[土地储备贷款]标普：确认中国恒大、恒大地产及天基控股“B+”

标普：确认中国恒大(03333.HK)、恒大地产及天基控股“B+”长期发行人信用评级，展望“稳定”

久期财经讯，4月29日，标普确认中国恒大集团(China Evergrande Group ，简称“中国恒大”，03333.HK)、中国恒大旗下地产子公司恒大地产集团有限公司(Hengda Real Estate Group Co. Ltd.，简称“恒大地产”)，以及海外融资平台天基控股有限公司(Tianji Holding Ltd.，简称“天基控股”)“B+”长期发行人信用评级。同时，标普确认由中国恒大和天基控股发行或担保的美元票据“B”发行评级。

中国恒大的稳定展望反映了标普的观点，即在当前经济低迷的情况下，该公司将通过实现良好的销售和控制支出来管理现金流，使其债务/BEBITDA在未来12个月内保持在6-7倍，并且流动性不会明显减弱。

标普以稳定展望确认了上述评级，这是因为中国恒大的流动性虽然弱于评级相近的同业，但在未来一年仍将保持稳定。这考虑了2020年1月该公司执行的离岸再融资安排，以及标普对其房地产销售良好现金流入的预测。

标普预计，2020年全年的销售稳健，加上债务增长更加可控，将有助于中国恒大杠杆率的小幅改善。中国恒大的子公司恒大地产在流动性和杠杆率方面也有着相似的趋势，因为恒大地产约占中国恒大债务的70%，约占销售额和利润的90%。

标普认为，中国恒大主动控制债务的举措，也应能在一定程度上减少其庞大的短期负债比例，而这正是其流动性状况不佳的根本原因。信托融资和以现金质押的离岸借款仍占其总债务的近50%。这些类型的融资通常期限较短，为一至两年。

标普认为，作为债务控制计划的一部分，中国恒大将偿还一些成本更高的信托融资。这一策略是否会导致短期债务存量持续下降，取决于多种因素，包括中国恒大的销售现金流入是否会如标普预期的那样强劲，以及公司对债务削减目标的承诺。

中国恒大已锁定今年1月份新发行的60亿美元用于其2020年到期的美元债券（2亿美元于6月份到期，16亿美元于11月份到期）的再融资。该公司2020年到期的债券为34亿美元，3月份已偿还16亿美元。标普认为，鉴于国内市场总体上仍保持流动性，该公司应该能够展期其项目贷款，并在中国境内进行新发行。

尽管如此，中国恒大可能需要偿还其计划在A股上市的战略投资，这仍然是其流动性的一个关键波动因素。上市截止日期是2021年1月，如果失败，即使考虑到中国恒大的庞大规模，将到期的1300亿人民币战略投资也是一笔巨款。关键的悬而未决问题仍然是，监管机构是否会批准一家规模较大的开发商上市并获得更多资金。

不过，如果上市未能及时进行，中国恒大仍有一些办法来解决这一问题，比如再次延长上市截止日期，或者用长期股东代替金融投资者。

标普预计，2020-2021年，中国恒大的合同销售额将从2019年的放缓中重新提速，在未来两年内将重新恢复10%左右的营业利润增长。不过，在2019年毛利率已经从上年的约36%降至28%之后，未来两到三年毛利率可能会下降3-4个百分点。

标普预计，到2020年，中国恒大的合同销售额将增长25%，达到约7500亿元人民币，成为中国恒大偿还部分短期债务的重要资源。然而，考虑到今年的经济波动，开发商可能需要依靠更多的优惠活动来促进销售。事实上，在今年2月COVID-19爆发之际，中国恒大推出了一个利润丰厚的转介系统来吸引买家的大型促销活动。虽然该活动使公司第一季度的合同销售额增长了23%，现金回笼率也很高，但在此期间，平均销售价格(ASP)下降了14%，仅为每平方米8900元人民币。

标普认为，经济波动增强了中国恒大在经济低迷时期至少完成部分债务削减目标的动力。标普预计，到2020年，该集团的土地收购将低于合同销售额的15%，即约1000亿元人民币。鉴于中国恒大拥有约2.93亿平方米的土地储备，可维持四年左右的销售，该公司有能力在未来几年削减土地收购预算。

目前，标普并不认为中国恒大1300亿元的战略投资是债务。若标普将其视为债务，中国恒大在2020年的债务/EBITDA仍将被认为是可控的，估计为6.9倍(目前为6.0倍)。

中国恒大集团

稳定的前景反映了标普的预期，即中国恒大更严格控制的土地收购和重新加速的销售增长，将能够部分抵消利润率进一步受挤压的影响，使其债务/EBITDA的比率在未来12个月内保持在6-7倍。

标普还预计，该公司将利用销售收入更好地管理短期债务水平，增强其资本结构，支持其流动性状况。

如果中国恒大的流动性恶化，流动性来源严重低于使用，标普可能会下调评级。如果中国恒大不能将短期融资(包括信托贷款)降至目前约47%的未偿债务水平以下，这种情况就可能发生。如果标普认为该公司需要偿还其战略投资，这可能会使其流动性负担过重，上述情况也可能发生，除非它有可信的计划来解决最后期限。如果标普认为其获得银行或资本市场融资的渠道减弱，标普也可以认为其流动性状况已经恶化。

如果中国恒大进行大量土地贷款或其他主要非房地产投资，使其债务/EBITDA的比率恶化至8倍以上，标普也可能下调其评级。

标普可能上调其评级,如果:(1)中国恒大通过延长其债务到期日来改善其资本结构，使得短期流动性来源/使用的比率可持续地超过1.2倍;和(2)该公司在土地和其他收购中受到约束，进一步减缓了债务增长，因此其债务/EBITDA的比率在可持续的基础上改善到5倍以下。

恒大地产集团有限公司

稳定的展望反映了恒大地产的母公司中国恒大。中国恒大的展望反映了标普的预期，即更严格控制的土地收购和重新加速的销售增长，将能够部分抵消利润率进一步受挤压的影响，使公司的流动性不会恶化，其资本结构可以得到改善，而杠杆率在未来12个月将保持稳定。

如果标普下调母公司中国恒大的评级，可能会也会对恒大地产做出类似的调整。

假设未来，如果恒大地产在集团内部的战略重要性下降，而其独立信用状况(SACP)恶化并变得比集团更弱，标普也可能下调恒大地产的评级。如果中国恒大大幅减持恒大地产，并将战略重心转移到其他业务领域，而恒大地产的杠杆率或流动性较当前水平大幅下降，那么上述情况也可能会发生。

如果标普上调母公司中国恒大的评级，可能会也会对恒大地产做出类似的调整。

天基控股有限公司

天基控股的稳定展望反映了其母公司恒大地产的展望，标普认为未来12个月天基控股将维持其在恒大地产的核心地位。

如果标普下调母公司恒大地产的评级，可能会也会对天基控股做出类似的调整。

如果天基控股的核心地位减弱，标普也可能下调它的评级。这种情况还可能发生，如果：(1)标普认为，可能由于母公司战略的改变，天基控股对恒大地产的战略重要性已经减弱;或者(2)恒大地产对天基控股的监管力度减弱。

如果标普上调母公司恒大地产的评级，可能会也会对天基控股做出类似的调整。