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[怎样贷款]房产市场大变局!买房躺赚还是赔本买卖?内行人4字道破

36岁的小陈,人近中年,被单位解聘,在体制内待久了,一无所长,恰逢女儿出生、房租水电开支、老婆工作被裁,还好平时有做饭的爱好,他干起了深夜外卖,勉力支撑一个家。故事很俗套,却直击每一个大都市“蚁族”的内心,最让我印象深刻的一段描写,是他与房子屡次擦肩而过的故事。2006年时

36岁的小陈,人近中年,被单位解聘,在体制内待久了,一无所长,恰逢女儿出生、房租水电开支、老婆工作被裁,还好平时有做饭的爱好,他干起了深夜外卖,勉力支撑一个家。

故事很俗套,却直击每一个大都市“蚁族”的内心,最让我印象深刻的一段描写,是他与房子屡次擦肩而过的故事。

2006年时,他做房产中介,想到了房价会涨,但是家里没积蓄,手里没存款,不敢买。

2009年,成都房价起飞,“约父母去看过房,几乎要确定了,最后还是没买”,因为要卖掉父母的养老房,还是不敢。

2013年,房东一套164平的房子卖88万,小陈依然嫌贵,不久,那套房卖了105万,半年后涨到了130多万。到了2019年,小陈已经断了在成都安家的念头。

过去十多年,相信绝大部分人都拥有过类似的经历。

不管是谁,只要有胆量,敢加杠杆,敢借钱,敢负债,买房就会成为一件“躺着赚钱”的事,小陈没有做到,于是他只能选择在单位做合同工,辞职、被裁、做外卖、在大都市里苦苦支撑。

然而,2019已经过去大半,现在去买房,还能否延续曾经的套路?到底是“躺着赚钱”还是“赔本买卖”?

笔者认为,后者可能性更大,有以下三方面的原因。

第一,LPR与房贷利率挂钩,农地入市,楼市大“变局”已至。

在8月25日,发布了房贷利率调整的公告,自10月8日起,房产按揭贷款利率机制,从过往的“基准利率乘以上下浮比例”,改为“LPR+加点”,按揭利率的“锚”,不再是基准利率,而是LPR。

什么叫LPR?

简单点说,是利率的报价机制,每个月都会发布一次,房贷利率目前参照的是5年期LPR(4.85%),至于各地上浮多少,要看不同情况而定。

对于绝大部分城市来说,如今的房贷利率,不管是参考基准利率还是LPR,都极大的抑制了非理性的投机情绪。

与此同时,土地管理法、城市房地产管理法近日得到修改,从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善。

其中,最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍,这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

说白了,以前农地是不能进入土地市场的,由此造成了很“矛盾”的现象:农民在城市里打工,家里的宅基地却在荒废,城市里一房难求,想增加供地又不能从农地入手。

农地入市一旦放开,未来长时间内,肯定会增加房地产市场的供应体量,库存紧缺的城市可以多供地,房子难卖的城市可以少供地,从土地市场这个源头来调节房价。

这两个消息,一个与房贷利率有关,跟LPR挂钩后,也就意味着资金更多的向实体经济、刚需族倾斜,农地入市后,租赁房、保障房的体量会显著扩大,这两件事,都改变了楼市的大局。

第二,靠买房挣快钱的“躺赚”模式已经过时。

过去十年,很多城市的房价翻了一倍都不止,即使仅按照一倍计算,年化收益也有7%,如果租金收益率按照3%估算的话,整体也能够支撑10%的利率水平。而享受房价涨了几倍的购房者,能够承受的资金成本可以更高。

举个例子,我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上,开发商显然能够承受8%的资金成本,说明盖房子的收益要远比8%高的多。

对购房者来说也是如此,不管是借钱、贷款、消费贷、六个钱包,资本成本不管有多高,都能够通过房价上涨的巨大差价回本,转手就能赚钱,比做生意、上班强得多,这就叫“躺赚”。

然而,这种赚钱方式必须要建立在房价持续上涨的基础上,一旦楼市进入“稳中有降”的格局中,房价不涨,对房产持有者来说与下跌无异,“亏钱”将是必然。

举个例子,假如一个城市的房价未来5年维持在1.3万-1.5万之间,房贷利率维持上浮20%的水平(首套房),加上房屋装修、折旧、物业费、水电费、初期还贷巨大的利息支出,房价只要不涨到两万以上的水平,那买房就是“赔本买卖”。

第三,租售比创新低,房价收入比创新高,楼市的估值“很贵”。

以上海为例,2007年浦东房价大约1.5万元/平米,60平米的房子出租,月租金不到3000元,折合租金回报率大约3.5%。

到了现在,同样的小区已经涨到了8万元/平米,同样还是60平米的房子,月租金涨到了6000元,租金回报率大约是1.5%,创出十年以来的新低。

这说明什么问题?即便在最发达、人口流入最充分、资源最稠密的一线大都市,房租涨幅也远远跟不上房价的涨幅,更不说广大的二线以下城市了。

数据显示,当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上,而国际上主要经济体一般都在10倍以内,也就是说,一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房,如果加上吃穿用度,可能需要30年。

综合租售比和房价收入比这两个数据,不难发现,相比过去十年,楼市目前的“估值”已经很贵,说白一点,房子固然好,但不值这么多钱,好比买入了一件价格高估的商品,未来不赔钱已经值得庆幸,更不用奢望“躺赚”这件事了。

针对这个问题,经济学家李迅雷用“4字”道破了未来的趋势:零和游戏。

9月7日,中泰证券经济学家李迅雷发文指出,一个本身价值100元的商品,甲如果能够以150元的价格卖给乙,那甲就相当于赚了乙50块钱;如果乙再以210块钱卖给丙,那么乙相当于赚了丙60块钱。

如果这个时候商品的价格又回到了100元,那么丙相当于就损失了110元,而甲和乙赚的钱的总和恰好也是110元。

所以,李迅雷指出,纯粹赚资本利得的钱,就是个“零和游戏”,前人赚的是后来人的钱,而一旦价格向基本面回落,最后一个持有资产的人就要承担全部的损失,损失的金额就是前人们获得的收益。

内行人说得这“4字”,一语道破了房地产市场的规律,过去这些年,楼市“躺赚”的运行机制就是如此,先发者赚后来者的钱,“击鼓传花”的游戏总有终结,谁来接最后一棒,谁就会成为那个做“赔本买卖”的人。

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