[个人住房贷款管理办法]【值得收藏！2020年，上海最全住房贷款解答！】

买房是个大事，对于不能全款的网友来说，除了算好自己手头的钱，了解清楚贷款政策也是非常重要的，不然看上的房子因为贷款出问题就很尴尬了！

下面是为大家总结的各种各样的贷款问题，值得收藏，在买房路上大家一定会用到啊。

1PART

Q ：目前首套房首付35%，二套普通住宅50%、非普通住宅70%，那么如果用商业贷款，首套和二套是怎么认定的？

A ：上海住房商业贷款，首套和二套认定标准如下

商业银行如何认定首套房贷？
居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。
商业银行如何认定二套房贷？
居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
2PART

Q ：自2019年10月8日起，住房贷款利率基准进行调整，根据LPR来定价，那么现在商业贷款的首套和二套的利率分别是多少？

A ：贷款市场报价利率（LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

按照调整方案，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

以购房者小张为案例进行解释
假设小张原先买房的时候，执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”的还贷计算方式，浮动比例按照小张所在的城市要求，假设上浮10%，因此小张原本的还贷利率计算为4.9%×（1+10%）=5.39%。如果选择转换成LPR，小张的基点=原本的还贷利率（5.39%）-当前的LPR基础利率（4.8%）=59个基点。这也就是说，以后小张以后还贷利率=LPR基础利率+59个基点即可。另外值得注意的一点是，基点可以是负值。也就是说，当年如果小张在买房子的时候，银行给他的利率打了85折，那小张的还贷利率就是5.39%*0.85=4.5815%，那么转换后小张的还贷基点=个基点。小张的还贷利率=LPR基础利率-21.85个基点。如果选择转换为固定利率，小张的还贷就不需要产生变化。
不过值得注意的是，如果选择“LPR基础利率+基点”为定价基准的利率，实际月供也不会每个月都调整，可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。（各个银行规则不同，根据相应银行政策执行）

3PART Q ：上海住房商业贷款如何申请，还有哪几种情况会被拒贷？ A ：贷款客户需准备身份证明(身份证、户口簿、婚姻证明等)，收入证明，买卖合同、产权证明；申请住房商业贷款流程：商业签订买卖合同——签署贷款合同——提交贷款材料——审批贷款(审核通过3-5个工作日)——办理过户以及房屋抵押——产证办结以及领取他证——银行放款

会被拒贷的几种情况

4PART

Q ：上海住房公积金贷款首套、二套认定标准是什么？什么情况下就限贷了？ A ：上海市首套和二套的认定标准如下：

首套认定
缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房
二套认定
无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房购买第二套符合改善型认定条件的，均认定为申请第二套改善型住房贷款
二套改善型认定条件
家庭名下有一套房产，且现持有住房人均住房建筑面积不高于37平方，再次购买普通住宅使用公积金贷款时，按照二套改善型认定。
5PART

Q ：上海住房公积金贷款最高额度以及利率又是多少？ A ：上海公积金贷款的最高可贷额度与房屋性质、是否多人参与贷款有关，具体分为四种情况：
1购买首套住房，1人参与贷款，额度最高60万2购买首套住房，2人以上参与贷款，额度最高120万3购买第二套改善型住房，1人参与贷款，额度最高50万4购买第二套改善型住房，2人以上参与贷款，额度最高100万
上海市公积金贷款利率：

首套房利率
11–5年的公积金贷款年利率为2.75%25–30年的公积金贷款年利率为3.25%
第二套房利率
11–5年的公积金贷款年利率为3.025%25–30年的公积金贷款年利率为3.575%
6PART

Q ：申请组合贷款需要什么样的条件？

A ：组合贷款，即住房商业贷款+住房公积金贷款。要办理组合贷款，要连续缴存住房公积金一年以上，达到公积金贷款标准，这是基本的要求。同时，借款人自身要具备申请银行商业贷款的条件。