[农村贷款]全国人大代表蔡继明：建议以农房财产权抵押贷款改革盘活农村资产

“大量农民进城务工，农村宅基地及住房因此出现大量闲置。数据显示，目前大概有3000多万亩农村宅基地是闲置的，它比我国城市目前已有的住宅面积的总和还要大，为什么不能把农村宅基地有效利用起来呢？”全国人大代表蔡继明日前在接受《农村金融时报》等媒体集体采访时说。

为盘活农村宅基地和住房，缓解农民贷款难的问题，今年全国两会，蔡继明带来了《关于推进农民住房财产权抵押贷款改革的建议》。

据蔡继明介绍，农村土地抵押涉承包地（即耕地）和宅基地。“目前，随着《土地承包法》完成修订，承包地抵押的法律和政策障碍都消除了，农村承包土地经营权抵押贷款全面推开条件已经具备，但农房（包括宅基地）抵押贷款仍难以推进，原因之一是农村宅基地使用权只能在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让，而在大多数村庄已实现一户一宅的情况下，集体经济组织内部很难找到符合条件的受让人，这就使农房抵押物难以通过拍卖变现。此外，现行《物权法》和《担保法》也没有赋予农村宅基地使用权的抵押职能。所以金融机构若接受宅基地作为抵押品，在处置抵押品时会遇到法律和政策障碍，这就难以调动金融机构的积极性。”

针对上述问题，蔡继明建议，首先应在土地管理法中取消对农村宅基地使用权流转范围的限制，允许农村宅基地使用权在村庄之间和城乡之间流转。

其次，建议赋予农村宅基地完整的用益物权。“根据《物权法》第四十条‘所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权’，农村集体土地所有者在其宅基地上设立用益物权和担保权是符合《物权法》规定的。而根据《物权法》第一百一十七条 ‘用益物权人享有的基本权利用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利’，农民宅基地使用权作为完整的用益物权是完全可以用于抵押的。问题在于《物权法》对城市国有宅基地和农村集体宅基地的权能做了不同规定，前者叫‘住宅建设用地使用权’，拥有《物权法》所赋予的用益物权的一切权能，后者叫‘宅基地使用权’，其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利，没有收益权，更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。”蔡继明说。所以，他建议修改《物权法》相关内容，使农村集体宅基地与城市国有宅基地具有同等的用益物权，使《物权法》的条款前后一致。

最后，蔡继明建议取消《担保法》第三十七条对农村宅基地抵押的限制。在他看来，农村宅基地的抵押权如果不能实现，就堵塞了农民获得财产收益的渠道。只有将法律上的障碍消除了之后，农村宅基地的抵押才能够在全国范围内广泛地推行。