[大连贷款]大连友谊2019年年度董事会经营评述

大连友谊2019年年度董事会经营评述内容如下：

一、概述

2019年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，各地区各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，积极推动高质量发展，扎实做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，三大攻坚战取得关键进展，国民经济运行总体平稳，发展质量稳步提升，主要预期目标较好实现，为全面建成小康社会奠定了坚实基础。2019年国内生产总值990,865亿元，按可比价格计算，比上年增长6.1%。

2019年，面对更加严峻复杂的外部经济环境，公司坚持统筹推进，持续稳固零售主业，多渠道推动房地产业存量去化，同时持续夯实制度管理基础，提升规范治理水平。报告期内，公司实现营业收入77,576.18万元，同比下降28.67%；实现归属于上市公司股东的净利润-32,620.42万元，同比减亏21.38%。其中：公司零售业实现营业收入69,523.56万元，同比下降10.36%，实现净利润434.55万元，同比下降62.59%；公司房地产业实现营业收入7,422.02万元，同比下降75.78%，实现净利润-37,057.94万元，同比下降5.44%，下降的主要原因是：1、公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目因经营定位调整暂缓建设，按相关规定停止利息资本化计入财务费用影响当期损益；2、公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降；3、公司所属房地产项目存货市场价值下降,计提存货跌价准备。

（一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况

2019年，全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速较2018年同期降低5.7个百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积17.16亿平方米，同比减少0.1%，增速较2018年降低1.4个百分点，增速波动幅度收窄。在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续2018年以来的回升态势，销售面积同比显著增长17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降1.6%。三线城市市场压力凸显，成交面积较去年同比下滑10.8%。

2019年度，房地产行业延续中央“从严”调控的主基调，同时强调“不将房地作为短期刺激经济的手段”，同时在金融市场方面对房地产业融资继续收紧，房地产行业继续承压。各地区坚持推进“一城一策”的调控手段落地，推进调控的继续深入，整体调控初见成效。从长期来看，我国城镇化进程仍将继续推进，从而致使房地产业发展的动力不变，在此背景下，房地产业作为宏观经济中重要的组成部分，在当前国内宏观经济面临加大下行压力的背景下，仍将坚持“住而不炒”的基调不动摇，行业集中度将不断提高，竞争将进一步加剧，行业格局分化带来的影响将更加显著。

（二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势

公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，所售产品为写字楼、公寓、商铺等。

大连富丽华国际项目是位于大连市商务中心区的公寓项目，项目周边配套设施齐全,环境优越，邻近大型商圈、三甲医院、火车站及客运码头等，交通便捷。项目采用玻璃幕墙设计，户型以小户型为主，结构简洁，为客户提供多样化的选择，同时为住户提供全天候五星级酒店式的物业服务，满足商住、投资等多重选择。

沈阳友谊时代广场项目是位于沈阳市“金廊”地带青年大街沿线的商业综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品，地理位置优越，无挡光，浑河、科普公园景观带突出；同时为客户提供人性化的产品组合定制，自由分割。

邯郸友谊时代广场项目是位于邯郸市核心商贸区的城市综合体项目，项目在售的公建、公寓、会所、写字楼以及商业等产品品质在区域内具备领先优势，建筑标准高，工程品质为业界肯定；周边配套设施齐全，同时提供绿色办公环境，成为邯郸第一家获得美国绿色建筑LEED认证的项目。

2019年度，面对当前房地产行业的发展现状，在行业调控的大背景下，公司虽将主要力量放在多渠道推动存量去化上，并积极推动邯郸项目股权转让的落地回款，但受制于所在城市的市场状况、产品形态以及公司部分金融债务违约的困境，全年房地产去化未达预期。

新增土地储备项目

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

2020年，公司将继续坚定的以存量去化为当前公司房地产业务发展的重心，积极寻求新的合作模式，多渠道推动存量去化，推进沈阳友谊时代广场项目和大连富丽华国际项目的销售，做好存量商业地产项目的去化和盘活。同时，公司也将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，为公司的持续发展奠定基础。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

（一）零售行业发展状况与公司行业地位

根据国家统计局数据，2019年度，全国实现商品零售总额34,349亿元，同比增长8.9%，按零售业态分，2019年限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.5%、1.4%、3.2%和1.5%。2019年，全国网上零售额106,324亿元，比上年增长16.5%。其中，实物商品网上零售额85,239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%。近年来，随着国内宏观经济稳定增长、居民人均可支配收入不断提高，加上消费结构不断升级，百货零售行业保持较为稳定的发展趋势，但随着电商等渠道的持续分流、成本费用存上涨压力的影响，传统百货零售业增长乏力，行业景气度仍在低位运行。2019年，全国消费市场持续放缓，零售行业的复苏力度趋弱，百货行业竞争日益加剧，在消费结构升级、双线融合不断深化、新技术加速转型的同时，新兴百货业态持续分流传统百货店的趋势越来越明显，中国百货发展正在进行新一轮的洗牌。

公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2019年度，公司零售业持续通过创新零售业新媒体营销手段，以满足会员吃、喝、玩、乐、购等全方位消费需求为载体，并利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，优化业务结构，与同行业抱团取暖，谋求拉动销售，但公司零售业面对线上零售业与区域内同业竞争的双重压力，业绩增长动力不足。

（三）门店变动情况

报告期内公司友谊商城新天地店因经营持续亏损且租赁经营场所到期而终止经营。

（四）门店店效消息

（五）报告期内线上销售情况

报告期内，公司无线上销售情况

（六）商品采购与存货情况

1、前五名供应商情况

2、存货管理政策

（1）存货的计量

①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

②发出存货的计价方法：采用先进先出法。

（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（3）存货的盘存制度

采用永续盘存制。

（4）低值易耗品的摊销方法

采用“五五摊销法”核算。

3、仓储与物流情况

公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。

二、核心竞争力分析

（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。

（二）报告期内，公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。

（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

三、公司未来发展的展望

（一）行业格局和趋势

零售业：

2019年国内零售市场继续保持平稳增长态势，随着消费对国民经济增长拉动效应的逐步显现，未来消费市场将会成为国内经济增长的主要动力。进入2020年，受疫情影响，零售业发展短期内受到了一定的冲击，在经济的下行给到社会和消费者个人更大的是消费要收紧的心理压力下，从量的消费到质的消费提高大趋势不变，但性价比仍是2020年零售业的主旋律。中国目前已成为世界第二大经济体，消费升级与消费分层正在发生，新技术、全渠道、数字化又将使零售业始终处于创新的前沿，零售市场正从外延式增长逐渐转入了存量市场的争夺。

房地产业：

2019年,在“房子是用来住的不是用来炒的”定位，全面落实“因城施测”的房地产长效管理机制作用下，房地产市场增速趋缓，目前处于平稳发展阶段。进入2020年，短期内受新型冠状肺炎疫情影响，加大了国内经济下行的压力，但国内经济具有将强的发展韧性，国内经济长期向好是必然趋势。房地产行业受疫情影响短期内压力较大，中长期来看，房地产行业存量竞争趋势明显，对房地产企业的综合实力要求逐渐提高。在金融防控的宏观背景下，融资能力将成为企业之间竞争的重要因素。就商业地产方面，传统商业项目受线上购物及消费者消费习惯变化的影响较为严重，随着共享办公等项目的出现，传统办公项目将面临一定的挑战。未来房地产行业稳定仍然是调控政策的主调。租售并举、房住不炒等调控措施开始稳步推进落地，以长效机制引导市场稳预期，2020年将有更多制度性政策发布，房地产市场将呈销售平稳、区域分化的格局，最终回归居住属性。

（二）公司发展战略和经营计划

零售业：

零售的本质，是人的需求。在任何时代，以顾客为中心，都是零售的根本。公司零售业将坚持以顾客需求为中心，找准顾客需求、紧跟顾客需求、引导顾客需求。同时以“城市时尚中心”为定位，围绕“年轻化、潮流化、生活化、多元化”，创造商机，引导消费。以顾客体验为中心，抓体验，推动体验项目落地，是零售门店调整过程中的首要任务，给顾客以差异化、立体化、体系化、全方位的购物体验，按照优势与市场结合、优势与效益结合原则，做好商品结构调整。在营销方面结合自身业态、商品优势，通过第三方合作、线上线下等方面积极开展营销工作。

房地产业：

随着房地产业调控政策的持续推进，公司房地产业依旧面临严峻考验。2018年度，公司达成了邯郸项目公司的股权转让协议。

2020年1月8日，公司控股股东武信投资控股拟将公司控股权转让给武汉开发投资有限公司。如上述股份转让实施完成，公司的控股股东将变更为武汉开发投资有限公司，实际控制人将变更为武汉市人民政府国有资产监督管理委员会。武汉开发投资有限公司成为公司控股股东后，其不排除尝试提议对上市公司的业务、资产及管理结构作出适当、合理及必要的优化调整。

同时不排除尝试筹划针对上市公司或其子公司的资产和业务进行出售、合并、与他人合资或合作的计划，或推动上市公司购买或置换资产的重组计划，将可能会为公司带来好的发展机会。

（三）经营中存在的风险和应对策略

1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松，房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。2020年房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。

应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。

2、市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。

应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，控制可能出现的投资风险。

3、资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。

应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。

4、经营风险：房地产业对于项目开发的控制、销售等方面均有较高的要求，目前房地产行业开发成本不断上升，市场竞争日益加剧，压缩了盈利空间。同时，公司规模较小，资金实力有限，在市场竞争中处于劣势，限制了公司的发展速度。

应对措施：公司将立足自身现状，及时调整经营方向，确保符合公司实际，提升运营管理能力。