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[退伍军人贷款]行业点评 | 2019年按揭贷款最低首付比例走向

关注:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎置顶或设为星标,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。摘要:2019年,随着房地产行业基本面的下行,我们预计按揭贷款首付比例要求可能差别化下行。按揭贷款首付比例变动史个人住房抵押贷款推动了房地产行业的发展自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来

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摘要:2019年,随着房地产行业基本面的下行,我们预计按揭贷款首付比例要求可能差别化下行。

按揭贷款首付比例变动史

个人住房抵押贷款推动了房地产行业的发展

自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来,住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2018年三季度末,个人住房贷款余额从3万亿元增至25万亿元,占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。

住房抵押贷款业务的发展也推动了房地产行业的发展。根据我们对中国住房交易市场的杠杆率的研究,2010-2017年,中国住房市场的杠杆率平均为40%左右。在2018年三季度的18个城市二手房交易案例显示,平均80%的住房交易需要贷款。而在住房贷款中,商业银行的按揭是绝对的主力,根据2017年公积金年报,2017年底住房公积金贷款在个人住房贷款市场占有率仅为17.06%。

图:个人住房贷款余额及增速单位:单位:亿元

图:中国住房市场杠杆率

从差别化到深度差别化

个人住房贷款最为重要的两个因素是按揭利率和首付比例。首付比例又涉及到首套房、二套房的首付比例及首套房的认定标准。

从我国房贷首付比例情况看,经过历次的房地产市场调控政策的变迁,逐渐从全国范围的“一刀切”走向因城施策。整体看,大城市,房价上涨过快的城市首付比例高,但是小城市、库存比较高的城市,首付比例依然在较低水平。

差别化住房信贷政策在执行过程中,首套房的认定标准的调整,也是首付比例调整之外的重要政策内容。当前,政策对于首套房的认定标准从严,且不同区域存在一定的差别。实际上,从2016年开始,首套和二套的边界开始出现交叉。不同城市的首付标准差异较大,不同状况的人群适用不同的标准。

图:首付政策差异化的几个标准

按揭利率见顶

2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比10月持平。2018年11月在全国35个城市533家银行中,有23家银行分(支)行首套房贷款利率上升,有15家银行分(支)行回调利率,有494家银行分(支)行首套房贷款利率较上月持平。

按揭利率的变化一直是房地产政策重要的组成部分。从我们对房地产政策周期的研究发现,在房地产政策宽松时期,按揭利率一般都是向下,反之亦然。

图:中国首套房按揭利率

图:中国个人住房贷款加权平均利率(%)

按揭贷款首付比例的国际比较

从国际经验看,首付款监管是政府对房地产市场监管的重要部分。但是多个国家将住房自有率作为重要的政策目标,支持居民购房。

相比国际水平,我国的LTV(Loanto Value,即贷款价值比,贷款价值比+首付比=1)的水平比较低。根据我们此前测算,2017年我国住房市场交易杠杆率为41%,保守假设2018年为同一比例(由于多个城市开始限贷,带来首付比例上涨,我们相信2018年的杠杆率会更低,此处保守假设为不变),假设我国有70%的购房者购房需要贷款(数据显示大城市有80%购房者需要贷款,我们保守假设全国水平为70%),则意味着按揭中的平均LTV为58.6%,远低于美国82%的平均水平。

图:2018年10月美国按揭的平均LTV,按照信用分

行业基本面不断下行

商品房销售面积单月增速连续三月为负,且降幅扩大

1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。单月看,新房销售面积已经连续两个月为负增长(9月-3.6%,10月-3.1%,11月为-5.1%)。

我们认为整体市场下行已经十分明显,我们预计至2019年春节,大城市的真实房价还有进一步下行的压力,而新房市场的销售压力还将持续存在,其中小城市的降幅可能更为明显。

图:中国商品房销售额及销售面积增速(%):按年

土地市场快速冷却

1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点;土地成交价款13746亿元,增长20.2%,增速回落0.4个百分点。单月看,土地购置面积增速已经连续三个月下滑。

图:开发企业土地购置情况:按年(%)

图:开发企业土地购置情况:按月(%)

如果开发企业对基本面悲观,那我们相信第一步降低土地方面的开支。我们相信至 2019 年 Q1,土地市场将更为冷清。

开发投资保持韧性,但长期而言面临下滑压力

2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。

我们认为,2019年房地产开发投资增速将维持稳定,因为企业仍有相当规模的土地储备可供开发,囤积土地既不合乎政策要求,也会带来不必要的资金成本。但是,随着销售速度的放缓,若无政策边际变化,长期而言开发投资增速是不可维持的。

图:房地产开发投资:按年(%)

改革的方向:更深度差别化的住房信贷政策

有逆周期宏观审慎决策的需要,无刺激炒房的可能——对策:更高层级差别化

一方面,随着房地产市场景气度不断走低,尤其是土地市场的大幅调整,住房信贷政 策,包括按揭贷款首付比例,宜有审慎决策的必要。我国居民部门的整体杠杆率仍然有限, 住房交易的杠杆率水平低于美国等发达国家,也决定了我国存在按揭贷款首付比例要求下 调的现实基础。

但另一方面,房子是用来住的,不是用来炒的,住房需求必须回归居住属性,杠杆不 能加到天上去,投资炒作和超前消费并不可取。因此我们认为我国的按揭贷款首付比例不 能进行普遍性的下调。

首先,我们当然认为,二套房的首付比例没有下调空间。

那么,有没有可能选择差别化下调首套房首付比例呢?目前非核心城市的首套房首付比例要求为25%,理论上来说甚至可以调降到20%。这些区域的首付比例难有进一步下调的空间。而核心城市的首套房首付比例普遍在30%或30%以上,逻辑上来说的确有一点边际下调空间——但也容易产生鼓舞高房价城市需求的错觉。

首套房认定标准,似乎较之下调首套房首付比例更为现实。毕竟,当前对于首套房的认定标准确实较为严格,一些有过住房交易,用过按揭贷款的无房户被认为是二套,存在一定的错杀。但事实的情况是,2016年后首套和二套的甄别显得越来越不能适应社会发展的需求,究竟什么样的政策才更加公平?什么需求应该重点保护,而什么需求又应该重点限制?

我们提出一种新的政策思路,即在首套和二套之上,再叠加对于不同居民家庭住房需求保障急迫性的甄别,以更深度差别化的住房信贷手段,来保障一部分应保障家庭的住房信贷需求。例如,海外主要发达国家,都对于退伍军人的住房信贷需求有倾斜性保障,这似乎是我国值得借鉴的经验。

无论具体方式如何,我们认为2019年按揭贷款首付比例平均要求将迎来下行。而这种下行,可能以更深度的差别化来体现。

他山之石:美国退伍军人的住房信贷保障历史

美国负责退役军人安置的部门是退役军人事务部(US Department of Veterans Affairs,简称VA),代表联邦政府向退役军人提供医疗保健、教育援助、残疾补偿、住房贷款、人寿保险、就业支持等服务的专门机构。VA共有34万名雇员,年预算规模为1800亿美元。

图:VA支出及其在联邦政府支出中的占比单位:十亿美元

图:VA的雇员规模单位:人

根据2016年的统计,美国退役军人为18,599,716人,占总人口的7.3%。整体来看,VA对退役军人的服务,主要体现在以下六个方面:伤残补助;伤残养老;教育福利;住房贷款保证;保险福利以及其他福利。以2016年为例,分别有436万、28.9万、100万、70.5万、70.7万以及13.7万的退役军人接受了伤残补助、伤残养老、教育、住房贷款担保、保险、以及疗养就业方面的福利,占美国退役军人总数23.4%、1.6%、5.4%、3.8%、3.8%和0.7%。

自1944年开始,VA开始协助退役军人置业,彼时美国国会通过法案,通过对住房按揭的担保形式来帮助二战退役军人购置住房。这种担保既可以用来购房、也可以用来再贷款和建房。

美国退役军人的住房福利包括:担保贷款、直接贷款以及针对伤残退役军人的住房相关补贴Specially Adapted Housing(SAH)Program。住房贷款的覆盖面最广:1)所有满足一定服役期限的退役军人及伤残退役的军人;2)服役满6年的预备役;3)退役军人遗孀。

根据Down Payment Resources的统计,在2018年11月美国按揭贷款的数据中,退伍军人的贷款比例明显低于普通人。

图:VA担保的购房贷款的首付情况

图:2018 年 11 月美国按揭贷款的首付比例

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