[怎样贷款]美国房地产：最坏时刻已经到来，夏季约有1500万个家庭可能无法还款

我们不知道它会持续多久，也不知道我们将有多坚强。
职场黄皮书／供稿
外媒报道，美国的失业队伍不断扩大，倒闭的商店和空荡荡的街道讲述着由Covid-19疫情造成的经济崩溃的悲惨景象。他们还预示着一场正在酝酿的房地产危机。
在全美国每个月里约有810亿美元的商业租金到期。其中相当可观的一部分一旦延迟，将给复杂的房地产融资系统带来巨大压力，并凸显出居家隔离所造成的痛苦蔓延。

根据国家家庭住房委员会（NMHC）发布的1300万个单位的数据：截止到4月5日，只有69％的房客支付了租金，相比之下，到3月5日仍有81％的房客支付了房租。这可以提前看到持续裁员可能带来的不利后果。

根据城市研究所（Urban Institute）的一项分析，在这种情况下，房客在未来六个月内将需要960亿美元的付款援助。这对房东来说是一个好消息。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示，如果整个夏季经济不景气，大约有1500万个家庭（约占抵押贷款的30％）可能无法还款。

到目前为止，地方，州和联邦政府的反应，是对抵押品赎回权和驱逐令实行了临时禁令，缓解了经济停滞的短期影响，寄希望于今年春末可以减轻社交隔离的压力，使消费者和企业回到正轨。 但是，如果经济不能迅速反弹，这些措施是不够的。

哥伦比亚商学院教授托马斯·皮斯科尔斯基（Tomasz Piskorski）说：“最初的想法似乎是这将持续一两个月，然后一切恢复正常，”他赞成减免受影响的抵押借款人的部分利息，“它为我们赢得了一些时间，但是要恢复到新常态，可能需要几个月或几年的时间。”

拖欠还款的前景正在给整个州议会带来问题，因为经济阵痛正在从租户和业主蔓延到贷款机构。

投资抵押贷款的房地产投资信托公司中，许多人犯了使用短期债务为长期不良资产融资的错误，被迫以极低的价格出售抵押证券满足放贷机构的要求，这种动荡是全球金融危机的标志。

不仅仅公寓住户支付不起房租。包括赛百味（Subway Restaurants）和床垫公司（Mattress Firm Holding Corp）在内的公司已经通知房东，他们可能无法全额支付租金。就目前而言，商业房东能做的还不多：全球疫情蔓延让人很难找到新的用户。

租金最终必须支付，即使在破产的情况下，房东也会提出索赔。如果企业因为政府的命令而倒闭，公会将追究不可抗力的责任，理由是他们的合同协议已被社交隔离法令所取代。房东可能会向贷款人提出同样的要求。危机的无罪性质可能使一些问题更容易解决，降低了对政府救助的抵抗力。

拥有公寓，办公室和其他商业房地产的企业RXR Realty首席执行官斯科特·瑞克（Scott Rechler）说：“这就像我们在慢动作中看到的一样——我们知道最坏的时刻已经到来，但我们不知道它会持续多久，也不知道我们将有多坚强。”

（徐世明 编译）