[住房商业贷款]超全汇总！2019上海商业贷款攻略，要买房的现在看！

　　一、什么是商业贷款　　住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。
　　二、商业贷款基础要求有哪些　　1）贷款人年龄在16-65周岁；　　2）必备贷款备件：　　①上海市居民提供身份证、户口簿，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有）；　　②外省市居民提供身份证、户口簿，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有），63个月内正常缴纳满6个月的社保或税单（补交不算在内）；　　③境外人士提供护照、就业证；　　3）贷款人必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明：　　①收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司公章（或人事章），和营业执照复印件；　　②个体户、私营企业、民营借款人可提供近3个月税票或审计过的财报和营业执照复印件；　　③若流水与收入不匹配，即流水不足以覆盖月供的两倍，可提供其他有价资产证明，如房产、存款、理财、股票、基金等；　　4）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录（原则上5年内连3累6进入，具体以各家银行贷款中的征信要求为准）；　　5）与业主签订有效的购房合同或购房协议；　　6）支付了购房比例的首付款。
　　三、商业贷款的还款方式有哪些　　主要分两种：等额本息还款法和等额本金还款法。
　　四、什么是等额本息还款法其特点是什么　　1）定义：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法；　　2）特点：每月还款的本息和一样，容易做出预算。初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款压力所还的利息高，但前期还款压力不大。
　　五、什么是等额本金还款法其特点是什么　　1）定义：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法；　　2）特点：每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。
　　六、月供的定义是什么　　月供指在银行以按揭方式购置房产，根据贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金和相应的利息。
　　七、办理商业贷款，卖方需要提供哪些备件　　1）产权人及配偶的身份证复印件；　　2）产权复印件；　　3）收款银行卡复印件；　　4）户口簿复印件；　　5）婚姻关系证明：已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；　　6）未成年子女出生证复印件（产正式若有未成年子女的名字）　　注：　　如果是售后公房，需提供售后公房表1，表2；　　若有同住人，需开具同住人同意出售声明；　　以上仅针对银行授权资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中建议让业主将原件同时带上以北不时之需。
　　八、办理商业贷款时，买方需要提供哪些备件　　1）借款人与配偶的身份证复印件；　　2）借款人与配偶的户口簿复印件（若是日本人/韩国人/台湾人，则为：户籍誊本）　　3）已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；　　4）未成年人子女出生证复印件（产证上若有未成年子女的名字）　　5）收入证明及银行流水；　　6）若为外地户口需提供近63个月内正常缴满6个月的社保或税单；　　7）首付款收据及转账凭证；　　8）主贷人的还款卡；　　9）《上海市房地产买卖合同》原件1份。
　　九、办理商业贷款时，如遇国家调整利率，对此批贷未放款业务是否会有影响已放款业务利率调整的节点是什么时候　　1）批贷未放款：执行国家调整后利率；　　2）已放款：利率调整时间节点为次年1月1日；　　3）特殊银行：　　①平安银行以放款后1年为调整利率；　　②花旗银行下季度开始执行；　　③汇丰银行次日实行调整。
　　十、银行审批贷款是如何认定主贷人套数的　　1）借款人家庭名下在沪无房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付比例不低于35%；　　2）对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请个人住房贷款购普通自住房的，其首付比例不低于7%。
　　十一、如何进行贷款的房屋认定　　1）首套认定：　　商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自登记在产证上的最多各有2套可剔除；　　组合贷款：家庭名下在沪无房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除；　　2）二套认定：　　商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除）　　组合贷款：家庭名下在沪有1套住房且人均住房面积校友36.1平或名下有1套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除）。
　　十二、贷款认定的标准是什么样的　　凡有过住房贷款（含外地住房，包含商业贷款、公积金贷款、组合贷款），即使已经结清，依然计入套数认定。
　　已经备案过的动迁协议，拉过网签的合同计入套数认定。
　　十三、商业贷款的贷款年限如何计算　　1）与房龄有关：一般要求房龄在3年内；　　最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜7年　　注：各银行间有差异，如：工商银行的最长贷款年限计算方式为“7-房龄”（孰低原则），建设银行最长贷款年限计算为“55-房龄”；　　2）与借款人年龄有关：一般可到65周岁；　　最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄＜7周岁；　　3）最长不超过3年（商业用房最长贷款年限1年）　　以上三点需同时满足，以贷款年限短的为准。
　　十四、银行对首套/二套的首付比例标准是什么　　十五、提前还款流程是什么样的　　预约还款——在指定扣款日前将款项存入——银行扣款——出结清证明——取注销资料——到交易中心注销抵押　　十六、最新房贷利率