[贷款问题]【楼市众生相：分化的行业与八仙过海的房企】

倾巢之下，岂有安卵。

2019年年末，一场疫情突袭了人类，基础生命健康安全受到威胁之外，也同步蔓延到了经济领域。

文旅、酒店、餐饮等行业首当其冲，步入至暗时刻。3月9日，携程梁建章在接受采访时甚至直言：“这是携程有史以来亏损最多的一季。”其实不止携程，整个文旅行业都是如此。原本该是旺季的春节假期，因外力的不可抗力影响直接降至冰点。

紧接而来的萧条源于纷纷关店停产的奢侈品行业。爱马仕、LVMH、Chanel、Gucci等品牌于近日陆续宣布采取“关掉零售实体店、暂停生产线”的措施。热衷于统一奢侈品江山的LVMH甚至还宣布暂时“转行”，新开辟一条免洗洗手液的生产线，网友感叹简直是有生之年！

而房地产市场的命运又作价几何呢？

据笔者观察，房地产行业开始了剧烈的分化。这样的变化，或许是从今年因为疫情的原因才开始的，又或许早就已经发生只不过进程被疫情按下了快进键。

具体如何暂且还不得而知，也无法轻易断言，笔者只能从近两月的相关数据、行业表现以及表面形态来做个肤浅的分析。

复杂的金融大环境

在疫情的叠加效应下，房地产行业承压明显。

特别是在融资方面，房地产行业面临的现状十分复杂。

3月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，上次为4.05%；5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%，上次为4.75%。

三月份，央行走的是稳健的道路，既不盲目跟牌也不冲动降息。

这意味着，仅仅就今年的三月来说，无论实体利率（1年期LPR）还是楼市利率（5年期LPR），都未进行任何调整，市场降息预期全面落空。

而到了4月20日，情况又发生了新的变化。

央行发布最新一期贷款市场报价利率（LPR），降息的靴子终于落地了：一年期LPR报3.85%，此前为4.05%，下调了20个基点；五年期LPR报4.65%，此前为4.75%，下调了10个基点。

算上四月份的调整，自新的LPR模式实行以来，一年期LPR累计调整了5次，累计下调46个基点；而五年期LPR仅调整了3次，累计下调20个基点。

从总体上来看，楼市利率下调的幅度不及实体利率的一半！就算要下调，你楼市利率也只能是少量和减速的那一part。

通过对比，我们不难发现：高层对实体利率和楼市利率的态度是截然不同的。这也非常直接地反应出了高层对房地产行业的态度，楼市的调控一定要稳，融资的渠道一定要抓紧。

紧跟其后的，是今年巨量债务的到期。

在经济学里，周期很重要；而在实体经济的运行中，周期就更为重要了。2020年是融资债务到期的轮回年，统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。

双向挤压，效果加倍。

融资现状让地产从业者头痛，资金面的收紧让行业承压变大，而债务的到期更是让房企的生存困难度再上一层楼。据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

前紧后紧，还碰上了疫情，今年的楼市行情估计不容乐观。

70城房价数据的变化

从2月份的数据来看，这个趋势非常明显。

3月16日，国家统计局公布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70大中城市中有21城新建商品住宅价格环比上涨、23城下跌；从环比看，成都涨幅1.2%领跑，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。二手房方面，14城上涨，27城下跌。

疫情对房地产行业的冲击，在房价数据上表现得较为明显和突出。

从历史纵向的对比来看，今年的2月，是自2016年1月以来，新房价格环比下降城市数量最多的一个月；同时也是自2015年10月之后，首次出现新房价格下降城市数量多于上涨数量的一个月。

2月份，70城房地产市场价格涨幅稳中有落，国内楼市惯有的“小阳春”明显踩空。

而从3月份的数据来看，笔者却看到了分化的端倪。

4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点，襄阳无成交。

具体到每个城市涨幅，其实又跟各地相关政策的调整无不关系。

三月份的这份数据里，更应该引起读者重视的是深圳，是时隔两年再次回到二手房价涨幅第一的深圳，“深圳速度”再次成为夺人眼球的存在。

无论是新房没成交的襄阳，还是同时占据新房、二手房跌幅榜榜首的湛江，跟“深圳速度”一比，都要脸红一番。

幅员辽阔，地广人多，就注定了城市发展的不平衡性和复杂性，那楼市发展的分化也就成了一种必然的走向了。

个体楼盘的表现

那么具体到每一个楼盘上受到的影响又如何呢？

其实在熟知的统计学里，小到一个城市，大到一个国家的各项经济数据指标都能被量化，用一个数字就能体现。无论是房价也好，国民收入也罢，甚至是每项大指标下的月度涨跌都可以被迅速浓缩提炼，用一个简单的数字来概括。如此种种，既便于阅读，又降低了门槛，更加直接明了。

然而，每个硬币都有着正反两幅面孔。统计学给经济指标变化带来阅读便利的同时，也将无数个体情况掩盖在平静的数字之下。海面之下，皆是起伏；而统计学的数字之下，往往还藏着无数的“个体”以及无数的“被平均”。

在笔者粗浅的理解中，房地产行业的“个体情况”就是一个个不同的楼盘。

今年，有热闹的楼盘供不应求，线上秒光：深圳万科最近的风头较盛，瞬间被封为业界翘楚，网红片区沙井的万科星城成了年度销售之王，线上开盘288套房7分钟全部售罄。

与此同时，也有三四线城市的楼盘带头降价，特价甩卖：以广东肇庆的碧桂园某楼盘为例，开始以特价房的形式降价，原价86万的户型，折后价65万，直降21万，115平米的房子单价就降了1800平米左右，降幅高达24%。

同样是广东省，两个楼盘的命运在疫情的大背景下被割裂。所谓，未见全貌，不予置评。热闹秒售罄的楼盘，销量可观但不见得利润可观；降价甩卖的楼盘，利润让了步不见得能保住销量。

想必，国内各个楼盘的表现也是如此：楼盘的销售有好有坏，受到疫情的影响有大有小，至于成色几何，那就是开发商肚里的秘密了。

这种发展的不平衡性，更加印证了这个走向：行业分化在加剧。

众生相：八仙过海，各显神通

统计数字上的涨幅归零，是无数表现得优秀的个体和无数表现得不那么优秀的个体斡旋之后的结果，也是正负叠加的角力结局，却不是所有个体的分别归零。

在新的市场环境里，行业分化加剧：

龙头房企承压，虽然没有死亡威胁，但损兵折将也成为了一件在所难免的事；而底层企业的护城河过浅，还没来得及开启战斗模式就被直接淘汰，破产出局。

寒风泠泠，房企纷纷开始寻求兵解之道。

他们有的在疫情期间别出心裁地推出75折购房+线上销售的新模式抢占市场先机；有的在财报上动动小心思，将去年的利润匀给今年；有的趁机疯狂抄底，大肆囤积地皮……

笔者称之为，八仙过海，各显神通。