[土地储备贷款]嘉凯城2019年年度董事会经营评述

嘉凯城2019年年度董事会经营评述内容如下：

一、概述

2019年，全国楼市总体平稳，调控取得预期效果。落实“一城一策”长效机制试点稳妥推进，坚持“房住不炒”平稳健康发展。2019年1-12月份，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%；商品房销售额159,725亿元，增长6.5%。国家统计局公布的《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落；二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅微扩，同比涨幅回落。从政策调控方面看，确保房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向。

2019年，电影行业发展良好，国内票房总量已超640亿元，同比增长5.4%，银幕数量近7万张，电影银幕数量全球第一，观影人次不断攀升。国家电影局《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》中明确规划，到2020年，全国加入城市电影院线的电影院银幕总数将达到8万块以上。

报告期内，公司紧紧围绕年初制定的工作目标，克服重重困难，在处置存量资产、积极培育第二主业等方面取得了较大成效。

1、加快资产出售及存量资产去化，改善公司经营基本面。其中，公司通过浙江产权交易所公开挂牌的方式，以1.9亿元的成交价格转让了嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权，以9.9亿元的成交价格转让了苏州嘉和欣实业有限公司100%股权。同时，公司通过协议转让的方式，以2.14亿元的价格转让了城市客厅资产包。此外，湖州太湖阳光假日、湖州龙溪翡翠、无锡财富中心等项目均取得了较好的销售业绩。

2、稳步推进第二主业发展，增加公司盈利点。院线公司2019年新增开业影城99家，累计已开业影城117家，银幕数770块，其中中国巨幕56块，座位数12.8万个，覆盖全国26个省市的95个市县。2019年院线公司影城观影人次约1444万人，票房全国大盘占比约0.78%。

3、进一步深化管理，提升效率。2019年，公司为适应业务转型及培育第二主业，全面梳理岗位编制，整合机构及部门，减员增效。同时,加强公司制度建设，提升效率。结合机构及职能调整，梳理公司各项业务，完善公司各类制度编订，进一步加强制度化管理、标准化管理，通过信息化手段提升公司管理效率，各类业务审批时效较上年同期有显著提升。

2019年1-12月上海、杭州、南京房地产行业发展状况（面积单位：万平方米）

新增土地储备项目

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

公司将继续加大存量资产去化力度，不断提升经营基本面，通过资产整合提升未来可持续发展能力。

同时，加快院线业务拓展，进一步培育发展第二主业，稳步推进商管业务，积极打造产业投资平台，增强公司盈利能力。

（二）2020年主要经营计划

1、大力推进在售项目销售工作。加强销售管理，依据产品特点制定有效的销售方案。顺应市场形势，把控销售节奏，采取灵活的价格策略，积极拓展销售渠道，加快产品去化。

2、立足现实，对现有存量资产进行梳理分类，根据资产特点因地制宜，研究探索等多种形式的销售方案，加快存量去化。

3、继续积极探索培育第二主业，在原有基础上通过租赁自营、并购、加盟等模式进一步扩大影城规模，提升市场份额。创新影院综合体模式，积极开展影视、文化、商业、儿童、娱乐等多产业融合，建立标准化发展模式，打造影都文化产业。

4、提升产业投资能力。充分利用公司旗下子公司在基金业务等方面的经验和优势，打造集投资和资产管理业务于一体的投融资平台，为公司寻找新的利润增长点。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

二、核心竞争力分析

公司能借助控股股东成熟的运营管控模式以及世界500强企业的品牌影响力，进一步提升公司品牌及运营管理能力。同时，公司能利用控股股东的资源及资金优势以增强可持续发展能力。

三、公司未来发展的展望

（三）可能面对风险

1、突发公共卫生事件风险

受新型冠状病毒肺炎疫情影响，全国各行各业都受到一定冲击，宏观经济呈现下行趋势。本次疫情对公司2020年度院线业务会带来一定影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地政策的实施情况。公司将密切关注新型冠状病毒肺炎疫情的发展情况，并积极采取相关措施降低运营成本，以减少疫情对公司院线业务的影响。

2、宏观政策风险

房地产行业方面，为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府根据房地产行业发展状况利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控，政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，对房地产市场及房地产企业的经营将造成较大影响。

院线行业方面，总体上，在我国电影市场规模的持续增长及国家鼓励影院投资建设的大背景下，我国影院规模持续扩大，影院数量呈较快增长趋势，但受新冠肺炎疫情影响，行业不确定因素增加，未来公司将面临更多的竞争和挑战。

3、资产整合风险

为解决公司与关联方房地产业务同业竞争问题，公司依据控股股东的战略布局，积极谋求资产整合和可持续发展能力的培育，将给公司在行业环境、监管政策、经营管理、资金安排、项目运营、人才储备等方面带来挑战。

4、新业务培育风险

在培育发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。公司新业务在规模和经营区域等方面的扩张，对公司在经营管理、组织协调、风险控制方面的能力也提出了更高的要求。

（四）公司应对策略与重点工作

1、加快推进存量资产去化。继续优化资产结构，推动存量资产整合，增加资产流动性，不断拓展融资渠道，探索融资新模式，增强公司整体抗风险能力，确保可持续发展。

2、继续积极探索培育第二主业，提升市场份额。加快自营影城拓展，实现标准化及精细化管理，提升盈利能力；拓展并购业务，快速提升行业市场占有率；加大项目储备，为今后高速、可持续的发展提供优质项目保障。

3、加强管理，提升效率。公司将不断总结优化，提高管理能力，完善管理制度，坚持标准化、精细化运营路线；强化团队建设，建立人才引入和内部培养机制，为公司业务发展提供人才保障。