[二手房商业贷款]北京公积金 新政余波

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法治周末记者 肖莎

刚工作两年的芦含本来想通过贷款在北京远郊买一套总价在300万元左右的房子，并通过公积金贷款120万元，然而公积金新政出台后，她的贷款额度只有20万元。

“对于我来说，要么放弃购房，要么进行商业贷款，但商业贷款的还款压力会大很多。”芦含在看到新政的第一个念头是，这房不买了。

“北京的公积金贷款新政出台后，有一些买家因为可贷款的额度降低，有解约的想法。”链家法务经理林红梅告诉法治周末记者，链家法务部近期的确处理了不少与公积金新政有关的纠纷。

两个月前，北京出台新政，公积金贷款的额度与缴存年限挂钩(每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元)、“认房又认贷”、二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元、提高首付比例等，让不少人在京购房的压力骤增。

我爱我家集团研究院近期向法治周末记者提供的一份研究报告显示，经过长期的去杠杆、抑投机调控，今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主，投资投机需求很少。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主，其特点就是年龄大多在40岁以下，购房需求多为中小户型，因经济实力较差更需要公积金贷款。

“因此，在北京大幅收紧公积金贷款政策以后，这些人受到的影响较大，他们的退出导致市场在年龄、户型等交易结构上出现了比以往更大的变动。”我爱我家发布的报告提到。

新政已迅速传导到市场

公积金贷款比例大幅缩减

公积金新政实施节点是9月17日，这也就意味着，在9月17日以后进行网签的购房者，都要执行新政策。

据我爱我家集团研究院统计，2018年10月，北京我爱我家达成的二手房交易中，33.3%的客户使用的是全款支付，较9月增加3.6个百分点；31.6%的客户使用商业贷款，较9月增加11.2个百分点；11.2%的客户使用市管公积金，较9月比减少了14.7个百分点；14.7%的客户使用市管组合贷款，较9月减少0.8个百分点；另有9.2%的客户使用其他支付方式，较9月增加0.8个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波还告诉法治周末记者，住房公积金作为职工的购房福利，提取、运用难易，都关乎众多人群的直接利益，政府也不断出台相应政策来保障公积金制度的落地。

我爱我家集团研究院的研究报告也显示，2017年北京“317新政”实施后，使用商业贷款的客户占比逐步萎缩，使用公积金的客户占比逐步提高。今年3月到9月，市管公积金客户占比一直处在30%左右，超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。

“然而9月公积金新政出台后，首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房认房又认贷等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度，导致市管公积金占比大幅下降，商业贷款占比则被动大幅上升。”我爱我家研究院称。

像芦含一样刚刚工作不久的“90后”，收入水平相对不高，选择公积金就是为了选择低利率，减轻贷款压力，新规之下购房压力提高，不少人已经暂停或暂缓了购房计划。

用芦含的话就是，本来“上车”就难，现在越来越难。

张波也认为，当前北京的公积金贷款上限相比房价来说依然显得捉襟见肘，如果要提升刚需的支撑力度，提高额度显得更为重要。

公积金新政实施两个月以来，也对当前市场的成交结构直接造成影响。

据我爱我家集团研究院统计，10月北京的二手住宅交易中一居室占21.8%，两居室占59.6%，三居室占16.8%，四居及以上占1.7%。10月一居室的占比明显缩小，其占比是5月以来的最低，两居室的占比明显扩大，六成的比例是今年前10月最高。

“北京二手房市场已有严格的限购、限商贷、限商住、限公积金贷款等全方位的紧缩政策，不仅投资投机需求被严厉遏制，自住需求也受到了一定的制约，如果政策未来没有丝毫松动，央行的流动性释放也被严格阻挡在楼市之外，北京二手房市场的降温还将持续。”我爱我家集团研究院预测。

有购房者因新政考虑解约

并非任何人都可无责任解约

公积金新政对芦含的影响，一是公积金贷款的额度，二是未来的还款金额。

按现行规定，首套房公积金贷款的利息是3.25%，商业贷款的利息则一般在5.4%左右，以贷款100万元、贷30年为例，后者每月还款的金额要比前者高1300元左右。

对于很多工作不久的”90后”而言，公积金贷款可以贷到的额度与较高的房价相比，杯水车薪，商业贷款带来的更高的还款压力也让他们对购房的“欲望”打折

法治周末记者在采访中也了解到，像芦含一样部分已经签了购房协议但尚未履行完合同的人，也的确有解除合同的念头。

北京律师王佳红告诉记者，如果购房者因为公积金新政导致购房压力增加，想要停止履行合同，在向卖方提出解除合同的考虑前，一定请专业人士进行评估，因为并非任何情况都能解除合同。

“首先要看购房网签是在什么时候。如果是在9月17日前签订的合同并做的网签，那么不受新政影响；如果是在9月17日前签订的合同，但未能在9月17日前顺利网签，新政又影响到购房者的实际支付能力和履约能力，那就可以分情况讨论。”王佳红称。

王佳红分析，如果购房者未在新政实施前网签，当想要提出解除合同的请求时，首先看合同中关于贷款是否有约定，有的合同中会约定，如果因政策原因按照预定的贷款方式贷款失败或无法贷出约定的额度，那么双方互不承担违约责任，可以友好协商解除合同；有的合同中会约定，如果因政策原因按照预定的贷款方式贷款失败或无法贷出约定的额度，买方应先通过别的贷款途径解决贷款额度问题；有的合同中会约定，如果因政策原因按照预定的贷款方式贷款失败或无法贷出约定的额度，贷不出来的部分由买方现金补足。

链家法务经理林红梅表示，其处理的公积金新政引发的纠纷，基本都是以公积金贷款转商业贷款的方式得以处理。

“假设是第一种情况，那就按照合同执行即可；如果是第二种情况，买方应先考虑通过从公积金贷款转成商业贷款；如果是第三种方式，买方也实在无力用现金补足差额，那么可以考虑以情势变更为由，解除合同。”王佳红补充，最终判定买方是否有能力现金补足差额，由法官自由裁量。

北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对此表示认同。他告诉记者，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

“买方在以情势变更为由提起诉讼时，必须证明确实是因为新政导致不能继续履行合同，且买方又不存在违约情形。”王玉臣补充。

网签于新政实施后进行

再要求解除合同需慎重

王佳红还提醒，如果购房者网签发生在新政实施后，再以新政为由提起诉讼要求解除合同，那很可能得不偿失。

王佳红告诉记者，此前有购房者在“317新政”实施后进行的网签，后以新政为由起诉卖方，要求解除合同，并要求卖方返还定金100万元。理由是受北京限购限贷政策影响，再次购房时普通住宅首付比例由35%涨到了60%，其无力支付增加的这108万元首付款。

卖方则称，限购限贷政策出台后双方仍在履行合同，比如，进行了网签、完成了房屋贷款评估，并提出反诉，要求王女士支付违约金385.5万元。

“法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。买方在明知新政内容且自身亦为金融业从业人员的情况下，选择继续交易，并于2017年3月19日与卖方办理了网签的行为，表明其对自身支付能力具有相当程度的自信，并愿意承担相应的风险。因而买方主张缺乏事实和法律依据，且买方单方要求解除合同的行为已构成违约。”王佳红总结。

法治周末记者在中国裁判文书网页查到了这一案例，该案中法院最终判定原告给付被告违约金200万元，折抵买方已给付的定金100万元后，买方还需另行给付卖方违约金100万元。

责任编辑：马蓉蓉