[按揭贷款利率]按揭购房，为什么利率上调30%，相当于房价上涨了18%以上？

利率下调这个词语，近期听到的比较多一些，总有一些想买房的人在发问，利率下调了该不该买房，一般咱的回答就是，你若是刚需就赶紧买，利率下调相当于房价降了，他们也知道会少还款，但是降房价这个概念，还是第一次听说，以前没听说过，之后帮他们一核算，相当于房价降了不少，一般利率下调10%相当于降价5%左右，利率下调20%相当于房子降价10%左右，利率下调30%相当于房价降了15%左右；

他们简直目瞪口呆了，原来还可以这么计算，利率降低这么划算呢？

利率是房地产调控的一个重要的金融工具，房价上涨过快，首先要调整的可能就是利率，利率控制不了，就直接提高首付，首付控制不住房价，就开始限购，限售，增加门槛，利率只是一个隐形的工具，买房的人一般不会关注太多，无非就是每个月多还点钱，实际可不是一点点，日积月累，就把房价直接提高了一个百分比，这个到底是怎么算出来的呢？

其实非常的简单，一算账，立马就明白了，因为太简单，都没人知道这些，真是遗憾，在这里给业主们普及一下；

第一：怎么算出来，利率上调30%相当于房价涨了18%左右呢？

相反，利率下调30%，就相当于房价降了18%左右，这是怎么算出来的，需要一个简单的案例，假如，每平米2万块，100平米的房子，按揭20年，基准利率是4.9%，利率上调30%就变成了6.37%的利率了，网上有很多利率计算器也可以自己去算一下，看看是否正确？

假如，100平米的房子，单价2万块，总价200万的房款，按照首套房30%的首付60万，按揭140万来计算，按揭20年，等额本息下面给朋友们说明一下；

利率4.9%的情况下，每月还款9162元，总的利息是79.89万，总还款额度是219.89万，总贷款额度是140万，利息占据贷款额度的57%左右，利息占据总房款的40%左右，20年后，房子总价值是280万左右，也就是说你花了280万买的房子，这么理解也正确吧？

利率增长30%的情况下，利率就变成了6.37%了，每月还款额变成了10331元，总还款额度是247.95万，利息107.95万，利息占据贷款额度的77%左右，利息占据总房款的52%左右，20年后，房子总价值是308万左右，相当于花了308万买的房子，这么理解没错吧？

利率增长了30%以后，利息多掏了28万左右，相当于总房价200万，又涨了14%左右的房价，这是按揭20年的算法，若是按揭30年呢，涨价幅度就高达18%左右了，无形当中多了很多的利息哦？

第二：使用公积金贷款，是不是相当于您的房价降了15%呢？

都知道公积金的利率是3.25%，比4.9%的利率，降息了34%左右，假如，还是140万的按揭额度，按照利率3.25%来计算，每个月还款额度，就变成了7940元，总的利息只有50.58万，总还款额190.58万，利息占据总贷款额度的36%左右，利息占据总房款的25%左右，利息比商业按揭的基准利率4.9%少还了利息29万左右，等于房子降价15%左右，你说划算不划算？

但是，公积金按揭，会有一些实际情况，目前北金公积金贷款额度，首套房最高为120万，上海最高100万，也就意味着两口子都有公积金，最高贷款额度也就只有240万左右，买房不超过300万可以全额使用公积金，针对现在北京的房价，郊区没问题，市区就很难做到了，而杭州，武汉，南京这些强二线城市的公积金按揭只有50-60左右，两口子最高按揭100-120万以内；

公积金按揭贷款，还是要考虑到很多的方面，一个是贷款额度，一个是是否支持公积金按揭，有的开发商不支持，那就要重新思考了；

总之来讲，用公积金按揭，一般会采取商贷加公积金按揭这样的混合贷款按揭模式，会更加合适一些，那样就会更节省一部分利息，这部分利息到最后还是一个非常可观的一个数据，当然关于，公积金按揭的一些事情，还有很多注意事项，后面专门说一期公积金按揭，更全面的理解公积金；

第三：按揭利息，占据按揭贷款的额度的比例是什么样子的？

一算大概就明白了，主要是直接计算比较方面，一算就知道自己买房的成本是多少，假如，还是按照上面的案例来计算，总房价200万，按揭140万，按揭20年，基准利率4.9%来计算，总利息相当于80万左右，占据按揭款项140万的57%左右，按揭10年，总利息是38万左右，占据总按揭的27%左右，按揭30年来计算，总利息128万左右，相当于总按揭款项的90%左右；

这样一来，我们就可以大概的来计算一下，我们买房的时候，最后总房价，资金成本是多少，一般我们都是，按照按揭30年就是翻一倍来计算，按揭100万利息也就是100万，按揭20年，就是60%的利息，按揭100万大概预估60万的利息，按揭10年按照30万的利息计算，大概是30%左右。

这样一来，买房的时候，你就知道自己的按揭总成本是多少，可以核算一下30年后房子总价；

每个月还款额度在多少，就知道自己的收入，能不能承担的起，这个当然销售员也会帮你算计，但是至少自己心中有一个大概的数据；

为自己买房，提供更加直接的参考意见，做到心中有数，遇到利率上调，也要做到心中有数；

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