[经营性物业抵押贷款]土地管理法实施条例草案公布：农村集体建设用地入市细则首曝光

2020年1月1日，《土地管理法》正式实施，在修改后的土地管理法中，农村集体经营性建设用地入市作为此次修法的亮点备受关注。

但是，《土地管理法》没有就农村经营性建设用地的具体操作程序和具体内容进行明确描述。《土地管理法实施条例》作为《土地管理法》重要的配套法规，补充了《土地管理法》未能详细展开的这部分内容。

3月30日，自然资源部发布“关于《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）公开征求意见的公告”，也意味着新的土地管理法实施条例实质性的进入的立法的冲刺阶段。

那么，首次公布的《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）对于农村集体性建设用地做出了哪些细化的规定？跟农地圈一起来看一看！

首先看《土地管理法》对农村经营性建设用地入市部分的描述，主要就一条，重点部分已经加粗：

第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

再看《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）部分的描述，从36条到44条，共有9条之多，重点部分做下解读。

第三十六条【优先使用存量建设用地】

解读：这条主要是说现存的4000多万亩的农村经营性建设用地并非全部，以后也可以新增（想象空间巨大，已经有专家建议可以考虑把农村宅基地转化为农村经营性建设用地），但要严格控制新增规模，优先使用存量的农村经营性建设用地。具体农村经营性建设用地的规模，根据不同的口径，数量在4200万-5000万亩之间，约占农村建设用地总量的13.3%。其中，鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

第三十七条【出让、出租条件】 符合下列条件的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用：

（一）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；

（二）产权明晰、已依法办理土地所有权登记；

（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。

集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地的最高年限执行。

解读：这里细化了农村经营性建设用地入市的条件，在《土地管理法》的基础上，明确了产权登记条件和土地配套条件，同时明确了入市出让的年限，居住用地为70年, 工业用地为50年, 教育、科技文化、卫生、体育用地为50年, 商业、旅游、娱乐用地为40年, 综合或其他用地为50年。这里面需要注意的是，出让条件里并没有明确居住类型的用地转让，也就是说，期待农村集体经营性建设用地可以冲击房地产市场的，可以洗洗睡了。

第四十三条【二级市场】 以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，具体办法参照国有建设用地执行。

解读：这部分明确了农村经营性建设用地入市后在二级市场上的权能，可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，应该说具备了资产的所有属性，基本实现了和国有土地的同权。

第38-42条则规定了农村集体经营性建设用地入市的流程：方案编制、方案审查、签订合同、登记等。

应该说，《中华人民共和国土地管理法实施条例（修订草案）》（征求意见稿）对于农村经营性建设用地入市做出了进一步的细化，并明确了具体的操作流程。当然就不同地区而言，可能还要面临不同的政策选择，比如入市方式、入市主体和入市后的收益分配，还是要根据各地实际情况因地而异。

就入市方式而言，农村集体经营性建设用地入市可以采取就地入市、调整入市和整治入市三种途径。

从入市主体来看，有村集体经济组织、股份合作社，多数地方由村委会代行农村集体经济组织职能，还有地方以镇为基本单位, 统一规划调整, 各个村集体土地统筹入市, 成立镇集体联营公司作为入市主体。

好饭不怕晚，农村集体经营性建设用地已经启动，农村建设用地入市也不会太远！

农民增收的关键还在土地，农民致富的关键还在资产！