[如何从银行贷款]法院最新宣布：409家房企破产，房地产不良资产迎1.8万亿市场机会

来源：不良资产头条综合

导读：此前被投资者预估下行的房地产领域，可能未来会变成不良资产领域的香饽饽，这一趋势在2018年就已显现。据相关资料显示，今后三年，房地产行业有1.8万亿市场机会。

刚刚过完霜降节气，楼市也仿佛迎来一场“大霜降”。

据人民法院公告网数据，自2019年以来，宣告破产的房企已有409家。这意味着全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。

据中原地产数据，2019年前9月房地产累计调控385次。自5月以来，房地产信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出，在外部融资条件不断收紧的情况下，越来越多的房企走上了破产之路。

破产房企达409家

10月29日，不良资产头条以“房地产”为关键词，在人民法院公告网站破产文书页面进行检索后发现，自2019年以来，宣告破产的房企已有409家。全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。

在地区分布上，目前，广东地区房地产公司破产文书最多，共计64份，占比达15.65%。其次是浙江（40份）和江苏（37份）。其中，最近的一份为10月29日发布的《广州市骏业房地产有限公司 破产文书》。

融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，再加之中央对房地产坚决不动摇“房住不炒”的政策，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

房地产不良迎1.8万亿市场机会

中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告》对未来不良资产前景作出了判断：2019年，我国商业银行不良贷款余额、不良贷款率将出现“双升”态势，未来3至5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。

值得关注的是，此前被投资者预估下行的房地产领域，可能未来会变成不良资产领域的香饽饽，这一趋势在2018年就已显现。据相关资料显示，今后三年，房地产行业有1.8万亿市场机会。分年度来看，2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。其中，2019年需兑付的债券规模比2018年增加近一倍。

报告认为，我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出为地方政府腾挪出了一定空间，各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。

同时，据上市房地产企业的年报显示，目前我国房地产企业的整体毛利率为20%-30%。展望2019年，若房地产行业下行调整幅度增大，会对房地产企业的偿债能力造成影响，从而出现房地产不良资产规模的扩大。

此外，调查结果也显示，近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业就是房地产业。未来，房地产不良资产将迎来更大的机遇。

那么该如何抓住机遇呢？这就绕不开房产是如何变成不良的这一问题了。毕竟，不良的生成模式，决定了最终的处置模式。

房地产是如何变为不良的？

据相关资料，我国房地产形成不良的原因主要有6类:

1、涉及违规、违建、超建的房产

这种房产在一线城市比较常见， 比如政府批复10万m，结果开发商建了11万m，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款，变成不良。

在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得台法的政府批文和手续，在不良资产市场上有这样一群专业人士， 他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门，他们能够在法律、法规允许的范围内找到一 -个很好地解决方案，我们称之为咨询公司，遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。

2、由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良

比如招商弓|资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。

3、由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产

这种以民营企业投资的地产项目居多。比如说有位民企老板，早前拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1亿，相当于10亿的项目借了9亿，后来，由于项目设计不好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，导致项目无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。

这种不良房产项目目前在强二线城市比较常见，比如杭州、苏州、青岛等，早年在上海、北京也有类似的案例。

在这种情况下，通常有两种办法可以解套：一是一个强大的信用主体介入( 比如央企、国企、四大资产管理公司等)作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后债权人解除查封，项目从而可以重新启动，重新开发或者盘整后再销售，资金逐渐回笼，按比例偿还债务；第二是债务重组，投资方打折收购所有债权，再由投资方与债务人谈判，给债务人一定的期限，如果债务人能够盘活项目，实现现金流，则投资方获得债权投资的收益，如果债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项目所有人，再寻找对房地产开发、运营熟悉的操盘手来盘活项目。此类不良房产的处置关键在于解决复杂的债权债务纠纷，资产定价更加容易，操作更加市场化，起码不用和规划等相关部门打交道。

4、由于市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境的。

例如我们之前看过的一-个南通包工头的项目，他在上海周边城市拿了- -块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，即建豪宅，于是，在湖边造了很多大别墅，500m7-1000m7一栋，均价2万/mt，一栋别墅在1000万-2000万之间。要知道，在当地市场上,能够买得起2000万别墅的都是超高端客户，这种客户特别挑剔，不仅挑产品，挑设计、还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价、做不了这样的豪宅，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。最后只好把部分别墅推倒或者重新分割成为200m的别墅，还送100m7的院子，一栋别墅400万，因为买400万别墅的人针对的是中产客户，更讲究性价比，所以销售的比较快，从而盘活了整个楼盘。

5、基于市场原因导致的不良

如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。这样的不良房产，关键就是看资产价格有多便宜，只要收购的成本够低，慢慢卖，也总是能消化完的。

6、特殊事件发生导致的不良

包括上述五种原因的重叠或者交叉，形成不良的原因更为复杂。对于这种情况，也需要更全面、更复杂的综合解决方案。

比如涉及腐败违法事件项目被查封，集团其他业务违约触发的连环违约，比如股东打架造成的不良等。

房地产不良如何处置？

如何处置房地产不良，首先要了解房地产不良的特点，可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样，造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。变数非常多，处置过程中极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

对于上述六种状态下的不良房产，从风险程度来看，前两类不良的形成由于和政府相关，所以，相对来说比较难处置，不确定性更高，第三、四类不良在操作上可以更加市场化，定价更容易，风险程度较小。

但几种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式，总体来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。

事实上，回归到不良房产处置模式的本源，无外乎两种方式，一是转手，二是盘整，将不良资产主动改良成优质资产。

我国房地产市场从2000年起步到现在已有19年的时间，即便中间有所起伏，比如2008年金融海啸的短暂回调等，但整体趋势向上，在这种单边上涨的年代，中间的每一位转手者都能不同程度获利，大家很少关注基础资产的好坏，物业价值单边上涨，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正的去盘活过。这种快进快出的模式只能实现行业平均收益，而真正高收益的棘手项目，其深度盘整往往需要3-5年的时间。

在新常态下，旧的策略越发失效，部分三、四线城市的住宅价格不再上涨，在电商的冲击下，商业物业租金疲软，工业用地价格甚至呈现下跌态势，转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中，充当地产商的角色。

银行不良债权里面很多抵押物是三四线小城市的购物中心、工业地产或者写字楼。比如银行不良债权的抵押物是一块土地，这样的资产如果不好转手，那只能找个房地产开发商与其合作，将土地建成房产，再慢慢销售，而有些烂尾楼本身就是在建工程，如果设计、定位、房型存在问题，那么，对于投资人来说，接下来可能就需要改变房型，重新规划一下，而这通常要求投资者对于基础资产非常熟悉。

改造处置这些地产时，还要考虑到这种三四线商业地产的流动性问题。但如果有稳定的现金流，就可以考虑非标的退出渠道，比如，将这种具有现金流的商业物业打包在一起做成房地产资产证券化（REITs），甚至IPO上市或者卖给上市公司和地产基金都有可能，或者打包成理财产品通过金融资产交易所或者互联网金融实现流动性或者退出，非传统的退出渠道需要各种金融工具，以通过资本市场套现。从全球不良资产投资发展历程来看，掌握了核心的金融与地产技术、知识、人才，并能结合自己的牌照优势的基金团队，往往才能获取最大收益。

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