[次级抵押贷款]从美国次贷危机看 房价太高影响到购买力就危险了

从美国次贷危机看 房价太高影响到购买力就危险了

（文/马跃成）

一般人都认为，房价上涨就是财富增加，房子多的就是富人家，房子少的就是穷人家。这个在30年前，还不完全是这样，那时，城里的家家户户都有房，不过没有多少是自己家的房子，大多数人住的都是国家的房子，房子都是免费的，单位给分房。当然这个也不完全是好事，有些人走后门，有权有势的人就能免费搞到好几套房，有的还给亲戚朋友弄房子。没权没势的只能等着单位分房，这个住房制度最大的问题，是不能刺激住房产业发展，老百姓要想获得一套住房，或者改善一下住房也很困难。后来的住房制度改革，极大地促进了我国住房产业发展，人们的住房条件和居住环境有了很大的改善，但是，也出现了很多问题，有的问题也很严重，再此不多赘述。

在农村的时候，也是家家户户都有一个农家院子，房子有的好一点，有的差一点。但是，那个时候，城里的人依靠工资生活，农村的人们根据劳动记工分。大家日子过得怎么样？生活的好不好，家里的财富多不多，主要不是看谁家的房子大，谁家的房子多，而是看谁家的活钱多，谁家父母工资高，谁家的日子就会过得轻松一些。谁家没有劳动力，谁家的现金收入就困难，日子就会过得很艰难。

现在的情况，与当年不可同日而语了，很多家庭财富巨大积累。即便是贪官很多都是涉案上亿元了。一般家庭财富积累也是好多形式了，买宝石的、买红木家具的、买黄金首饰的，但是，最主要的财富形式还是房子，有很多家庭都有好几套房子，有点还有豪宅别墅。资产几千万，上亿元，主要都是房产。但是，我个人认为，那些宝石、红木、黄金有啥用？这种财富形式，都是封建社会的遗物，那个时代，因为社会动荡，就要留点能随时置换钱的宝贝。

现在社会太平，永远也不会再有饥荒，留这些东西何用？享受到舒适的生活，才是现代人们应该追求的目标，你觉得红木家具舒服，你就用，你觉得不舒服，就不用买。你想显摆家里有红木，没有多少人会在乎，你毕竟不是地主，他毕竟不是佃农。你想把红木家具卖出去换钱，不管你认为它多值钱，可以说，买进来值钱，卖出去不值钱。

在说到房子这个资产形式，不能说不值钱，房子和红木不是一个意思。但是，把太多的资产都投入到房子上，这个真的有意义吗？房价上涨的时候，资产会因为房子快速增长，当房价下降的时候，资产同样会减少很快。现在的问题是，我们的国民都把太多的资产投入到房产上了。本来以为存款是中国人最喜欢的储存资产的方式，但是，现在国人总的负债率已经超过了储蓄率，家有贷款的人，比家有储蓄的更普遍。所以，虽然很多家庭资产过百万、千万，但是，都集中到了房子上。而个人的流动性资金并不太多，因此，生活水平并不是很高。以前就有报道说，深圳某出租车司机，每月生活费2千多元，而房产好几处，也是千万富翁，但是，不能不通过开出租还房贷。

特别让人接受不了的是，当房子卖不出去的时候，房价就会大幅度下降，而这个时候业主的资产也会大幅度缩水。2007年美国次债危机的时候，就遇到过这样的情况。股市和房地产市场是美国经济的晴雨表，它们对美国居民消费和企业投资有重要影响，其中房地产市场的影响尤其重要。在美国，个人消费（或储蓄）与房地产市场有非常强的相关性。房价变动通过财富效应和流动性约束效应影响消费支出。财富效应是指房价上升（下降）导致居民财富价值增加（减少），因而居民倾向于增加（减少）当期消费水平；流动性约束效应是指房价上升使得消费者可以用升值的住房作抵押申请更多消费信贷，从而扩大其消费水平。

房价上升对消费的刺激作用远大于股票价格上升的作用。其中一个原因是美国居民自有住房的比例非常高，住房对于多数家庭，尤其是中低收入家庭来说，是一项比金融资产更为重要的财产。自2001年以来，房地产市值一直占美国家庭净资产的70%，因房价上涨获得的资本利得更被美国居民视为持久性收入，因此按照持久收入理论，房价上涨对消费的影响更大。反过来说，美国房价下跌对居民消费的打击也远大于股票等金融资产价值的下降。

十多年前，美国的低利率刺激了个人的借贷消费，特别是住房消费，导致美国房价不断上升，自2000年至2007年房价上涨了一倍多（中国上涨多少？），这意味着即使美国居民不储蓄，他们的财富也在增加。同时，房地产市场泡沫越吹越大，支撑了美国经济的繁荣。但是从2004年6月开始，美联储持续加息，联邦基金利率一路升到了5.25%，房价在2006年也止升回降。房价随即出现较大下跌，其跌幅“超出多数人的预期”。次级抵押贷款危机的进一步发展导致美国房地产市场泡沫破裂，从而使美国家庭的财富大幅缩水，由于财富效应和流动性约束效应的影响，居民消费支出会因此而下降。【本文由“马跃成账号”发布，2018年11月25日】