[急用钱个人贷款]房子有贷款，房产证没下来，急用钱怎么能卖掉？实操案例

声明：营销公司策划兼任集团二手房事业部负责人，这个亲手经历过。

古语说：一分钱难倒英雄汉，有时候面对天灾人祸，或者事业发展，也有这样的情况，按照惯例先下结论，可以卖掉，稍有些麻烦，有实际操作经验。
交易中的难点：

1、由于房产证还没办理下来，导致无法正常过户，同时由于房子还有按揭，无法办理它项权证，导致买卖双方利益均无法得到法律保障。

2、很多人在买过房子之后未能及时缴纳契税，在商丘房龄是按契税缴纳当日开始算，两年以内契税8.1%左右，两年以上5年以内2%左右，所以有人在办房产证的时候才想起来交契税，为了省税过户时间又要延长。

3、如果不满政策过户，又面临高昂的过户费用，这些额外费用一般都是买方出，所以只能降低售价，也变相增加了出售的难度。
解决办法：

1、全款购买，但是房产证暂未办理下来

方法一，可以找第三方担保，一般是公务员，进行第三方担保，在签定合同时三方签字，如果房东违约，提保人拥有同等的义务。

方法二，通过法院，获取权益，例如房子卖100万，给客户打100万欠条，然后约定如还不上，用位于某某某的房子抵，然后客户将100万给房东，然后房东拿着欠条去法院起诉，然后双方同意调解，拿房子抵押，并约定房产证下来几日内过户到客户名下，然后法院出具调解协议。

2、无房产证，有贷款

我们采用的是两者结合的方式，首先找担保人，然后，法院调解。

（1）比如房子卖100万，银行贷款剩余70万，30万首付给房东，

（2）客户替房东还银行贷款，等房产下来以后，由房东去一次性还清，（这个还款的钱，根据情况进行调整，双方都没有这么多可以使用第三方资金）

（3）如果客户按揭购买，在结清银行贷款后双方去办理二手房按揭手续，银行将客户贷款放给房东，房东还钱。客户还贷款。

可能过程会比较复杂，但是还是可以操作的，这种方式叫续按揭，一般情况下需要房东有公务人员担保。

3、有贷款、有房产证、契税不满两年，交易税过高

（1）找担保人，查清银行剩余贷款金额，交易额-剩余银行贷款=付给房东费用。

（2）将房东部分付给房东，等两年时间到，客户或房东一次性还清，然后再过户。和上面的无房产证几乎相似。
胖丁提醒

以上这几种办法都有一定的风险，不建议和无正当工作的业主进行交易，最好找公务员担保，也可留一部分钱，待过户过成后再付给房东。

合同的签订一定要仔细，避免疏漏，在付过钱以后，一定要住进去，掌握一部分主动权。

法院操作的这个事情，可以走简易程序，直接调解，不过要看房东是否愿意。

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