[建行住房贷款利率]房贷转换，我为什么建议选固定利率？｜ 秘密

房贷选浮动还是固定？这个问题都在讨论，公说公有理婆说婆有理。秘密君前段时间捎带提了一句说我选的固定，然后有粉丝说：明了，我也选。为了不误导大家，今天探讨一下这个房贷转换的问题。

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大前提：转换时点利率不变央行要求存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。要知道以前的房贷都是根据基准利率来的，基准利率2015年开始已经5年没变了，如果转换时点不变，意味着今年不管什么时候转，你的利率事实上跟前几年没啥差别。换句话说，最近好几波的利率走低跟你今年的房贷利率没啥关系，这个搞清楚。
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什么是固定？什么是浮动固定利率，顾名思义就是定下来就不动，如果你选固定，这个利率数字就是你现在执行的实际利率数字。很多媒体解释是30年不能动，但是秘密君咨询了银行人士，未必是30年都固定一个数字，可以在合同里约定固定的期限，但是固定的期限不会短，具体看各家银行。浮动利率就是跟着LPR的浮动变。过去房贷是每年1月1号跟着前一年12月的基准利率来变。现在你可以选1月1号也可以选你转换房贷的时间。以后每年房贷利率都是跟着这个时间点前一个月的LPR来变。

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此时的加点重要性像以前的折扣央行规定，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。看清楚，都是围绕2019年12月LPR。换句话说：原利率=2019年12月LPR+X。2019年12月LPR是4.8%例如，秘密君有一笔贷款原本是基准利率的85折。基准利率是4.9%，85折就是4.16%,这是原本执行的利率。如果我要转化为浮动利率，原利率4.16=（2019年12月LPR）4.8%+加点。因为秘密君原利率很低，所以这个加点就是负数，-0.64%。以后秘密君的利率就会成了：执行利率=LPR(你选定的时间前一个月的LPR)–0.64%。为了让大家计算加点方便，秘密君做了一张表，大家可以看下。（基准利率只做了4.9%的，其他利率不要参考）

秘密君顺手做了一个固定利率与LPR利率的浮动表。

固定利率其实是与LPR在4.8%的时候是一致的，浮动利率则是在这个标准上上下浮动。 从表上可以看到，如果未来LPR继续走低，你的利率就会比以前执行的利率降低很多，如果LPR走高，你的利率就会比以前执行的利率高很多。这个很简单。
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固定与浮动的优劣势固定利率的优势很简单就是锁定一个利率，我可以精准知道未来每个月我还款多少，家庭财务很好安排。未来如果利率上涨了，我也仍然是可以享受低利率。浮动利率的优势是：灵活。当利率下行时候可以省下不少银子。说实话，眼下来看，肯定是LPR浮动利率更合适，因为今年的疫情让利率下行显著，一两年利率必然保持较低。同时，世界主要经济体从经济告诉增长转为中速增长之后，都会维持低利率。这使得低利率预期很普遍，所以很多金融业从业者都会选LPR浮动。

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个人观点秘密君个人认为LPR有个问题是，当市场上钱多的时候，利率低，这时候普遍来说是收入水平比较好的时候。但是一旦市场上缺钱了，或者说加息了、去杠杆了，房贷利率就会升高，但是恰恰是这时候个人收入水平也是相对处于低位的时候。典型的，2016年货币宽松、利息低、楼市过热，收入好。但是转到2018年大力度去杠杆、房贷利率高、个人收入增长放缓。所以LPR在个人看来有点要不是锦上添花要不是雪上加霜。另外需要重视的一点是秘密君此前提过，眼下的低利率仅仅是应对疫情冲击的宽松，每次应对危机之后必然有利率提高。2003年非典、2008年之后是典型的，因为央行需要提高利率以保持货币政策弹性，要不然下次在有危机就得是零利率或者是负利率了。

最后，房住不炒，各地刺激政策露头就打，而且在过去几轮降息中，明显房贷下调幅度更小。这也可以看作是楼市调控严密的一个表现。在这种形势下，房贷利率不止受整体利率走势影响，还受政策影响，下行的空间可能并没有想象的那么大。所以，秘密君个人贷款利率不高，而且偏保守，就选择了固定利率。如果诸位想要享受最近两年的降息，可以选择选择浮动利率。
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补充：特别提示！！！最后，有个特别关键的问题是：注意重签合同时候关于提前还款的规定以及提前还款违约金如何收取。如果违约金低且可以提前还大额房贷，浮动利率必然是更合适，大不了利率上升就提前还款。如果提前还款的条件与违约金水平苛刻，同等条件下秘密君更建议选择固定利率。
很多人说8月底之前我不选银行怎么办？有媒体说会自动给你转固定，也有人说会自动转浮动。天津这边秘密君问了银行，答复是：央行没说，目前来看不会自动给你转，而是会执行原合同。预计央行会给具体文件。