[房贷贷款利率]个人房贷告别固定利率 瑞鼎城为您详细解读贷款规则变化

央行周末再宣布重磅政策。继8月起新发放贷款主要参考贷款市场报价利率（LPR）定价之后，昨天中国人民银行出台存量贷款利率基准转换方案。已签订房贷合同的市民，可以与银行协商将定价基准转换为LPR，也可以协商采取固定利率。也就是说，存量房贷切换时，大家可选固定利率，也可选“LPR+加点”。LPR短期内下行，估计届时多数会选“LPR+加点”，这也是央行推出这个改革的目的。选了LPR，意味着央行就可以通过手上的工具（MLF），调控存量房贷，以后你的月供每年会变一次，不再是按照以前的固定利率规则来实行。

也就是说，你的房贷定价，有两个新选择：A，转换为固定利率，B，转换为以“LPR+加点”为定价基准的利率。

选项A，你选择固定利率，很可能就是现在执行的利率水平，以后不变了，直到按揭还清。打个比方，你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%，那么等额本息下你要按照4.165%（4.90*0.85）的利率支付月供，一直到贷款还清，这个利率都不变。当然，这是在银行同意协商使用这个固定利率的情况下。

选项B，选择“LPR+加点”的新浮动规则。2020年，“LPR+加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。2021年1月1日，新一年的定价周期开启，LPR会根据最新一期的LPR，也就是2020年12月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年，你支付的房贷利率是“新LPR+加点”。

举个例子，假设你的房贷为基准利率上浮10%，则2019年执行的利率为5.39%（4.9%×（1+10%））。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。若你和银行协商按“LPR+加点”转换，2020年将保持利率不变，加点为0.59（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年执行利率是5.39%（4.8%+0.59%）。而从2021年开始，0.59的这个加点就不会变了，但LPR会变，也就是“一年一变的LPR+不变的0.59”。选了选项B的话，你的房贷利率就会根据国家每年不同 的LPR标准来变化。

那么LPR怎么变呢？按照一年一个定价周期的原则，按照2020年12月份的LPR来定。LPR怎么定呢？就是按照MLF来定，而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了，推出LPR，就是为了加强央行对于资金定价的控制，利率是个风筝，而MLF就是央行手中的那根线。

了解了这些，那么“二选一”该倾向于哪个呢？在央行一再强调，楼市“稳字当头”的情况下，首先是稳预期。不管选哪个，至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制，2021年变化幅度也不会很大，影响很小。比如，2019年11月20日，央行新一期LPR下降5个基点，据统计，2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元，相比10月减少区区31元。

所以，对于按揭贷款200万以下的人来说，选择固定利率，或“LPR+加点”，差别是不大的。凡是涉及百姓直接利益的政策，设计上都非常谨慎，绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。整体来说，转换是对贷款人有益的。

但政策变化后面释放出来的信号却是非常值得注意的。因为央行已经开启降息周期，替代基准利率的LPR一定下降。央行此次推出存量房贷定价切换，目的也是以利率下降的预期，激励大家选择“LPR+加点”。也就意味着未来，至少在未来一两年短期内，对于消费者来说房贷成本是下降的。利率降低直接代表着政策利好，再加上2020开年第一天央行降准，大量资金流入市场，也是对房市的利好信号。这些信号之下，2020年房价稳中求进是非常可期的，在持有成本降低，市场流动性增强的情况下，房价必然和现在的地产股一样继续飘红。对于普通消费者而言，尽早购买刚需房、落实改善房是当前要务。

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