[怎样贷款]中央再提“房住不炒”，但楼市不会凉！

■文 |北哥?专注楼市研究，曾多次准确预言楼市周期转换

上周五，国家统计局公布了今年一季度的GDP数据，毫无意外，同比大跌6.8%，创下1991年有完整数据统计以来的新低。虽然GDP数据遭遇大跌，但市场情绪却相当乐观，当天A股三大指数高开高走，看起来就好像是GDP上涨了6.8%一样。

关于GDP数据，我们不做过多解读，因为数据基本在预料之中，没有惊喜也没有意外。倒是4月17日召开的一场重磅会议，需要引起我们更大的关注。特别是其中再次提到“房住不炒”，引发了部分媒体的过度解读，很多评论更是预言刚刚回暖的楼市又要凉凉，情况真的会这样吗？

接下来北哥就来带大家一起剖析一下。

【01、重磅会议5大看点】

中共中央政治局4月17日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。关于政治局会议，基本上每年会有四次，而每年4月的这一次会议对于全年经济的定调最为关键，因此绝对称得上是一场“重磅会议”。以下北哥来为大家敲黑板，划重点。

看点1：全年目标没有变化

本次会议强调，要紧扣全面建成小康社会目标任务，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作……确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会。

看点2：从“六稳”到“六保”

会议强调，要坚决打好三大攻坚战，加大“六稳”工作力度，保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转，坚定实施扩大内需战略，维护经济发展和社会稳定大局。

看点3：再提“房住不炒”

此次会议再次提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

看点4：直接提“降准降息”

会议指出，要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。

看点5：强调传统基建投资

会议提出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。

以上是北哥为大家筛选出的本次会议的五点干货内容，接下来我们就以会议内容为指导，为大家梳理一下今年我国宏观经济和房地产市场的发展走势。

【02、保经济，少不了投资和基建】

首先，从大的目标来看，即使一季度GDP录得了历史级别的负增长（-6.8%），但是高层并没有对今年的经济目标做出调整。在本次会议的通稿中，我们看到的表述依然是要确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会。

我们在之前的文章中曾经跟大家说过，要完成以上这两个目标，今年全年的GDP增速要达到5%-6%的水平，咱们以中间值5.5%来看，由于一季度跌了6.8%，所以今年接下来三个季度，平均GDP增速至少要达到约8%以上才有可能完成全年的目标。所以，接下来三个季度，经济增长的压力有多大，大家可想而知。

目标已经定了，具体该怎么干呢？会议也给我们提供了一个参考。

首先是要控制住疫情，让社会尽快恢复稳定。

所以我们看到，这次会议重点提出了六保——保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。只有保住了以上这六点，我们的国家和社会才具备发展的基础。

然后就是全力恢复生产，发展经济。

为了完成这么高的增长目标，三驾马车投资、消费和出口都必须加满油、开足马力向前冲才行。这三辆车当中，马力最强劲的当属消费，这无疑也是未来刺激的重点，但是消费不是你想刺，想刺就能刺啊。就像恒大集团首席经济学家任泽平所说，“当前社会的主要矛盾，是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求和口袋里没钱之间的矛盾”。

再来看出口，一季度数据其实并没有那么差，但是未来想要迅速大幅提升，基本不具备可能性。因为一方面海外疫情依然严峻，另一方面是疫情出现后全球化呈现了明显的倒退趋势。

最后就是投资，虽然这是大家最不愿意用的刺激招数，但是在重压之下，也不得不再次启动。所以，我们看到这次会议重点强调，要加强传统基础设施和新型基础设施投资。“新基建”我们最近已经听得耳朵都起茧子了，但是这次会议专门提到要加强传统基础设施投资，这是比较少见的。从保经济的角度出发，启动“老基建”也是迫不得已的选择，消费和出口推不动，还是要能靠投资和基建。

【03、房住不炒”不表示调控收紧】

那么我们把目光在收回到房地产市场。本次会议对房地产市场的表述只有一句话，那就是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

关于这一表述，很多媒体专门拿出来重点强调和解读，说房地产市场要彻底凉凉了，其实这样的解读有些过度了。很显然，本次会议的重点根本就不是房地产（因为只有一句话），当然我们还是可以通过对比之前政治局会议对房地产市场的表述，来发现一些端倪。

去年4月19日的政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。去年7月30日的会议则表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。去年10月和12月的会议，都没有提及房地产。

对比去年的表述我们发现，对于房地产调控，本次会议只留下了“房住不炒”这一条，而不再有“房不刺经”，也不再有“长效机制”，倒是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”。虽然房地产不是本次会议的重点，但这样的表述其实已经很说明问题了。

对于今年的房地产政策调整，北哥明确说过：虽然目前的经济增长压力山大，但是今年我们不要指望楼市调控政策出现大规模放松，类似2015年那样的政策力度大概率不会重现；不过，为了支持经济发展和地方财政收入，同时也为了维护房地产市场本身的平稳健康，今年的楼市调控政策一定会比去年要松，小范围的、小力度的政策松绑是大概率事件，这也完全不违背本次会议强调的“房住不炒”方针。

从今年前几个月的情况来看，也印证了上面的观点，地方政府不停地试探放松，而上面的态度也比较暧昧，对于一些小松动基本上是睁一只眼闭一只眼，但一旦动作过大，就会很快被拍死，比如像上周青岛出现的限售松绑3日游政策。

除了调控政策之外，本次会议还透露了一条非常重要的信息，那就是“要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。

昨天新一轮LPR利率公布，与实体经济贷款相关“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%；与商业房贷相关的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%，正是对本次会议的回应。

虽然北哥已经从去年下半年就开始不停地强调现在是利率下行通道期，但是像本次重磅会议这样直接提出要降准和降息的表述，在历史上是极其罕见的。这说明未来一段时间，我国的货币和利率都会是一个极为宽松的状态，而这一点对于房地产市场，或者说对于我们普通人买房都是非常有利的。

大家知道，房地产是资金密集型产业，货币政策对整个市场有着决定性影响，通常利率走高的时候，房地产会收缩，而利率走低，房地产通常会出现扩张，房价也更有可能上涨。有人会说中央已经明确表示，这些钱是用来救助实体经济的，不能去往房地产市场，这点我们从来不否认，但是水涨船高是自然现象，靠外力是很难逆转的。

【04、楼市韧性十足，复苏超预期】

说完了调控和货币政策，我们再来看看近期楼市的复苏情况。

想必大家都看了最近的新闻，近期深圳、上海、北京、杭州等城市的楼市热度已经越来越高。虽然疫情还没有完全结束，但是戴口罩排队抢房的现象已经多次上演。深圳更是由于市场过于火爆，导致价格不断攀升，好房源出现哄抢，消失多年的“喝茶费”又重出江湖。

据深圳市住建局数据显示，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。北京方面，北哥最近走访了一些新房的售楼处，发现人流已经明显回暖，而且部分畅销楼盘的价格已经开始出现反弹。二手房市场的热度也明显升温，北哥所在小区近期已经有多笔成交，其中有一套的价格已经是历史第二高。

以上种种迹象让我们不得不承认，房地产市场的韧性和活跃度远远超过了大家的想象。虽然北哥曾经在一个多月前就预言大城市楼市会迅速复苏，但是如此火爆的市场还是大大超出了预期。

那么回到我们开头提出的问题，本次重磅会议关于“房住不炒”的表态是否会扼杀楼市刚刚回暖的苗头呢？

北哥认为不会。毕竟疫情已经明显好转，调控政策即使不松也不可能更紧，货币投放会越来越多，贷款利率会持续下行，每一条对楼市都是极为有利的，我们还有什么理由担心楼市会凉凉呢？

说到这里，北哥还真想到了一种可能，那就是楼市在短期内太过于火爆，触发了新的调控机制，就像去年楼市小阳春一样。

不过，那个时候你看中的房子价格可能已经上去了。到时候就不是楼市凉凉，而是没买房的人凉凉了！