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[合肥汽车贷款]2020年3月合肥房价分析及购房建议

疫情虽然没有完全结束,但对于合肥二手房市场来讲,已然复苏。正如我之前预料的那样,疫情只会推迟楼市小阳春到来,并不会导致小阳春缺席,就像睡了一个冬天的动物们,总要出来透透气晒晒太阳。从安居客合肥房价走势来看,自去年12月份见底以后,合肥房价就开始攀升,丝毫没有感觉受到疫情影响。本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家(贝壳)网二手房实际成交数据,为大家做详细解

疫情虽然没有完全结束,但对于合肥二手房市场来讲,已然复苏。正如我之前预料的那样,疫情只会推迟楼市小阳春到来,并不会导致小阳春缺席,就像睡了一个冬天的动物们,总要出来透透气晒晒太阳。

从安居客合肥房价走势来看,自去年12月份见底以后,合肥房价就开始攀升,丝毫没有感觉受到疫情影响。本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家(贝壳)网二手房实际成交数据,为大家做详细解析。

全国50个重点城市房价表现

与2020年2月份相比,2020年3月份房价环比下跌城市由12个变为11个,减少1个。这是自去年11月房价下跌城市数量进入顶峰以来,连续第4个月出现减少。与此同时,房价上涨城市的涨幅扩大,下跌城市的跌幅收窄,整体回暖趋势依然在延续。

从各大城市圈来看,长三角和环渤海湾城市圈表现最好,珠三角相对要差一些。受疫情影响,下跌城市主要集中在以武汉为首的中部省会,上涨城市主要集中在东部和环渤海湾的核心城市。

长三角城市。长三角所有城市都呈上涨趋势,值得注意的是,5个核心城市领衔上涨(昆山属于苏州的县级市)。早在上个周期,长三角核心城市中的3个就是四小龙城市,周期启动最早,爆发力最强,种种迹象表明,下个周期蠢蠢欲动。

上海和苏州是上个周期启动最早的几个城市中的两个,过去一年中,上海房价持续上涨,同比已有超过4%的涨幅,苏州更是连续上涨2年有余,涨幅超过30%。南京、杭州和合肥也都由去年下半年的下跌转为上涨。

华南珠三角。珠三角在所有城市圈里表现相对是最差的。除了佛山以外,其他城市涨幅不高或者下跌,佛山这两年表现非常出彩,有点像长三角的苏州或者宁波。

尽管深圳市住建局辟谣了深圳房价大涨的传闻,中国人民银行深圳支行经调查也排除了经营贷违规流入房地产市场的情形,但不可否认深圳土地稀缺导致房价容易被热炒的现实,事实上,全国每次房价上涨大周期的起点,都是从深圳开始的。

环渤海湾城市。环渤海湾表现也比较亮眼,几乎所有城市都在上涨,而且大部分城市都是结束了大半年的下跌趋势,于2月份开始回涨,表现跟长三角大多数城市很像,这是一个微妙的信号。

中西部城市。武汉是中国疫情的震中,不出意外,3月份房价环比跌幅全国第一,而相邻省份的郑州和长沙都受到了波及。武汉gdp受到严重影响,房价表现未来一年我估计都会保持下行。

成都和重庆房价走势相似,都经历了去年底的反弹,但目前成都又开始了下跌,重庆似乎比成都慢一拍。东三省沈阳去年以来一直稳定向好,今年开始出现震荡,哈尔滨和长春基本保持稳定。

从全国范围来看,大多数城市表现都是去年下半年房价下跌,年底和今年初开始迎来一定的反弹,部分受疫情影响严重的城市,加剧了下跌趋势。从龙头城市的表现来看,这次大周期已经触底,至于在底部维持多长时间,还需要看政策如何变动。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局数字来看,过去一年里,房地产最低谷的时期是2019年9-11月,此后开始反弹,在疫情发生最为严重的2月份,也并没有出现下跌,说明目前房地产的支撑还是比较足的,而且接下来应该是持续向好。

从链家二手房的成交来看,今年1月22日之后就没有看到成交记录,直到2月底才出现零星成交,而成交大规模增加则是在3月中旬以后了。叠加春节放假因素,二手房市场被冰冻长达一个半月之久。

3月15号以后半个月的成交量达到1000个,我不知道这中间有没有之前未完成的单子累积集中处理的情况,但二手房市场集聚一个半月的需求,在3月份还是集中爆发了,不过此时言房地产回暖,我觉得还为时尚早。

从链家带看次数与新增房源的比例来看,去年下半年开始,合肥房地产开始转冷,虽然在11月份略有反弹,但受春节疫情影响,市场热度于2月份跌入冰点,而从3月份的表现来看,基本又恢复到疫情之前的热度。

以下分析基于链家自2019年3月份至2020年3月份的所有成交,共计13770个数据。由于链家系的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。

1、合肥2020年3月份二手房整体成交情况

2月份成交量过少,均价没有实际意义,这里不做统计。受疫情影响,3月份合肥房价较1月份下跌-3.93%,基本是过去一年的最低点,而从过去一年的房价走势来看,合肥房价一直呈下跌趋势。

平均成交周期为150.1天,数值再一次打破2016年以来的最高纪录,我们看到比1月份延长了32.3天,这一个月基本上就是失去的2月份。

平均议价空间为3.26%,这个数值在去年11月份达到最高点后进一步下滑。去年下半年房地产遇冷,市场开始转向买方,而目前形势又发生了变化,议价空间逐步收窄,楼市又变成了卖方市场。尽管热度还没达到去年同期的水平,但考虑到疫情因素,已经很不错了。

无论从议价空间还是成交周期上来看,政务区和滨湖区都显著低于平均水平,说明购房者对这两个区域还是最为偏爱。我还注意到了一点,因为不限购,肥西县尽管议价空间相对较小,但成交周期大大延长,市场变冷对三县的影响还是比较显著的(《合肥房产的优质板块和劣质板块》)。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(西区)。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房——2019年合肥初中学区最新排名》。

从学区房成交占比来看,1月份学区房成交热度达到顶峰,3月份开始消退。根据去年的经验,因为6月份是中小学入学报名时间,5月份以后学区房成交将迈入淡季,价格涨幅应该不会像去年年底那么疯狂。

从学区房成交价格来看,一直在上涨,去年上半年还能看到几个月有2.1w-2.2w的均价,而近4个月以来,价格已稳定在2.3w以上,如果你打算购买学区房,一定要趁早,不要等所谓的抄底,底你是抄不到的(《合肥学区价值和学区房投资》)。

与学区房相比,非学区房的下跌趋势就非常明显了,其实从去年10月份以后,非学区房已经发生明显反弹,受疫情影响,这种回弹力量迅速被压制住。与去年同期相比,非学区房已经下跌-5.45%,今年优质房产和劣质房产的分化,应该还会继续(《合肥的优质房产和劣质房产》)。

与之前月份相比,1室户型占比提高2%,2室户型提高1%,3室及以上户型占比下降3%。受疫情影响,人们收入预期降低,很多人不得不在住房改善上更为保守。

下一步合肥房价分析及购房建议

在之前的文章里,我曾不止一次为大家分析大周期的发展规律,合肥自2011年3月底限购开始,至2014年8月初结束,维持了3年零4个月,这是合肥上个大周期限购持续时间,也基本上是全国大部分城市的持续时间。

这个周期限购起始时间是2016年10月初,至今已有近3年零7个月,如果按照上个周期经验,现在应该到了很多城市的承受极限,所以我们看到今年以来,多个地方想试图放松调控,但都没有成功,被高层压了下来。

这中间存在着地方和中央的博弈。地方经济下滑严重,财政收入大幅减少,非常渴望房地产缓解一部分财政压力,为了好卖地,必然想方设法对限购进行某种程度的松绑,但势必会造成房价出现上涨,这显然不是中央愿意看到的。

4月中旬政治局会议再提“房住不炒”,可以看出中央短期不依赖房地产刺激经济的决心是非常大的,所以目前来看,调控政策短期放松的可能性已然不大了,这个大周期持续时间恐怕比上个周期要长,寒冬也会更久。

不过我们还应注意到更多微妙的信号。为了降低企业经营成本,尽快实现复工复产,中央明确要求引导贷款市场利率下行,为实体经济提供充裕的流动性。于是我们看到5年期LPR利率自去年底的4.8%,降到目前的4.65%,虽然幅度不是很大,但是继续下行的预期还是比较强烈的。

与此同时,央行今年以来已进行多次降准,1月份全面降准0.5个百分点,3月份定向降准0.5-1个百分点,4月份又定向降准1个百分点,预计共释放长期资金约17500亿元。

连续的降准降息,一个结果就是M2增速超出预期,3月份达到10.1%,三年来首次破10,而受疫情影响,我们一季度gdp增速为-6.8%。一边是M2增速提高,一边是gdp降为负值,中间差值达到近17%,那么随之而来的通胀不可避免。

叠加去年非洲猪瘟的影响,我们看到cpi增速连续5个月都在4%以上,通胀压力很大,这势必会增加各行各业的运行成本,对经济复苏会产生一定的不利影响。

前段时间深圳房价有被热炒的苗头,有人指出是中小企业经营贷流入房地产,后经中国人民银行深圳支行辟谣。在流动性相对宽裕的情况下,热钱流入房地产的意愿是比较强烈的,而土地资源相对稀缺的深圳,对此最为敏感。

上个周期深圳就是第一个起涨的城市,如果按照合肥的限购周期倒推,这个周期应该发生在今年10月份,目前看来,还没有到临界点,所谓棒打出头鸟,深圳这个时间被点名,其实是可以理解的。

我分析上面的问题,主要是指出经济增长、房价上涨和通货膨胀三者之间的现实矛盾,在应对经济下滑上,我们尽管还有很多金融工具没有使用,但央行始终面临两难困境,任何促进经济增长的手段,可能都会导致后两种副作用的发生。

就目前经济形势而言,内外需下滑严重,生产倒是相对过剩的,刺激房地产并不能对经济起到实质性的促进作用,只能吹大资产泡沫,加剧贫富差距。因此我认为从某种意义上来讲,中央此时重提房住不炒,其实就是先打个预防针,防止各方再次将经济复苏寄希望于房地产。

不过话又说回来了,房地产毕竟是国家的金融基础,也是一个支柱产业,牵涉上下游行业甚多,保持房地产健康稳定发展是一个经济底线,即使不依赖房地产刺激经济,维持房价稳定不出现大的波动也是必须的,因此我认为今年合肥房价整体还是保持稳定。

3月份复工复产之后,合肥楼市成交大幅增加,我认为这只是积累已久的购房需求集中爆发,现在谈房地产回暖还为时尚早,尤其在中央重提房住不炒之后。不过也不必对合肥楼市过于悲观,货币宽松之下,合肥房价整体也没有什么下跌空间,资产分化应该还会持续上演。

我还是那句话,买房不要有等待时机抄底的这种想法,因为你想买的都是优质资产,我相信你不会看得上劣质资产。优质资产易涨难跌,不要幻想优质资产下跌给你捡漏,如果会跌,那肯定不是优质资产。

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