[公积金组合贷款]房贷必须在指定银行办？组合贷款竟有这么多潜规则！

组合贷款，顾名思义就是贷款买房的时候商业贷款跟住房公积金贷款组合起来的贷款方式，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的上限时候才使用公积金组合贷款，由于公积金贷款的优先是比纯粹的商业贷款付的利息少，不过明显的缺点就是办理时间比较长。

选择组合贷款应遵循两原则

1、组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息；

2、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

组合贷款的优缺点对比

1、组合贷款的优点是：贷款的利率比较低。因为组合了公积金贷款，所以贷款的利率肯定比纯商业贷款少，但是肯定比公积金贷款多。

2、组合贷款的缺点是：办理起来复杂，要同时办理两种贷款，进行双重审核，所以贷款需要等待的时间比较长。

公积金组合贷款案例分析

去年9月以来，北京开始推出共有产权房，且部分房子已经在申购中，不过一些项目存在拒绝购房人使用组合贷款。
举个例子：买的房子价值2万，首付3成就是6万，剩下14万想申请公积金贷款，但是公积金贷款最高限额为6万，那么就还有8万的贷款缺口，通过申请商业贷款解决。
其实不仅是共有产权房，即便是买普通的商品住房和二手房，申请组合贷款也未必能一帆风顺，发现在市场上总有一些针对组合贷款的潜规则存在。
1、办理组合贷款要在同一家银行　　案例：小A要申请组合贷款买房，申请公积金的时候，银行说要在同一家银行申请商贷才行，可是这家银行的商业贷款利率并不算低。
融36说房君分析：一般来说，公积金贷款需要到公积金中心指定的银行办理，同时要将所购房屋抵押给这个银行，而办理商业贷款的话也要抵押给贷款银行，同一套房子不能同时抵押给两家银行。因此出于风险的考虑，不少地区的银行规定，组合贷款中的商业贷款跟公积金贷款要在同一家银行办理。
2、申请组合贷款买房要经过房东或者开发商同意　　案例：小B资金有限想申请组合贷款买房，但是当房主得知这个后明确表示不接受组合贷款，因为自己急着用钱等不了那么长时间。小B纳闷了，为啥贷款还得经过房主同意呢　　融36说房君分析：由于组合贷款涉及了银行、公积金管理中心等多个机构，办理周期要相对长一些，快点的2、3个月，慢的有可能要3、4个月甚至更长，加上目前政策收紧，商业贷款放款速度放慢，整体花费的时间会更长些。对于一些急于用钱的房主或者资金周转的开发商来说，时间就是金钱，能越快拿到贷款越好，等不了的就只能换买家了。
3、组合贷款提前还款要先还公积金贷款　　案例：小C申请组合贷款买了房子，已经还款两年，为了少付点利息，他想着用公积金账户里的钱提前还清商业贷款，减轻点负担，不过公积金中心说账户里的钱只能优先偿还公积金贷款，不能用来还商业贷款。
融36说房君分析：正如之前说的，组合贷款涉及了多个机构，各地的公积金中心和银行都有各自的规定，具体体现在两点：　　一是提取的公积金优先偿还公积金贷款，毕竟公积金的钱用于公积金贷款，才合情合理。如果使用自己的存款提前还款，就能先偿还商业贷款。
二是公积金贷款、商业贷款提前还款要保持一定比例，有些城市规定，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不能只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款也不太不可能了。
所以想用公积金里的钱优先偿还商贷未必可行，具体还得看当地公积金中心的规定。
4、组合贷首付、利率要同时满足商贷、公积金贷的要求　　案例：小D名下有一套住房，是通过商业贷款购买的，现已经还清贷款，想用公积金贷款再买一套，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行，这是咋回事　　融36说房君分析：组合贷款的首付、利率要同时满足商业贷款和公积金贷款的要求，当二者首付比例不一致时，取较高一方的首付作为组合贷款首付比例。当首套房、二套房认定标准不一致时，按照要求严格的一方标准执行，既然公积金中心有规定，首套房商业贷款已还清，再买房仍算二套房。
以北京为例，公积金贷款首套房、二套房首付都是2%，商贷首套房首付35%，二套房首付6%-8%，那么即便首套房贷款已经还清，也要按照二套房的标准执行，组合贷款就要按照要求较高的商贷首付标准计算，就是说首付要6%-8%，对于买房人来说压力大了很多。
组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是各地公积金中心、银行会根据自身的额度、业务情况做调整，组合贷款未必能行得通。建议购房人事先了解当地的政策，以免影响买房进度。