[短期贷款利率]楼市迎来两剂猛药， 央行3年来首次行动， 房价重演2017？ 高层表态

今年以来，房地产市场再度呈现出“冷热不均”的现象。

一边是热点城市如深圳、杭州出现了抢房、地王甚至喝茶费的现象。

另一边，受短期事件影响，大量三四线楼市的库存再度积压，中西部地市、县城纷纷出台松绑政策。

正是基于如此矛盾的信号，无论是房企还是购房者，都异常关注央行的动作。

毕竟，短期的抢房能不能持续，购房时机是否到来，房企敢不敢入市拿地，全看货币政策的一举一动，一句话：市场里钱有多少，往往决定了未来房价的走向。

在4月15日，央行宣布了两个消息。

1，开展1000亿元1年期MLF操作，中标利率2.95%，较上一次“降息”20个基点（BP），这是继3月30日逆回购利率“降息”20个基点后，时隔仅半个月后，迎来MLF操作的利率降息。

2，对中小银行定向降准0.5个百分点，从4月15日起实施，预计将释放长期资金约2000亿元。由于今日无逆回购或MLF到期，当天共实现流动性净投放3000亿元。

这两个消息，可以说是央行给楼市下的两剂“猛药”，对全年市场的表现，有决定性的影响。

原因有二。

第一，这是12天内央行的第2次行动。

在4月3号，央行就宣布了2个令人很意外的举动：定向降准释放4000亿资金，将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。

所谓存款准备金，是各大银行存在央行的一笔钱，这笔钱用来保证银行存贷款业务稳健运行，及时兑现储户存款，可以视为一种风险预防措施。

因此，存款准备金率越高，各个银行往央行存的钱就越多，反之，存款准备金率越低，就意味着银行用于放贷的资金越充裕。

也就是说，4月3号定向降准的4000亿资金，到了4月15号，先释放3000亿出来，等到5月份再释放一批。

更关键的是降低超额存款准备金利率，这笔钱是存款类金融机构在缴足法定准备金之后，自愿存放在央行的钱，由银行自主支配，可随时用于清算、提取现金等需要。央行对超额准备金支付利息，其利率就是超额准备金利率。

显然，超额准备金利率降了之后，银行就没有动力再往央行超储部分存钱了，更有利于向市场释放资金。

第二，1年期MLF利率降到3%以下，是3年以来第一次。

什么叫MLF？

所谓中期借贷便利（MLF），是银行提供证券质押品，从央行那里取得借款资金，期限一般是3-12个月。

因此，1，MLF能让银行手里的钱增多。2，央妈借给银行利率越低，银行越有动力把这笔钱贷出去赚利差。

简单来说，可以把MLF看做央行向市场释放资金的一种工具，MLF的利率越低，银行的资金成本就越低，贷款利率也会随之降低。

上文说了，这次一年期MLF降到了2.95%的水平，上次出现这样的MLF低利率，还是在2017年。

2017年是什么时候？

那时的房地产市场，由深圳引领京沪广，由苏州、南京引领长三角，由郑州、武汉带领中西部强省会，由环京、环沪、环深引领三四线城市，房价上涨速度越来越迅猛，不少县城和地市，正是在那个阶段房价纷纷破万的。

那么，2020年的楼市，会不会重演2017年的形势？

笔者认为可能性极小。

在一季度金融统计数据发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

邹澜特别指出：房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大。

听话要听音，按高层表态的意思，货币宽松是一回事，但会不会流入房地产是另外一回事。

虽然一年期MLF利率降低，但这只代表银行获得资金成本降低，放出去的贷款大部分都要流入制造业、实体经济、工厂、加工企业、小微企业、工商业，至于房地产市场最关心的房贷利率，下降幅度并不会很大。

这也就是接下来我们要说的重点，5天后，无房者或迎2个好消息，房产投机客依然是重点监管的对象。

1，4月20日，5年期LPR下降概率非常大。

这里要给大家理清一个概念，MLF属于政策性利率，而LPR属于市场利率。

LPR定价的“锚”，就是1年期MLF利率，根据去年LPR机制形成以来的经验，每次只要1年期MLF利率下降，LPR也必定会跟随下降。

但是，LPR分1年期和5年期两个期限，1年期代表的是企业的短期贷款利率，5年期则是房贷利率要参考的标准。

也就是说，本月4月20日上午，每个月都要公布一次的LPR报价，必定也会跟随MLF一同下降，1年期下降幅度可能会达到20个基点，而在房住不炒、稳住房地产市场预期的前提下，5年期LPR可能会下降10BP左右。

对刚需购房者来说，按照利率降低10个基点计算，贷款100万30年期，月供减少60元左右，大约30年内整体利息少支出21728元。

虽然看起来并不多，但对正在还房贷的人来说也是聊胜于无。

更何况，去年11月份，今年2月份，5年期LPR已经降过两次了，按照100万30年房贷来算，月供已经减少了90元。

这样算来，从去年11月份开始，刚需至少享受了3次少还房贷的机会，这笔钱折合到30年还贷期限里，也不算少了。

2，首套房利率必然会下降，二套房以上利率会保持高位。

上文提到，央行反复表态要稳住楼市的预期，预期怎么稳？当然是鼓励刚需的购房需求，同时压制投机者的炒作情绪。

这样一来，未来的形势就很明朗了。

据中房报4月15日报道，某研究院据全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率已经连续4个月处于小幅下降趋势，平均利率为5.45%，环比下降5BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.77%，环比下降4BP，为5年期LPR加点102BP。

现在的5年期LPR报价是4.75%，照此看来，目前很多地方首套房利率已经加到了70个基点，而二套房甚至加到了102个基点。

而在5天之后，如果5年期LPR下降到4.65%的水平，首套房利率必然会跟随下降，加基点的水平也会随之回落，各地的首套房平均利率有望达到5.2%左右的水平，这可以看做近几年以来刚需最难得的购房环境了。

但是，对于二套房以上的投机者来说，尽管5年期LPR下降了，但央行可以通过加基点的方式，把利率维持在接近6%的水平，现在加102个基点，降息后可以加到112个基点，全凭银行操作，说白了，对这些人而言LPR降了也白降。

这也就很容易回答本文开头所提出的问题，今年的房地产市场，资金环境确实要好于2018和2019年，但这仅仅只是针对刚需群体的利好，指望2020年的房价重演2017年，这样的算盘无疑是打错了。