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[重庆公积金贷款]重庆最新供地计划出台!房价洼地效应将消失!

这两天,重庆市规划和自然资源局官网发布了《重庆市2020年国有建设用地供应计划》公告。这份公告有如下几个关键数据:1、今年全市计划供应用地,约19万亩,比去年增加了22.3%;2、其中,交通水利用地同比增加57.5%;工业用地增11

这两天,重庆市规划和自然资源局官网发布了《重庆市2020年国有建设用地供应计划》公告。

这份公告有如下几个关键数据:

1、今年全市计划供应用地,约19万亩,比去年增加了22.3%;

2、其中,交通水利用地同比增加57.5%;工业用地增11.8%;医疗等项目用地增11.7%;

3、住宅用地38700亩。

两个要点:

其一,今年的住宅用地预计目标38700亩,多了还是少了?

相比去年,微升!相比过往年份,稳中有降。实际上是延续和维持的动作。

其二,今年大幅增加交通等基础设施领域用地,例如城市轨道交通、高铁、交通枢纽等都属于交通领域。增幅超过50%。

这意味着重庆城市建设在大提速!

结合到最新出台的“成渝两地公积金互认”新政策,这份土地供应计划,对重庆的房市,实际上会带来超出你想象的重要影响。

该如何理解呢?

1

重庆的地,长期被很多外地投资房产的朋友形容为“太多了”。

“感觉每年都新出来很多地,遍布在东南西北各大新区。”

导致的结果:充足供应,完全满足需求;平价且充足的土地,完美遏制房价!

于是,又有两个不同声音出现:

声音1:于重庆安居乐业角度看,是好事,因为房价低,购置门槛低。你在重庆生活工作,买房非常容易,至今最低首付20万都还能搞定一套极致刚需类住房。

放在大多数三线以上城市,这一点几乎就是白天里做梦。

声音2:于资产的角度看,重庆人又非常吃亏。

当重庆家庭的子女外出拼搏,需要家里支援时,才发现,与二线以上城市的家庭相比,资产厚度已经差了若干不等的档位。因为房子是当前大多数中国普通家庭最主要的资产构成。

同时,以房产估值触发的一系列金融、经济、财富效应等问题上,重庆人多少也吃了亏。

2

重庆山地多,人均土地少,刚性需求旺盛,加上过往若干年施行了“地票政策”,使得重庆土地供应的确非常多。

我们统计了近十年来重庆住宅类供地的计划量。
(统计于各年度官网公告数据)
2015年以前,重庆含住宅的土地供应,基本都在40000亩以上,2011年峰值,达到惊人的86835亩!

如叠加容积率乘数,前些年的供应量的确非常之大,并且持续。

但2016年起,有所转变,供地规模与容积率逐渐实现了同步下降。

例如近几年,重庆主城区商住类土地实际成交情况。
2017年,实际成交约18706亩(约1247万方,可建体量2593万方)2018年,实际成交约12705亩(约847万方,可建体量1614万方)2019年,实际成交约13914亩(约880万方,可建体量1401万方)
(采集于锐理数据统计)

从2020年的情况看,仍然会保持延续性!

因此,趋势是很明显的:

(1)可建住房规模,逐步降低,较高峰期,下降2倍有余;

(2)新出让土地,位置越来越远。

例如最近部分区域已经召开了2020年土地推介会。

九龙坡区的土地推介会上,发展区域是西站-华岩方向。

两江的供地计划,主要分布在复盛、龙兴、水土区域。

内环快速路以内的住宅用地,凤毛麟角,新上市的地块,进一步呈外拓的形态。

3

我们知道,土地价格与房价存在必然的关系。

结合地价,我们简单看看重庆地价与房价的比值。我随便列举几个区:

两江新区

2019年两江新区的楼面平均价格约7005元/㎡;

当前新房大致建面均价约14500元/㎡。

≈1:2

江北区

2019年的楼面平均价格约7268元/㎡;

当前新房大致建面均价约16000元/㎡。

≈1:2.2

巴南

2019年的楼面平均价格约5599元/㎡;

当前新房大致建面均价约10000元/㎡。

≈1:1.78

大约都在1:2上下。

顺便又去看一下区县:

永川

2019年的楼面均价约1770元/㎡;

当前新房均价约6300元/㎡。

≈1:3.5

璧山

2019年的楼面均价约2337元/㎡;

当前新房均价约7780元/㎡。

≈1:3.3

江津

2019年的楼面均价约1358元/㎡;

当前新房均价约6400元/㎡。

≈1:4.7

看出门道了吗?

重庆土地价格与房屋售价之间,大致形成了4000-8000元/㎡左右的空间。

而主城区地价VS房价的比值,还不如区县。

按照目前的状况,开发商需要在4000-8000元/㎡的空间里面辗转腾挪,覆盖所有的成本,并且做出有品质的住房。

并不容易。

开发商获利办法通常变成两类:

(1)时间换空间。例如南滨路中海十里长江,如此优越位置,得益于地价较低,现在还能开出来建面18000元/㎡上下带精装修。

(2)拿地谨慎、精控成本、低价为王。又例如重庆大多数开发商,将住房面积控制在90平以内,长期主打刚需。

这也是“地王”在重庆几乎是贬义词、被嘲讽的根源所在。

预期利润空间小,开发商盈利难度相对较大,“控总价跑量”型开发成为主流,缺乏做高品质住宅的动力。

很多人认为重庆房价预期空间有限与房产税(豪宅税)有关。因为会开发商通常会比照着豪宅税线来反推预期可实现房价,又用房价来计算可接受的地价上限。

应该说房产税有一定影响,但绝不是主因。

关键因素仍然是重庆长期保持充足土地供应量,且缺乏强势的、被广泛认可的区域。

就像重庆内部的地域黑,长期存在。

北、中、西吹形成几股力量,竞争胶着。

4

回到开头,从2016年起,重庆住宅类土地出让规模逐渐减少,2019年主城区更降至约1400余万方的可开发规模,达到近10年的低位,较高峰期减少2/3,并且2020年依然维持此状况。

这是什么原因,又意味着会发生什么?

我的理解是:

(1)重庆已从刚需时代走向改善时代

这两年的重庆,二手房大量放盘,加上商品房20年历史累积出来的需求,实质上都意味着改善时代的到来。

刚需是对住的基本需求,比较单一;

改善则是对生活的需求,呈多样化。

目前的重庆主城区,老旧塔楼过多。住宅小区普遍容积率都在3左右,部分纯高层社区,容积率甚至在4-5以上。

这不是谁的错。

主城区约5472万平方公里下,拥有900万左右常住人口,在山城地貌下,过去重庆人住的密集、憋屈、毫无舒适度,成为事实。

如今,当刚性需求的住房矛盾得到很大缓解后。

重庆人的住房矛盾,已经转变成日益提高的生活水平与居住舒适度之间的矛盾。

人们需要好房子!

从容积率变化看,重庆政府,自然很明白大家的需求。
(整体容积率变化 来源于锐理)
(2)低地价的魔咒,就是一层窗户纸

为了满足住房需求,重庆通过“地票政策”获取到大量的城市建设土地储备,多年来一直采取较为积极的供地策略,还大量配建公租房。

量大就能维持相对低价。

随着国家对环境保护的重视,倡导“青山绿水”下,重庆有了“两江四岸治理提升”“‘四山’保护提升”等纲领性政策。

禁止无序开发,降低开发规模;从过往高容积率、钢筋混泥土森林的塔楼时代,逐步往低容积率、环境宜人的板楼时代转变,成为了必然。

从“量”到“质”,于城市,于居住者,都是天大的好事。

多,理论上≈价格可低。

少,又意味着什么呢?

5

目前的重庆,城市骨架已基本成型,即:城市圆心25KM通勤半径内,北至中央公园、西至大学城、南至龙洲湾、东至茶园/龙兴一带。

虽然新区较多,且发展阶段不同,但已基本固化了下来。

接下来,各个新区只会随着基础设施建设加速(地铁、高铁网络和交通枢纽);新一轮“新基建”红利(产业布局、政策扶持);以及区域商业中心加速成型,变得越来越好。

进而,向国际化大都市迈进。

随着重庆整体基础设施完善、产业转型走上正轨、成渝双城经济圈取得全国性影响力等,重庆的房价洼地效应,必然消失。

第一轮周期,我判断会是五年左右。

同时,面对当前的压力与挑战,我认为重庆在房地产方面,有着充分的调整空间。

例如,重庆能在维持“房产税”与“限贷”的红线之上,完全可采取针对性放宽购房政策,尤其是四川方向。

因为成渝双城经济圈下,川渝一家亲,公积金已能互认,那定向对四川户籍放开“三无”按揭、房产税政策,让四川同胞来重庆安家乐业,是谓皆大欢喜。

还例如,重庆在西部槽谷开启科学城、高新区建设,对建设人才自然十分渴求,那么,是否有空间对外来人口在按揭条件、税收方面进行调整、放宽?甚至学习很多城市,直接进行适当的买房补贴?

都是值得思考的事。

(PS:本文数据来自于锐理、楼盘网、安居客)

-END-

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