[贷款攻略]专家奉劝小白：买房是投资，但绝不要成为赌博，你输不起！

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提问：

章哥好，本人刚参加工作4年的房产小白。毕业那年正好赶上房价开始暴涨，本来父母已经给了我50万在北京买房，结果一步赶不上步步赶不上，房子没买成。50万到今天没多少利息，北京房价却翻了翻。

今年都在传说房价又要暴涨，我有点害怕了。我这几天算了算，50万加利息加我这四年的积蓄，能凑到100万，贷款的话还是能买到4年前看好的那套老破小。但我感觉很别扭，好像这四年白干了，全给开发商打工了。

现在我想搏一次。昨天我问了中介，他说他们能介绍垫资机构，可以一次性提供千万的资金，让我全款买房。然后把房子再抵押出去，我每月还贷款就行。30年期的800万贷款，每月还款4万。

我现在月工资就是3万左右不算年终奖，明年应该还会涨。所以我觉得自己能承担的起。只要再凑100万首付就可以了。

请问，这种方式您觉得可以吗？还有中间商的费用是多少？中介说了我没太听懂。谢谢！

回答：

1、 我能理解你的心情，辛辛苦苦攒了好几年的钱，结果全部房价涨幅给吃没了。但是，这就是现实啊，人的一生中哪有那么顺的，谁没有几次吃亏的经历呢！

2、 房价是否会暴涨？我现在不敢下定论，只能说，北京楼市下跌的空间没有了，至于会涨多少不知道。因为从历史角度来看，在任何一个货币宽松的时期，不动产价格都没有下跌的先例。

最明显的例子就是2009年，四万亿计划推出。虽然各种资金都是针对的基建等项目，但不到半年，就有大量的货币流入到房地产市场。结果造成北京房价半年就翻了番。

但别忘了，中国是一个严重的政策型市场，政府的管控能力极大。尤其是在短期内，谁也不知道高层会推出什么政策，一道命令就有可能让市场转向的，千万小心。

3、 垫资再抵押贷这种业务确实存在，北京不是很多，主要都是深圳那边玩儿的多。

垫资费用一般是每天0.05%——0.1%，也就是100万的话，每天500——1000块利息，很高的。以你800万借款计算，大概从付款到完成抵押要一个月到40天时间，也就是16-32万。

垫资还得看你的个人情况，有没有抵质押物，收入等，可不是你想借就能借的。单单是让你签的一堆资料和文件就能让你心里发毛。

做抵押贷的费用目前行价差不多是贷款总额的3%左右，也就是至少24万。需要对你的个人做一系列包装，你得是某个公司股东、公司流水等等，在这就不细说了。总计，你的手续费就要在50万元以上。你现在总共才有100万，仅仅是手续费就一半没了，风险太大了吧。

而且，提醒一句，中间商垫资是按天收钱的，时间越长他们的利息越高。如果是讲规矩的还好些，但如果他们故意拖延呢？每天可都是不小的一笔利息啊。所以奉劝你不要赌，你输不起的。

4、 抵押贷一般能低60-70%，利率是上浮10%，周期是10-20年。中介说的抵押80%，30年周期也有可能，确实有银行有这种产品（但北京很少见）。那按照30年计算，你的月供是4.5万左右。

5、 费用就以上这些，都包括了。所以你在筹措100万可不够，那只是首付，加上这些代办费用和中介费，还有还贷的准备金。你至少还有多筹100万。也就是总计300万。

6、 不过我再提醒你，你这种行为相当于赌博，很危险！

而且，垫资买房和抵押贷款都是违规的，有一定的风险。现在银行是不想管，但不代表管不了，如果央行真的下令彻查，那就不好说了。

总结：

我不建议这种运作模式，风险非常大。请你三思。

在我的职业生涯中，见过无数的炒房客，孤注一掷者很多，但失败的是大多数。因为市场是谁也无法预测的，如果自身的抗风险能力弱，那稍有闪失就是满盘皆输。请你深思熟虑的权衡一下吧。

如果还有疑问，请继续私信提问。

提问：

章哥好，本人将在今年10月份能有北京购房资格，现在在老家只有一套小产权，父母自住。曾经全款买过一套房，但早就给卖了，这不影响我的北京资格吧？

现在手中资金最多到年底能有300万左右。因为收入不太稳定，多的时候一年能大几十万，但像现在这种时期就分文没有。

所以现在有些犹豫，是贷款买还是全款付清？请问有什么意见？

回答：

1、 首先说，既然你想买房，就说明是看好未来房价涨势的，至少是不会大幅下跌，能抵抗过通货膨胀。

2、 北京的限购政策是认房又认贷。你既然没有贷过款，有在北京没有房产，那就是首房首贷的资格。你在老家的小产权是不占购房指标的，所以并不影响任何贷款资质。

但建议，小产权毕竟是不合法的，有一定的风险，有机会也处理掉吧，免得麻烦。

3、 北京的首房首贷资格很不容易取得，尽量发挥其最大效用。既然你有300万资金，建议分开进行使用。

4、 留下50万备用金，以250万为首付，购买600万的房产。贷款350万，以25年期计算，每月还款2万左右。

5、 这样，就算是你工作不稳定，那50万的备用金加上利息应该也能应付一阵子，至少是两年的月供。但还是请你根据自己的消费情况，做一下计算。毕竟买房是投资，不要杠杆过大，造成的风险也大。

6、 总结，建议还是不要全款投资，尽量用上贷款。

如果还有疑问，请继续私信提问。

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