[房屋贷款计算器]买房贷款办不下来违约算谁的？有件事一定要提前做！

　　信贷政策收紧，很多购房人向融36反映，申请的房贷一直没音信，到底是什么原因造成的呢这已经不是第一次听到有人抱怨房贷不下来了。假如房贷真的没办下来，到底算谁的责任会有哪些风险　　首先要知道，造成房贷办不下来的原因主要有三个：　　1、购房人自己征信、提交材料有问题　　房贷办不下来，先要确认自己的征信、提交的材料什么的有没有问题，如果个人信用记录不良不是故意造成的，可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明，但在政策要求比较严格的银行，未必行得通。这个时候关键就要看产生逾期的银行，和准备申请房贷的银行的要求了，在申贷前可以详细咨询贷款银行的信贷员，因为对方是你的对接人，对你的情况相对更了解些，解决问题也更加有针对性。
　　2、卖方原因(开发商、卖房人)　　买新房的时候，由于买房的人较多，难免会有出现漏交材料的情况，再或者开发商出售没有预售许可的房子，两种情况都是开发商造成的贷款办不下来，购房人可以要求开发商解约，并要求退还首付金、定金，并承担相应的违约金。
　　买二手房贷款办不下来，最常见的问题就是二手房产权不明确、房龄过大、不满足满五唯一的条件等，说白了就是二手房房主有意或者无意隐瞒了房子的真实情况，因此买房前的核实工作显得尤为重要，除了看产权证的信息，还可以通过房产登记部门、小区其他邻居了解房主的情况，同时在签订合同的时候明确违约责任，维权的时候能有理有据。
　　3、银行放贷慢　　还有一种情况，就是材料、房子什么的都没问题，等了好几个月房贷就是不下来，问信贷员也只是说已经审核通过了，但是放款需要排队，今年政策收紧，放贷时间普遍变长了，等上3、4个月的情况太多了，这个时候要注意做好心理准备，在签订贷款合同的时候，就明确一下放款时间，如果事先信贷员已经告诉说放贷比较慢，只能耐心等待。如果已经将放款期限写到合同里，银行在规定时间内没有按时放款，就属于银行方面违约，购房人可以主张银行承担违约责任。
　　不过如果是政策变动，属于不可抗拒力，《民法通则》里对于不可抗拒力的定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。购房人失去了购房资格或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行方面不需要承担责任，双方可以协商解决，或放弃申贷、或按照最新政策执行。协商不成的，银行也无能为力，只能通过法律手段解决了。
　　法院判决采用优先合同约定原则　　需要注意的是，无论是什么原因造成贷款办不下来，法院判决时一般会以合同约定为准，所以购房人在与开发商和卖房人、银行签订合同时，就注明违约责任，在维权时会更容易些。
　　贷款周期拉长易导致一房二卖，预告登记制度来帮忙　　贷款周期变长，最直接的影响就是购房时间成本变长，有些卖房人在等待贷款期间，把房子抵押出去，或者出现其他债务纠纷，造成买房人不能过户。有一种方式可以减小这种损失，那就是预告登记制度。
　　买房人可以在签订购房合同前进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。27年颁布的《物权法》确立了预告登记的法律效力，《物权法》第二十条规定，“登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在双方完成预告登记之后，卖方不能做的事包括：转移产权，以房产作抵押，以房产做担保。如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益，或者住在房子里，直到交房。
　　这样看来，预告登记后，卖房人不能在没经过买房人同意的情况下，随意处分房产，防止了一房二卖。
　　需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。
　　无论是买房还是申请房贷，都是一个复杂、容易产生变数的过程，贷款办不下来、房子出现问题，到最后受伤最深的还是买房人，让人欲哭无泪。大家还是谨慎些，仔细核查房屋信息、保证材料真实有效，尽量别出差错。
　　利率越高，负债越多，别让房贷捆死你的人生。
　　山东省环保厅网站公布了《中央环保督察组向山东转办群众信访举报件及边督边改公开情况一览表(第四批)》。其中，涉及济南南部山区水库水质污染、济南炼油厂是否搬迁、历下区鱼翅皇宫大酒店附近污水流淌等市民关心的问题。
　　第四批信访件已办结99件　　问责68人　　中央第三环保督察组转办第四批信访件共计1件(来电82件、来信18件)。因4件涉及不同市，实际交办14件。截至8月24日12时，已办结99件;正在办理5件(其中济南2件、烟台2件、菏泽1件)，待办理完毕后，一并向社会公开。
　　已办结99件案件中属实79件，不属实2件。办理情况：责令整改183家，立案处罚59家，罚款金额28.41万元;公安机关立案侦查1件，行政拘留3人。对相关责任人员约谈17人、问责68人。
　　其中，有市民反映，济南市历下区旅游路鱼翅皇宫大酒店路口北侧桥下有两股污水常年流淌，有较大异味。
　　经调查核实，鱼翅皇宫大酒店路口北侧桥下确有污水流淌，排水口位于旅游路北侧，排污源头位于旅游路南侧。
　　历下区政府责成执法人员依法对鱼翅皇宫大酒店未经批准私自停止中水站运行的行为下达了《行政处罚告知书》。经过抢修，8月19日该酒店两处污水管网已接入市政管网。下一步执法部门将加强巡查力度，确保不再发生类似问题。
　　卧虎山、锦绣川水库　　周边居民将分步搬迁　　济南南部山区的卧虎山水库和锦绣川水库是济南市的主要水源地，为保护水源，水库周边居民将进行搬迁　　根据交办问题基本情况，济南市市中区南部山区大型水库为济南市主要水源地，南部山区附近居民产生的生活污水流入到水库，河道生活垃圾冲入水库，造成水质污染。建议形成长效机制，并保护好水源地。
　　经调查核实，没发现污水直排水库现象，但沿三川河道的村庄存在生活污水直排河道问题;存在少量生活垃圾被雨水冲入水库现象;根据市环境监测中心站的数据，南部山区卧虎山水库、锦绣川水库的水质除总氮超标外，其他项目均能达到《地表水环境质量标准》Ⅲ标准;两水库均满足“3<综合营养状态指数≤5”，为中营养状态，根据《集中式饮用水水源地环境保护状况评估技术规范》视为达标。　　据悉，南部山区管委会立即组织召开管委会主任办公会，进一步研究落实长效管理机制;同时责成生态保护局、规划发展局、综合管理执法局和相关街办负责人联合办公，针对存在问题，落实整改措施。　　其中，以“垃圾不落地、污水进管网”为目标，全面推进城乡环卫一体化示范区建设，建立完善的垃圾收集清运体系;在完成永清沟截污一期工程的基础上，加快推进仲宫污水厂改扩建工程的进度(已于8月16日开工建设)，尽快投入运营。在“多规合一”生态保护规划编制的基础上，管委会正在加紧编制南部山区生活污水治理，力争218年底实现全覆盖。加快推进水库周边实施“一改两建”，推进农村改厕、污水管网、垃圾中转站建设，解决好生活污水和生活垃圾问题。　　彻底拆除水库周边违章建筑。按既定目标，坚持一把尺子、一个政策、一视同仁、一拆到底的“四个一”工作要求，确定今年年底把水库周边的违章建筑全拆除完毕。制定实施水库周边居民搬迁计划。启动218年—22年三年搬迁计划，分步实施卧虎山、锦绣川两水库周边居民的搬迁工程，彻底消除产生污水和生活垃圾的根源。　　济南将积极推进炼油厂外迁　　根据交办问题基本情况，济南市历城区世纪大道济南炼油厂，排放呛鼻气味，环保设施在检查时才运行。周边有十几个小区，还有中学、小学、幼儿园，炼油厂距离举报人所在的建大花园小区直线距离仅一百米。向济南市多年反映未解决。如果搬不走，希望解决气味问题。　　济南市环保局检查人员对中石化济南分公司厂区内外进行了排查，厂区周边无明显异味。市环保局监测人员同步开展了现场监测。经检测核算，火车装车非甲烷总烃处理效率为99.8%，符合相关要求。经检测，厂界处5个监测点位，环境中恶臭污染物8项指标和石油炼制工业特征污染物5项指标符合相关要求。　　通过调阅该单位在线监测数据和DCS历史数据记录，显示生产装置和配套污染物治理设施同步运行，不存在擅自停运环保治理设施的问题。　　根据测绘证明，建大花园小区与该单位东侧围墙的最近距离为117.6米，举报人描述的情况基本属实。根据测绘结果，建大花园小区与该单位最近生产装置区6万吨/年逆流重整装置的距离为362.9米。根据环境影响评价结论，满足该装置卫生防护距离要求。216年以来，热线共转来该单位异味举报286件，市环保局均按照规范要求进行了办理。　　近年来，针对废气治理问题，市环保局督促该单位重点推进了以泄漏检测与修复为主的挥发性有机物整治工作，对铁路装卸栈台油气回收和工艺加热炉低氮燃烧实施升级改造，完成了硫磺回收装置尾气治理，建成了污水处理厂废气催化燃烧治理项目。虽然经过治理，该单位各项大气污染物达标排放，但厂区周边居民仍反映有异味。　　目前暂无搬迁计划，但从长远来看，济南市将积极推进该单位外迁。　　■李宇嘉　　目前来看，楼市长效机制眉目渐清，即壮大租赁，构建“租售并举”、“先租后买”的住房新制度。之所以说，这就是楼市的长效机制，就在于在这样的住房新制度下，2.45亿外来人群、2万租房大学生才能看到“扎根”城市的希望;广大8后、9后甚至千禧一代的年轻人群，才愿意选择租房。由此，资本、杠杆和旺盛需求推动高房价和资产泡沫的链条才能被斩断。　　目前，城镇各种“漂”的人群有4亿左右，与现有城市常住人口的体量差不多，这是楼市最有效、最刚性的需求。他们若能通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市，并依靠不断积累，或共有产权等理性购房模式，拥有产权住房并成为“有产者”，楼市泡沫“软着陆”就有了空间。同时，调控高压叠加“租售并举”，房价开始平稳，各种成本下降，百姓安心租房，并根据支付能力去买房，高成本购房和生活压抑的消费将释放，内需驱动自然水到渠成。　　当前，楼市长效机制的框架、政策和目标很清晰。但“一分部署、十分落实”。过去，我们曾想通过发力住房保障，实现百姓安居梦，让房价和泡沫“软着陆”。事实上，通过完善的住房保障，解决低收入人群、普通百姓的住房问题，让他们在城市落脚和“扎根”，国际上成功的案例太多了，比如新加坡、北欧、日本等。近年来，我们在住房保障上的顶层设计和政策力度不可谓不大，如27年的国发[27]24号文、21年的36万套保障性安居工程及各类规章。而且，每年国家都要制定全国保障房新开工和竣工目标、用地目标、财政资金安排和拨付目标。　　另外，这些量化的目标还要分解到各地，各地都要与住建部签订目标“责任状”。同时，各地每年安排新增供地时，都要先满足保障房刚性用地任务，然后再来安排商品房用地。现在来看，住房保障的成绩巨大，但教训也颇多。比如，有的地方保障房建设异化为“数量目标”，很多项目建在偏僻、配套差的地方，导致空置或“弃租”;再如，尽管国家一再强调保障房要扩展到非户籍人口，但各地保障房基本上针对本地户籍或人才分配，非户籍和新市民多数被排除在外;最后，对象资格审核和监管不到位，寻租频发。　　现在，我们又要发力租售并举，这与保障性安居工程类似，其肩负着实现新市民的安居梦，让楼市泡沫“软着路”，建设内需社会等多重目标。对此，国家层面发文不少，今年4月发布了第一部规范住房租赁的行政管理法规，近期九部委发布153号文等。如同住房保障一样，长效机制能否“落地”，一方面取决于顶层设计及财税、金融，从上到下的监督等配套措施;另一方面，房地产属地特征突出，长效机制走向“落地”，还有待地方政策和细则出台。　　近期，落实国务院39号文的地方细则，落实153号文的租赁试点方案、搭建租赁平台等相继出台。值得注意的是，一定要杜绝“以会议落实会议”、“以文件贯彻文件”、“以精神传达精神”。另一方面，顶层设计在地方不能“走样”。其次，如同当年的保障房，租赁市场能否培育好，关键看地方是否有让利诚意，特别是割舍土地和楼市依赖。比如，近期上海超低价出让2宗租赁用地，但这是否能成为常态，而非基于样板工程的个案　　再次，共有产权住房确实顺应新市民、户籍无房户拥有产权住房的意愿。不过，笔者认为，共有产权模式“落地”的基础，应当是土地“招拍挂”后政府让利，让利部分就是政府产权，这样才能提高市场积极性。但是，坚持“限房价、竞地价”方式，意味着地方既想获得高地价，又想让房价下降，压力全部转向开发商。最后，各地都公布大规模租赁住房建设计划，但教育等公共服务能否跟上则不明确，之前保障房建设也出现过类似问题。　　因此，要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程，避免租赁房建了很多，但广大新市民不愿租住，出现类似保障房的空置、弃租等现象。由此，长效机制从设计到“落地”是一项系统工程，配套改革要同步推进，比如基于租赁住房的公共属性，土地出让多用综合评价的“招标”、少用价高者得的“拍卖”，以实实在在降低地价;再比如，教育和医疗投入要与城市常住人口刚性挂钩，确保公办教育覆盖所有常住人口，并以社保缴纳或纳税、居住年限、对城市公共服务贡献度等，确定公平的分配顺序，让所有人看到希望;又如，实现公办教育全覆盖，要在就近入学、教师轮岗、省市区和街道多层次公办教育体系上下功夫，打破少数人垄断优质教育资源和寻租现象。此外，财政投入、税收优惠、金融支持(如REITs)要落地，该政府配套的公共设施也要同步跟上。　　进入8月以来，济南东部部分楼盘热得烫手，8月19日、2日，有6个项目加推新房源，其中东部区域5个楼盘上千套房源基本售完：8月22日，东部又有两个楼盘加推，数百套房源售完。据了解，近期土地市场主要集中在东部区域，下一步济南将平衡供地，济南西部、北部区域有旧改棚改地块入市。“土拍市场是导致市场分化的根源。”据山东世联怡高房地产顾问有限公司总经理朱江分析，近期局部楼盘成交火热主要原因在于限价政策和户籍新政释放刚需红利，还可一个不可忽视的因素是今年以来土地出让集中在东部热点区域，助长了市场预期。　　根据217年度济南市本级供地计划，重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地，但上半年主城区土地供应“一地难求”，进入下半年后供地节奏明显加快，不过主要集中在中央商务区、潘田、唐冶和汉峪片区。从6月3日至今，东部城区居住用地累计已成交264亩，中央商务区即将出让119亩居住用地，而西部仅长清推出92亩、北部天桥北湖片区推出43亩居住用地，区域供地显得不均衡。　　记者从市国土部门了解到，下一步济南将平衡供地，在东部继续供地的同时，加大西部、北部区域居住用地供应，上述区域以旧改棚改地块居多，如铅笔厂地块、经十一路棚改片区、北湖片区。此外，西客站高铁合围南地块熟化后也将入市，该地块已列入217年度济南市本级供地计划。　　前些时候，北京市发放了几个项目的商品房预售许可证，备案平均售价突破了9万元。两个月前发放的几个项目，预售均价在9万元以下。与之相比，差不多提高了1万元。　　其背景有二，一是北京市将推出一大批共有产权住房和公有租赁住房。少量的高价位商品房，反映在统计数据上，会被对冲和摊薄。　　二是地产商取得这些项目的土地有一年以上时间，并早已具备销售条件。而且，预售证的均价要低于周边同类二手房售价。　　从市场反应看，相当的平稳。据介绍，由于备案售价要比周边房价低出不少，每个项目排队的购房者数量都很多。除了售价低于市场预期引发追捧，它也从侧面表明，新房供应不能满足需求。　　不仅是北京，上海、南京、杭州等热点城市，也存在这种现象。上海一度出现了所谓“茶水费”等不正常的加价行为。其原因，主要也与售价和供应量有关。　　这给各地对调控预期心理的管控，带来了一定的挑战。　　热点城市之所以房价压力较大，与供应不能满足需求有关。因此，中央政府主管部门一再要求这些城市加快供应，包括住宅土地供应和商品房有效供应。特定时期，各地对商品房预售价进行干预是可以理解的，但预售证不能卡着不发放。　　根据过往的规律，下半年尤其是四季度，是各地保障性住房的入市高峰期。客观上，这为各热点城市放行一批高价位商品房提供了机会。虽然大城市核心城区的土地供应日渐稀缺，但总还是有少数几个项目的，它们的售价也会比较高。　　从这个角度说，北京市以及上海市年内很可能再放行一两个备案价高于1万元的项目。同样，即使如此，它们被批准的平均售价很可能还是会低于周边的高价二手房。但备案均价从不超过9万，到不突破1万，到1万以上，阶梯式的抬升，会不会被市场情绪误读　　统计数据显示，一线城市新房售价得到控制，二手房价格已基本停涨，北京深圳的二手房甚至已转为微跌。而一线城市对二线城市，是有一定示范效应的。这种局面来之不易。　　对市场情绪的管控，就是对预期的管控。要确保政策信号不被误读，就要稳定市场情绪。譬如，如果给极少数项目发放备案价高于1万元的预售许可证，必须向市场明确传达这样的信号：发放许可证是必要的，但只是个案，不代表整个调控口径的放松。　　市场情绪可能的误读，不仅是对极少数高价位商品房项目的放行，还包括一些特殊政策。比如，一些二线城市即使在此轮楼市调控时期也规定，对引进的高学历人才和急需的专业人才，采取特殊政策。这种做法完全可以理解。但必须向社会公开解释清楚，防止被误读。　　此轮以限购限贷限售限价为代表的调控，是去年1月开启，今年3月下旬强化的，至今不足一年。我个人特别要提醒的是，已实施限购政策的城市，今年年底以前都不可放松，甚至不可以做出易被市场情绪误读为放松的动作，包括调整限购区域。　　中央提出要保持房地产市场稳定，我个人理解这句话的意思，包括保持房地产调控政策的稳定，市场价格的稳定，市场情绪的稳定。而政策的稳定至关重要。　　从长远看，保持房地产市场的稳定，应该要与房地产长效机制对接上。换句话说，现有的调控政策，不可轻言退出，而应等房地产长效机制初见雏形以后再说。　　短期呢，要看年底的中央经济工作会议的部署。至少过去两年，中央经济工作会议都对房地产市场管理有着清晰的表述。各地必须以此作为管控明年房地产市场的指导思想。　　但调控口径不放松，并不意味着各地在房地产市场方面无可作为。以下几个层面，热点城市应该加紧推进。一是加快土地和商品住宅的有效供应。包括给一批符合条件的商品房项目发放预售证。二是培育住房租赁市场，尤其是加大公有租赁住房供应，出台切实措施鼓励机构发展租赁住房市场。三是保障性住房的供应不能停。　　济南,一座历史文化名城,曾经给世人创造过一个个地标。如今的济南,正处在飞速发展的时代,一个个新地标正在如雨后春笋般崛起,刷新着城市的高度、靓度,这座城市正迎来华丽的蝶变。　　总建筑面积55万平方米的济南西部会展中心正在紧张施工中,记者现场探访施工情况,目前展馆桩基施工已全部完成,部分展馆钢结构框架已呼之欲出。218年底西城将崛起一座大型会展综合体,成为济南的新地标。　　挨着宜家拔地而起　　设计围绕泉水　　近日,记者来到二环西路日照路西北角的施工现场,这里正建设未来济南最大的会展中心——济南西部会展中心,与南侧宜家只隔一条路。只见钢结构框架已拔地而起。项目负责方是今年6月新组建的济南城市建设集团有限公司,自六大市级投融资平台整合组建以来,济南城市建设集团正有序推进各项目建设。　　济南西部会展中心项目分展览中心和配套两部分建设,其中展览中心地上面积约22.6万平方米,整体建筑设计理念围绕“泉水”,将从南至北依次建两个1层展馆、两个2层展馆及一个3层展馆,正在搭建的钢结构便是其中一个展馆的雏形。5个展馆的大厅屋面给人以船航行于河上的流动感。展馆之间通过共享大厅相连,共计展厅9个,单个展厅面积在1.2万平方米左右,共将布置5468个标准展位。　　项目现场负责人介绍,展馆部分的桩基施工已完成,整体桩基工程施工过半,桩基总数3212根。桩基施工完成后开始基础施工。为最大限度发挥场馆实用性,济南西部会展中心项目采用了钢结构,单层钢结构梁最大跨度达72米,中间不再浇筑混凝土柱,既增加展位面积,又方便参展商布展、撤展,方便举办大型卡车展、机械展。　　明年底竣工验收　　配套3多地下停车位　　西部会展中心东至二环西路、西至滨州路、南至日照路、北至威海路,总占地面积约332.1亩,总建筑面积近55万平方米,总投资约6亿元。除阶梯状的展览中心外,还有3万平方米的会议中心和高达46层的塔楼,其中塔楼包含81间客房及1.2万平方米的商务办公场所,集展览、会议、就餐、住宿为一体。会展中心将配套368个地下停车位,足够容纳大型专业会展需求。　　济南城市建设集团有限公司相关负责人称,高标准建设的西部会展中心项目(展览中心部分)预计明年12月底达竣工验收条件,建成后将让济南跻身“1万平方米+”的一线会展城市。　　目前,济南市具有办展资格、能常年举办展览会的专业展览场馆只有舜耕国际会展中心和济南国际会展中心,展览面积分别只有2万平方米和5万平方米,其他场馆则是一些小型非专业性的场馆。将建成的济南西部会展中心项目光展厅面积就是目前舜耕国际会展中心5倍大,未来投入使用后将迅速弥补济南展览业的短板。　　未来轨交M1线下穿　　预留工程同步建设　　未来轨交M1线也将经过西部会展中心,M1线规划在滨州路上的站点在会展中心西侧,预计可在出站后沿地下通道直接进入会展中心地块。由于M1线工程尚未开工,晚于会展中心项目,兼顾轨道交通施工对西部会展中心的建设提出了挑战。　　“轨交M1线经过地下车库下面,深度达2米,正常来说我们的两层地下车库有1米深,为了未来济南的轨道交通发展,我们会先为其预留好这一段工程。”现场项目负责人称。为避免M1线下穿会展中心施工对会展中心相邻滨州路市政设施产生不利影响,滨州路下方的明挖区间、会展中心室外展馆地下室相结合的明挖区间、盾构预埋洞门钢环及进出洞土体加固都将会与会展中心项目同步建设,这一轨道预留工程总长度约23米,宽度约27米,由济南城市建设集团全面代建。　　什么业务能网上预约　　商品房备案撤销存量房限购资格核查存量房网上签约　　网上预约如何办理　　登录济南市房管局政务网站(进入“房产交易网上服务大厅”或登录“济南房管与城市更新”公众号，点击“便民服务-在线预约”在相应页面选择业务类型、预约时段、填写预约信息办理申请到房产交易大厅刷二代身份证现场取号到房产交易大厅3-4号“交易网上预约”窗口办理相关业务　　网上预约注意点啥　　市民应至少提前半天进行网上预约同一申请人同时只有一个有效预约错过预约时段未取号办理的预约自动失效同一个产权证号如果预约两次均未按时取号办理，未来一段时间内将无法进行网上预约申请。　　近日，记者从市住房保障和房产管理局获悉，商品房备案撤销、存量房限购资格核查和存量房网上签约三类业务实现网上预约申请。申请人只需在相关网站或公众号预约，就可到房产交易大厅取号办理，减少排队等候时间。　　去过房产交易大厅的人应该深有体会，业务大厅常常是人头攒动。甚至有时上午排队，下午才能办上业务，办理只需十几分钟却因排队而浪费一天时间。近日，房产交易网上预约上线。“市民可预约当日开始3日以内(含周六、周日，不含节假日)全天6个时间段办理，从8:3持续到17:。每段提供6个预约号，同时段内不排先后，先到先办。”据房管局工作人员介绍，现阶段一天只有36名申请人可免排队预约办理。且目前网上预约申请只限商品房备案撤销、存量房限购资格核查和存量房网上签约三类业务。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。下一步，根据需求的变化，可预约的业务类型和预约数量会进一步增加。　　据了解，同一申请人同时只有一个有效预约，预约业务办理完毕后，可再申请当日其他业务类型的预约。市民按照预约时段，最早可提前3分钟到房产交易大厅取号确认，同一时段内先取号先办理。此外，预约办理为市民提供便利的同时需要大家自觉守时。如无法在预约时间内到房产交易大厅办理业务，应提前取消预约。　　房屋交易过程中，不仅会出现各种“费”“金”“税”，当然还有今天我们要讲的“价”，总之一句话，都与钱有关。小编今日就与大家说说房屋交易过程中的网签价、过户指导价、评估价、成交价这四种“价”的不同，每一个都意义非凡。　　1　　网签价　　网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。而网签价就是在这里产生的。　　所谓“网签价”是指在网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。这个价格一般而言要比实际成交价低，但又不低于最低过户指导价。网签价的另一个意义在于它事关购房者贷款额度的高低和缴纳税款的多少。商业贷款首套贷款额=网签价×8%，二套房贷款额=网签价×7%。　　2　　过户指导价　　过户指导价主要是针对税费的一项政策，是由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。即过户指导价是政府给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的过户指导价都可能是不一样的。房子的价格在过户指导价的合理区间内，且在没有其他因素影响的情况下，是可以顺利完成过户的。　　又因为过户指导价是为了避免房价过低导致避税行为而制定的一项策略，所以如果房价超出过户指导价，就会不同程度的缴纳更多的税费。过户指导价的具体价格标准和缴税实施标准一般在各地政府部门或者税务部门都是可以查到的。　　3　　评估价　　评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别。但是，差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。　　关于评估价的另一个重点在于，二手房交易过程中，房屋评估价是银行判断审批贷款额度多少的一个标准，所以很多人为了多获得贷款，减小购房压力，常常会抬高评估价，但是这种做法存在一定的风险。　　4　　成交价、又叫销售价　　成交价的交易对象是购房者和开发商或者是购房者和二手房卖家，成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交价格，比如出价1万的房子，最终以97万成交，那么成交价就是97万。一般而言，成交价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。　　今年7月17日，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后，又力推“购租并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》表示，符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。　　这些消息在朋友圈刷屏，引发了诸多。租房客的春天真的到了吗这对房地产市场和不愿意买(买不起)房的年轻人又影响几何　　实际上，除了备受关注的北京与广州，租售同权试点城市还有武汉、佛山、郑州等地，试点有1余家。如此大规模的试点，其实源自216年的中央政策变化，去年国务院办公厅即已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。　　然而，靠租赁解决入学难问题，恐怕仍是一种美好的想象。好的教育资源总是稀缺的，现在深圳等地的入学积分政策，甚至细化到持有房产证的具体年份，即使有房有户籍的人家在竞争中都面临不少难题，那么，有住房无户籍或者有户籍无住房的人家，在好学校的排位方面也面临劣势，至于无户籍无住房无居住证的人，境况可想而知。　　目前，租售同权只是笼统方向，细则仍需要当地落实。如何解决入学积分之间的冲突，其实需要当地教委等部门协调，从这个意义而言，租售同权在目前只走出了一小步。　　细究之下，作为代表的北京和广州模式存在不少差异。北京模式是行政主导，对承租人有不少细化要求，大到承租人资质，比如年龄，小到承租时间段与租金押金交付。其目的之一，是为了保护承租人权益，但可能造成租贷房供给不足、“僧多粥少”的情况。　　对比之下，广州模式是比较接近市场化模式，但要求的入学资格是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”，事实上和过去的文件精神没有太大变化。　　对两个模式都有不同意见。对于北京模式，抱怨比较多的可能是以市场化价格买入物业的业主，此前公租房客在享受小区公共设施方面已经引发不少抱怨，如果公租房客享受入学落户待遇，对于不少重金持有住房的业主将是一个打击。对于广州模式，目前反对声音则聚焦于房租的“非理性上涨”，也传出房主要求签约1年的新闻。　　尽管这些都属于“人民内部矛盾”，却不得不引起重视，尤其对于教育资源分配方面。当经济高速增长、所有人都得益的帕累托改进时代结束，利益的重新划分必然引发不同反应。而这些政策的最终走向，对于生活在大城市的年轻人而言，至关重要。　　回到大家关心的房价问题。中国房地产市场问题盘根错节，牵一发动全身，指望一个租售同权政策来解决所有问题，不太现实。目前中国房地产状况是一线停滞，二线持平，三四线上涨。一二线城市的房价表现，既有限购政策的人为作用，也有刚需购买力消耗殆尽的因素。当前中国自有住房比例高达7成，过去房价的单边上涨使得多数家庭都将投资主要配置为房产，房产也成为中国贫富差距加大的根源之一。　　无论如何定义房屋属性，居住、出租、持有抑或投资，房子对于中国人仍旧承担了大量想象，不仅是公共福利的嫁接品，也是事实上最重要的金融资产。租售同权当前对于解决教育资源配置问题迈出一小步，但是对于解决金融需求没有太大帮助，唯有认定房价不再继续上涨之后，放弃持有房产才是理性行为，而当前预期之下，房地产对于多数居民仍是保值增值的首选。　　回头来看，一二线城市房屋的溢价，恰恰与户籍绑定在一起。在国外租售同权之所以运行良好，是因为福利是与公民身份绑定而不是与户籍绑定;如果需要走向教育平权，放开户籍尤其是一线城市户籍，才是正确方向。　　等到中国人口进一步老化，对于人力的争夺会更剧烈，一线城市当前赶人步调其实是走了回头路，目前不少二三线城市甚至深圳，对于户籍的放开恰恰反映了人口周期变化的影响。真正的剧烈变化最终会到来，在此之前，我们必须确定作出大体正确的应对。(徐瑾)　　中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对1973名生活在一线城市的18~35周岁受访青年进行的调查显示：　　91.1%的受访者认为，“租售同权”政策能够减轻年轻人在大城市因房子带来的压力;　　62.1%的受访青年希望不要引起学区租房价格非理性上涨;　　53.4%的人认为政策效果还要看配套的具体细则;　　5.8%的人认为很大程度上稀释了人们的购房需求;　　25.9%的人认为对抑制房价大有帮助。　　71.4%的受访者有购房打算;　　62.7%的人认为，有一套自有住房是在一座城市安定下来的必要条件;　　52.9%的人是为了孩子上学考虑买房;　　52.6%的人认为有房才有归属感。　　全球知名房地产服务商戴德梁行28日最新发布的《217上半年全国住宅市场报告》称，今年以来，“限购、限贷、限售、限价、限商”等政策使得热点城市住宅市场热度迅速下降，成交量明显回落，价格逐渐走稳或回调。　　报告显示，217年上半年，持续收紧的楼市调控令市场热度有所降温，开发投资增速也于二季度出现环比回落。上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%，增速虽比去年同期增长2.4个百分点，不过与一季度相比回落.6个百分点;其中住宅投资增速比去年同期增长5.6个百分点，但较上季度回落1个百分点。　　从成交情况来看，217年上半年，全国住宅新房成交面积万平方米，同比增长13.5%;成交均价为每平方米769元人民币，同比上涨3.9%，涨幅明显回落。　　报告表明，热点城市严格的调控政策使得资金或需求向非热点城市转移，包括环热点城市在内的三四线城市库存去化加快，为上半年全国住宅成交量的增长作出贡献。不过，据戴德梁行预测，随着调控效果的深化及预期的日益明朗，资金流动回归理性，三四线城市成交热度亦将回落，预计库存去化速度也将因此放缓。　　针对下半年国内住宅的市场走势，戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼认为，预计年内一二线重点市场将趋于冷静，价格渐归平稳将是主调，而局部价格的松动回调有利于一定程度刺激市场活跃度的提升。随着政策及市场走向更加明朗，三四线城市热潮将逐渐消退，市场回归理性。　　记者今天获悉，市人社局与市财政局近日联合印发《关于转发鲁人社发〔217〕32号文件调整一至四级工伤人员伤残津贴、生活护理费和工亡职工供养亲属抚恤金标准的通知》，对我市一至四级工伤人员伤残津贴等工伤保险待遇标准作出调整，新待遇标准自217年1月1日起执行。　　此次待遇调整涉及一至四级工伤职工伤残津贴、生活护理费和工亡职工供养亲属抚恤金3项待遇。伤残津贴：对符合条件的一至四级工伤职工，每人每月伤残津贴分别按195元、185元、175元、165元的标准增加;供养亲属抚恤金：配偶抚恤金每月增加69元，其他供养亲属每人每月增加51元，孤寡老人或者孤儿在上述标准的基础上每人每月再增加2元;生活护理费：以济南市216年度职工月平均工资5333元为基数，按照《工伤保险条例》(修订)第三十四条第二款规定的比例确定。　　本次全市工伤保险待遇调整工作在217年8月底前完成，伤残津贴平均增长171.5元，增幅为6.2%左右，进一步提高了保障水平，保障了工伤人员和因工死亡职工供养亲属的基本生活。　　驾考科目三考试中考生不礼让斑马线将直接被判不合格;科目一和科目三安全文明常识考试中加大礼让斑马线的考题内容。记者今天从市车管所获悉，目前，我市车管部门加大了机动车礼让斑马线相关内容在机动车驾驶人考试、领证前教育、满分学习及考试和驾驶证3小时审验教育中的比重。　　市车管所副所长孙安吉介绍，在试题加入考试系统之前，车管部门已经提前通知驾校，将增加的礼让斑马线相关内容下发并进行了督促。除了科目一考试中，驾驶人领证前教育里也加入了礼让斑马线的相关内容。　　科目三实际道路驾驶考试是在社会车辆通行的实际道路上进行的，因此，除了理论考试，道路驾驶技能考试中也加大了对考生礼让斑马线的考察力度。　　据市车管所考试数据显示，从7月1日至8月19日，科目三道路驾驶技能考试共考试人，其中，因行车中不礼让斑马线导致成绩不合格的就有86人。“今后，在科目三实际道路考试中，对驾驶人安全文明行车意识方面的考核将更加侧重，对考生通过人行横道不减速、不停车让行人、非机动车等行为，直接评判为不合格。”市车管所考试科科长王俊刚介绍。　　此外，因记满12分而面临满分学习的驾驶员在满分学习中，带领学习的民警也会现场讲解礼让斑马线的内容、处罚规定、不礼让斑马线的危害等。参加考试的驾驶员必须完成足够的学时，并通过最后的考试才能够重新领到驾驶证。除此之外，在驾驶证3小时审验教育中也加入了礼让斑马线的相关内容。　　8月28日晚，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)(以下简称“《实施意见》”)、《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)(以下简称“《工作方案》”)推进住房租赁市场工作，响应国家探索建立“租售并举”机制。　　租售并举，被认为是建立房地产调控长效机制的重大举措。　　216年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;217年1月，广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作;217年7月18日，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。　　在深圳之前，广州、佛山、成都等城市已出台相应的实施方案。不过，对比可发现，目前为止，深圳的方案最为具体，明确到责任人和细化数字。　　据《实施意见》，深圳市住房租赁市场发展的目标是：到22年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。　　深圳市规土委指出，要发挥市场配置资源决定性作用，同时更好地发挥政府的职能，坚持市场和政府“两条腿”走路。　　深圳市规土委在解读文件中透露，“市政府先后于217年1月、4月先后两次专题研究《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)，在深圳市政府安排下，对《实施意见》再次修改完善，并先后三次书面征求各区政府、新区管委会以及市直有关单位意见。　　深圳出台租赁试点方案：城中村提供1万套租赁房　　对城中村租赁住房的指导政策是亮点之一。　　据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房7%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。　　《工作方案》指出，深圳各区政府、新区管委会应于217年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于1万套(间)村民自建房或村集体自有物业。　　深圳市规土委表示，要将将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。　　另外，深圳计划于217年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。这数家企业的任务是在“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于1万套房源。　　由于住房租赁企业收储房源前期投入成本高，靠租金收益收回投资的期限较长，面临的资金风险较大，需提供金融支持，解决租赁企业资金来源问题。因此，深圳市政府提出，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。　　由于税费过高，REITs在国内几乎难产。如今，从中央到地方政府，一再提出推进REITs试点，大有破题之意。世联行董事长陈劲松认为，对企业而言，赚租金差并不是好的方式，更恰当的方向应该在托管和REITs上。“未来3年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托，租金必须要透明、可管控。”　　目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税(租金收入的5%)、企业所得税(租赁利润的33%)、房产税(租金收入的12%)、印花税(租金的金额.1%)，综合税赋成本较高。　　因此，深圳市需要落实国家和广东省对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策，加大金融与税收政策对住房租赁的支持。　　深圳个别行政区曾一度打击商业用房改建为住房。如今，《实施意见》指出，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。　　深圳市政府还给市规划国土委、住房建设局安排了任务，“十三五”期间，借助税收优惠、财政补贴、融资支持等政策，鼓励3家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务。　　对房地产企业而言，最具爆炸性的政策是此条：自217年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积2%的比例建设自持租赁住房，自持年限为7年;除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于218年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为7年，商务公寓自持年限为4年。　　针对上述政策措施，217年12月底前，深圳市房地产调控领导小组办公室对试点情况进行阶段性总结，形成报告报住房城乡建设部。　　中国恒大217年度半年业绩发布会现场　　8月28日，中国恒大(HK.3333)发布217年度半年业绩，多项核心指标行业第一：上半年营业额1879.8亿，同比大增114.8%;净利润231.3亿，同比大增224%;截至6月3日公司总资产达1493亿。业绩大增的同时，恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。　　今年年初，恒大启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。此次恒大交出有史以来最好的半年报，反映其战略转型成效显著。　　半年净利231亿大增224%　　半年报显示，除了净利润大幅上涨至231亿，上半年恒大实现核心业务利润273亿，同比大增249.6%，归属股东利润188.3亿，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。　　据了解，恒大上半年实现利润大增，一方面是由于销售高增长带动营业收入大增，另一方面恒大近两年大力度打造精品产品，不断提升产品附加值。此外，恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。　　这些增效益、控成本举措加上持续强劲的销售，推动恒大利润持续高增长。今年前七月，恒大销售额2882.5亿，同比大增56%，业内预计其全年销售将突破5亿。摩根士丹利、德意志银行、美林美银等国际投行均看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。　　三大措施降负债率　　房地产作为资金密集型行业，高速增长的房企普遍采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，其逻辑在于房企要实现高增长必须储备大量土地，从而沉淀大量资金推高负债。作为发展最快的龙头房企，恒大自29年上市以来销售额、总资产等核心经营指标实现12-23倍增长，负债率也因此处于较高水平。　　但随着恒大实施“规模+效益”发展战略，保持规模适度增长的同时注重增长质量，降负债、去杠杆成了必然选择。记者了解到，恒大今年年初已开始向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率。上半年，恒大成功引入两轮合共7亿战略投资，并在5、6月份两个月内迅速还清1129亿永续债，实现资产负债率下降至75.5%。　　据恒大首席财务官潘大荣现场透露，到今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，218年末下降到6%左右，219年末下降到55%左右。　　恒大为实现降负债率目标，实施三大措施：一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-1%，相当于每年减少1到2万平米土地储备;二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金3-5亿;三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。　　许家印大刀阔斧坚定实施战略转型，恒大由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，相信将进一步提升增长质量，防范风险，实现更加持续稳健的发展。　　一个全新的租房时代，或许正在加速到来。住建部等九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》已经满月，广州、成都等9城市先后公布方案。一时间，租购同权成为无数怀揣住有所居梦想的中国人谈论的焦点。　　长期以来，国内住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上。租房市场不规范、房源远低于需求、租屋质量整体不高，承租人选择本就有限，同时，黑中介频频现身，房主和租户都处于信息和交易不对称的弱势。“出租屋内安放不下青春”的故事，每每成为奋斗者前进的羁绊，而房子上附加的各种发展权利，更令很多本意坚持租房者被迫买房。　　房子是用来住的，不是用来炒的。从215年中央经济工作会议提出“建立购租并举的住房制度”，到去年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，发展住房租赁市场，已经成为深化住房制度改革的各方共识。从理论上说，买房不是刚需，居住才是刚需。但为何“宁买房不租房”会成为很多人的逻辑这说到底还是权利的逻辑：人们不仅在买“产”，也在买“权”。对物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利的需求，有时比居住本身还强烈。越是人口流动大、业态更新快的城市，这个问题越紧迫。以租购同权为特色的房屋租赁市场改革，正是抓住了这一深层次的需求，尝试实现租屋供给不足和租屋赋权不足的双重解铃。　　很多国家都经过类似的发展阶段。不断走高的房价和不断升高的空置率，本质上是市场快速发展的产物。但作为最大的民生关切，尽管经适房、公租房、廉租房政策在各地稳步推行，公众对于“更好发挥政府作用”的期待并没有减弱。缓解租房之痛，不仅可以有效降低购房需求，更可给人民发展带去更多可能性。目前各地的方案大多还在调整，这个期间，倾听民意、直面问题最为关键。从期待国企成为掌握房源的“大房东”，做大总量、优化供给的建议，再到让税收、金融和土地等一揽子扶持政策措施向租房市场倾斜，政府切实担责、做好服务的方向越来越清晰。　　对于改革者来说，提升民众获得感，是最大的目的。广州租购同权政策发布没多久，学位房成交就降了三成，政策影响预期的效果已经显现。但公众的担忧也随之而起，租购同权会不会引发房租暴涨政府有无控制超出市场预期价格的手段毕竟，赋权意味着价值提升，竞价者就会纷至沓来，有人甚至已经想到：如果出现一房二租，一方只租房屋居住权，一方只要租屋上的“学位”，问题该如何防范小区适龄入学儿童如果因为新政短时间快速增加，学校又该如何应对民众发展阶段不同，获得感也是复杂的，要想取得最大公约数，还需要把政策细节放置在具体的执行情境中仔细审视，不能少了事前的细致模拟和计量，也考验着事后的精准执行。　　租购同权其实是一次分蛋糕的改革，如果优质资源的蛋糕尺寸不做大，权利就会被稀释，涨价的浪潮就在所难免。这反过来可能影响到租房市场的发展和壮大。正是在这个意义上，无论是推出共有产权住房还是推行租购同权，保障权利的同时更要进一步做大房屋以外的公共产品。　　对于一个对自有住房有着长期偏好的国家而言，购租并举、租购同权正在调整的，不仅仅是住房制度、居住权利，更有全社会的理念。在全面深化改革的语境下，如何把可能出现的“权利冲突”变为“利益共享”，如何因地制宜做大居民公共服务的总蛋糕，都是护航租房美好时代必须付出的努力。开弓没有回头箭，一种更加可持续的住房制度、一种人民共享的居住观念，应该成为社会的共识，成为改革的方向。　　还没出8月，北京城褪去夏日的燥热，披上了秋高气爽的外衣，四季变迁，改变的是时间，不变的是购房人对房子的执着。很多人都曾纠结过一个问题：手里资金有限，到底是买城区的老房子还是郊区的大房子呢一位朋友讲述了一个亲身经历的故事，通过房子透露出的一个极为现实的问题。　　主人公叫小通，北京人，家住朝阳区CBD，他住的那套房子是9年代初的16层高住房，周围银行、医院、学校设施齐全，作为CBD，人自然也是少不了。父母年纪越来越大，更加向往人少、适合养老的郊区生活。　　小通舅舅家前两年在亦庄买了套1平左右的大房子，新小区有地下车库，地上部分都是社区绿化，平时看不到挤满车的停车位，单元楼入口有门禁，进去后还有前台，前台服务妹子每日笑脸相迎，让人瞬间有了五星级酒店VIP的感觉。更让人觉得贴心的是，电梯旁边都会放几个购物车，方便居民搬运琐碎、大点的日常用品，别看这么多人用，因为有专门的人负责，购物车总是整整齐齐的摆成一排，小区里的居民也很自觉的把用完的购物车放回电梯里，电梯带着购物车回到楼下，有专人会把它们都摆好。住在这个小区里的，很多都是原来家住市区里的，有的是卖掉市里的旧房子在这买新房养老，有的是资金有限的年轻北漂，为了居住面积大些，选择在郊区买房。　　最让小通羡慕的就是车位，自己家小区，哦不对，应该算不上小区，因为整栋居民楼是完全开放式的，旁边就是道路，而路的两边就是居民用来停车的车位，平时停车全靠抢车位，晚上回来稍微晚点，可能就没地方停车了，曾有一次，他找了半个小时才等出一个车位。除了车位问题，最让他头疼的就是赶上刮风下雨，路边的树枝、树叶招摇的砸在爱车身上，还有车身上被路过的电动车剐蹭的道道“疤痕”。　　小通说，很多老旧小区都有停车难的问题，这里的难不仅指车位不够，还有就是要在停满车的狭窄道路中东拐西拐，对驾驶员技术的要求是相当的高。有一次去朋友家，去的时候为了省事，他把车停到一个楼门口，到半夜走的时候傻眼了，车前后、对边路边都停了车，留下的路窄的只能走一辆车，更要命的是，停车的位置正好是小区中间，往前走、往后走都要七拐八拐的，最后花了半个小时才把车开出小区，打那以后他再去这种小区就干脆把车子停小区外面，花点钱也愿意。　　跟舅舅家的地下车库比起来，自己家每天为停车有操不完的心，小通父母对那边的房子也是喜欢的不得了，一家人都想着以后把市区的房子卖掉，搬到郊区住，这个想法一直持续了很长时间，直到发生了一件事，让一家人彻底打消了这个念头。上周某天夜里，小通刚刚进入梦乡，正跟一众好友坐在一起“打农药”，朦胧中听到老妈在客厅急促的脚步声，看样子似乎是出了什么事，小通迷迷糊糊的问了句怎么回事，老妈焦急地说，舅舅突发心梗在附近医院抢救呢，得赶紧过去，小通听后睡意全无，立马穿上衣服跟父母奔医院去了。　　医院距离小通家步行也就1分钟，开车2分钟就能到，是CBD附近比较大的综合性三甲医院，他自己平时也来这里看病。到了医院，舅舅已经被推进手术室抢救，等了将近三个小时才出来，好在有惊无险，做了心脏支架手术，暂时脱离了生命危险，但还需要在ICU病房观察3天。事后小通才知道，家住亦庄的舅舅晚上忽然觉得憋气、心慌，家里人赶紧打了急救电话，急救车到了以后通过症状判断应该是心梗，建议送到市区的大医院，此时已经是凌晨，北京三环路最近都在夜里施工，路况不太好，距离最近的大医院就是小通家边上的三甲医院，从舅舅家开车到医院，正常4分钟就能到，那天用了1个小时，好在急救员做了应急措施，让病人撑到了医院，才转危为安。　　之后几天，小通妈妈时不时地去医院给舅舅送饭，经历了这番后，老妈不禁感慨：关键时刻离大医院近，能救命啊!要是住的再远点就麻烦了!咱这房子坚决不能卖了!小通也连连点头表示认同。　　许多购房人在第一次买房的时候都会想，是买市区小点的房子，还是买郊区大点的房子，市区教育质量更高一些，只是房子面积有限，价格还高，买的话压力会有点大;郊区的房子价格便宜些，还能买大点的，社区建设的也更加人性化，就是距离市区有点远，上班的话不太方便，更重要的是，家里有孩子上学，还得考虑学校教学质量的问题。而通过小通的经历，还折射出一个更加现实的问题，那就是市区、郊区医疗水平的差异，在关键时刻可能事关性命，住在郊区，如果家里人突发疾病，需要送到大医院，只能赶到市区，一路争分夺秒，而住在市区的人离大医院更近，在急救时间上更有优势，虽然遇到紧急情况的几率有限，但不得不承认的是，住在市区能享受更优质、及时的医疗服务。　　假如手握1万，在小城市恨不得能买两三套房，但是在大城市，1万元可能连首付都不够，除非自己还有另外一套可以变现几百万的房子，否则买市区的房子简直是奢望。有人说，有钱的话还是尽量买市区的房吧，有辆车还好，要不然平时上班太辛苦;也有人说可以先买郊区的，等升值后再卖掉买市区的;有更理性的人说，买哪里的关键要看自己的需求以及手里的银子，如果为了孩子能得到更好的教育、老人能享受更好的医疗，当然是买市区的更能满足当下需求，以后不行就卖掉换郊区的房子。而如果纯粹是为了能有个落脚的地方，又吝啬钱，那就去买郊区的大house喽，就是这么简单。　　这样看来，房子似乎已经不仅仅是居住的场所，还是争取到优质资源的筹码，同时是同类购房人聚集的媒介，之所以这么说，是因为在现实生活中，一个小区居民的日常行为能体现整个社区人的素质水平，有些价格低的社区乱停乱放现象严重，狗主人遛狗从来不清理排泄物，整体素质堪忧。而价格高的社区，虽然有些房子比较旧，但整个小区居民的整体素质要相对高很多。不难看出，很多时候通过房子可以看出来小区居民的消费水平，买房人不得不思考未来要和什么样的人做邻居。　　总而言之、言而总之，在相当长的时间内，买郊区老房子还是郊区大house这个问题还会持续困扰众多买房人，由此引出更多现实的问题，对此你是怎么看的呢　　房屋交易过程中，不仅会出现各种“费”“金”“税”，当然还有今天我们要讲的“价”，总之一句话，都与钱有关。聊宅小编今日就与大家说说房屋交易过程中的网签价、过户指导价、评估价、成交价这四种“价”的不同，每一个都意义非凡。　　1网签价　　网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。而网签价就是在这里产生的。　　所谓“网签价”是指在网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。这个价格一般而言要比实际成交价低，但又不低于最低过户指导价。网签价的另一个意义在于它事关购房者贷款额度的高低和缴纳税款的多少。商业贷款首套贷款额=网签价×8%，二套房贷款额=网签价×7%。　　2过户指导价　　过户指导价主要是针对税费的一项政策，是由政府价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。即过户指导价是政府给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的过户指导价都可能是不一样的。房子的价格在过户指导价的合理区间内，且在没有其他因素影响的情况下，是可以顺利完成过户的。　　又因为过户指导价是为了避免房价过低导致避税行为而制定的一项策略，所以如果房价超出过户指导价，就会不同程度的缴纳更多的税费。过户指导价的具体价格标准和缴税实施标准一般在各地政府部门或者税务部门都是可以查到的。　　3评估价　　评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别。但是，差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。　　关于评估价的另一个重点在于，二手房交易过程中，房屋评估价是银行判断审批贷款额度多少的一个标准，所以很多人为了多获得贷款，减小购房压力，常常会抬高评估价，但是这种做法存在一定的风险。　　4成交价、又叫销售价　　成交价的交易对象是购房者和开发商或者是购房者和二手房卖家，成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交价格，比如出价1万的房子，最终以97万成交，那么成交价就是97万。一般而言，成交价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。　　每一轮房价过快上涨都与人们对未来房价上涨预期密切相关。虽说目前调控初见成效，但仍需坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步强化居民和开发商的房价稳定预期　　今年以来，部分城市针对房价再次快速上涨，出台了多项调控措施，挤出了大量投资投机需求，使人们在一定程度上改变了对未来房价还会快速上涨的预期。中国人民银行第二季度的问卷调查显示，46.1%的居民预期未来房价“基本不变”。　　影响房地产价格的因素，包括心理预期、土地供应与价格、货币杠杆、需求、通货膨胀、投资与收益等多个方面。其中，心理预期因素与其他因素相互作用、相互影响，最终会对需求和房价产生重要影响。住房体制改革以来，每一轮房价过快上涨都与人们对未来房价上涨预期密切相关。因此，虽说目前调控初见成效，但仍需坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步强化居民和开发商的房价稳定预期。　　强化房价稳定预期，需要保持调控政策的持续性和不断完善。3月份以来，多地调控政策升级。以北京为例，上半年从“认房认贷又认离”，调升首付款比例，二套房首付比例提至6%，最高贷款期限降至25年，进一步限制非户籍连续缴纳社保、离婚后购房，直到限制个人购买商办类项目，调控连续升级，对相关漏洞及时“打补丁”。近日公开征求意见的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，被认为是“北京房地产市场调控从供给侧发力的一项重要举措”。需求侧遏制投机、供给侧满足“刚需”，有利于打消百姓和开发商基于以往经验产生的“越调越涨”的预期。　　强化房价稳定预期，需要保持土地供给和土地价格的基本稳定。土地与住房是面粉与面包的关系，土地供应量直接决定着住房供给量，土地供应价格在很大程度上决定着住房价格。土地供应跟不上，会导致住房供应短缺，开发商自然会借机提价。笔者注意到，近日某市调整了“8万元/平方米预售红线”，将地价接近5万元/平方米的“地王”级楼盘项目预售价格提高到接近1万元/平方米。这无疑是地价推高房价的又一例证。　　强化房价稳定预期，需要真正解决住房投资投机暴富和暴利的问题。国家统计局数据显示，216年全国居民人均住房建筑面积为4.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这表明，住房从总量上看并非稀缺商品，只是分配到具体家庭的面积不一样。一些投资投机者囤积住房，就是要把房子当作投资品来获利。今年以来，一些城市开始对商品房既限售又限卖，新购买住房在取得不动产产权证满3年左右才能转让，无疑会增加炒房成本，影响炒房者的资金链。但要真正解决商品房投机暴富和暴利问题，还需从税收等多个方面共同着力，加快建立房地产调控长效机制。　　夫妻共同买房，在银行的住房贷款合同里，一般会把一方设为“贷款人”，另一方作为“共同贷款人”，那么到底夫妻二人谁来做主贷人最为合适呢有什么样的规定和标准吗　　相信大家都会有这样的疑问，首先我们来规范一个说法，“主贷”和“参贷”的说法是不标准的，一般使用上述说法。　　对于“共同贷款人”，不仅要求是“贷款人”的直系亲属(夫妻、子女、父母)，还必须是住房贷款抵押物的房产所有者之一。但这一条对于夫妻来说是个例外，即使房产证上只有夫妻一方的名字，另一方也可作为住房贷款的“共同贷款人”。　　在确定谁做“主贷人”时，一定要根据实际情况来定：　　应选择夫妻间收入较高较稳定者，便于贷到更高的额度;　　同时注意年龄的限制，一般选择较年轻一方，使得贷款年限更久。　　此外，还要注意信贷政策的变化：　　对于某些地区来说，非本地居民如无法提供当地纳税或者社保固定年限的证明，会在首付比例上、利率水平上有区别对待，这无疑会增加购房成本，这个因素也要考虑进去。　　贷款征信重点查主贷人，如果主贷人征信有问题，银行可能不会放款。　　最后，夫妻共同买房，财产所占份额各为多少，需提前商定，以免日后产生纠纷。　　28日，从国土部获悉，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京(楼盘)、上海(楼盘)、沈阳、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。　　试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。　　试点方案全文如下　　利用集体建设用地建设租赁住房试点方案　　利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。　　一、总体要求(一)指导思想。按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。　　(二)基本原则。　　把握正确方向。坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。　　保证有序可控。政府主导，审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。　　坚持自主运作。尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。　　提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。　　(三)试点目标。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。　　(四)试点范围。按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川(楼盘)成都市)，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。　　除北京、上海外，由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。　　二、试点内容(一)完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。　　(二)完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。　　(三)探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。　　(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。　　三、组织实施(一)加强组织保障。国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。　　(二)推进试点实施。　　1.编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，217年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。　　2.试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。　　219年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。　　22年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。　　(三)强化指导监督。各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。　　(四)做好宣传引导。试点地区要加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。　　部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。　　自3月初以来，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州(楼盘)等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。特别是3月15日，南京(楼盘)、青岛(楼盘)、赣州(楼盘)同时升级或出台限购政策。截止3月18日在短短的18天内，先后有16城加码楼市调控。限购城市范围已从一线和核心二线城市扩大到以三四线城市为主。　　事实上，各地密集出来楼市调控新政，主要是部分城市的房价上涨压力较大。而这轮楼市的上涨主要是由部分三四线城市涨幅居前。从分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨.1%，二线城市上涨.3%，三线城市上涨.4%。特别是以三亚(楼盘)为代表的部分三四线城市的涨幅已超过一二线城市。　　对于三四线城市而言，这次房价上涨是一场迟来的盛宴。早在215年初，政府就提出了房地产去库存的目标，主要目的是想给三四线城市减轻高库存压力，于是在信贷宽松、政策优惠等方面给了房地产市场更多的扶持。　　但政策利好的效果却并不如意，却让一线和核心二线城市的房地产火了起来，而对于三四线城市缓解库存压力没有起到多大效果。那么，为何这次三四线城市房价却领涨全国楼市呢笔者归纳起来原因有二;　　一方面，受楼市调控政策的影响，各大一线和热点二线城市的投资、投机资金都流向了三四线城市。自去年1月初，一二线城市密集出台限购政策，楼市被严格调控。而三四线城市政策环境相对宽松，开发商、购房者资金都流向了热点一二线城市周边的三四线城市，推动了当地的房价的上涨和成交量的扩大。　　另一方面，由于三四线城市普遍存在去库存问题，这就导致了当地政府供地的节奏比过去慢了许多，而库存却在只减不增。同时，因各地的房地产调控政策频繁出台，房产开发商都处于观望状态，刻意的放缓了住宅楼盘推出的进度。当土地、新房入市速度放缓，而大量从一二线城市逃出来的资金又要大举进入三四线城市，房价很快会在短期内出现上涨。　　实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。　　相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。　　所以，对于开发商来说，切不要因为三四线城市楼市出现反弹，就大举投资三四线城市，否则能否脱身还很难说。早在211年的三四线城市楼市的上涨周期中，万科、恒大、绿地等开发商从一二线城市转往三四线城市布局，不过它们很快就后悔了。长期看来，三四线城市房价上涨的空间有限，而销售的速度远没有一二线城市快。　　笔者认为，三四线城市限购只能说明当前房地产已进入了“去库存”和“抑房价”双轨并行的模式。217年的三四线城市限购不会像过去那样大水漫灌，只会针对个别房价存在较大上涨压力的城市，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策，这恰是深度的“分类调控、因城施策”的表现。　　现在看来，只有部分三四线城市的库存压力有所减轻，而多数三四线城市的去库存压力仍然不容小觑，正因为如此，周小川行长才在两会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要保持适当平衡。而笔者认为，银行将通过信贷优惠政策，定向给库存压力较大三四线城市缓解压力。　　部分三四线城市房地产出现过热苗头，但多数三四线城市将面临“去库存”问题。令人欣慰的是，中央政府在房地产调控时不再搞一刀切的政策，让一些地方出台限购政策，给过热的三四线城市降温。而对于需要缓解库存压力的城市，则要通过危棚简屋改造、新型城镇化等手段来去库存。相信在“分类调控，因城施策”双轨模式下，三四线城市的房价将会进入较为平稳的时期。　　装修是件麻烦事儿，一提到装修很多的朋友都会皱起眉头，但是如果在装修之前制定一个装修时间表，就可以做到心中有数，有条理的进行房屋的装修。　　购买新房就是为了可以在一天的疲累之后有一个舒适的小窝，得到放松。但是新房装修却让很多的朋友感到十分头疼。因为装修的过程中所需要注意的地方有很多，让我们有时会觉得分身乏术。但是如果在装修之前制定一个装修时间表，不仅可以知道装修需要多长时间，也可以有条理的进行房屋装修，不会出现手忙脚乱的现象。　　装修时间表主要包含的内容　　1、装修需要多长时间：装修前期　　房屋装修的前期主要就是确定房屋装修的设计图，以及选定装修公司，一般需要1-15天的时间。如果大家在这段时间内工作生活不是十分忙碌，还可以选择好装修所需要用到的主要材料。一般家装的橱柜都是定制的，一般需要2-35天左右，我们可以先行定制。　　2、装修需要多长时间：装修中期　　主要就是房屋施工的阶段，一般是先进行水路改造，需要4-7天的时间。在进行木工，主要就是制作房屋的吊顶和电视背景墙，一般需要15天左右的时间。在水电改造完成之后，可以让装修工人开始铺装瓷砖，一定要要求工人先铺装卫生间以及厨房的部分，最后在铺装公共部分。在木工完成之后，就要开始进行墙面的油漆了。　　3、装修需要多长时间：装修后期　　装修的后期一般是指装修完成的前两天，在这两天内，可以陆陆续续的进行地板、门窗、洁具、五金挂件的安装，这些工作比较快，所以需要花费的时间一般在3天左右。　　如何节约装修时间　　第一招：瓷砖贴完之后，先订购地板和门窗　　现在装修市场上绝大多数的木门都不是现货，有很多都需要商家进行现场测量，根据测量的结果才能进行生产，所以一般门窗的制作时间比较长。但是大多数地板都是现货，但是小编建议大家在购买门窗时就一定要考虑地板的款式和颜色了，因为除了墙面造型外，室内最能带来视觉冲击力的就是木门和地板的整体效果了。　　第二招：木工开始动工，就要购买壁柜门　　壁柜都是厂家现场测量后定做，也应提前定做，一般在木作开始动工就可以去购买了，这个时候购买壁柜门，还可以协调木作的颜色、材质效果和壁柜门的颜色、款式，如喜欢的壁柜门和木作板材和颜色不协调，还可以更换。　　对于需要一边工作一边进行房屋装修的朋友来说，都恨不得有一个分身来帮自己，而制定一个适合的装修时间表就可以很好的解决这一问题，也可以让大家对于装修需要多长时间有一个简单大概的了解。　　鲁迅曾说过，中国有两个时代，一个是房奴时代，一个是想当房奴而不得的时代。　　十余年前，房奴的词汇刚刚流行，梁克刚头还戴“房奴”二字枷锁出现在住交会现场，对于房奴众人批判之，也有一批购房者基于种种原因强行上车，颇有壮士兮一去不复返的感觉，用未来二十年的收入换取一套住房，承受了房奴的代价。　　十多年后的今天，却出现了戏剧性的一幕，这些房奴无一例外的都还清了房贷，甚至拥有了三四套房，房价更是翻了3-5倍不止，当时的巨额负债转眼成了巨额收益，这些收益是很多工薪阶层通过工作一辈子都难以企及的。　　时至今日，想强行上车已经很难了，不仅是房价翻了几翻的问题，而是房价收入比的问题，再加上今年的限购、限贷、限卖的政策，买房的门槛也越来越高，首付已经从以前的2成到现在的3成，利率已经从8.5折到了基准利率，甚至更高。　　买房谈需求，聊宅小编一直认为如果你急着买房结婚，就不要谈什么经济周期，库存、泡沫、调控等一系列似懂非懂的言论，十余年来已经被不知道多少经济专家所忽悠，而错过了上车的黄金时期，那么我们要谈什么，谈城市的未来发展前景，只要城市化的进程还在继续，房价就会稳中有升。　　那么如今谁又是房奴　　租房，租房才是房奴，租金给了房东还贷。租房子，钱是给别人，而买房子，钱是转移到了房子上，你随时可以卖了房子，钱还是你自己的。　　双双，女，9后，曾经也觉得租房挺好，更倾向于思想上对自由的追求，工作稳定后发现这其实是一种对责任的逃避，租房的房租都够买个房的月供了，于是买了套小公寓，正式踏上了房奴之路，以后结婚了不住小公寓，可租出去养月供，也可能会换个大的，只是明白一点，房子算是增值不错的东西，有条件还是买比较好。　　你以为买房子才是房奴错，你去二手门店做下市调，租金并不比月供少多少，你买房做了房奴，不会是一辈子，撑死了3年，总一天贷款会还完。但是租房付的是租金，如果你不买房，那租金就是一辈子的事情，永无尽头。　　愚公者，年已三十，租房而居，家贫无以买房，聚室而谋：吾与汝毕力买房，定居郑州，可乎　　其妻献疑：君之力，尚不能首付且焉买房　　愚公曰：首付之涨幅超于存款之速度，首付借之。　　邻人智叟言：汝之不惠，以翁之龄，还款难哉矣。　　愚公曰：我又有子，子又生孙，孙又生子;子又有子，子又有孙;子子孙孙无穷匮也，而贷款不加增，何苦而不平　　十余年后，官家拆迁，愚公之地，得之千金并分安置房，愚公称心如愿。　　结语：　　为什么要买房　　因为租奴还不如房奴地位高!　　这不是一个单纯的供大于求、供不应求的关系，但是又能用其进行解释。大家习惯跟着媒体对“空城”夸大其词，不过现实也不能全否定。我们傍晚行走在城市的道路上，看到本该万家灯火的房间却是不亮灯的空房间，我们或许产生了看不到行业未来的缥缈感。但是房价却一派欣欣向荣的繁华景象，这是为什么呢　　说到这个就不得不提空置率，但一说到空置率事情就大了。对于空置率，至今没有一个官方权威的数据说明，我们有权猜想，有权知道，但无权散播谣言。这笔糊涂账，就先这样放给我们的领导吧，我们来说点切实的。　　首先，房子的居住属性存在差异化。如果房子不多，大概房价高就很合理了，但是我们一直认为目前的房子是多的，供不应求的。现实呢聊宅小编认为买房与实际居住之间不是同等关系的，而盖房是与房子的购买需求成正比的。　　回归到房子的居住属性来说，房子和其他的普通商品一样，比如说女生的化妆品随着年龄的增加，女生对化妆品的功能需求也逐渐增加，从保湿补水到美白，从美白到抗皱，相应的价格也会增加，不同的房子可要满足不同人群的不同需求。　　越来越多的人进入或者想进入不止一辆车、一套房的生活状态。春夏秋冬住在不同的房子中，对生活的追求会从想要一个坐的下去的马桶，到有一所很大的房子，房子中一个房间有很多的吉他，一个房间有我们漂亮的衣服，一个房间住着朋友和他的爱人。嗯，就是这样，有仪式感的生活。　　你说，人家想换一个条件更好的房子来住，脱离了房子居住的属性吗没有。还有一开始在一间小小的公寓住或者普通的居民楼中住，家里有了小孩，孩子要上学，就再买个“学位房”来住。　　这些都是买房和实际居住之间不是同等关系的，一个家庭多套房将会越来越普遍。所认为的房子越来越多了，还在不停的盖，房价还在不停的涨，我们把房子的居住属性差异化搞清楚了吗越来越多的房子是刚需的吗　　其次，地产行业牵一发而动全身。房地产自有我们的领导有意引导。地产行业养活了多少人你可知道大可问问我们身边的人工作性质，大概能有7%牵涉到房地产上下产业。如果房价不涨，我们的工资就不会涨，日复一复，年复一年，工资不涨，物价涨，你愿意吗　　所以这个行业根本不能停下来，且不说上游产业钢筋、水泥、混凝土生产商，且不说装修材料、家电供应商，中国有多少的农民工你们知道吗本来就缺乏赚钱渠道的他们，如果丧失了那个门槛低只要肯出力就能赚钱的工作，才是最大的民不聊生，对这个群体来说也是最残酷的。　　在经济面前，如果真的到了无可奈何的形势下，多余的牛奶可以被倒掉，这样工人也不会失业，供需也不会扰乱市场。　　所以，在城市化进程结束之前，学历文化程度的普及解决之前，这个被万众赖以生存的产业不能停下来。　　再次，有人才的源源不断流入。远方求学的游子，毕业之后大概都想留在一二线城市中。若想在城市中站稳脚跟，就需要有一间房子。如果没有房子，就算买了几百万的豪车，也不会有归属感。　　一二线城市人口的净流入带动的需求在增加，需求增加房子越来越多，如果在正常比例之下，房价自然遵循供需关系而涨价。　　另一方面，刚需和投资是相辅相成的。这年头，从历史来看稳赚不赔的投资方式也只有买房了，一二线城市有有需求，就会相应吸引来投资客的买房。这样刚需和投资并存的情况下，即使房子越盖越多，房价也就水涨船高了。　　反过来看三四线城市，房子越盖越多，房价却纹丝不动。还需要领导来摇旗呐喊去库存。已购房率太高、人口流出导致没有需求，房价不降就很不错了吧。聊宅小编看到三四线的高楼有人买觉得很诧异，农家小院装修好不比那种房子住的舒服　　最后，聊宅小编想说的是，你只看了晚上十点房子的亮灯率低，但你有察觉到身边还是有很多的人没有房子住吗如果过剩，也是相对过剩，真正的需求还是能带着房价飞!　　常常有人问，贷款买房几十年，万一有一天需要用钱或者不想要了，正在还贷中的房子可以卖掉吗怎么卖小编来告诉你，其实还贷中的房子是可以进行买卖的，前提是必须取得不动产证，没有不动产证，便不能进行交易。至于具体的交易方式呢，常用的有三种，且听小编仔细的告诉你。　　一、转按揭　　转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人，由第三个人向银行重新申请办理个人住房贷款，变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。　　具体流程是：　　1、先由买卖双方签订《房屋买卖合同》，然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》，之后买方向卖方支付3%或者约定的首付款。　　2、卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请，并获得A银行出具的确认函，卖方收到银行同意提前还款的意见后，卖方向买方交付房屋，由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请，并提交相关资料，B银行审批的房屋的属性和贷款人的还贷能力等相关信息之后，开始放款。银行的贷款是直接划入卖方的账户中的，卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后，将房产解押，交付买方使用，并与买方、律师一同办理过户，将房产抵押给买方的贷款银行。　　3、卖方结束对房屋的所有权，买方开始拥有房屋的使用权，并开始还贷。还贷结束后，将房产解押，拥有所有权。　　注意：转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，还有转按揭一般是通过中介公司办理。所以想要以这种方式解决房屋交易问题的，可以提前向中介公司咨询。　　二、用买方的首付款缴清剩余贷款　　注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款1万，现在还剩4万没还清，如果买方可以支付4万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。　　具体流程是：　　1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。　　2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。　　3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。　　4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。　　三、利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷　　如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。　　如今，贷款买房是普通人从银行获取低息大额贷款的重要途径，其实，也是唯一途径...　　但是，如果你真正想快速获得大额低息贷款，必须要靠一些“硬货”。　　对，就是银行流水，贷款绕不过的一关。　　通常来说，个人在申请房贷、车贷时，银行除了要求你提供收入证明，还要提交3到6个月的银行流水，如果没有的话，被拒贷的可能性很大!　　另外，还有些情况也会影响你贷款买房，而且离你很近!　　支付宝流水，无效!　　随着大众理财观念的升级，如今类似余额宝的货币基金已成为每月理财标配，很多人已经习惯一发工资，立马转存到余额宝中。　　但不得不泼来一盆冷水，这种“来即转”的行为会影响贷款时的银行流水评估!　　一发工资即刻转入余额宝，银行很可能会认为你每月有固定的大额开支，从而怀疑你的还款能力!　　虽然目前支付宝也开始提供流水证明服务，但是认可网络第三方支付流水的银行寥寥无几，只有个别放贷指标大的银行才会承认，并且要求严格!　　另外，很多人以为，银行流水就是资金的“存存取取”，聪明地认为流水能快速“自制”，实际上，这种快进快出的流水，银行根本不承认!　　比如这些流水：　　1、即存即取;　　2、少存多取，如果存1元，取5元，卡内余额太少;　　3、半年内有两个月没有流水进账;　　4、支付宝流水，支付流水等;　　5、信用卡流水。　　基本都是无效的...　　那么问题来了，想贷款买房，银行流水这关咋过呢　　工作单位及收入很重要　　说到工作单位和职业的状况，不少人都在抱怨这是银行在搞行业工种歧视。　　诚然，这一做法确实会引发许多非议，但银行出于自身风险的考虑也是情有可原，如果有一天你因为工作的变动导致无法正常还贷，对自身及银行都是非常不利的。　　通常来说，与普通工薪族相比，在国企单位、5强企业上班的人，获得的贷款额度更高，因为这类员工有稳定的工作单位，贷款机构无需担心他们“跑路”。　　而银行在进行房贷审批时，会着重考量贷款人所从事的行业，一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高。　　就职于销售岗位、服务业的员工申请贷款获得的额度要低一些，因为这类借款人的收入不稳定，而且流动性也较大.　　但是像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人往往很难得到贷款。这是因为，银行考虑到这类人群随时会有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险，会选择拒绝为这类人贷款。　　银行审核贷款人的还款能力主要是看收入情况，若借款人近半年收入稳定且较高，那么获得的贷款额度也高。　　同时，相对工资以现金形式发放的人来说，能提供近六个月及以上的银行代发工资流水的借款人更易获得贷款。　　而如果银行在审核贷款人经济状况时，认为还款额已经超过贷款人家庭月收入5%的活，就会谨慎审批贷款额度，甚至是拒绝批贷。　　流水不足，如何提高贷款额度　　其实，只要差的不多，都是没啥问题的。　　比如工资流水不够，可以请公司开个收入证明来凑，说明有多少奖金以现金形式发放等。　　另外，已婚人士可以通过提供夫妻双方的共同流水，单身狗绕道走...　　还有急着“上车”的大学生一族，可以让父母作为共同还款人，申请贷款。　　但此法有个缺点，银行可能会趁机上浮房贷利率。　　举个例子来说，如今使用信用卡消费已变得习以为常，很多因为有固定收入，所以信用卡的额度也都很高，不少人的信用卡额度在人民币5万元以上，有的经过提额后高达人民币近1万元。　　殊不知，信用卡额度实际上是相当于银行预批给你的贷款额度，使用了这个额度实际上就是使用了贷款额度，这个额度使用了就相当于向银行贷款，会影响到银行贷款买房及公积金贷款买房，所以建议各位有买房计划的朋友，在贷款买房之前先把所有的信用卡欠款还完，再向银行申请房贷。　　另一方面，随着互联网金融的快速发展，我们手机中经常使用的支付宝、等APP中也出现了“借呗”、“微粒贷”等现金借贷产品，由于此类产品往往有着到帐时间快，可分期等优点，被很多年轻人所青睐，尤其是有的人已经能达到十几万甚至二十万的额度。　　但是我们在用这些产品借贷消费时，也会出现与信用卡类似的状况，而且使用这类产品也会造成我们的房贷额度被占用的情况。　　换句话说，就是贷款人在申请贷款时，银行通过评级会给贷款人评级出一个额度，如果贷款人通过“借呗”、“微粒贷”等产品已经先期贷出部分资金，银行在审批额度时就会将这部分额度从原有的额度中减去，无形中就减少了贷款人实际的批贷额度。　　根据济南市住宅与房地产信息网的最新统计，217年8月18日至8月24日，济南共有5个项目获得预售许可证，其中包括商河、济阳各一个项目，获批项目分别是财富壹号、中海·珑玺、龙湖春江悦茗、济阳的济南浙江五金建材城、商河的鑫隆·颐景城。总计批售面积为.17㎡，共134套房源，其中住宅46套、储藏室(地下室)28套、车位338套、办公147套、商业用房35套、车库8套、居住公寓4套。　　财富壹号地下车库获得预售证，338个车位获批预售，获批面积为8793㎡。　　中海·珑玺1号楼、2号楼、8号楼获得预售证，包括住宅246套、商业用房23套、居住公寓4套，总计获批预售房源269套，获批面积.75㎡。　　龙湖春江悦茗1组团1号楼获得预售证，包括住宅68套、储藏室(地下室)15套、总计获批预售房源83套，获批面积846.24㎡。　　济阳的济南浙江五金建材城银座商城及总部中心C座获得预售证，包括办公147套、商业用房12套，总计获批预售房源159套，获批面积.26㎡。　　商河的鑫隆·颐景城7号楼、9号楼、23号楼获得预售证，包括住宅92套、储藏室(地下室)13套、车库8套，总计获批预售房源185套，获批面积1343.92㎡。　　1月份至7月份，契税完成2929.55亿元，同比增长2.3%，完成预算的63.7%;土地增值税完成3272.49亿元，同比增长22.9%，完成预算的7.8%;房产税完成1649.6亿元，同比增长2.1%，完成预算的67.7%。城镇土地使用税完成1599.11亿元，同比增长14.7%，完成预算64.5%。　　对此，中原地产首席分析师张大伟8月25日在接受记者采访时表示，房地产相关税收出现回调，但仍然保持较高的增长，是因为7月份整体房地产市场出现了明显放缓的现象，在6月份全国房地产市场成交量单月刷新历史同期成交数据后，7月份数据明显下调，单月成交商品房面积万平米，同比涨幅仅2%，住宅销售面积为185万平米，同比上涨.3%，基本持平。由于税费的涨幅与销售额的涨幅基本同步，所以7月份房地产相关税收出现了回调。但是，从217年全年来看，预计销售额依然会刷新历史纪录，所以各类税费也会相应刷新历史纪录。　　张大伟认为，未来房地产市场涨幅将逐渐放缓。217年上半年，各地房地产的调控政策频繁出台，调控效果逐步显现。可以看到，上半年地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽将继续。一二线城市新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策的相继出台已令全国主要城市的市场行情都受到了影响。从市场走势看，一二线城市涨幅回落已经出现，整体市场的热度从过去的一二线城市转移到三四线城市。　　对于下一步的税收趋势，张大伟表示，预计税费后续涨幅也将逐渐放缓，并且在下半年将会出现部分时段同比下调的可能性。房地产市场随着各类政策的落地执行，平稳成为主趋势。　　8月27日，三盛控股(集团)有限公司发布公告，内容关于其直接全资附属公司福州上盛投资有限公司收购章丘正大天源置业有限公司8%已发行股本及向目标公司提供财务支援事宜说明。　　根据公告内容，于217年8月23日(交易时段后)，该公司直接全资附属公司福州上盛投资有限公司与章丘正大天源置业有限公司(唯一股东郑焕刚先生)订立协议。据此，福州上盛投资以代价不超过人民币864万元(约1.1亿港元)收购目标公司8%已发行股本。　　同时，福州上盛投资亦拟向目标公司提供贷款合计人民币6.88亿元(约8.5亿港元)，以作为买方根据其于完成时在目标公司的股权按比例，为目标公司于济南市章丘区国土资源局举行的竞标中取得的土地提供资金。　　观点地产新媒体查阅获悉，该贷款包括本金额人民币4亿元(约4.68亿港元)的委托贷款及本金额人民币2.88亿元(约3.37亿港元)用于偿还股东贷款的其他贷款。　　此外，三盛控股公告中表示，因本公告发布，该公司股份于217年8月24日上午九时正暂停于联交所买卖，该公司已向联交所申请股份于217年8月28日上午九时正恢复买卖。　　5万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。　　事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从27年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《217年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，216年4月至217年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。　　房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示，217年5月至218年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺斯福(FrankNothaft)在接受记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。　　中国买家购房年花317亿美元　　根据NAR的报告，216年4月至217年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入4572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。　　中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯(AaronTerrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，217年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”　　为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”　　在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。　　美国房地产经纪公司RE/MAXChampions加州地区房产经纪人LindaIng告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。　　26%中国买家申请美国贷款　　美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了.3%至179.。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。　　尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。　　据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到4%以上，利率也比当地居民更高。　　NAR的报告显示，216年4月至217年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。　　对此，特拉萨斯向记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。”　　今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。217年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由2万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。　　Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。　　房价高企购房者需警惕风险　　截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继211年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近5%。同时，CoreLogicHPI预测显示，在217年5月至218年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。　　诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。217年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国3年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，217年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近3年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”　　摩根士丹利美国固定收益研究部主管VishwanathTirupattur也曾表示，受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。　　Ing也告诉记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。”　　但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而21年和211年的时候，投资回报率约为12%。继214年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。　　诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在26年4月达到最高点，211年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”　　对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。　　同时，特拉萨斯在接受记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”　　近日，戴德梁行发布《216-217中国商业地产大宗交易市场报告》，报告显示，从全球资本来看，217年可用新资金预计将达到435亿美元，虽较去年的最高纪录减少2%，但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入，中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。　　据统计，中国商业地产投资于216年创下历史新高，大宗交易金额达294亿元，与215年相比翻了一番。尽管217年一季度的交易金额只有5亿元人民币，但由于不少大型资产交易正在进行中，因此戴德梁行报告预计，大宗交易金额会在第二、三季度显著上升，217年全年交易金额有望突破纪录。　　写字楼仍然最受欢迎　　按照资产类别来看，写字楼仍然最受欢迎。数据显示，216年全年总投资额中，写字楼占据一半，略高于215年42%的占比。不过，增长最快的是零售物业投资。根据统计，216年零售物业投资达到56亿元，占交易总额的27%，这也是21年以来的最高占比。　　由于租金增长放缓，同时资本价值增长超速，国内商业地产收益率受到压缩。216年四大一线城市甲级写字楼价格平均上涨近1%，但租金仅平均增长1%，因此一线城市平均毛收益率下降至4.9%。报告认为，在庞大供应量的压力下，预计未来租金增长仍保持缓慢，收益率预计或将继续下滑。　　在收益率不断压缩的情形下，一些投资者把目光转向零售物业。报告称，一部分投资者计划通过物业提升或租户调整，来取得更高的租金，而另一部分投资者，则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体，以实现更高的回报。　　数据显示，综合体项目的收购中，写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长。同时，由于写字楼内的员工可在工作日为零售区域带来较为稳定的工作量，因此写字楼与零售物业的相辅相成也令该类物业受到投资者的青睐。　　内资买家占比达九成　　报告显示，去年商业地产大宗交易中内资买家占比为86%，这也是近1年来的最高占比，由于具有资金雄厚、审批较快等优势，内资企业大举涉足国内超一线城市。　　报告用上海举例，称险资为主的内资机构资本在这里十分活跃，在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下，险资的资产配置压力不断加大，而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。　　个人住房按揭贷款，是楼市晴雨表之一。记者梳理上市银行半年报发现，当前个人房贷呈现“规模降”“利率升”的特点。房贷收缩对购房者有哪些影响促进楼市降温的同时如何满足刚需的合理需求未来个人房贷走势如何　　个人房贷市场出现了哪些变化　　由于风险低，房贷一直以来都是银行眼中的“香饽饽”。去年全年以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款占全国新增贷款的比重达到45%。而这一势头目前正在发生改变。　　梳理上市银行刚刚发布的半年报可以发现，多家银行的个人住房贷款增速在放缓。截至上半年末，中信银行个人房贷余额4825亿元，增长占全部个人贷款增量的比重比上年减少16.6个百分点;浦发银行个人房贷余额596亿元，占全部个人贷款的比重比去年末降低3.62个百分点;招商银行个人住房贷款余额7999亿元，较上年末增长11.5%，增速放缓。　　从区域看，北京等热点城市的房贷规模收缩明显。北京银监局副局长蒋平表示，近几个月北京市个人住房贷款发放金额持续回落，6月份的发放金额较3月下降约三成。　　不仅规模缩减，以前司空见惯的房贷利率折扣也难觅踪影。中信银行半年报显示，上半年新发放住房按揭贷款加权平均利率4.55%，比上年提升.9个百分点。　　记者从广州、深圳等地的多家商业银行了解到，大部分银行首套房贷利率维持在基准至上浮1%的水平，二套房贷款利率则上浮1%至3%不等。　　“融36”发布的报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.2倍，环比上升2.25%，同比上升12.38%。　　房屋中介机构明显感受到部分银行房贷“额度降”“放款慢”。“自6月份以来，银行放款速度明显放缓，有的客户等了三个月贷款还没有下来。”中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理郑叔伦说。　　房贷收紧，会否误伤“刚需”　　额度吃紧、利率提高、放款变慢，房贷政策收紧毫无疑问会增加购房者的压力。　　刚刚在广州购买首套房的吴小姐告诉记者，她在7月底向一家称可提供95折贷款的银行提交了贷款申请，但层层审批后，银行在8月中旬告知她折扣无法落实，且利率上浮5%。这意味着，18万元的贷款，按照等额本息还款法，贷款期限25年计算，利率上浮后，吴小姐要多还15万元的利息，每月月供增加511元。　　不仅是利率的上浮，首付比例的提高对购房者来说也是不小的压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于当前部分城市采取“认房又认贷”的政策，很多在老家已经购房的群体，到大城市继续购房，首付比例就会很高，如果利率也同时提高，对这类刚需群体来说压力不小。　　房贷利率尤其首套房利率的提高，会否“误伤”刚需中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，今年以来，在金融去杠杆、货币政策稳健中性的背景下，市场资金价格整体处于上行趋势，势必会传导到包括住房按揭贷款在内的信贷市场上。　　“房贷利率的提高，不能简单看做是房地产调控政策的影响，这和整个市场环境有关。”曾刚说，“目前来看，保护刚需，主要是保障对刚需贷款规模的供给，让商业银行以较低的利率水平向刚需放贷不具有商业可持续性。”他说。　　事实上，监管部门一直要求银行实施差异化的住房信贷政策。银监会政策研究局副局长徐洁勤表示，要牢牢把握住住房居住属性，分类调控，因地因城施策，督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自住和进城人群购房需求等。　　北京银监局发布的数据显示，今年6月发放的个人住房贷款中，对无房群体发放的贷款金额占比83.11%、贷款户数占比81.17%，两项占比均环比明显提高。　　楼市调控持续，房贷怎么走　　在各项调控政策持续作用下，房地产市场已现降温态势。7月份，国家统计局监测的全国15个热点城市中，有1个城市新建商品住宅价格下降或持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨.4%，涨幅均比上月回落.2个百分点。　　严跃进表示，各类收紧政策会提高购房的成本和门槛，对一些投资投机需求会产生明显的抑制作用。而对一些有着迫切改善性需求的购房群体来说，高房价依然是不能承受之重。　　准备生二胎的北京刘女士告诉记者，家里的常住人口未来不会少于6人，现在87平方米的住房不够住。但如果再买房，每月固定支出得将近3万元，着实有些承受不起。　　曾刚表示，今年房贷增速较去年会有大幅放缓，一方面和房地产调控有关，另一方面也和银行自身贷款结构的主动调整有关。“实际上，不考虑监管部门的指导要求，从自身收益和流动性管理的角度出发，银行也会主动进行资产配置的调整。”他表示，在资金成本上升、负债期限越来越短的情况下，银行发放收益率不高、期限长的住房按揭贷款的意愿在下降。　　房地产调控是一盘大棋局，金融手段只是工具之一。专家表示，政府各部门应协同发力推进房地产市场长效机制建设，住房、土地、金融、财税、租赁等配套改革要组合发力，共同推动房地产市场平稳健康发展。　　除了消费贷,房抵房的形式也可以解决购房款不够的问题。以房抵房的意思通俗地讲,就是把房子抵押给银行,用抵押来的钱给了开发商买了房子后,再分期还给银行。　　杨先生是济南市户口,手下有两套房,想在济南或者外地投资一套公寓,他手头不是很宽裕,就考虑用房子抵押贷款的形式。“可以用自己在济南的房子做抵押,1平的房子评估价在3万上下,以开公司的名义贷款,能贷出全部价格的百分之六七十,也就是2万左右。”杨先生说。　　某保险公司也有一款产品,可以向客户办理“房抵贷”。根据有关人士的爆料,必须有房产证为大前提,利息为8厘1,第一次有3%手续费,五年内再次动用没有手续费,可贷额度高达15万,一般为全款房评估价的8%。　　记者注意到,该产品如果签3年合同等额本息还款,提前还无任何费用,随借随还,如果签6个月则是先息后本,后面还特别注明此项利息较高。　　“通常用这种形式贷款的,贷出的款往往都用作做生意,但是最近以抵押房子再贷款买房的情况也时有发生,特别是一些比较特殊的小区。”知情人士称。　　大家持续关注的高新区大汉峪片区教育地块覆盖数十万立方米渣土影响学校建设一事有了最新进展。记者今天了解到，在中央第三环保督察组转办的第五批、第六批信访件中，高新区管委会已作出处理和整改，责成舜华路办事处立即启动渣土清运工程招投标工作，确保218年6月3日前完成清运工作。　　截至8月25日，在中央第三环保督察组转办的第五批信访件中，大汉峪片区渣土堆积较多一事在列，对此高新区管委会立行立改。经调查核实，大汉峪附近渣土堆总计近1万立方米;该处渣土由舜华路街道办事处负责清运。高新区管委会责成舜华路街道办事处、区国土规划建设局对该处渣土堆进一步强化覆盖，并按照要求完善了围挡建设;立即启动渣土清运工作，确保218年12月31日前完成。对相关责任人员进行了约谈、问责，诫勉谈话1人。　　记者注意到，在转办的第六批信访件中，大汉峪片区配建学校地块渣土清运工作进一步明确了整改时间表。边督边改公开情况一览表显示，该地块渣土堆大约4万立方米，为汉峪片区开发建设历史形成的渣土，未发现有倾倒渣土的出入口，也未发现新倒渣土。目前，高新区管委会已责成舜华路街道办事处、区国土规划建设局、区城市管理局采取以下措施：由区国土规划建设管理局对渣土堆裸露部分进一步覆盖;责成舜华路办事处立即启动渣土清运工程招投标工作，同步组织开展项目立项可研报告编制，9月15日前对该渣土堆进行现场测量，9月15日后对该地块地上物进行清点补偿，1月1日前根据测量结果启动招投标工作，11月2日前组织中标单位实施清运工作，确保218年6月3日前完成清运工作。责成区城市管理局加强对该地块24小时巡查，严防乱倒渣土、乱倒垃圾现象，一经发现，依法依规严肃处理。　　上半年超7成利润明显上涨后续势必会积极参与租赁市场　　自216年以来，楼市调控政策密集出台，但这并没有影响今年上半年房企利润的大幅增长。近期已有近百家上市房企陆续公布半年报，净利润呈两位数增长的房企并不少见。今年以来，楼市调控新政仍在不停下发，拥有“美好现在”的房企们能否拥有“美好未来”呢　　调控效应滞后房企业绩仍全线飘红　　一边是楼市调控政策频频出台，一边是房企利润全线飘红。近百家上市房企发布的半年报业绩显示，超7成房企的净利润明显上涨，上市房企的平均净利润率再次站稳两位数。　　统计显示，已公布半年报的8家房地产A股上市公司合计实现营收322亿元，净利润达到367.2亿元，净利率达到11.5%，与216年上半年78家房企实现的净利率9.8%相比，增长近2个百分点。部分上市房企的净利润增速甚至超过3%。其中，万科A净利润同比增长36.47%，华夏幸福同比增长35.65%，新城控股同比增长33.66%。　　在港上市的部分房企盈利能力更加惊人。其中，保利置业中期盈利6.29亿港元，较去年同期增长973.1%;融创中国半年毛利润同比大增8%。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在调控重压之下，房企业绩仍然飘红，或源于三方面的原因。一是时间滞后的原因，很多房产销量实际上是在去年下半年实现的，但结算体现在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四线城市布局较多的房企，往往销售业绩也表现不错。三是调控效应滞后，往往调控的时候反而会加速一波购房需求的释放。　　中原地产首席分析师张大伟则表示，虽然楼市调控重压，但房地产市场的表现依然乐观。过去2年多楼市火爆，217年因此成为房企销售业绩与利润上涨最快的一年。　　调控进行时一线城市房企业绩已现回落　　房企整体销售数据升温，多家房企在完成年度过半销售目标后，纷纷调高全年销售目标。碧桂园已将全年销售目标由4亿元上调至5亿元，上调幅度达25%。　　富力地产也表示，将全年协议销售目标提升至8亿元，比此前宣布的销售目标73亿元上调9.59%。龙湖地产也宣布，前七个月已完成13亿元销售额，距离原定的11亿元目标仅一步之遥，因此将全年销售目标上调至15亿元，上调幅度达36.36%。　　调控政策的效果不断显现，上市房企却纷纷大幅上调全年的销售目标，新目标真能实现吗各家房企销售数据显示，调控影响已逐渐显现，碧桂园、万科等多家房企的销售业绩已在7月份出现明显回落。不少房企纷纷表示，对下半年房地产市场持谨慎态度，不认为下半年会延续上半年的销售增速。　　张大伟认为，房企之间的分化非常明显，个别立足核心城市的上市房企的营业收入及利润率出现“双下调”，特别是立足北京、上海等一线城市的房企，受楼市调控政策的影响更为明显。　　严跃进却认为，房企销售目标的调整已经反映了调控的因素。另外，调控本身更多是为了稳定房价，如果房产交易持续低迷，不排除部分城市的调控政策会出现松动。　　两极分化资金链风险在积累　　与往年不同，今年楼市除了要面对不断加码的调控政策外，还要面对楼市格局调整新政的接踵而来。自216年底至今，各地已出台包括自持地块、租售同权、共有产权、集体用地等多项新政，促进了租房市场发展。　　“今年最大的变化就是租赁政策的出台。”严跃进表示，后续房企势必会积极参与租赁市场，这对房企的经营模式势必产生较大影响。　　新政对房企的影响有多大一位业内人士直言，“政府部门配套办法并没有下发，房企自身也没有具体规划。未来如何发展还是未知之数。”　　“增加现金流和降低融资成本，是对抗市场下行风险的利器。”张大伟认为，各种融资渠道压力逐渐增加，房企的资金链风险在逐渐积累，行业将现两极分化，在品牌、布局、资源、开发能力等方面具有优势的房企，可通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，多元化布局。　　继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。　　为什么选这13个城市试点　　为什么选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都试点分析人士认为，本次选择的13个试点城市基本囊括本轮房价上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准。　　“此次是要在超大、特大城市和住房城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”国土资源部土地利用司负责人对记者说，作为人口净流入的代表性城市，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。　　据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。　　链家研究院院长杨现领认为，对于住房库存较为短缺、人口净流入速度较快、房价较高、服务业占比超过5%的城市，需要通过发展租赁市场以保证住房供给。　　为什么推出集体土地建租赁住房　　在房价、租金居高不下的大中城市，土地、房源供应长期紧张，导致这一现状的原因有很多，现行的土地管理制度是重要因素之一。　　在土地市场引入招拍挂制度后，我国土地制度“城乡二元”结构不断加剧。一方面，热点一二线城市宅地供应异常紧缺，土拍竞争愈加激烈，地价飙升，地王频现;另一方面，农村土地不能直接转化为城市住房用地，在耕地红线的高压线下，大城市国有土地总量已经触顶，唯有集体建设用地入市，才能在缓解城市供地压力的同时，盘活农村最大一笔资产。　　在复旦大学发展与政策研究中心主任陆铭看来，构建城乡统一的建设用地市场将拓展我国集体土地用途，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快我国城镇化进程，有利于构建实现房地产市场平稳健康发展的长效机制。　　将满足什么群体的租房需求　　“集体土地上建设租赁住房，主要是为满足新市民过渡性的居住需求。国家层面上，这个试点政策主要是面向供给侧的，要解决三个一亿人的需求。”南京市住房保障和房产管理局局长郭宏定对记者说，从214年到22年，江苏省将有8万农业转移人口进城落户，仅在南京江北新区就有5万农村人口市民化，这将给住房保障带来巨大需求。　　“近年来，广州平均每年接收2多万名非广州生源大学生入户，加上广州籍生源接近3万新毕业留穗大学生，呈逐年递增趋势。”广东省房地产行业协会会长王韶表示。　　事实上，为增加保障性租赁住房的供应，212年1月，国土资源部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点城市。北京陆续启动海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个试点项目。　　作为集体建设用地进行租赁住房建设首批试点城市，几年来北京、上海项目效果良好，增加了住宅用地来源和租赁住房供给，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道。“从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作。”国土资源部土地利用司负责人说。　　对平抑高租金影响几何　　受访的业内人士认为，13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。　　“租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。　　据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降4%至7%，对平抑市场价格将产生较大影响。　　“房租下降的前提是获取项目的成本下降，政策从供给端进行改革，扩大租赁房来源，对短期租金的上涨会有所抑制，也有利于降低开发成本，我们会密切关注，积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。　　杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。　　“全款买房的里面走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”卖方市场买房难，甚至形成了所谓的买房“鄙视链”，无奈的购房者还把“鄙视链”编成了一个段子。　　王女士就因为买不到房而深感苦恼。她先是看中一个奥体楼盘，好不容易托到了关系，却因为只能首付六成，没能买到房。　　接着她又想买艮北的一个楼盘，愿意接受七成首付，结果还是被全款付清的购房者给挤掉了。　　“杭州人怎么那么有钱，动不动就全款付清的”王女士深深感慨并疑惑。　　事实上，真的如此吗　　钱江晚报记者经过调查发现，“全款付清”的购房者中，除了拆迁户、卖掉一套房子凑钱的购房者外，还有不少选择“房抵贷”的方式，也就是将手头的房子抵押给银行，再把贷来的钱用来凑齐全款，购买新房。　　这样既能通过一次性付款买到房子，又能使用银行杠杆。这是时下全款买房的其中一个秘诀。　　换一种贷款方式　　买到房的几率大增　　“我可以出七成首付，但还是买不到心仪的房子，开发商告诉我说必须要全款才能买得到，其他客户都是这种情况。”　　和王女士的遭遇一样，吴先生告诉记者，他将购房目标在钱江世纪城板块和城东的几个楼盘，询问下来，几乎都要求购房者能一次性付清房款。　　吴先生表示很困惑：“都知道房子好卖，要抢，但是哪来那么多可以付清全款的人。”他告诉记者，看中的房子总价接近5万元，他手头的现金还有1多万元的缺口，没法全款付清，必须跟银行按揭。但开发商表示现在银行按揭款回款很慢，所以一次性付款的购房者优先。　　吴先生感到很失落，以为自己买不到房子了。　　但前不久，他经过一位从事金融业的朋友点拨，顿时茅塞顿开。　　“我现在住的房子没有贷款，朋友让我去把房子抵押贷款，贷出来的钱不就可以凑齐全款了他说投资买房子的人很多都是这么干的。我太笨了，怎么自己没想到这个办法呢”　　某银行工作人员告诉记者：“一般来说只要购房者自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱，有些银行甚至接受这套房还没有还清按揭的情况(该套房贷在同一家银行办理)，也会愿意做抵押，所以说门槛是比较低的。比如说一套1方的房子，市场评估价是2万元/㎡，抵押的时候按照6折来算，就可以贷到12万元。”　　银行按揭贷款额度降低后　　“房抵贷”业务很吃香　　记者询问了多家银行的工作人员，目前这种“房抵贷”的业务很普遍，不少银行都在开展。　　“目前房贷的额度普遍吃紧，像我们除了合作的开发商还会有一定额度外，都是不会放款的。”某银行客户经理表示，眼下他们的业务压力也很大，因为少了一大块原本热门的房贷业务，为了完成业务指标，“房抵贷”是他们目前的主要业务模式之一。　　记者了解到，虽然有明文规定通过“房抵贷”贷出来的钱，只能用来经营和消费，不能用于购房，但是因为监管难度大，银行也很难确定借款人到底拿着钱去做什么了。　　“以消费的名义贷出来，然后先把这个钱打到一个目标账户，比如自己的熟人或者亲戚，对方再把这笔钱返还给你，再拿着这笔钱去买房，就很难监管到了。”某业内人士表示，这种做法早就已经有了。　　“因为这种抵押得到的贷款是可以用于消费或者装修的，最常见的就是在合同上标注，向银行抵押借这笔钱是要用来购买价格昂贵的红木家具。”　　这样做的购房者　　很多是为了凑齐全款　　某银行客户经理告诉记者，以前“房抵贷”是不少人给自己加杠杆的一种方式，理论上来说，抵押第一套房子，拿着钱去交首付买第二套房子，然后再抵押第二套房子买第三套，这是可以实现的，但是风险也很大。　　“不过目前来找我们做抵押的客户，大部分是为了凑齐剩余的房款，只是为了一个资金的周转，在授信的时间内，基本都可以还完贷款，风险并不大。”　　“比如我们银行，目前抵押贷款的利率是年化6.6%，授信三年，而大部分银行的这种业务，都是可以随借随还的。”某银行工作人员表示，如果按照目前的楼市行情，手里抵押的这套房产再加上新买的房子，同时都在增值，“去掉还贷的利息，增值部分还有的赚。”　　另一家银行工作人员表示，他们银行房抵贷最长的授信时间为1年，利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭贷款利率为基准利率上浮1%，即5.39%。　　如果是5万元的房子，首付七成，按揭贷款15万元，跟房抵贷15万元，同样是向银行贷款，利率差距不算特别大。　　记者从一位从事抵押贷款业务的掮客处了解到，目前办理“房抵贷”来凑买房全款的人挺多的。　　“我们公司跟各大银行都有合作，一般客户工作稳定有房产的，都能办出抵押贷款，如果客户是做生意的，经营状况良好，那么抵押贷款的利率还有一定的优惠。这两个月来咨询抵押贷款的人不少，我们公司经手办了二三十单抵押贷款，客户都是贷出钱凑全款买房的。”　　记者了解到，如果是为了凑齐全款而去做“房抵贷”的购房者，以投资需求为主，其目的就是为了能买到房子。几年之后，等房子交付，他们相信收益远大于银行利息。　　浙江合创律师事务所的律师表示：“因为这样做的购房者，贷款的额度不大，并且是为了周转资金，所以抵押物被没收的可能性不大。另一方面，尽管有规定该笔贷款不能用于买房，但是这种情况很普遍，银行贷后的监管力度也不大，即使被查到，只要能把贷款的钱还上就没有问题。”　　当然，那些真正有自住需求的购房者，尤其是首套房购买者，却因为大量的“全款付清”者，失去了买到房的机会。　　上半年超7成利润明显上涨后续势必会积极参与租赁市场　　自216年以来，楼市调控政策密集出台，但这并没有影响今年上半年房企利润的大幅增长。近期已有近百家上市房企陆续公布半年报，净利润呈两位数增长的房企并不少见。今年以来，楼市调控新政仍在不停下发，拥有“美好现在”的房企们能否拥有“美好未来”呢　　调控效应滞后房企业绩仍全线飘红　　一边是楼市调控政策频频出台，一边是房企利润全线飘红。近百家上市房企发布的半年报业绩显示，超7成房企的净利润明显上涨，上市房企的平均净利润率再次站稳两位数。　　统计显示，已公布半年报的8家房地产A股上市公司合计实现营收322亿元，净利润达到367.2亿元，净利率达到11.5%，与216年上半年78家房企实现的净利率9.8%相比，增长近2个百分点。部分上市房企的净利润增速甚至超过3%。其中，万科A净利润同比增长36.47%，华夏幸福同比增长35.65%，新城控股同比增长33.66%。　　在港上市的部分房企盈利能力更加惊人。其中，保利置业中期盈利6.29亿港元，较去年同期增长973.1%;融创中国半年毛利润同比大增8%。　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在调控重压之下，房企业绩仍然飘红，或源于三方面的原因。一是时间滞后的原因，很多房产销量实际上是在去年下半年实现的，但结算体现在今年上半年，所以盈利水平才提高很多。二是三四线城市布局较多的房企，往往销售业绩也表现不错。三是调控效应滞后，往往调控的时候反而会加速一波购房需求的释放。　　中原地产首席分析师张大伟则表示，虽然楼市调控重压，但房地产市场的表现依然乐观。过去2年多楼市火爆，217年因此成为房企销售业绩与利润上涨最快的一年。　　调控进行时一线城市房企业绩已现回落　　房企整体销售数据升温，多家房企在完成年度过半销售目标后，纷纷调高全年销售目标。碧桂园已将全年销售目标由4亿元上调至5亿元，上调幅度达25%。　　富力地产也表示，将全年协议销售目标提升至8亿元，比此前宣布的销售目标73亿元上调9.59%。龙湖地产也宣布，前七个月已完成13亿元销售额，距离原定的11亿元目标仅一步之遥，因此将全年销售目标上调至15亿元，上调幅度达36.36%。　　调控政策的效果不断显现，上市房企却纷纷大幅上调全年的销售目标，新目标真能实现吗各家房企销售数据显示，调控影响已逐渐显现，碧桂园、万科等多家房企的销售业绩已在7月份出现明显回落。不少房企纷纷表示，对下半年房地产市场持谨慎态度，不认为下半年会延续上半年的销售增速。　　张大伟认为，房企之间的分化非常明显，个别立足核心城市的上市房企的营业收入及利润率出现“双下调”，特别是立足北京、上海等一线城市的房企，受楼市调控政策的影响更为明显。　　严跃进却认为，房企销售目标的调整已经反映了调控的因素。另外，调控本身更多是为了稳定房价，如果房产交易持续低迷，不排除部分城市的调控政策会出现松动。　　两极分化资金链风险在积累　　与往年不同，今年楼市除了要面对不断加码的调控政策外，还要面对楼市格局调整新政的接踵而来。自216年底至今，各地已出台包括自持地块、租售同权、共有产权、集体用地等多项新政，促进了租房市场发展。　　“今年最大的变化就是租赁政策的出台。”严跃进表示，后续房企势必会积极参与租赁市场，这对房企的经营模式势必产生较大影响。　　新政对房企的影响有多大一位业内人士直言，“政府部门配套办法并没有下发，房企自身也没有具体规划。未来如何发展还是未知之数。”　　“增加现金流和降低融资成本，是对抗市场下行风险的利器。”张大伟认为，各种融资渠道压力逐渐增加，房企的资金链风险在逐渐积累，行业将现两极分化，在品牌、布局、资源、开发能力等方面具有优势的房企，可通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，多元化布局。　　继住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，国土部、住建部日前又印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，住房租赁市场领域的改革不断深化。同时，近期不少城市陆续公布了积极发展住房租赁市场的具体意见举措，其中，一些地方明确支持鼓励国有企业参与租房市场，引发各界广泛关注。　　长期以来，国内住宅市场一直存在“重售轻租”的问题。房子是用来住的，不是用来炒的。租赁市场的规范发展本质上是为了让住房回归居住属性，但由于涉及到扭转部分机构或租户偏重短期利益问题，需要建立一套长效调节机制。相关政府部门的监管举措固然非常重要，而市场参与主体结构的丰富完善也必不可少。国有企业的积极参与，有望推动一批规模化、专业化、规范化的租赁企业迅速成长起来，一些颇具实力的国有租赁企业有可能成为当地住房市场的定海神针。总体来看，国企参与有利于住房租赁市场健康发展，但仍有一些问题需要解决。　　首先，住房租赁市场不同于新建商品房市场，有其自身运行规律，国企能否真正了解和适应市场化竞争要求，最终实现各地制定的政策目标，有待市场检验。　　实际上，相对于新房销售的高利润而言，我国租房市场的回报率较低。在很多大城市，一般的住宅很难通过租赁方式回收购房投资。而国企参与住房租赁市场，必须做好长租业务。长租业务能否盈利，对国企的市场化运营能力提出了很高要求。即便是民营房企巨头转身来做租赁市场，也不一定马上找到有效的盈利模式。而国企还背负着政策使命，恐怕一开始就面临更多、更复杂的诉求。国企要迈过的第一道坎就是能否在这个市场化舞台上“轻装上阵”，即便心有羁绊也要跳出优美华丽的舞姿。　　其次，国企的参与会对民企的经营环境造成什么样的影响，也是各界关注的问题。这是国企参与住房租赁市场需要面对的第二道坎。　　国企的参与会否挤压民企开展业务的空间国企来了会否撬动“玻璃门”效应这些疑惑主要是对国企参与市场的自身定位的疑问。国企参与住房租赁市场起码有两层重要意义：一是促使市场规范发展，稳住市场健康发展的舵轮，用市场化手段确立规范运作的样板;二是为监管部门提供一条更为有力的政策意图传导机制，通过国企平台，监管部门可以更有效地对市场进行调控，同时获取更充分的市场信息。国企参与租赁市场更主要是规范、稳定、调节之意。　　此外，国企不一定马上就能取得市场优势地位。租赁市场承租人的需求往往具有地域化、个性化特征，有些需求的满足需要社会公共服务改善来实现，这些问题促使企业难以简单地用规模化大生产的模式加以解决。从某种程度上看，这些都是民企天然的优势所在。　　如果从大的经营环境来看，部分民企融资难、融资贵的问题仍然存在，一些市场人士的担心并非多余。在发展住房租赁市场过程中，监管部门必须要注重打造一个更加公平有序的市场环境。只有注重营造公平的市场环境，国企和民企才能真正发挥各自优势，为市场的健康发展注入源源不断的活力。　　最后，国企参与住房租赁市场还要经受国企改革大潮的洗礼。这是国企面临的第三道坎。　　无论是新组建国企参与租赁市场，还是由其他国企成立专门公司参与市场，都是在尝试介入新的业务领域。在没有遗留问题的新业务领域，推进国企在运营机制上的改革掣肘更少。当前，不断深入推进的改革给国企参与住房租赁市场提出了更高要求。在改革的大背景下，国企介入住房租赁市场是制度创新突破的重要机遇，有望成为地方国企改革新亮点。无论是在这一领域推进混改，还是通过资本运作方式进行兼并重组，尝试进行股权投资开拓市场，都将是有益的尝试。租赁市场对国企而言即是一个崭新的舞台，也是一块优秀的试验田。这样的机遇值得国企认真把握。　　今年3月5日，　　临沂万城花开项目在未取得预售许可证的情况下，　　组织所谓的VIP会员升级活动，　　现场收取每户1万或3万不等的费用。　　图片来源：万城花开官方　　近日，山东省住建厅官方网站上　　通报了全省17个房地产市场违法违规典型案例。　　为整顿规范房地产市场秩序，　　山东省住建厅开展了一系列打击囤房炒房等　　违法违规行为专项行动!　　严肃查处惩治违法违规的房地产开发企业和中介机构。　　17个违法违规典型案例中，　　11例涉及到违规预售问题，　　另有3例房产中介上黑榜。　　专项行动，重点强化价格管控　　今年4月15日开始，山东在全省组织开展打击囤房炒房等违法违规行为专项行动，持续到1月15日。　　在这次专项行动中，价格管控为省级范围内首次。　　在强化商品房预售监管方面，房地产开发企业在申请预售许可时，必须一房一价申报;开发企业在取得预售许可后，必须按照核准的一房一价，面向社会公开销售，3个月内不得涨价，违者不予网签;房地产主管部门按照年度涨幅不得高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入增幅进行审核，超出的不予核准。　　而房地产开发企业未取得预售许可证，不得以任何形式向买房人收取定金、预付款等费用。商品住宅项目具备预售条件，房地产开发企业以各种理由和形式拖延上市、变相捂盘的，要严肃查处。开发企业取得商品住宅项目预售许可后，必须一次性将全部房源面向社会公开发售，并不得通过商品住宅高价装修、捆绑销售高价车位(车库)及储藏室等变相涨价的途径躲避价格管控。　　此外，囤房居奇、捂盘惜售等行为也是此次专项行动打击的重点。　　此次专项行动，市县检查组将进行实地检查，对辖区内所有在建在售的房地产开发项目每月至少检查一次，对房地产中介机构每月抽查比例不低于3%。省住建厅将组织督查组，每月选取部分县市进行督查，对发现的违法违规企业进行全省通报。　　捆绑车位罚1万，没收违法所得59万　　根据通报，青岛康润房地产开发有限公司在住宅销售过程中强制搭售车位，违反了《山东省消费者权益保护条例》第六十四条。青岛市对该公司罚款1元,没收违法所得元。　　(网络图)　　另外，3个房产中介也榜上有名。　　21世纪房地产经纪公司济南阳光家园加盟店，经纪从业人员有骗取房产证行为，违反了《济南市房地产中介行业信用档案管理办法》。济南市房地产主管部门对该机构通报批评、信用档案扣8分、两名经纪从业人员暂停网签资格。　　山东玫瑰园不动产营销策划有限公司111分店，未在销售场所明示开发经营相关证书及文件，违反了《房地产经纪管理办法》第三章第十五条和日照市住建局《关于规范中介机构经营场所信息公示的通知》相关要求。日照市房地产主管部门责令其立即整改。　　博兴县安居房产中介公司未在房地产中介机构管理部门备案，从业人员未取得房地产经纪人职业资格，违规开展房地产中介服务活动。违反了《房地产经纪管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》。博兴县房地产主管部门对该公司下达了《整改通知书》，责令其立即整改，并将该企业违约失信行为记入企业不良行为信用档案。　　没有预售证，公开选房被罚28万　　17例通报的违法违规案例中，11例都涉及到违规预售。　　万城置业有限公司在临沂市开发“万城花开”项目，未取得商品房预售许可证便向社会举行公开选房活动并收取款项。临沂市房地产主管部门已经向该企业下达《责令限期改正违法行为通知书》，依法对万城置业有限公司处以罚款2841元，并通过媒体、网站等渠道对“万城花开”项目违规销售行为的处理进行公告。　　山东凯悦置业发展有限公司，在淄博市沂源县开发“君悦溪园小区”项目，在未取得预售许可证的情况下收取定金，违反了《山东省商品房销售管理条例》第三十一条的规定。沂源县房地产主管部门对该企业下达限期整改通知书，责令退还违规收取的定金,并处以1元罚款。　　泰安嘉和房地产开发有限公司，在泰安市东平县开发“印象嘉和”项目，取得预售许可证后未按照核准的一房一价面向社会进行公开销售。东平县房地产主管部门对企业负责人进行了约谈，并向企业下达了《整改通知书》，要求开发企业限期整改相关问题。　　一、综述　　商品住宅供求与成交：本周济南商品住宅市场成交量价齐跌，供应1.3万㎡，环比下降18.6%，主要供应为路劲东城、中海华山珑城等;成交量9.36万㎡，环比下降16.6%，成交项目有龙湖春江郦城、龙湖春江悦茗等;本周历城区为主力供求区域。　　二、排行榜　　本周商品住宅排行：本周商品住宅签约面积TOP1，龙湖春江郦城、龙湖春江悦茗分别位于榜单的第一、第二名。　　(注：本榜单不包括公务员单位团购房)　　三.开盘加推：　　本周无新项目入市，加推项目7个-龙湖春江悦茗、中海华山珑城、世茂原山首府、力高澜湖郡、汉峪金谷公寓、万科海晏门、万科城市之光。　　四.济南市土地交易信息：　　土地供应：无　　土地成交：无　　五.房地产相关政策及行业信息　　1、山东资讯：山东省住建厅：督查调研济南楼市调控要有长期性　　近日，山东省住建厅检查组对济南市开展房地产市场调控工作的情况进行了督查调研。此次督查是对各地贯彻落实全国房地产秩序整治电视电话会议和住建部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等一系列文件精神情况的检查，也是住建部督查前的一次预检。住建厅副厅长指出，要持续开展好房地产市场调控，坚决贯彻中央国务院关于稳定房地产市场秩序的一系列文件和会议精神，对调控政策的长期性和延续性有正确判断，切实保证济南市房地产市场平稳健康发展。　　2、山东资讯：26亿用于黄河滩区迁建涉及济南等7市17县　　8月17日，省发改委网站发布国家发展改革委关于印发山东省黄河滩区居民迁建规划的通知称，《山东省黄河滩区居民迁建规划》(以下简称《规划》)已经国务院同意。按照规划，到22年，山东全面完成滩区居民迁建各项任务，基本解决6.62万滩区居民的防洪安全和安居问题。其中，外迁安置人口14.1万人，就地就近避洪安置人口34.97万人(就地就近筑村台安置13.89万人，筑堤安置15.97万人，旧村台改造提升安置5.11万人)，采用临时撤离措施安置人口11.55万人。据了解，本次滩区迁建涉及济南、淄博、东营、济宁、泰安、滨州、菏泽7个市，17个县。其中，外迁安置，涉及东平、梁山等13个区县，共4.2万户、14.1万人，建设42个新社区，投资95.85亿元。就地就近筑村台安置，涉及东明、鄄城2县，共3.87万户、13.89万人，新筑村台3个，投资115.31亿元。筑堤保护，涉及平阴、长清、槐荫3个县区，共15.97万人，筑堤4.44公里，投资24亿元。旧村台改造提升，涉及长清、滨城、利津等6个县区，共1.57万户、5.11万人，改造旧村台1个，投资17.9亿元。临时撤离道路建设，涉及平阴、长清、东平等县区，共11.55万人，新建改造道路497.35公里，投资7亿元。　　在外迁安置住房方面，人均用地面积4平方米(包括公共设施用地、生产设施用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、工程设施用地和绿地等)。人均住房面积按4平方米控制。　　3、济南资讯：济南首套房利率上浮5%-1%　　日前,驻济各大银行先后调整房贷利率执行水平,首套房上浮5%-1%,二套房上浮15%,有的上浮3%。据悉，工行和中国银行首套房的贷款利率上浮5%-1%,如果征信情况良好,没有信用卡逾期等不良记录,并开通指定业务,可以按照上浮5%来申请;二套房最低上浮15%。　　离开学还有一周的时间，很多学校老师已提前结束假期到校，准备开学各项事宜。日前，记者从济南市各区教育局汇总获悉，新学期，市内有22所新建学校将迎接新生，能增加数万个学位，有效解决中小学大班额和学位紧张等问题。记者逐一梳理盘点，看看你家娃今年上哪个　　历下区：龙德启用新校舍　　历下区崇德中学　　泰悦赫府项目位于历下区花园路与奥体西路交汇处向西366米路南，该项目配建了一所初中，定名为济南市历下区崇德中学，今年9月学校正式投入使用。从今年历下区初中对口小学一览表显示，它的学生将由历下区科苑小学和弘毅小学升入。　　历下区龙德学校　　历下区龙德学校是龙洞片区E地块配建九年制学校，位于历下区龙鼎大道南首，规模为54班规模(小学36个班，初中18个班)，去年该校小学部已经开始招生，但由于校舍尚未建成交付，此前一直在其他学校借地办学，今年，该学校新校舍将正式投入使用，学生全部回迁。　　高新区：3所新校投入使用　　高新区今年有3所新建学校投入使用。其中，高新区东城逸家小学规划36个教学班，招1-4年级学生。高新区东城逸家初中规划36个教学班，招七年级学生。高新区黄金谷学校(九年一贯制)规划36个教学班，招1-7年级学生。　　市中区：7校新增近万学位　　泉海学校　　泉海学校位于中海国际社区。按照规划，该片区配套有九年一贯制学校一所、小学两所。其中，泉海小学已经于213年开学，泉欣小学已经于216年开学，泉海学校小学部及初中部今年9月也将开学。　　泉秀学校　　泉秀学校位于领秀城东片区，地处南北向与东西向城市规划路交叉口东南角。泉秀学校小学部及初中部今年9月将开学。　　泉泽小学　　泉泽小学位于兴隆南片区，办学规模为36个班(每年级6个班)，由经五教育集团统一管理，今年9月正式开学。　　泉泽中学　　泉泽中学位于兴隆南片区，办学规模为36个班(每年级12个班)，由育英教育集团统一管理，今年9月正式开学。　　经纶小学　　经纶小学位于南北康片区、福景佳苑。该校今年9月将迎来第一批新生，由经五教育集团托管。　　望岳路小学　　望岳路小学是鲁能领秀公馆配建的一所小学。建筑面积平方米，办学规模18个班，由经五教育集团统一管理，今年交付使用并招生。　　汇诚小学　　汇诚小学地处融汇城片区，建筑面积168平方米，办学规模36个班。由舜耕教育集团统一管理。今年9月开学将迎来首批新生。　　槐荫区：3校都在西客站片区　　槐荫区恒新小学　　根据规划，济南市槐荫区西客站片区恒大翡翠华庭小区配建一处36班小学。该学校位于西客站片区潍坊路以东、兴福寺路以北、横支4号路以南，占地面积约325平方米，建筑面积约12平方米。　　槐荫区培新小学　　济南市槐荫区培新小学是西客站片区安置三区规划配建的一处公办小学，有3个班的规模。　　槐荫区西城实验初级中学　　位于西客站片区淄博路以西、聊城路以北的槐荫区西城实验初级中学，是西客站片区鑫苑世家公馆小区配建的一处公办初中，配建规模18个班，占地面积约27平方米。　　历城区：7校增1.2万学位　　今年历城区新投入使用学校7处，其中小学3处、初中4处，分别是殷陈小学、华山安置一区小学、华山北区小学、华山北区初中、唐冶中学、祥泰城初中、河泰山庄初中，共新增学位小学126班、567个;初中138班、69个。　　殷陈小学　　殷陈城中村改造项目配套小学位于飞跃大道以南、龙脊河以西，设计规模3班，占地面积2.3公顷，建筑面积1.3万平方米。　　华山片区学校　　根据规划，华山片区共规划小学4处、初中2处、十二年一贯制学校1处。首批3所学校今年9月投入使用。　　唐冶中学　　唐冶中学位于唐冶新区唐冶西路以东、刘公河以西、文苑街以南，设计规模3班。　　祥泰城初中　　该学校位于工业北路以北、大辛河以西，设计规模36班，占地面积3.2公顷。　　河泰山庄初中　　河泰山庄配套初中位于世纪大道以北、凤岐路以东，设计规模24班，占地面积1.8公顷，建筑面积85平方米，建成后由山师二附中统一管理。　　我为人才狂!　　为了争夺人才，武汉也是拼了!　　有关方面表示，武汉要争取让大学毕业生以低于市场价2%买到房。　　是的，你没听错，低于市场价的2%!　　8月26日下午，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新在“第二批武汉百万校友资智回汉--武汉大学专场”上透露，武汉近期将推三大核心工程，助推百万大学生留汉工程。其中，武汉将鼓励企业探索用互联网思维开发人才住宅，争取让大学生以低于市场价2%的价格买到房子。此外武汉将首先在全国放开无门槛大学生落户、率先出台大学生最低年薪标准。　　多个二线城市出台政策抢人　　现在正是就业季的尾声，795万高校毕业生正在折木而栖。瞄准这些人才，各大城市特别是二线城市正在各施奇招。　　送!送!送!送户口送钱送房租，要的就是你到我的碗里来!　　当然，现在社会，最重要的是人才，但最贵的是房子。所以，各大城市的招法，无一例外围绕房子在转。　　成都宣布，允许以5年前的价格买房!　　成都宣布“蓉漂计划”，实施人才安居工程，给每一位外地人才提供7天免费入住青年驿站;同时，给到成都工作的人才提供人才公寓，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买。　　长沙宣布：对各类人才放松限购!　　在长沙工作、具有专科以上学历或技师及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍、个税和社保存缴的限制。　　换句话说，你只要有专科(或者技师)以上学历，即便没有长沙户籍，稍加努力就可以获得在长沙买房的资格。　　南京市发布《人才安居办法》：力保16万人才安居乐业!　　南京这项政策，面向符合条件的大学毕业生和园区内新就业人员。　　符合条件的人才，可以分别享受共有产权房、人才公寓、公共租赁住房、购房补贴和租赁补贴五种待遇。　　当然，一线城市也没闲着。北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。　　对楼市刺激效果有限　　购房者担忧的是，这些城市引进人才战略，即使主观上不是为了放松限购，但客观上，人才落户多了，不受限购影响，是否会对当地楼市产生更大刺激效果呢　　易居研究院副院长杨红旭认为，这些措施的实质就是抢人才。由于国家严控超大城市的人口规划，比如京沪明确提出要严控人口，在这种情况下，二线城市，或者说有可能晋级新一线城市的诸多省会城市，为了提升城市地位和实力，都在抢人。　　“通过落户而形成的新增购房需求，应绝大部分属于自住需求。我想多数外地炒房者，不太可能为了在炒房而特意将户口从外地迁过去，太麻烦。”杨红旭说，这些新政所带来的新增购房需求很少，没有能量改变当地楼市的短期运行方向。　　你愿意留在二线城市就业吗　　相对北上深的高房价来说，发展较快的二线城市(一般包括杭州、成都、武汉、南京、青岛等城市)，也是应届大学毕业生的首选地。　　兰州大学的一份资料显示，近三年(214-216)的学生就业城市排名，前四的城市始终是兰州、北京、深圳、西安，广州与上海则在5、6位变动;除了因为地理因素而就近选择的兰州和西安，“北上广深”等一线城市一直是兰大人就业的首选。　　二线城市是否能留住人才，至今还待观察。不过记者在采访过程中发现，有不少二线城市“逆流”到北京的大学毕业生，集中在互联网、传媒和金融行业，在二线城市比较难找到位置。　　对于优秀人才来说，房子、户口和几万块钱的补贴都不是关键，他们更期待的是发展空间。　　楼盘配备电梯，已经成了当下的潮流与趋势，也是方便生活的必备因素。在面临电梯房时选择合适的楼层也成了一件需要深思熟虑的事情，绝不是简单的随便一选即可。小编整理了6大因素，选择电梯房时要依此考虑，一个也不能少。　　1、电梯数量、质量与运行速度　　电梯本为方便生活而配备，但是一旦数量，质量和速度都跟不上生活的需要与要求就出现问题了。　　首先，在数量上，一般来说，电梯的数量与该楼栋的入住户数相关，即与梯户比、层数有关，根据规定，住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。　　其次，电梯的质量关系着用户使用的安全系数，一般来说，肯定要选择使用品牌电梯制造商的产品了。对于开发商承诺的电梯品牌与质量在购房房时要写入合同，验房时也要重点验收。　　最后，电梯的运行速度决定了等待电梯的时间，尤其是对于上班族来说，运行速度快的电梯房对生活来说肯定要方便不少。　　2、供水、供电、应急电源等情况　　电梯房的楼层一般都比较高，所以对于高层的用户来说，供水情况，水压情况以及是否为高层用户配备临时水箱都是需要考虑的。保证高层用户不会因为水压不够而用不到水，影响正常生活。对于电梯本身来说，高层用户还要考虑到电梯运行所需要的电力资源以及应急发电机和应急电源的配备是否完善，以防一旦停电，高层用户行动受限的风险，低层用户可以通过人行步梯，但是对于高层用户来说，走步梯似乎并不现实。　　3、物业管理　　物业不仅对小区后期环境的维护与服务有重要影响，对于电梯房中的风险防范也起着重要作用。对于电梯房来说，用户多，人流来往复杂，再加上楼层高，发生风险的机会也比较多。对于选择低层的用户来说，需啊哟物业管理到位，配备监控和值班室，以防偷盗情况发生。对于选择高层的用户来说，情况就比较多了，最重要的是应该考虑到火灾或者地震等自然灾害发生时用户能够及时安全的逃生，对物业的安全通道的维护也有了更高的要求。　　4、空气污染指数　　一般买房都会考虑扬灰层，电梯房也不例外。但是具体多少层属于扬灰层并没有明确的界定，这个层数不同地区由于条件的不同，具体高度也是不同的。对于我们买方来说，为了减少污染指数，主要考虑楼盘周围是否存在污染源，或者远离污染源附近的楼盘。然后再综合各种因素选择合适的楼层。　　5、性价比　　电梯房的价格一般是楼层越高，价格越高，但是买房也不能只看价格，还要看户型本身是否合适。户型的通风、朝向等都与日后的每一天息息相关。性价比的高低是所有因素综合的结果，价格高的不一定好，适合自己的才是最好的。一般来说，十层的房子性价比是比较高的，价格合适，房屋外部条件也合理，值得考虑。　　6、楼间距　　楼间距的考虑一方面是为了保障室内足够的采光，一方面是为了保障自家的隐私。楼间距越小，为了保障采光，楼层就要选的越高才行，但是高的楼层又不一定是最好的，所以最好选择大楼间距的楼盘。同样，楼间距越小，自己的隐私可能很容易就会被对面人家看到，这实在是一件很尴尬的事情。　　最近，关于房贷利率、额度的咨询不断，银行迟迟不放款，有的给出的理由是额度紧张，不过有合肥(楼盘)的朋友向小编反映，今年5月份买的房，等了三个月都还没放款，银行及售楼处的人说要等到明年初才能放款，虽然是额度紧张，也不能夸张到要等到明年吧贷款额度到底由哪些因素决定　　房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。　　1、买房贷款首付比例　　银行贷款额度，最先受到首付比例的影响，一般不能超过房价总额减去首付额度之差。　　举个例子：房子总价1万，首付3%，则根据首付计算出的贷款最高额度=1-1X3%=7万元　　首付比例会随着楼市政策变化，银行之间的要求也会有差异。　　2、房屋评估价格　　正如上面所说公式，贷款额度也受到房屋总价的影响，这里的总价指的就是评估价格，评估价格越高，贷款额度越高，通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。　　3、借款人还款能力　　对于购房人的要求方面，就是月收入，能体现一个人的还款能力，计算公式是月收入=房贷月供X2。月收入是以家庭为单位的，在因为月收入不达标影响到贷款额度情况下，已婚人士可以将夫妻二人收入加起来算，单身人士，可以尝试接力贷，接力贷的意思是，比如你的收入不达标，但是你的父亲或者母亲还没退休，你可以作为房屋所有权人，与父(母)作为共同借款人申请房贷，银行会根据二人收入之和作为基础计算月供，从而增加贷款额度。但是并不是所有银行都支持接力贷的业务，具体还要咨询贷款银行。　　4、借款人征信　　说完月收入，就要说贷款人的个人征信了，银行要求的宽松程度不同，如果因为信用不良被降低贷款额度，可以试试其他要求宽松的贷款银行。　　5、二手房房龄　　房龄大的二手房可能会被降低贷款额度，房龄越年轻越容易获得贷款，之前普遍要求2-25年的房龄，但个别城市的银行提高了要求，将房龄缩短到2年以内。房龄原因造成的贷款额度减少比较难解决，毕竟银行也是也是为了降低风险，所以在买二手房的时候要注意了解银行的规定，核实清楚房子的真实房龄，以免影响额度。　　楼盘备案进度影响放款速度　　对于一些因为“额度不足”，没法放款的情况，融36房贷君觉得可以具体问题具体分析一下，比如如果购房合同、贷款合同都已经签了，材料也交了上去，在申请房贷的人比较多的情况下，银行除了要根据以上几个因素确定贷款额度外，还得根据自己本年度、本季度、本月度的计划额度情况做额度分配，银行也是要盈利的，当然会择优选择贷款申请人，中间审核出现问题，都会影响到贷款额度。　　如果是银行已经出具了批贷函，意味着前期的审核都通过了，就等着放款，如果被告知额度不足，应该指的是暂时额度不足，并不是贷款失败，唯一能做的就是等待放款。　　不过有时候银行不放款，未必是银行的原因，有的开发商因为资金周转问题，新楼盘迟迟没有备案，导致后续银行没法跟进，碍于跟楼盘合作的关系，购房人问起银行的话也只是说额度不够，或者其他一些无关紧要的原因，买房人无奈只好在焦急和不安中等待。曾有信贷员说，这边购房人催的紧，那边银行要求只能等着，作为中间人压力也很大。　　即将进入9月份，无论是买房人还是银行都处在博弈的状态，一个为放款发愁，一个为额度、业绩焦虑。　　楼盘配备电梯，已经成了当下的潮流与趋势，也是方便生活的必备因素。在面临电梯房时选择合适的楼层也成了一件需要深思熟虑的事情，绝不是简单的随便一选即可。小编整理了6大因素，选择电梯房时要依此考虑，一个也不能少。　　1、电梯数量、质量与运行速度　　电梯本为方便生活而配备，但是一旦数量，质量和速度　　都跟不上生活的需要与要求就出现问题了。　　首先，在数量上，一般来说，电梯的数量与该楼栋的入住户数相关，即与梯户比、层数有关，根据规定，住宅层数在12层以上，18层以下，电梯不应少于两台，其中必须有一台兼具消防电梯功能;纯住宅功能层楼在19层以上，33层以下，电梯不应少于3台，其中必须有一台兼具消防电梯功能。　　其次，电梯的质量关系着用户使用的安全系数，一般来说，肯定要选择使用品牌电梯制造商的产品了。对于开发商承诺的电梯品牌与质量在购房房时要写入合同，验房时也要重点验收。　　最后，电梯的运行速度决定了等待电梯的时间，尤其是对于上班族来说，运行速度快的电梯房对生活来说肯定要方便不少。　　2、供水、供电、应急电源等情况　　电梯房的楼层一般都比较高，所以对于高层的用户来说，供水情况，水压情况以及是否为高层用户配备临时水箱都是需要考虑的。保证高层用户不会因为水压不够而用不到水，影响正常生活。对于电梯本身来说，高层用户还要考虑到电梯运行所需要的电力资源以及应急发电机和应急电源的配备是否完善，以防一旦停电，高层用户行动受限的风险，低层用户可以通过人行步梯，但是对于高层用户来说，走步梯似乎并不现实。　　3、物业管理　　物业不仅对小区后期环境的维护与服务有重要影响，对于电梯房中的风险防范也起着重要作用。对于电梯房来说，用户多，人流来往复杂，再加上楼层高，发生风险的机会也比较多。对于选择低层的用户来说，需啊哟物业管理到位，配备监控和值班室，以防偷盗情况发生。对于选择高层的用户来说，情况就比较多了，最重要的是应该考虑到火灾或者地震等自然灾害发生时用户能够及时安全的逃生，对物业的安全通道的维护也有了更高的要求。　　4、空气污染指数　　一般买房都会考虑扬灰层，电梯房也不例外。但是具体多少层属于扬灰层并没有明确的界定，这个层数不同地区由于条件的不同，具体高度也是不同的。对于我们买方来说，为了减少污染指数，主要考虑楼盘周围是否存在污染源，或者远离污染源附近的楼盘。然后再综合各种因素选择合适的楼层。　　5、性价比　　电梯房的价格一般是楼层越高，价格越高，但是买房也不能只看价格，还要看户型本身是否合适。户型的通风、朝向等都与日后的每一天息息相关。性价比的高低是所有因素综合的结果，价格高的不一定好，适合自己的才是最好的。一般来说，十层的房子性价比是比较高的，价格合适，房屋外部条件也合理，值得考虑。　　每一轮房价过快上涨都与人们对未来房价上涨预期密切相关。虽说目前调控初见成效，但仍需坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步强化居民和开发商的房价稳定预期。　　今年以来，部分城市针对房价再次快速上涨，出台了多项调控措施，挤出了大量投资投机需求，使人们在一定程度上改变了对未来房价还会快速上涨的预期。中国人民银行第二季度的问卷调查显示，46.1%的居民预期未来房价“基本不变”。　　影响房地产价格的因素，包括心理预期、土地供应与价格、货币杠杆、需求、通货膨胀、投资与收益等多个方面。其中，心理预期因素与其他因素相互作用、相互影响，最终会对需求和房价产生重要影响。住房体制改革以来，每一轮房价过快上涨都与人们对未来房价上涨预期密切相关。因此，虽说目前调控初见成效，但仍需坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步强化居民和开发商的房价稳定预期。　　强化房价稳定预期，需要保持调控政策的持续性和不断完善。3月份以来，多地调控政策升级。以北京为例，上半年从“认房认贷又认离”，调升首付款比例，二套房首付比例提至6%，最高贷款期限降至25年，进一步限制非户籍连续缴纳社保、离婚后购房，直到限制个人购买商办类项目，调控连续升级，对相关漏洞及时“打补丁”。近日公开征求意见的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，被认为是“北京房地产市场调控从供给侧发力的一项重要举措”。需求侧遏制投机、供给侧满足“刚需”，有利于打消百姓和开发商基于以往经验产生的“越调越涨”的预期。　　强化房价稳定预期，需要保持土地供给和土地价格的基本稳定。土地与住房是面粉与面包的关系，土地供应量直接决定着住房供给量，土地供应价格在很大程度上决定着住房价格。土地供应跟不上，会导致住房供应短缺，开发商自然会借机提价。笔者注意到，近日某市调整了“8万元/平方米预售红线”，将地价接近5万元/平方米的“地王”级楼盘项目预售价格提高到接近1万元/平方米。这无疑是地价推高房价的又一例证。　　强化房价稳定预期，需要真正解决住房投资投机暴富和暴利的问题。国家统计局数据显示，216年全国居民人均住房建筑面积为4.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这表明，住房从总量上看并非稀缺商品，只是分配到具体家庭的面积不一样。一些投资投机者囤积住房，就是要把房子当作投资品来获利。今年以来，一些城市开始对商品房既限售又限卖，新购买住房在取得不动产产权证满3年左右才能转让，无疑会增加炒房成本，影响炒房者的资金链。但要真正解决商品房投机暴富和暴利问题，还需从税收等多个方面共同着力，加快建立房地产调控长效机制。　　记者今天从市政府官网获悉，为加强环境网格化监管，落实属地监管责任，促进环境空气质量改善，我市确定在全市镇(街道)建设143个网格化环境空气质量在线监测站点。　　我市提出，全市共新建143个镇(街道)在线监测站点，主要用于镇(街道)环境空气质量监测评价和考核工作。在线监测站点运营采用建设—运行(BO)方式，由专业运营单位投资建设运行，政府购买合格数据。各县区(含济南高新区、市南部山区，下同)、镇(街道)要明确在线监测站点建设工作责任单位和责任人，并将责任人及联系方式于8月29日前报送市环保局。在线监测站点建设地址为镇(街道)办公场所楼顶，不得擅自变更建设地址，各镇(街道)要配合设备安装工作，并负责在线监测站点建设和运行期间的电力供应、网络通讯、安全等保障工作。在线监测站点建成后，严禁非正常断停电、干扰样品采集等行为。　　我市要求，各镇(街道)环境网格化监管中心要安排专人随时监视辖区空气质量监测数据变化情况，依据监测数据主动开展巡查，及时消除污染问题。各县区要明确责任单位，随时监控各镇(街道)空气质量变化状况，每月对镇(街道)空气质量进行排名，评价考核镇(街道)属地责任落实情况，层层压实大气治理责任。　　9月1日，中共山东省委组织部、山东省人力资源和社会保障厅、山东省公务员局发布《217年山东省省直机关公开遴选公务员公告》，部署开展217年山东省直机关公开遴选工作。　　遴选职位和计划　　公开遴选职位为我省省直党政群机关及省直参照公务员法管理事业单位的主任科员及以下职位。　　中共山东省委老干部局等63个省直部门将遴选219名工作人员。公开遴选职位分为两类，一类面向所有符合条件的公务员，一类面向符合条件的选调生。遴选职位详见附件1和附件2(以下简称《职位表》)。　　报名范围和条件　　报名范围：　　1.我省市级及以下机关中已进行公务员登记且在编在岗、担任正科级及以下职务的公务员。　　2.我省市级及以下参照公务员法管理机关(单位)中已进行参照管理登记且在编在岗、担任正科级及以下职务的工作人员。　　3.中央驻鲁和我省省以下垂直管理机关所属的市级及以下机关(单位)符合上述条件的人员也可报名。　　省公安厅处级派出机构，省属监狱、戒毒所符合条件的人员仅限报考本系统职位。　　资格条件：　　具有良好的政治、业务素质，品行端正，实绩突出，群众公认;　　大学本科及以上文化程度;　　年龄不超过35周岁(1981年9月5日后出生);　　具有2年以上基层工作经历和2年以上公务员或参照公务员法管理机关(单位)工作人员工作经历(截至217年9月3日)，且年度考核均为称职以上等次;　　具备正常履行职位职责的身体条件;　　具有职位要求的工作能力和任职经历;　　符合职位要求的其他资格条件;　　法律、法规规定的其他条件。　　基层工作经历是指在县(市、区)、乡镇党政群机关，行政村(城市社区)，企业、事业单位(市属及以上参照公务员法管理事业单位不在此列)以及其他经济组织、社会组织的工作经历。在军队团和相当团以下单位的工作经历，可视为基层工作经历。　　不能报考的情形：　　未经组织审核同意的;　　涉嫌违纪违法正在接受有关专门机关审查尚未作出结论的;　　受处分期间或者未满影响期限的;　　按照国家、省有关规定，到定向单位(岗位)工作未满签订的最低服务年限或对转任有其他限制性规定的;　　尚在新录用公务员试用期或任职试用期的;　　参加我省公开遴选公务员考试违纪违规尚在处理期内的;　　法律、法规规定的其他情形。　　报名程序：　　报名采取个人自愿并经组织审核同意，统一时间、网上报名、网上交费的方式进行。报考人员应详细阅读本招考公告，明确是否符合报考条件，同时下载《职位表》查询符合报名条件的职位。　　报名时间：　　217年9月5日9:至9月8日16:。　　查询时间：　　217年9月6日11:至9月9日16:。　　交费时间：　　217年9月6日11:至9月1日16:。　　报名网站：　　山东人事考试信息网　　报名按照以下三个步骤进行：　　填写提交报名信息　　报名人员在报名时间内登录报名网站按要求如实填写、提交个人相关信息，选择考点城市。　　打印相关材料　　报名人员填写提交报名信息后，打印自动生成的《报名表》和《诚信承诺书》(供面试前资格复审时使用)。《报名表》一经打印，报名信息即无法修改。　　发送PDF格式的《报名表》　　报名人员将纸质《报名表》报任免机关干部(人事)部门审核同意并加盖公章(报考选调生职位的由市、县(市、区)党委组织部审核盖章)后，于规定时间内以PDF格式发送至遴选机关指定的报名邮箱。凡未在报名时间内成功发送PDF格式《报名表》的，遴选机关不予资格初审，视为报名人员放弃报名资格。　　资格初审　　对报名人员的资格审查工作贯穿整个遴选工作全过程。遴选机关收到报名人员发送的PDF格式《报名表》后，在24小时内进行资格初审，并通过报名系统反馈资格初审结果。报名人员应于规定时间内登录报名网站，查询资格初审结果。　　网上交费　　根据省物价部门核定的标准，报名人员应交纳笔试考务费4元。通过资格初审的报名人员，须在规定时间内登录报名网站，进行网上交费。逾期未完成网上交费的，视为放弃报名。　　打印准考证　　通过资格初审并交费成功的报名人员，参加考试前，登录山东人事考试信息网打印准考证，准考证打印系统开放时间为：217年9月2日9:至9月23日9:3。　　考试：　　考试分为笔试和面试。　　笔试时间：217年9月23日上午9:-12:。　　笔试在济南、青岛、潍坊、济宁、临沂五个市设置考点，笔试人员在报名时自行选择考点城市。　　面试时间和地点另行通知。　　考察和体检　　根据遴选职位考生的考试总成绩排名，按照由高分到低分顺序确定考察对象。遴选职位计划1至2名的，考察对象差额1名;3至5名的，差额2名。　　考察工作结束后，遴选机关根据考察情况，结合职位要求确定体检人员。遴选机关组织在指定的医疗机构进行体检。　　公示和办理转任手续　　遴选机关根据考察、体检情况和职位要求，经单位党组(党委)集体研究确定拟任用人员，在山东省人力资源和社会保障厅网站(和拟任用人员所在单位进行公示。公示期为5个工作日。公示期满，对没有问题或反映问题不影响任用的，按照有关规定办理转任手续。　　记入公务员诚信档案的情形　　对违反公开遴选纪律的报名人员，记入公务员诚信档案，并视情节轻重给予批评教育、取消公开遴选资格、向工作单位通报、调离工作岗位或者处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。报名人员所在机关出具虚假证明的，对负有领导责任和直接责任的人员，视情节轻重给予批评教育、组织处理或者纪律处分。考生进入体检考察范围后提出放弃须在考察结束后3个工作日内提出，考生要写出书面申请并加盖所在单位公章，经省公务员主管部门同意后取消其遴选资格。之后放弃资格的，将记入公务员诚信档案。　　考生朋友们需要注意了，随着山东省个人信用信息数据库建设的逐步完善，217年起，我省将按照有关规定程序，对记入公务员诚信档案的报考人员失信行为记入其个人信用记录。报考人员在报名参加公开遴选期间的失信行为，将对本人的社会生活产生更加广泛的影响。　　记者从济南铁路局了解到，217年国庆中秋黄金周运输期限为9月28日至1月8日共计11天，济南铁路局预计发送旅客6万人，预计客流最高日为1月1日。9月2日起，铁路部门开始预售国庆中秋黄金周火车票。　　217年国庆中秋两节重合，铁路探亲流、旅游流高度叠加，假期流总量将有显著提升，除黄金周两端时段客流高度集中外，其他时段客流较往年增长较大。管内客流集中在济南、青岛、烟台等中心城市和日照、菏泽、济宁、聊城、枣庄等地间往返。直通客流则以京津、沪杭、武广、郑州、西安、东北方向客流为主。济南铁路局将加开旅客列车，增加运力，缓解客流高峰。　　铁路部门提醒广大旅客，国庆中秋黄金周期间客流集中，请提前规划行程，采取多种交通方式做好出行安排。互联网、电话订票预售期为3天，车站售票窗口、客票代售点、自动售取票机预售期为28天，济南铁路局管内火车票预售期为15天，旅客朋友可根据行程提前购票。铁路部门将进一步加大进出站、上车等各个环节实名制核验力度，对购买假票、无票乘车等旅客，将联合公安机关加强处理和打击力度。为切实保障广大旅客自身的合法权益，请务必通过1236网站、车站售票窗口、客票代售点、自动售取票机等正规渠道购买车票，乘车时携带好有效身份证件，确保票、证、人一致，以免耽误行程。　　家里总有些许的杂物，难伺候、难打理、难收纳　　比如永远摆不下鞋子的玄关　　比如永远被塞的满满的衣柜　　比如被瓶瓶罐罐充斥的洗浴间　　温情奢适的公寓居家生活怎能被琐碎杂物所湮没　　傲娇杂物收纳有妙招　　来看看公寓收纳的正确打开方式　　格子收纳　　一个个的格子收纳，给人小巧的设计感。不规则摆放减少了方方正正的传统气息，反而带来了时尚与活泼之感，简洁而美观。　　这种设计既节省空间，整理收纳物品，又能很好地装饰客厅，使整个客厅的风格变得现代简约。　　柜子收纳　　非常实用的收纳柜，合上后里面再乱也什么都看不到。墙面收纳讲究的是美观的同时，所有杂物都能收纳妥当，不仅使生活更加方便，也能使客厅展示独到品味和生活格调。家里有个这样的收纳柜，简直就是时刻维持整洁的武器。　　嵌入墙体收纳　　还有嵌入式的收纳，将收纳空间嵌入墙体，最大程度扩大客厅视觉空间。　　开放式收纳　　完全开放的收纳比较适合书柜，运用一整面墙的整体书柜可以强悍地装下数量可观的藏书，书香气息溢满房间。　　当然书籍不能摆满整个书柜，应该适当增加一些装饰性的格子间，这样看起来比较有格调。　　玄关收纳　　入户门到客厅的的空间也要充分利用起来，做成大小不一收纳柜样式，方便出门或是归家物品的随手搁置，便捷实用的玄关空间就营造出来了。　　全屋收纳海量空间　　小空间也有大功能，这才是公寓收纳的正确打开方式。中铁·银座尚筑建面约4-6㎡精奢公寓，独创入户玄关、整体衣柜、客厅电视收纳墙等全屋八大收纳系统，海量空间自由掌控，让生活整洁有序。