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[短期贷款利率]2020年房贷利率“换锚”,LPR取代基准利率3月份启动

本文是“房地产带盐人”的第123篇文章,今天我们说说房贷利率变动的有关政策解读。很多人认为2020年房地产会是多变莫测的一年,我的观点是今年其实会是最稳定的一年,而且关于楼市的主要政策将会在一季度末、二季度初全部定调完毕并实施。例如今年也许影响最大的因素之一:房贷利率的定价方式转变,3月初便有定论。2019年关于LPR定价基准转换的通知3月1日起,存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR

本文是“房地产带盐人”的第123篇文章,今天我们说说房贷利率变动的有关政策解读。

很多人认为2020年房地产会是多变莫测的一年,我的观点是今年其实会是最稳定的一年,而且关于楼市的主要政策将会在一季度末、二季度初全部定调完毕并实施。例如今年也许影响最大的因素之一:房贷利率的定价方式转变,3月初便有定论。

2019年关于LPR定价基准转换的通知

3月1日起,存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR)将会按计划推进实施,这是来自央行的消息。此时这个说法是解释说明接下来的利率定价,其实此时属于一次强调和重申,因为早在去年推出的LPR已经箭在弦上,各商业银行都做好了准备。

在2019年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进,3月份开始正式落地,而房贷因为关乎购房、市场需求和开发商回款等诸多因素,所以2020年最大的楼市影响因素已经发生。

解释一下什么是房贷换锚,它指的是将现有房贷转换为“LPR模式定价”。

在此之后办理的所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准。房贷利率变化、涨跌会根据LPR利率而定。

许多购房者会有疑问,之前根据基准利率,如今根据LPR,这不都是关系一个参照系么,只不过换了一下,会有什么样的影响呢?具体举例子解释下,过去我们买房,都是以政策利率作为基准,这个利率政策是央行统一制定的,而且不会轻易调整,一般几年才会调整一次。就拿目前政策贷款基准利率4.9%来说,这是从2015年确定后至今一直用的。

随着经济波动的显著增加,尤其是面临国际贸易和经济环境的不确定性,实际上各国的货币利率、汇率的联动性不得不被重视。尤其是楼市经过多年发展已经不是5年不变的政策基准利率能够适应的了的,所以此时的市场化定价机制LPR就横空出世了。

我们先看一下LPR的定价机制是怎样的

先做个说明,LPR利率分为两种:1年期、5年期,这两者的差异在于1年期的主要面向实体经济企业,而5年期则是基本正对房地产。这一点很好理解,放贷周期普遍比企业经营贷款要长,因此定价基准需要的周期参考也会如此,那么长期贷款好短期贷款的利率肯定会有差异。

从基准利率到LPR的转换

这事关乎每个购房者,无论是即将购房,还是已经还贷多年的。那么已经根据银行的贷款合同偿还了多年贷款的人,接下来房贷利率回迎来怎样的变化呢?我认为除了还剩一两年贷款就还完的购房者之外,其他人还是要关注一下的。

首先这次更换的时间估计要持续数个月,毕竟全国那么多银行、各地大量的房贷客户,处理起来不可能一蹴而就,所以大家不必着急,你有的时间去思考和准备。

其次新的房贷利率是由LPR基准+各地不同的金融机构的上浮比例来最终确定,而且,请注意:

这个利率是每年都有可能变化的!

因为LPR是逐年变化的!可以上浮也可以下浮。

无论是新签订的购房贷款合同,还是老合同在还款的,都会面临这个利率转换过程。

重要的东西不说三遍也请大家记牢。

举例来说,按照2020年目前最新的一期5年期LPR利率为4.75%,我们取两个城市的上浮比例来测试,苏州首套房贷加点123个基点;

北京首套房贷加点50个基点;

一个基点等于0.01%,那么苏州的现阶段房贷利率就等于5.98%(4.75%+1.23%),北京首套房贷利率就等于5.25%(4.75%+0.5%)。

已购房的人接下来未还款的部分,也就是贷款余额将在3月份开始陆续转换为LPR模式,到时候各地上浮的比例幅度也会随之确定。这段时间也请大家关注各自贷款银行发布的消息,或者尽早跟你的银行客户联系咨询一下。我也会在后续的文章中随时更新这方面消息。

当然要解释几个关于新的房贷利率定价的事情:

1、近期变化不会太大,因为LPR跟原先的基准利率差异没有那么大,以后的变化看市场。市场就包括两个因素:一个是供需之间的平衡,说白了贷款额度,银行能拿到的钱多少和需要贷款的数额是否平衡,第二个是政策调控,就是是鼓励购房还是稳定需求避免投机,这又是一个平衡。

2、由于各地市场情况不一,每年的变化不同,因此房贷利率上浮还是下浮仍然存在变数,并不是说换了定价方式,你的房贷就会长,这个大家都好理解。而且各地的利率之前有很多时候都是有折扣的,这种折扣同样会延续至此次利率的浮动变化。

利率转换之后:仍然可以选择固定利率

请大家注意,今天信息量会大一点,虽然有了LPR,购房者仍可以在固定利率、浮动利率之间二选一,但是一旦确定,以后不能做调整。例如你之前的房贷利率5.28%,那么以后选择了固定利率就一直是这个数。

显而易见,如果利率下降预期大,那么选择浮动利率更好,如果利率未来上涨预期大,那么选择固定利率对购房者更有利。关机就看利率在未来长期的时间里究竟走势如何呢?毕竟大量购房者背负的都是二三十年的房贷,每个月要还多少也占不少家庭收入。

长远看未来全球的利率走势都是降低的,无论是发展中国家还是发达国家。我之前的文章中提到过,现在日本、欧洲主要经济体的利率都已经逼近或者到达负利率水平,美国也在不断朝这个方向前进,当然川普一直认为美国的利率降幅还不过,去年美联储降息之后川普还怼过鲍威尔。

为什么这么判断呢?对经济的刺激,非常依赖货币供应量、以及融资成本。这两个其实是一回事,供应量大了成本自然下来,当然利率的调整本身也还是有些独立性,以及更复杂的参考因素。不过总体上而言利率长期持续走低是大趋势。

同时利率换锚之后,仍然会有更灵活的对楼市的调控,继续坚持房住不炒的大原则,央行从金融货币调控领域仍然有足够的政策实施空间。例如我近期文章提到过的,最近LPR下调就产生了明显的分水岭:1年期LPR下调10个基点,而5年期则只下调了5个基点,可见对于支持实体经济和中小微贷款将更大幅度的利率优惠,而房贷则是区别对待。

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