[贷款攻略]贷款怎么算？算不算首套？相关问题都在这了！

最近咨询贷款和什么情况在京购房才算首套等相关问题较多。一年前公众号发过一次，估计很多新关注的网友没有看到，再加上近期商贷可以实行LPR利率的变化，所以再给网友们总结一下相关知识！

1.关于是否二套问题?

上述的表格适用国管和市管公积金

“认房”是指借款申请人在北京名下有住房。有人询问在外地有房但没有贷款，如果在京购房算不算首套，这种情况是算首套，但是如果外地的房产有贷款，根据现在的国管和市管公积金的政策都算二套。

2.关于贷款额度问题

市管公积金：贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。此年限夫妻双方不可以累加，可按年限高的计算。夫妻双方户口都在东城区或西城区的，如果购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(城六区)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元。也就是说，如果原本最高可以贷款120万元的，就可以贷到140万元。如果原本最高可以贷款70万元的，最终就可以贷到90万元。而如果夫妻一方是东城区或西城区户口，另一方是朝、海、丰、石这4个区户口的，那么购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。

国管公积金：贷款额度一般是缴存余额的10-12倍。不过下图是国管公积金的大杀器，用国管公积金购买政策性住房，贷款额度，不受余额，年限，配偶缴存情况限制。

3.首付比列问题

市管公积金(市管分普通和非普住宅)：购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

满足以下任意一条即为非普通住宅，全部条件都不满足即为普通住宅：

1、单套建筑面积在140平方米以上；

2、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以下；

3、单价及总价均≥以下标准即视为非普通住宅；

国管公积金：申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房总价的20%；购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%；购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。

市管公积金与国管公积金二套最高都只能贷款60万，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

4.贷款年限问题。

市管公积金：借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年，原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。在保证借款申请人基本生活费用的前提下，按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准，确定贷款金额和贷款期限。

国管公积金：贷款期限不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

5.组合贷

贷款基准利率公积金3.25%，商贷4.9%(贷款6年以上)

6.公积金组合贷款贷款年限的计算

▲ 最长贷款25年

▲ 按房屋使用年限计算

砖混结构（混合结构）：贷款年限=47年-房龄

钢混：贷款年限=57年-房龄

▲ 按借款人年龄计算：

贷款年限=65-借款人的年龄。

上述三方面计算后取低者为最终能贷款的年限

7.关于LPR利率问题

首先说明的LPR与公积金贷款无关，只与商贷有关，如果您是混合贷款，那么LPR只与您组合贷的商贷部分有关。

计算的公式说明：以2019年12月的LPR利率作为参照，来确定转换后的点位，2019年12月的LPR利率是4.8%。根据人民银行公告，以“等价转换”为原则，统一参考2019年12月20日发布的LPR，根据您现在的利率水平进行倒算。因此，对同一笔房贷，在3-8月之间任意时点转换，核算出的加点数值一样，您可以妥善安排办理时间。

如果你原来是4.6%的房贷利率以后就变成：LPR-(4.8%-4.6%)=LPR-0.2%

未来-0.2%永久不变，整个房贷利率随LPR而调整

如果你原来是4.9%的房贷利率以后就变成：

LPR-(4.8%-4.9%)=LPR+0.1%

未来+0.1%永久不变整个房贷利率随LPR而调整。