[买房如何贷款]买房贷款应该怎样选择贷款金额和期限？从投资能力和风险意识入手

是否房贷欠银行越多越久越好，主要看个人的投资能力，以及风险意识。

银行贷款采取的是浮动利率

房贷利率是跟基准利率走的（以后选择LPR，跟LPR走），基准利率涨则涨，基准利率跌则跌——银行房贷采用的基本是浮动利率，而这浮动所指就是基准利率的波动（选择LPR后为LPR）。

例如银行是以基准利率上浮10%贷给你的，那么你如今的房贷利率就是5.39%（4.9%*110%）；而如果基准利率涨到5%，那么你的房贷利率就是5.5%（5%*110%）。

同理，如果当时银行给你的是打折利率，那么也是在基准利率上打折的，而这个折率跟上浮比率一样，都是不变的。也就是说，当时你在买房的时候银行给你折扣，比如8折，那么你如今的房贷利率就是3.92%（4.9%*80%）。

然而，如今的市场利率相对较高，只要存小型商业银行五年定期，或者购买五年国债，其收益就能比得过打折的房贷利率，自然是贷款越久越多越好。

再比如进行长期投资，比如中低风险银行理财如今可以达到4.5左右；长期投资指数型基金年复合收益率也能在10%以上；再如买银行股其市盈率只有几倍，只要市盈率保持不变长期收益率是要在百分之十几以上的，其中四大行每年的分红都要在5%左右。

但是如果买房贷款的利率上浮较高，比如近年买房贷款利率普遍大幅上浮，上浮百分之二三十都正常。假如上浮30%，那么其利率就是6.37%（4.9%*130%），而你又不喜好风险，不会投资理财，那么应当越少越短越好，不会被银行赚利差——因为你的投资收益不能保证高达6.37%，留着现金反而会遭受损失。

目前选择跟踪LPR也一样，主要还是看个人投资能力和风险意识

比如以前跟踪贷款基准利率时打八折，即没有更换之前贷款利率为3.92%，更换之后在最短调整周期12个月以内仍然为3.92%，其分解为4.85%-0.93%=3.92%。

4.85%怎么来的呢？更换成LPR以2019年12月份的LPR为基准，即当时五年期LPR为4.85%。

而“-0.93%”是由“3.92%-4.85%”所得，即“-0.93%”跟采用贷款基准利率中的打折比例保持不变一样，该基点也保持不变。

未来利率是多少取决于未来LPR的变化，而调整周期可跟银行协议，最短为12个月，即最短未来12个月仍然保持3.92%。

假如未来利率下行，比如3月份5年期LPR为4.75%保持到明年这个时候，那么选择最短期限的12个月，则在明年这个时候利率就会下降成4.75%-0.93%=3.82%。

3.82%的贷款利率，对于普通贷款者而言，自然是贷越多越久越好，因为按照目前的市场利率基本可以获得该收益率。

但是如果贷款利率相对较高，且未来市场利率走高，那么对于相对保守，没有什么投资经验的投资者而言，应当是贷越少越短越好，否则持有现金是要折损——当然，这里忽略自身经济问题，具体金额和期限取决于贷款者的收入（即月供）水平。

房贷不用考虑通货膨胀

可能出于通货膨胀的考虑，致使人们认为贷款越多越好。这是错误的观点，通货膨胀能对冲掉相应的贷款利息，贷款者可以相应的从中获利。但是你留着现金，或者投资收益率抵不过通货膨胀，难道就不会遭受通胀损失吗？

因此，不管通货膨胀有多高，要想从中获利必须投资平均收益率高于贷款利率，否则都是亏本买卖。是否越多越久越好，取决于自身的投资能力和风险意识——投资收益是否高于贷款利率。

比如贷款利率为5%，通货膨胀率为5%，投资收益率为3%。你贷款100块钱你到明年要支付给银行105元，但是你投资收益只有3%，到明年只有103元，如何支付给银行105元呢（银行赚的仍然是利差）——这其中跟通货膨胀率是多少是没有关系的，不会参与计算。