迁入,房子有大量税费和欠费,房东死皮赖脸不搬走,房主身份特殊(操社会的),早有租约,乃至发生过命案等。

以上任何一点摊上,都很闹心。

在此,川渝君展示一个案例:一位购房者在成都拍到房子却无法正常入住,最后在网上求助于律师。

所以,不要以为不受限购和贷款限制,就可以随便下手,真正当你拍下房子了,就知道厉害了,务必谨慎。


贴身交通主干道的房子,一定要谨慎购买。

废话少说,先上一张图片,是对成都二环内外侧某个点的真实写照。

如果你要购买的房子恰好跟高架桥一样高或者比高架桥矮一些,那永无休止的灰尘就让人头疼,你出差前洗个裤衩儿,几天回来发现裤衩上已经爬满灰尘,你家二哥二妹作何感想?

你长年累月住在这个房子里睡觉休息,窗外那持续的汽车行驶噪音或者大型公交车、超重大货车驶过时,整个楼层都像在地震般的微微晃动,你还能假装安慰自己说:我休息好了?

烧高香吧,你不神经衰弱,就已经非常不错了。


小产权房,谨慎购买。

讲个真实的故事。

2006年,川渝君一位在成都打工的亲戚咨询买房事宜。

亲戚说,看上郫县(现已升格为郫都区)安靖镇一套110多平方米的房子,房主因为差钱急于转手,价格9万多,唯一的缺点就是没有产权,房主明确说不确保以后拿不拿得到产权。

当时川渝君问他:能不能贷款买房或者借点钱在主城区买房?

川渝君发问的出发点是考虑长远一点,选房时尽量考虑到后期增值的问题。

亲戚说,两个娃儿在读书,还有老人要养,手头的钱实在不宽裕,而申请贷款很麻烦,因为自己没有养老保险啥的,就是看到租房附近有安置小区,房子是新的,价格9万多,捎带借一点,就能买。

川渝君进一步详聊得知,亲戚打算长期在成都发展,丝毫没有回老家的打算。

川渝君给出建议:如果在成都呆上10年,一家六口人,一月房租600元,10年下来就是7.2万元。如果中途房租涨一些,比如涨到1000元,乃至1200元,算下来,10年租金就差不多9万元。

如果现在拿这笔钱去买这个没有产权的安置房,住上10年,这笔钱不算浪费。

关键是,这些年住得舒心,一家人温馨,有归属感!

而即便这个房子永远拿不到产权,就算有一天政府要拆迁房子,不至于分文不赔,从人道主义讲,补偿个十万八万不是问题,有赚头。

至于说转手增值,的确存在太多不确定因素,不过,这不是没有办法的事。

亲戚听了川渝君的分析后,买下了这套房产。

10年后,亲戚再与川渝君谈起此事,十分感激当年的建议。

而此时,亲戚已经幸运的领取到房产证了,房子合法合规。

目前,这套房产的价格,已经大幅提升,但跟成都主城区哪怕是非常偏僻的小区相比,其增值幅度非常低。

所以,对于这类暂时没有产权的安置房屋,既不限购,又没有太高的总价,看似很划算,但真正买下来,其增值部分可能跑不过同期的CPI,建议谨慎购买,尤其是作为稳定财产的投资行为。

当然,如果你也属于川渝君亲戚那种类型,家中长年累月多人居住,忧于四处搬家,疲于奔命,买套这样的房子住着,自然不失一种选择。

必须提醒的是,这类房产实际交易时,由于不能到产权登记中心过户,属于私下协议购房,购房者必须预防以后房产能够合法领取房产证时,房主找你麻烦。

一是毁约。

二是拒不配合过户,除非你再额外给他一部分钱。

一旦扯皮,交易行为未必受到法律认可,房子最终未必属于你(要看具体情况)。

为防出现麻烦,川渝君建议你在签订协议时,约定足够止损的违约金,迫使对方违不起约。

法院在处理此类案件时,就算房主十分强势,也会足够考虑到购房者的感受。


谣传中的拆迁房,谨慎购买。

何谓谣传中?

就是正式拆迁通知下来之前,当地拆迁说法满天飞。

这类房子多在交通嘈杂或者早年规划凌乱的角落,最大弊端就是居住环境超级糟糕,最大的诱惑在于拆迁补偿,最困惑的地方就是房东为啥子要卖房子呢?

房东或者中介会说,最近缺钱呀。

买吧,单价挺高的。

可想一想马上就要拆迁了,有一赔二的安置措施或者有优厚的现金补贴。

但实际上,这个拆迁的到来有可能十分漫长:

一是可能有钉子户,阻碍了进程。

二是房产可能牵扯到一些历史遗留问题,在规划拆迁的进程中,出现了问题。

三是拆迁方可能在获得政府的配合下,故意采取一些迂回策略乃至声东击西的措施,目的是让房主们让步,补偿温和些。

总之,这个漫长的过程让你的投资信心备受煎熬,或者你规划的资金根本经不起那个漫长过程的消耗。

那你就悲催了。

川渝君曾接触过这样的购房者,由于等不到那望眼欲穿的拆迁,最后不得不低价抛售房产,得不偿失。

所以,对于这类房产,必须谨慎投资。

当然,如果你跟当地政府,尤其是规划、拆迁办有过硬关系,或者你某个亲朋好友就在这些部门主事,吃得准拆迁节奏,另当别论。


远离城市喧嚣的养老房产,谨慎购买。

这些房子多打出康养小镇或养生别院等名头,周围环境不错,有山有水有情调,但真正等你老了,住进去才发现,偌大一个地方不见亲人,不见朋友,就像外出度假一样。

可你是长年累月的居住,不是三五天的小浪漫,到了颐养天年这个年龄,你其实更想天天陪陪孩子,伴伴孙子,想给他们做做饭,洗洗衣,一起散散步,看看电影。

你会发现这天远地远的养老房产,竟然成了自己的一块心病,住着住着,离家人有种越来越远的感觉。

上天保佑吧,你可千万别生病,因为一旦生病,要想住进一个像样的医院,驱车要一两个小时。

也许,在不远的地方,会有高铁或者动车,但你真的病了,你说这高铁或动车,你还走得起去吗?

是呀,最后你发现,原来这个养老别院拿来偶尔度假可以,但拿来常住,那就趁早打消这个念头吧。

至于说拿来投资,拿来出租赚点钱,那你就做好闹心的准备吧,这样的例子,川渝君见过好几起。

说不定,那点微薄的租金,可能还不足以支付你来去的车旅餐费。


打着某园区、基地、生态圈等的商铺,谨慎购买!

开发商炒作时,通常会说当地政府高度重视,某某财团投资多少个亿打造什么XX园,或者XX生态圈,或者XX港,或者XX基地,还说这些铺子已经签下租赁合同,贷款购买的,就可以以租代养,全款购买的,就可以躺在床上数钱了。

这类话你千万别信,如果都能以租代养了,这么好的事情,开发商不是傻子,大好的生意,凭什么人家自己不做,跑来拉你入伙?

我身边活生生的例子,一位朋友购买了某XX园规划的铺子,两年后发现,原先广告说的某某财团不过就是有过开发合作的友商公司,而所谓的签约方,不过是一家皮包公司,购房者钱花了,铺子到手了,那个租金却悬起了,皮包公司跑路了,找开发商,开发商说,我也遭他们骗了,我找谁去?

还有就是,这些XX园、XX生态圈、XX港、XX基地,由于资金链断裂或者新任领导重新规划,导致你的铺子成了烂尾工程的陪葬品,送给别人,都嫌处理麻烦,那时你就等着哭吧!

另外,位置偏僻的铺子千万别买。


写字楼谨慎购买,十年增的值,有可能不如住宅一年增的值。

不要说公司多,创业的多,写字楼就走俏。

其实,受益于科技尤其是互联网先进技术,许多公司都在去办公室化,尤其是经历“黑天鹅事件”后,许多公司都学会了线上生存,对办公室的依赖程度大大降低。

还有许多公司,都跑到政府规划的产业园、工业园、孵化园去了。

一句话,靠写字楼增值,太太懒了。


公寓谨慎投资。

抛开商业水电费单价高不说,光40年的产权及转手过户的高税费,就足以让人头痛。

川渝君的态度是,区别对待公寓,看菜吃饭:

对于地段不好、人气不旺、交通不便的公寓,务必不买。

如果人口高度聚集,高精尖人员流动频繁,附近住宅稀缺,这样的公寓,哪怕贵点,也具有投资价值。

前提是一线城市,包括成都、重庆、西安这样的新一线城市。

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